Партнер юридической фирмы «Борениус» Майя Петрова, глава практики «Недвижимость и строительство», выступая на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге, рассказала о юридических тонкостях такого сегмента, как апартаменты и апарт-отели, и о том, что может измениться в связи с принятием новых законов. Новострой-СПб приводит текст выступления эксперта.
Еще несколько лет назад на рынке была большая степень недоверия к новому сегменту апартаментов. Сегодня, мне кажется, уже никто не сомневается в том, что этот продукт есть, он востребован, но остается актуальным вопрос — как этот сегмент будет регулироваться. Если мы обратим внимание на текущее регулирование, то оно очень разрозненно. Есть отдельные нормативные акты, также совершенно разрозненные, которые вводят отдельные термины относительно того, что такое апарт-отели и апартаменты.
Но, по сути, если говорить о текущем законодательном регулировании, совершенно понятно, что апартаменты относят к нежилому фонду, то есть они не являются квартирами: в частности, отсутствует возможность постоянной регистрации. Следующий момент связан с тем, что у застройщиков апарт-отелей нет обязательств по созданию объектов социальной инфраструктуры, потому что апартаменты — это не жилье. Также следует учитывать, что себестоимость апартаментов как продукта сильно отличается от стоимости квартир. Следует помнить о повышенных коммунальных расходах (так как это нежилое помещение и нет тех льгот, которые применяются к жилым помещениям).
Апартаменты позиционируются на рынке как инвестиционный продукт. Сегодня говорят, что, покупая апартаменты, вы можете сами в них проживать. Хотя это не жилье, но там есть полный санузел, кухня, то есть это аналог жилого помещения, плюс есть управляющая компания, которая предоставляет дополнительный сервис. Но также вы можете купить апартаменты для инвестиций, чтобы получать доход, но не заниматься управлением. Такая возможность существует. И третья возможность: вы покупаете этот инвестиционный продукт для того, чтобы самостоятельно либо сдавать его в аренду, либо оказывать «гостиничные услуги». То есть, по сути, на сегодняшний день нет жестких требований к тому, как вы можете использовать свои апартаменты.
По сути, есть три категории лиц, которые могут владеть и управлять апартаментами. Это физические лица, то есть собственники апартаментов в апарт-отеле, это могут быть индивидуальные предприниматели, которые могут вести там деятельность, и это юридические лица, которые также могут инвестировать средства в апартаменты в апарт-отеле. То есть апартаменты можно использовать в личных целях, их можно предоставлять для проживания третьих лиц (и по договору аренды, и по договору оказания услуг), а также можно передать апартаменты управляющей компании на основании разных видов договоров. И это практически никак не регулируется, за исключением общего гражданского законодательства и отдельных актов, которые все-таки связаны с оказанием гостиничных услуг.
У собственников апартаментов на сегодняшний день есть налоговое обязательство в отношении апартаментов и есть гражданско-правовые обязательства. Однако могут появиться новшества в этой сфере, связанные с тем, что скоро вступят в силу нормативные акты, принятые в 2018 году, и, скорее всего, будут приняты новые нормативные акты и постановления Правительства РФ в следующем году, которые существенно зарегулируют эту деятельность и саму возможность управления апартаментами.
Во-первых, с 1 января 2019 года должны вступить в силу поправки в Закон об основах туристской деятельности в Российской Федерации и в Кодекс об административных правонарушениях РФ. Эти поправки будут говорить о том, что с 1 июля 2019 года без свидетельства о классификации апарт-отелей вообще невозможно будет вести бизнес в них.
Во- вторых: вводится ответственность за ведение такой деятельности без получения свидетельства. И эта ответственность выражается в виде штрафа, некого процента от выручки, но не менее 50 тысяч рублей. Также вводятся поэтапные градации: кого будут наказывать и начиная с каких дат. В первую очередь пройдутся по крупным гостиницам (с 1 июля 2019 года), а потом уже по средним и мелким.
Эта ответственность будет применяться к тем лицам, которые будет оказывать гостиничные услуги в апарт-отелях. Также она будет применяться к тем лицам, которые являются собственниками апартаментов и будут пытаться без свидетельства точно так же вести там какую-то деятельность и извлекать доход. То есть нужно понимать, что нас всех ожидает классификация апарт-отелей и всех ожидает необходимость получения свидетельства о классификации гостиниц.
Также сейчас находятся в разработке два проекта Постановлений Правительства РФ. Первый проект Постановления Правительства РФ касается Положения о классификации гостиниц. Это тот документ, который должен заменить нормативный акт Министерства Культуры РФ, который принят на сегодняшний день.
- В этом документе прописан запрет на осуществление деятельности без свидетельства.
- Также будет введена официальная градация звезд и ключей для всех видов гостиниц и апартаментов. Причем будут прописаны достаточно подробные требования для классификации и отнесения к разным видам «звездности».
- Будет создан специальный орган, который будет выдавать эти свидетельства.
- Будет введено понятие минимального набора гостиничных услуг для каждой категории звезд. То есть будет понятно, что если вы претендуете на 3 или 4 звезды, то у вас должны быть выполнены определенные требования для этой категории «звездности». И меньше этого минимального набора вы в данной категории оказывать не сможете.
И, скорее всего (эта поправка сейчас довольно спорная и проходит обсуждения), будет введен запрет на создание «анклавных» гостиниц. Данный термин требует пояснения.
