ЖК «Цивилизация»: недешевые квартиры с отделкой в окружении промзоны

Год назад Тайный покупатель уже проверял ЖК «Цивилизация», который строит компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в Невском районе Санкт-Петербурга между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя снова наведаться на стройплощадку и посмотреть, как продвигается реализация проекта.

Что строят?

ЖК «Цивилизация»  (читайте первое расследование) займет участок площадью 60 гектаров на территории бывшей промзоны вдоль Октябрьской набережной. С юга комплекс будет ограничен улицей Крыленко, с севера – проектируемым в створе улицы Антонова-Овсеенко проездом, с востока – Дальневосточным проспектом.

Точное количество домов и тем более квартир все еще не называют, но общая полезная площадь составит порядка 800 тыс. кв. метров, а строительство рассчитано до 2025 года. При прошлой проверке я насчитала на схеме застройки 26 корпусов, но с тех пор она была детализирована и домов стало почти на десяток больше, при этом схема прорисована еще не полностью.

Помимо жилья предусмотрено строительство двух школ на 3300 мест, четырех детских садов на 720 мест, образовательного учреждения на 200 мест, совмещающего детский сад и начальную школу, а также запланированы многоуровневые и подземные паркинги общей вместимостью почти на 4,5 тыс. машино-мест. 23 тыс. кв. метров будет отведено под торговую инфраструктуру и сферу услуг – коммерческие помещения разместятся на первых этажах жилых домов.

Вначале будет застроен участок севернее улицы Дыбенко. Первым возведут дом 1 вдоль Дальневосточного проспекта. Это будет четырехсекционный 25-этажный корпус на 744 квартиры с пристроенной автостоянкой на 223 машино-места и коммерческими помещениями на первом этаже. Ввод в эксплуатацию намечен на I квартал 2018 года, ключи дольщикам по договору должны передать до 30 сентября 2018-го.

Во вторую очередь строительства вошли три дома, которые расположатся южнее, ближе к улице Дыбенко. Это корпуса 8, 9 и 10 на 1138 квартир (552, 218 и 368 соответственно) и автостоянка на 296 машино-мест с пристроенным зданием под коммерческие помещения. Эту очередь планируют сдать в эксплуатацию в декабре 2018 года, а ключи дольщикам передать до конца июня 2019-го.

На сайте «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» опубликованы проектные декларации еще на три дома. В продажу они пока не поступали, и менеджер не смог мне ответить, когда начнут реализовывать эту часть жилья. Это будет:

1. 7-секционный дом (этажность - 17-23), состоящий из двух корпусов, на 963 квартиры с автостоянкой закрытого типа на 228 машин и коммерческими помещениями в секциях 3-6 (ввод в эксплуатацию - ноябрь 2019 г.);

2. 5-секционный дом, состоящий из двух корпусов переменной этажности - 23-24 и 17-25, на 853 квартиры с пристроенной автостоянкой на 247 машин (ввод в эксплуатацию - июнь 2019 г.);

3. 10-секционный дом на 791 квартиру с двухэтажным гаражом на 402 машино-места, высотность разных секций составит 15, 18, 19 и 23 этажа (ввод в эксплуатацию - декабрь 2020 г.).

Разведка в Интернете

Подробно ознакомиться с проектом можно на сайте компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Он имеет простой дизайн, но интуитивно понятную навигацию, и информации предоставляет довольно много. Самое главное - это наличие удобного поиска квартир по типам, корпусам, сроку сдачи и цене. Цены, планировки, площадь и номер этажа на все квартиры указываются. Однако если хочется посмотреть расположение квартиры на этаже, нужно смотреть эту информацию отдельно, в буклетах с планировками, выложенными в другом разделе.

 

Помимо рендеров и общего описания проекта на сайте можно ознакомиться со схемой застройки, картами с отмеченным расположением объекта и инфраструктурой, разрешительной документацией, информацией по страхованию, шаблоном типового договора. Проектные декларации, правда, пока оформлены по старым образцам и информации в них немного.

В разделе «Ход строительства» можно посмотреть фотографии, добавлены веб-камеры по всем корпусам. Однако их не так легко заметить – нужно нажать на красную панель «Онлайн-трансляция» и выбрать в меню нужный дом.

На сайте выложен список банков, предоставляющих ипотеку. В отдельных разделах приводится информация по акциям и скидкам (она общая для всех объектов), а вот раздел под названием «рассрочка» ничего конкретного не содержит - все придется узнавать у менеджера. Есть описание технологии строительства и отделки, правда, очень неполное. Например, даже не указан тип напольного покрытия. Есть раздел с информацией по продаже паркингов (в ЖК «Цивилизация» еще в продажу не поступали).

