Приобретение недвижимости всегда было привлекательным инструментом для формирования финансового благополучия. В российской действительности инвестирование становится едва ли не гарантом обеспеченной старости. Однако не вся недвижимость может обогатить инвестора, в этом уверена Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management. На мастер-классе «Кондо-продукты: инструмент для частных инвесторов» она рассказала, как освоить и начать применять этот инстумент с нуля.

1. Когда у людей нет никакого опыта инвестирования и специального финансового образования разобраться во всех ROE, IRR и экономических нюансах действительно тяжело. Для начала будущим инвесторам в недвижимость мы предлагаем оценить свое текущее финансовое состояние. Определить и записать в цифрах свои доходы: сколько, когда, с какой периодичностью эти доходы приходят.

2. На втором этапе следует распределить расходы по статьям и категориям, потому что каждый объект недвижимости, как и каждый человек, требует определенных расходов: коммунальные платежи, оплата образования, медицинских услуг и прочее. У каждого человека, как и объекта недвижимости, перечень может быть разный, но эти расходы постоянны, их надо учитывать, планируя инвестиционную деятельность.

3. Третий этап – анализ активов. Ими могут быть квартира, гараж, коммерческая недвижимость. Все это надо разобрать, расписать, сколько приходит денежных средств от этих объектов и какую расходную часть либо финансовую нагрузку несет каждый из них. Активы не всегда приносят доход, какие-то активы - пассивная недвижимость. Например, мы живем в какой-то квартире, платим за нее, поэтому она уже не является нашим активом, это пассив. По каждому активу рекомендуем отдельно записывать суммы расходов.

Затем это все сводим в инвестиционный план. Представить это можно в формате таблицы, из которой легко будет выявить и посчитать, насколько ваши доходы превышают расходы. Если доходы превышают расходы, значит, все хорошо. Превышение должно быть не менее 10-15%. Если расходы составили бОльшую часть или менее 15%, активы следует пересмотреть, выровнять ситуацию, допустим, закрыть какие-то кредиты, найти дополнительный заработок.

На старте инвестиций важно иметь так называемый финансовый резерв в банке. Он должен быть в таком объеме, чтобы его хватило на финансирование ваших расходов в течение 3-6 месяцев. Если этого резерва нет, тогда ни в один инвестиционный сегмент вкладывать деньги мы не рекомендуем. Этот резерв необходим для того, чтобы перекрыть непредвиденные обстоятельства в жизни: потеря работы, съезд арендатора, когда актив превращается в пассив и подобное.

Банк для хранения резерва предлагаем выбирать из топ-50 российских банков и помнить о страховой выплате. Банк выплачивает только 1,4 млн руб., и страховой депозит вы можете либо разложить в разные банки по 1,4 млн руб., если у вас крупная сумма финрезерва, либо на один счет, если в пределах застрахованной суммы. Гнаться за процентной ставкой в этом случае смысла нет, так как при страховом резерве главное — защита денежных средств, а не увеличение прибыли.

Банк рекомендуем выбирать вблизи от дома, мобильный банк или любой, которому вы доверяете. Немаловажно, чтобы банк давал возможность частичного снятия с депозита, который вы выбрали для хранения резервной суммы. Это позволит в случае необходимости снять часть денег.

4. Четвертым этапом надо обязательно определить свой риск-профиль, ответить себе на не очень приятные, но важные при инвестировании вопросы, а именно: если я умру или тяжело заболею, что достанется моим детям, родственникам — активы, пассивы, долги, кредиты или счет в банке. Это важно потому, что, когда мы начинаем думать о переводе каких-то активов на родственников, от этого меняется налогообложение.

Еще немаловажный вопрос – что будет, если мой актив приносит в течение года даже не 5%, а 30% убытка, откуда вы будете брать деньги? Готовы ли терять при инвестировании какую-то часть? Какова она? Эти моменты важно проработать в своем финансовом плане, а лучше обратиться за помощью к специалисту, чтобы яснее увидеть свои риски и быть к ним готовым.

5. Пятый этап – целеполагание – ответы на вопросы, чего вы хотите сделать в этой жизни, чего достичь, какой опыт получить. От этого будет зависеть выбор активов, куда вы будете инвестировать. Цели нужно расставить в порядке приоритета – что важнее, а напротив каждой цели написать, сколько примерно денег необходимо для ее реализации.

6. Затем следует определиться с валютой инвестирования: если инвестор находится за рубежом, важно понимать, в какой валюте ведется его расходная часть. Если она в евро, а деньги он хранит в рублях, из-за скачков курса прибыль будет неустойчивой, а то и отрицательной. Чтобы выгодно вкладывать деньги в этом случае, придется дополнительно разбираться в валютном сегменте инвестирования.

7. Следующим этапом нужно разработать инвестиционную стратегию. Обязательно надо определить размер инвестиций, которые могут быть периодичными или единоразовыми, составить график. Собираетесь ли вы вложить деньги один раз и потом получать доход (как, к примеру, в готовом арендном бизнесе), или инвестировать постоянно (эти суммы должны быть строго прописаны минимум на 2 года). Подчеркиваю, инвестиции в недвижимость – долгосрочные, на 3-5 лет минимум. Все, что меньше – это спекуляция.

На этом этапе важно понимать, кто ваш партнер в инвестировании, и за что вы готовы платить. Если знаний в сфере финансов, недвижимости и инвестиций у вас нет, определите, какую сумму вы готовы платить за помощь экспертов, услугами каких компаний вы готовы воспользоваться – это могут быть риелторские или брокерские компании. После того, как вы определились с типом инвестирования и всеми его нюансами, пришло время сформировать инвестиционный портфель – самостоятельно или с помощью экспертов.

Основная сложность в недвижимости и инвестициях в нее — сделать правильный выбор: как правильно выбрать ту недвижимость, которая будет приносить доход, где найти подходящую для инвестиций квартиру и получать с этого 6-17% годовых пассивных инвестиций, кого выбрать партнером и помощником в деле грамотного распределения своих денег. 

Читайте также

«Они инвестируют в себя»: что важно новому поколению покупателей недвижимости

Инвесторам советуют закрывать депозиты и вкладываться в апартаменты

Инвестиции в недвижимость перестали приносить прежний доход