Низкая цена – одно из главных достоинств малогабаритных квартир. Именно поэтому они столь популярны на первичном рынке Петербурга и Ленобласти – покупатели готовы пожертвовать квадратными метрами ради возможности иметь собственный дом. Портал Novostroy-SPb.ru вместе с экспертами разбирался, какие «малогабаритки» есть в продаже и почему некоторые застройщики намеренно отказываются от них в своих проектах.
По данным ГК «Доверие», основной объем спроса на первичном рынке приходится на малогабаритное жилье. При этом, львиную долю – более 40% – занимают студии и однокомнатные квартиры. Это подтвердили и в компании «Главстрой-СПб»: в условиях нестабильной экономической ситуации покупатель не готов платить за «лишние» квадратные метры, поэтому спрос на компактные квартиры остается стабильно высоким».
Как подсчитали в NAI Becar, доля студий и однокомнатных квартир в новостройках Петербурга составляет порядка 65-70%, в Ленобласти этот показатель доходит до 80%. Аналитики ФСК «Лидер» придерживаются мнения, что зачастую в проектах доля малогабаритных квартир превышает 50%, иногда достигает 100%. Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем выше доля «малогабариток».
«Формат студии, который получил распространение в России, сам по себе считается малогабаритным, – говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация». – Однако на рынке есть предложения студий с двумя окнами площадью около 30 кв. м, которые условно можно считать стандартным, а не малогабаритным жильем. Особенно по сравнению с экстремальными вариантами площадью 17 кв. м».
«За последнее время рынок переварил огромное количество малогабаритных квартир, этот сектор близок к насыщению. Квартиры-студии не украшают проект, такие квартиры служат аналогом социальному жилью и расцениваются покупателями, как временное»
Светлана Денисова, «БФА-Девелопмент»
Студии метражом до 20 кв. м на рынке представлены достаточно широко. Подобные предложения есть в ЖК «Вернисаж» от «Полис Групп», ЖК «Силы Природы» от O2 Development, ЖК Green Park от RCC. В жилом комплексе «Северная долина» от «Главстрой-СПб» можно приобрести студии площадью от 21 кв. м. В ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» («РосСтройИнвест») площадь студии начинается от 23,02 кв. м. В ЖК «Триумф Парк» (MirLand Development Corporation) площадь студии от 22 кв. м.
Стоит отметить, что малогабаритными могут быть не только студии, но и «однушки», и «двушки», и даже «трешки». Площадь малогабаритных однокомнатных квартир начинается от 26 кв. м, двухкомнатных – от 47 кв. м, трехкомнатных – от 65 кв. м. «Предложение малогабаритных квартир доминирует в проектах эконом- и комфорт-класса. Также до 15% под компактное жилье застройщики отводят и в объектах сегмента «бизнес», – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие».
Между тем, Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, сообщил, что за последние полгода спрос на квартиры-студии снизился на 15%, это связано со смещением спроса в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир. С начала текущего года в NAI Becar отметили тенденцию по увеличению среднего чека на покупку квартиры: с 1,5-2 млн рублей до 2,5-3,5 млн рублей.
Тенденцию к уменьшению спроса на квартиры-студии за границами города отмечают в компании «СПб Реновация». «Речь не идет о невостребованности формата, скорее о перепроизводстве этого типа квартир в определенных локациях, – поясняет Дмитрий Михалев. – В обжитых городских кварталах студий строят в последние годы не так много. Например, наша компания вывела недавно на рынок квартиры в жилом квартале «Малая Охта» у станции метро «Ладожская», где из 589 квартир первой очереди на студии приходится только 45».
«Одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей и в городе, и за его границами пользуются стабильным спросом. Уменьшение площадей произошло вслед за спросом, снизившимся из-за падения доходов населения и трансформировавшимся благодаря более практичному подходу к планировкам»
Дмитрий Михалев, «СПб Реновация»
Действительно, некоторые застройщики намерено отказываются от большого количества студий в проекте. В первой очереди крупного жилого комплекса «Огни Залива» компания «БФА-Девелопмент» сознательно возвела всего лишь 100 студий из более чем 2 000 квартир. «В последнее время даже появились рекламные кампании, в которых застройщики демонстрируют отказ от строительства квартир-студий. Таковы реалии нового времени», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
В проектах «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» студии встречаются нечасто. В ограниченном количестве они были представлены в жилых комплексах «Калина-парк» и «Калина-парк 2». Теперь – в «Цветном городе», который позиционируется как проект для очень широкой целевой аудитории, в том числе и молодых покупателей, только начинающих самостоятельную жизнь. Здесь студий тоже относительно немного, и благодаря площадям около 30 кв. м малогабаритными их можно считать с натяжкой. А в соседнем комплексе «Новая Охта» студий нет вообще, поскольку это проект задумывался как квартал для семейных покупателей.
«В связи со снижением спроса, конкуренция на рынке усиливается, – считает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Многие компании уменьшают площадь квартир или совсем отказываются от «малогабариток». Но сегодня рынок и покупатель диктует правила. Бюджет покупок сокращается, себестоимость строительства растет. Покупателей интересуют рациональные планировки по доступной цене, поэтому застройщикам так или иначе придется идти по пути уменьшения общей площади квартир».
В том, что строительство комплексов с большим количеством студий имеет свои побочные эффекты, уверен Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела». «Себестоимость строительства может быть выше, чем у домов с более сбалансированной квартирографией. В данном случае необходимо проведение дополнительных инженерных сетей, нужно предусмотреть больше лифтов, создать большее число объектов социальной инфраструктуры и т.д. Да и популярность таких проектов в последние время заметно снижается», – говорит Николай и добавляет, что так как студии – это, прежде всего, недорогое жилье и большинство из них приобретается в ипотеку, они должны сдаваться с отделкой. Чтобы человек мог заселиться сразу после получения ключей, не изыскивая дополнительные средства на ремонт.
«Довольно часто малогабаритные квартиры приобретают в инвестиционных целях. В этом случае, действительно, человеку проще купить квартиру сразу с отделкой. Если квартира приобретается «под себя», то чаще человек делает выбор в пользу жилья без отделки, чтобы впоследствии сделать ремонт по своему вкусу», – поясняет руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Екатерина Антарева.
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк», основной трудностью при проектировании малогабаритных квартир называет возможность сделать такую квартиру комфортной для проживания: сохранить нормальные пропорции и форму комнат и кухни несмотря на их малую площадь, выделить зоны для хранения.
«Малогабаритное жилье всегда популярно у студентов, молодых пар и людей пожилого возраста, поэтому продажа таких квартир не вызывает каких-либо трудностей»
Иван Романов, «Полис Групп»
Что касается перспектив квартир-студий, то эксперты убеждены, что такое жилье будет популярно и на вторичном рынке ближайшие несколько лет. На данный момент все больше покупателей предпочитают приобретать квартиры-студии вместо комнат ввиду их относительно сопоставимой стоимости. Таким образом, все те, кто сегодня купил студию у застройщика, завтра сможет без особого труда перепродать ее частному лицу. «Такое жилье остается популярным благодаря своей ценовой доступности относительного прочего предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке. И «выйти из моды» таким квартирам вряд ли грозит в ближайшие 10 лет», – говорит директор направления «Новое Строительство» АН «Итака» Жанна Реброва.
В «Группе ЛСР» однако предупреждают, что трудности с перепродажей квартиры могут возникнуть, если в жилом комплексе большинство квартир – студии или однокомнатные. Цена на «малогабаритку» будет ниже, чем в проекте, ориентированном на семейных покупателей.
Дата публикации 16 июня 2016