Отметим, что на сайте Группы ЛСР также есть некоторая информация о ЖК «Цивилизация» - краткое описание проекта, расположение на карте, офисы продаж. Более подробно узнать о комплексе можно, пройдя по ссылкам, которые ведут на уже упомянутый сайт «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

В социальной сети «Вконтакте» есть много групп ЖК «Цивилизация», но большинство из них завалены спамом или ориентированы на продажу квартир. Дольщики общаются преимущественно в одной закрытой группе, в которую, впрочем, принимают всех желающих. Атмосфера там спокойная, никаких горячих обсуждений нет. В основном дольщики следят за ростом этажей, делятся фотографиями стройки, обсуждают экологию и район. В последнее время в фокусе внимания – отделка квартир, поскольку ЛСР поменяли стандарты с III квартала 2017 года, но об этом речь пойдет ниже.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Страничка объекта на сайте застройщика очень практична и содержит только самую необходимую информацию в концентрированном виде, однако сгруппирована она не совсем удобно. Рендеры мелкие и не разворачиваются на весь экран, не хватает современных опций вроде 3D-визуализации, интерактивного генплана, которые часто используют другие застройщики. Снижаю баллы и за отсутствие развернутой информации об условиях покупки.

Кто строит?

Застройщик проекта - компания «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», является одним из лидеров рынка Санкт-Петербурга, строит много и, как правило, в срок. Но если еще два года назад можно было с большой вероятностью получить квартиру досрочно, сейчас сроки сдачи объектов стали часто переносить (см. подробнее в предыдущих расследованиях, например).

На сроках выдачи ключей, правда, это почти не отражается, поскольку обычно на передачу ключей закладывают минимум 6 месяцев, а иногда и 9-12 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Но есть и исключения. Например, по 1 корпусу ЖК «Квартет» срок выдачи ключей перенесен на полгода. Но самое неприятное, что менеджеры порой ориентируют дольщиков на ввод объекта в срок в соответствии с проектной декларацией и передачу ключей в течение первых месяцев после этого, то есть ранее сроков, прописанных в ДДУ.

Справка по ЖК «Квартет»

При первой проверке Тайного покупателя менеджеры озвучили следующие сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей.
Корпуса должны были сдать в два этапа: 1 и 2 дом – в IV квартале 2015 года, 3 и 4 дома – во II квартале 2016 года. По договору долевого участия ключи от первых двух домов покупатели должны были получить до 30.09.2016 года, а новоселы 3 и 4 дома - до 30.03.2017 года.

При этом менеджеры ориентировали на передачу ключей в ближайшее время после сдачи дома в эксплуатацию - в течение 2-4 месяцев.

На момент проверки в проектных декларациях были указаны следующие сроки ввода в эксплуатацию:

1 корпус - 30 марта 2015 г.
2 корпус - 30 декабря 2015 г.
3 корпус - декабрь 2015 г.
4 корпус - июль 2016 г.

Теперь на сайте указан срок передачи ключей жильцам 1, 3, 4 корпусов до 30.03.2017 (они сданы в эксплуатацию в начале 2017-го). Таким образом, по 1 корпусу срок выдачи ключей перенесен на полгода.

Что касается качества строительства, особенных нареканий на него нет. Конечно, как и у любого другого застройщика, у Группы ЛСР есть определенный процент брака, но все-таки большинство квартир дольщики принимают с первого раза, мелкие недочеты зачастую устраняют прямо на месте. В первое время после заселения бывают перебои с работой лифтов и подачей воды, но эти проблемы обычно встречаются во всех новых домах вне зависимости от застройщика.

Надежность застройщика – 7 из 10 баллов

Компания крупная, строит качественно и обманутых дольщиков не имеет. Однако нельзя закрывать глаза на редкие переносы сроков сдачи объектов по проектным декларациям.

Визит в офис

У ЖК «Цивилизация» сейчас работает целых два консультационных пункта. Один располагается рядом с первым домом на Дальневосточном проспекте на пересечении с улицей Антонова-Овсеенко, второй – на Октябрьской набережной в месте пересечения с улицей Дыбенко. Оба пункта работают со вторника по пятницу с 10 до 19 и по субботам с 12 до 18 часов, с перерывом на обед с 14 до 15. Удобно, что пунктов два, но неудобно, что работают они с двумя выходными и перерывом на обед, причем график работы одинаковый.

Поскольку я ездила на стройку в понедельник, консультационные пункты были закрыты, и за всей информацией я потом отправилась в офис на Академической, который располагается на 4 этаже торгового центра «Академ-Парк». Когда я пришла, дверь была закрыта, а на ней прикреплена визитка менеджера с запиской «Буду через 10 минут». Менеджер, действительно, вернулся минут через 10.