Предположим у нас есть апарт-отель, и в нем присутствует полный набор собственников: физические лица, индивидуальные предприниматели, юридические лица, и есть управляющая компания. Предположим, какой-то собственник говорит: у меня есть десять апартаментов, я не хочу отдавать их управляющей компании, хочу управлять самостоятельно и понимаю, что я готов получить свидетельство о классификации. Может случиться такая ситуация, что у вас есть большой апарт-отель, управляющая компания, например, получает свидетельство о классификации на 5 звезд. А этот собственник говорит: а я не хочу апарт-отель на 5 звезд, хочу на 2 звезды или вообще организую здесь хостел (категория без звезд). Причем этот хостел может быть расположен, в зависимости от того, где у данного собственника апартаменты, в любой части этой гостиницы.
По сути, получится, что потребитель будет введен в заблуждение, потому что, например, он видит гостиницу, на ней указано, что это гостиница на 5 звезд, он туда приезжает, заходит на этаж, а там неожиданно видит хостел. И в этой ситуации получается полная неразбериха. Естественно предположить, что Роспотребнадзор заинтересуется такой историей.
С учетом описанной ситуации, сейчас обсуждается вопрос, как не допускать в одном здании апарт-отеля создания таких «анклавов» разной звездности. Пока что пришли к техническому решению, которое дальше будет проходить обсуждение и, наверное, корректировку:
Сформировалось мнение, что в принципе, возможно в одном здании иметь гостиницы или апарт-отели разной категории звездности, но это должны быть технически обособленные части здания. То есть либо это отдельная «литера», либо отдельный этаж, либо это отдельные номера, у которых отдельный лифт и отдельная лестница. То есть у потребителя должно быть четкое понимание, что, например, он вошел в апарт-отель, у которого в одной части — апартаменты 5 звезд, а в другой обособленной части — 4 звезды.
Кроме того, в гостинице или апарт-отеле категории 5 звезд, как такового хостела, наверное, быть не должно.
Возникает вопрос: как эти звезды будут уживаться между собой. В принципе технический вариант найден, сейчас он сформулирован в качестве предложения для внесения в проект Положения о классификации гостиниц. Скорее всего, Положение о классификации гостиниц будет принято в следующем году.
Второй документ, который также претерпит изменения — это Правила предоставления гостиничных услуг. Потому что сегодня в Правилах в принципе нет никаких требований, сформулированных к минимальному пакету и минимальному набору гостиничных услуг.
Согласно действующей редакции Правил минимальный пакет и набор определяет то лицо, которое оказывает гостиничные услуги. Чтобы отличать одну категорию звезд от другой, для каждой категории логично установить этот минимальный набор. И тогда все (и потребители, и управляющая компания, и проверяющие органы) будут понимать, как соотносить те услуги, которые оказываются, с тем минимальный набором, который будет четко прописан и установлен нормативно-правовым актом.
Отдельно хочу остановиться на том наборе возможных собственников апартаментов, который у нас есть на рынке (физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо). Если проекты Положения о классификации гостиниц и Правил оказания гостиничных услуг будут приняты в том виде, в котором они сейчас предлагаются, тогда физическое лицо, без статуса индивидуального предпринимателя или каких-то других форм (юридического лица, например) не сможет управлять своими апартаментами для оказания гостиничных услуг или сдавать их в аренду.
Потому что для этого такой собственник должен будет выполнить специальные требования, установленные законодательством РФ. В таком случае ему придется стать или индивидуальным предпринимателем, если он хочет оказывать гостиничные услуги, либо вообще создать юридическое лицо, внести туда в качестве имущества апартаменты и дальше выполнить все те требования, которые будут предъявляться к апарт-отелю или группе апартаментов определенной категории «звездности».
На сегодняшний день в проекте Положения о классификации гостиниц рассматриваются в качестве лиц, которые имеют право получить такое свидетельство о звездности, индивидуальные предприниматели и юридические лица. Потому что в принципе сам факт оказания гостиничной услуги — это ведение предпринимательской деятельности, для которой лицо должно иметь определенный юридический статус.
Соответственно, если, например, индивидуальный предприниматель и физическое лицо не хочет самостоятельно управлять своими апартаментами, у него всегда есть возможность отдать апартаменты в управление управляющей компании, которая будет обладать необходимым персоналом, вложит определенные инвестиции в оборудование, пожарную безопасность, выполнит все остальные требования, будет управлять апартаментами и перечислять доход физическому лицу. С учетом этого, все идет к такому регулированию, которое все-таки ограничит обыкновенное физическое лицо в том, что оно может делать со своими апартаментами как собственник.
На сегодняшний день при продаже апартаментов можно услышать некую декларацию от застройщиков апарт-отелей: «Уважаемые инвесторы, вы можете приобрести апартаменты и жить там сами, можете сдавать их в аренду, можете отдать в управление управляющей компании». Через какое-то время эта ситуация изменится таким образом, что инвестор — простое физическое лицо, которое не будет иметь статуса ИП или не захочет создать юридическое лицо, не сможет управлять своими апартаментами. Оно сможет только передать апартаменты в управление управляющей компании, по факту. Для инвесторов это, безусловно, важно осознавать. С другой стороны, физическое лицо снимает с себя головную боль, связанную как с получением свидетельства об аккредитации, с выполнением всех необходимых требований, предъявляемых к апарт-отелям как гостиницам, а также с проведением проверок госорганами и ответственностью в виде штрафов за ненадлежащую деятельность.
Читайте также
Банкиры сравнили доходность депозитов и инвестиций в недвижимость
Квартира-студия в центре Петербурга повысит пенсию до 70 тысяч рублей в месяц
Спрос на апартаменты в Санкт-Петербурге вырос на 74% за год
Дата публикации 30 ноября 2018
