Мест под застройку в Петербурге остается все меньше, и девелоперам приходится осваивать приграничные районы Ленинградской области. Вместе с тем, внутри «серого пояса» после редевелопмента территорий могут появиться новые интересные жилые проекты с очень выгодной локацией. Эксперты рынка недвижимости рассказали порталу Novostroy-SPb.ru о перспективах развития данного сегмента.

«За последние десятилетия город сильно разросся, и территории промышленных предприятий, которые ранее находились на окраинах, сейчас являются очень привлекательными для застройщиков», - рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. Большинство заводов, работавших в центре города, сейчас прекратили существование, а земельные участки активно застраиваются. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы на месте старых предприятий в черте города будет построено свыше 3 млн кв. м жилья.

По словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», в редевелопменте нуждается весь «серый пояс» Петербурга, это около 40% городских территорий.

«Проблема реновации зон промышленной застройки перед городом стоит достаточно остро, эффективный путь развития предполагает переосмысление использования земельных участков, которые находятся под промышленными предприятиями», - сказала начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, добавив, что территории промышленных предприятий весьма привлекательны для девелоперов, потому что удачно расположены и обладают большими инженерными ресурсами.

По данным аналитиков компании «Лемминкяйнен», проекты редевелопмента предполагают высокие финансовые затраты, соответственно, круг девелоперов, которые могут позволить себе реализацию таких проектов без риска для себя, довольно узкий.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», рассказала, что большинство участков для редевелопмента расположены в центральных районах Петербурга – Адмиралтейском, Петроградском, собственно Центральном, а также Фрунзенском и Невском. Таким образом, и локация, и объем финансирования, необходимый для таких проектов, определяют высокий класс будущих проектов, обычно это недвижимость бизнес- и премиум-класса», - отметила Екатерина.

По информации Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», большое количество территорий для редевелопмента находятся в Московском и Невском районах. На каждый из них приходится 18-20% от общего объема заявленных проектов, значительный объем сосредоточен и в Адмиралтейском районе (13%), на Васильевском острове - порядка 8-10%. Далее идут Петроградский, Красногвардейский, Фрунзенский, Калининский и Выборгский районы.

Петр Буслов считает, что одно из перспективных направлений редевелопмента – это преобразование территорий в микс-проекты, сочетающие в себе несколько функций: жилье + бизнес + коммерция + общественные пространства. Это позволит достичь максимальной комфортности и полицентричности данных территорий, и на выходе город не получит еще несколько спальных районов, жители которых каждое утро едут на работу, а вечером возвращаются обратно, создавая пробки на дорогах.

По мнению Надежды Калашниковой, главное препятствие для редевелопмента – существующее в сегодняшнем Генплане зонирование, на этих участках большие ограничения, что не позволяет девелоперу просчитать экономику проекта. «Расходы гарантированно очень высокие, а доходы под большим вопросом, кроме того, множество разных собственников, недостаток мощностей для возможного подключения к инженерным сетям, трудности с транспортной инфраструктурой и отказы органов власти выдавать разрешения на строительство сильно затормозили процесс редевелопмента территорий», - отметила Надежда.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сообщил, что сейчас у города нет единой концепции реорганизации подобных территорий. Основное финансирование идет за счет инвесторов, застройка происходит точечно. «Бизнес запускают в полностью неподготовленные земли, и он сам решает вопросы обеспечения территории инфраструктурой, и это неправильно», - считает Игорь.

«Территории промышленных предприятий весьма привлекательны для девелоперов, потому что они удачно расположены и обладают большими инженерными ресурсами, поэтому работы по проектам редевелопмента продолжаются независимо от текущей конъюнктуры рынка», - считает Светлана Денисова.

Сейчас в Петербурге реализуются следующие проекты редевелопмента: «Времена года» (территория завода «Петмол»), «София» (НПО «Керамика»), «Европа Сити» (завод «Электрик»), «Леонтьевский мыс» (завод «Вулкан»), «Тапиола» (машиностроительный завод «Ленпродмаш»), МФК Riverside (НИИ Северного завода), «Галант» (на месте машиностроительного завода), «Четыре горизонта» (фабрика «Возрождение»), «Самоцветы» (на месте бывшего завода М.И. Калинина), «Московские ворота» (завод «Вагонмаш), «Царская Столица» (на территориях, расположенных за Московским вокзалом), «Граф Орлов» (НПО «Пигмент»), «Премьер Палас» (ОАО «Вулкан») и другие.

По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, сейчас процесс редевелопмента промышленных территорий все же замедлился в связи с текущей экономической ситуацией, вынуждающей девелоперов занять выжидательную позицию.

Источник: NAI Becar