Качество консультации меня откровенно разочаровало. Менеджер не владел фактической информацией, часть ответов на мои вопросы искал в презентации, частично затруднялся с ответом, на другие вопросы выдумывал что-то прямо на ходу, какая-то информация не соответствовала действительности и вводила в заблуждение.

Так, например, он сказал, что улица Дыбенко между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом уже построена и по ней можно проехать. Правда, после моего возражения признал свою ошибку, но сказал, что строить эту улицу будет ЛСР совместно с городом, хотя на самом деле строительством займется компания AAG.

Информацию о строительстве школ и садиков менеджер смотрел в презентации. О том, что разрешение на строительство первой школы получено еще в июне 2016 года, он не знал.

Менеджер не смог сказать, когда в продажу выйдут новые дома, на которые уже выложены проектные декларации на официальном сайте, более того, не смог указать, где эти дома будут располагаться на генплане. Затруднился он и с ответом на вопрос, сколько будет этажей и что будет находиться в общественном здании, которое по проектной декларации на корпуса 8, 9 и 10 примыкает к паркингу.

Мне хотелось узнать, какие еще здания будут строиться в границах квартала, который займет ЖК «Цивилизация» (выделенные серым на генплане), но менеджер ничего определенного на этот счет сказать тоже не смог, лишь упомянул, что это строят другие застройщики и более детальной информации нет.

Вопрос о развитии дорог и общественного транспорта, как мне показалось, менеджера даже возмутил, по его мнению, к застройщику он не относится, раз этим занимается город. Тон общения сразу сменился на грубый. Хотя, на мой взгляд, менеджерам отнюдь не помешало бы владеть актуальной справочной информацией по развитию дорог и транспорта в локациях строящихся ЖК.

Таким образом, практически ничего нового сверх того, что мне удалось разузнать на официальном сайте и в группе дольщиков, я не услышала, за исключением схемы покупки. Однако менеджер распечатал мне информативную презентацию, что в какой-то мере оправдало затраченное на поездку время, а также оперативно прислал на почту договор долевого участия. Я просила распечатать его, но менеджер не смог этого сделать, мотивируя тем, что на руках нет актуальной версии договора.

Не оказалось у него на руках и информации о новой отделке ни в бумажном, ни в электронном виде, о ней он рассказал на словах, причем очень коротко и без подробностей. Хорошо, что в группе дольщиков кто-то выложил фотографии презентации с подробным описанием нового стандарта отделки в сравнении со старым. Почему-то также отсутствовали буклеты по дому №9, пришлось распечатать строительные чертежи с планировками.

Сервис – 5 из 10 баллов

Нужно отметить, что я впервые столкнулась с таким низким уровнем сервиса у ЛСР, хотя проверяла их многократно. Изучить информацию по всем объектам - не такая уж сверхзадача для менеджера, особенно в условиях отсутствия аншлага со стороны клиентов: за все время, что я пробыла в офисе, я не увидела ни одного покупателя. С другой стороны, можно найти объяснение такой плохой осведомленности менеджера: выбранный мною офис продаж находится на другом конце города от строящегося ЖК и, вероятно, менеджеры в офисе на улице Коллонтай и консультанты на объектах ориентируются в ЖК «Цивилизация» намного лучше. В любом случае, это временный параметр и жителю новостройки не придется сталкиваться с менеджером в дальнейшем.

На стройплощадке

Приехав к месту строительства первого корпуса, я увидела подросшие этажи (осуществлялся сбор железобетонного каркаса здания на уровне 16-25 этажей), консультационный пункт, которого еще не было при прошлой проверке, все остальное было без изменений. По соседству со стройкой – по-прежнему склад песка, на его месте в будущем построят корпуса 2-7. Завод «Пигмент», примыкающий к участку строительства ЖК «Цивилизация» с севера, тоже пока на месте.

Дальневосточный проспект все также производит отталкивающее впечатление. Тротуара нет, и, пройдя к месту стройки, я основательно испачкала обувь. Кроме того, поток транспорта очень плотный и воздух сильно загрязнен - трудно дышать. Поэтому, безусловно, очень кстати намерение застройщика благоустроить Дальневосточный проспект вдоль ЖК «Цивилизация», превратив его в бульвар.

Что касается участка под строительство корпусов 8, 9 и 10 - там ведутся работы по подготовке площадки и устройству свайного поля, но посмотреть на них своими глазами мне не удалось. Теоретически можно пройти по улице Дыбенко от Дальневосточного проспекта к Октябрьской набережной, но для этого придется сначала искать тропинку, ведущую через железнодорожные пути, а потом долго перепрыгивать через лужи и грязь на узкой грунтовке.

Как строят?

Технология строительства в ЖК «Цивилизация» пока используется стандартная для Группы ЛСР - панельная с бесшовной отделкой фасадов. Ближе к окончанию проекта, в 2025 году, когда будет застраиваться участок вдоль Октябрьской набережной, начнут возводить кирпично-монолитные дома бизнес-класса в стиле сталинский ампир.

А пока речь идет о сегменте масс-маркет, каркасы домов монтируют из железобетонных панелей собственного производства, обшивают утеплителем Rockwoll, штукатурят и красят. Группа ЛСР использует эту технологию с 2000 года, и по отзывам покупателей можно констатировать, что по своим теплоизоляционным свойствам она не уступает прочим технологиям строительства массового жилья.

Из презентации, которую мне распечатал менеджер, я узнала о том, что в ЖК «Цивилизация» будут строиться дома серии 2,94 м с усовершенствованием звукоизоляционных свойств. Под цементно-песчаной стяжкой будет укладываться звукоизолирующий материал «Стенофон», он будет уложен на полу и на толщину стяжки по стене до уровня финишного напольного покрытия.

Также из презентации я с удивлением узнала, что на перекрестке улицы Дыбенко и Дальневосточного проспекта будет организовано круговое движение, а сам Дальневосточный проспект будет благоустроен и превращен в бульвар.

От улицы Крыленко до Антонова-Овсеенко протянется прогулочная зона длиной 1,3 км с «остановками» - «зонами отдыха, игровыми зонами, интегрированными с зонами благоустройства встроенных коммерческих помещений, кафе и прочее...», параллельно пройдет велодорожка. Озеленение бульвара предусматривает высадку кленов, хвойных, берез, осин, а также газонов, требующих минимум ухода.

 

Все квартиры будут передаваться дольщикам с отделкой, причем для домов, ввод в эксплуатацию которых осуществляется позднее III квартала 2017 года (а сюда относятся все корпуса ЖК «Цивилизация»), действует новый стандарт отделки:

  • Антивандальные виниловые обои на флизелиновой основе под покраску типа Victoria Stenova (вместо бумажных обоев);
  • Ламинат 32 класса, 8 мм толщиной (вместо линолеума);
  • Керамическая плитка типа «Травертин» без декора на всю высоту (вместо плитки типа Beryoza Ceramica);
  • Электрический полотенцесушитель дизайна «лесенка» (вместо водяного М-образного);
  • Двойная розетка под стиральную машину (вместо одинарной розетки);
  • Акриловая ванна на каркасе с экраном и примыканием к стене пластиковыми плинтусами (вместо стальной ванны без экрана);
  • Унитаз типа Ifo, одна коллекция с раковиной (вместо унитаза РФ);
  • Раковина на тумбе с ящиками (вместо раковины на пьедестале);
  • Смесители типа «Орас», душевая стойка на кронштейне (вместо смесителей РФ, подвесного душа).

Кроме того, теперь в домах будут установлены бесшумные лифты OTIS (вместо обычных Щербинского лифтостроительного завода). Изменения коснулись также входных групп: максимум остекления, крупноформатная керамическая плитка на полу.

Как купить?

Продажи квартир ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Порядок покупки следующий:

1.  Бесплатная бронь ставится на 3 рабочих дня;

2.  Подписывается ДДУ, после чего у покупателя есть 5 рабочих дней на то, чтобы собрать и предоставить своему менеджеру необходимые документы для регистрации и внести первый взнос на аккредитив в банке «Санкт-Петербург» (комиссия составит 600 рублей);

3.  Затем ДДУ отправляется на регистрацию (процедура занимает один-полтора месяца). Далее дольщику приходит смс-оповещение о необходимости забрать зарегистрированный договор в офисе Группы ЛСР.

Напомним, что аккредитив открывается застройщику только после того, как договор вернулся с регистрации. Поэтому хотя дольщика и просят внести деньги до регистрации – это не нарушение 214-ФЗ, так как доступ к деньгам застройщик получает лишь после того, как ДДУ вернется из Росреестра.

Способы оплаты доступны традиционные: 100%-ная оплата, рассрочка и ипотека. 100%-ной считается оплата в течение трех месяцев после подписания договора, но порядок покупки не меняется: первый взнос (минимум 10% от стоимости квартиры) по-прежнему необходимо внести на аккредитив в течение 5 рабочих дней, а вот оставшуюся сумму можно погасить через три месяца.

По информации с сайта, в случае покупки через ипотеку цена квартиры будет такая же, как при 100%-ной оплате, а вот в случае рассрочки – цена становится выше (об этом ниже подробно).

Ипотеку предоставляют 20 банков. Минимальные процентные ставки у Сбербанка (10,4%), Абсолютбанка (10,4%), банка «Россельхозбанк» (10,25%), Сургутнефтебанка (10,35%), Промсвязьбанка (10,9%), «ВТБ24» (10,9%), «Уралсиб» (10.4%), Дельта Кредит» (10%),«Транскапиталбанк» (9.75%). Затем идут банки «Глобэкс» (11,3%), Райффайзенбанк (11%), «Санкт-Петербург» (12%), «Открытие» (11.50%), «Ак Барс» (12,3%), «БФА» и «Газпром» (12,5%), Юни Кредит Банк» (11.5%), «Форштадт» (11.5%),  «Банк Россия» (от 11%).

Военная ипотека доступна для 1 дома, ее предоставляют Сбербанк (10.9%) и Связьбанк (10.9%). Для покупки жилья в этом корпусе можно воспользоваться субсидиями и сертификатами. Использование материнского капитала не ограничивается степенью готовности дома, поэтому его можно применить для покупки квартиры в любом корпусе.

Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика, которая предоставляется до окончания строительства. Цена в случае рассрочки увеличится в зависимости от величины первого взноса. Те квадратные метры, которые покроет первый взнос, будут рассчитаны по цене как при 100%-ной оплате, оставшиеся метры обойдутся на 16,3% дороже.

Минимальный первый взнос составляет 10%, гасить рассрочку можно разными способами: равными ежемесячными или ежеквартальными платежами, либо оставить до 50% от суммы на последний платеж, а оставшуюся часть выплачивать равными ежемесячными платежами (но ежемесячный платеж не должен составлять менее 10 тыс. рублей). В конце действия рассрочки оставшуюся сумму можно перевести в ипотеку.

Действуют скидки за повторную покупку (1 тыс. рублей с каждого кв. метра), для иногородних (50 тыс. рублей с квартиры), при военной ипотеке (20 тыс. рублей с квартиры), а также скидки от 1% до 3% в зависимости от количества комнат ключевым партнерам («Газпром», банки и некоторые промышленные компании).

Гражданская ответственность застройщика застрахована в страховой компании «Респект» (входит в список страховщиков ЦБ). Текст ДДУ приведен в соответствие с новыми требованиями 214-ФЗ, вступившими в силу с 1 января 2017 года, и не вызывает никаких вопросов.

Схема покупки – 9 из 10 баллов

Схема покупки надежная, условия достаточно гибкие, множество банков предоставляют ипотеку. Единственный минус - нет варианта оплаты с длительной рассрочкой до трех лет и возможностью ее погашения после заселения, который встречается у некоторых других застройщиков.

Цена вопроса

Цены на квартиры в ЖК «Цивилизация» с момента последней проверки выросли не очень существенно.

1 дом (ввод I кв. 2018 г., ключи III кв. 2018 г.)

Тип Метраж, кв. м Цена за кв. м, тыс. руб. Цена минимальная, руб. Цена максимальная, руб.
1-комн. 35,87-42,67 89,5-96,5 3 500 000 3 580 000
2-комн. 56,5-59,74 75,5-89,5 5 050 000 5 300 000
3-комн. 81,45-81,65 75,5-84,5 6 500 000 6 500 000

 

8, 9, 10 дома (ввод IV кв. 2018 г., ключи II кв. 2019 г.)

Тип Метраж, кв. м Цена за кв. м, тыс. руб. Цена минимальная, руб. Цена максимальная, руб.
1-комн. 37,7-42,67 81,5-91,5 3 200 000 3 800 000
2-комн. 54,7-71,8 79,5-85,5 4 500 000 5 500 000
3-комн. 81,65-86,9 75,5-81,5 6 500 000 7 000 000

 

Основным конкурентом ЖК «Цивилизация» является пока ЖК «Светлый мир «О'Юность», строящийся южнее улицы Крыленко. Там сдана в эксплуатацию первая очередь жилья, ключи дольщики должны будут получить в июне 2017 года. В продаже вторая очередь со сроком сдачи IV квартал 2017 года.

Квартиры передаются дольщикам с отделкой и мебелью. Основным минусом проекта является молодость застройщика и неясные перспективы в отношении качества строительства. Также в этом жилом комплексе много студий, да и сами корпуса стоят достаточно плотно друг к другу. Цены же однако весьма привлекательны.

ЖК «Светлый мир «О'Юность» от Seven Suns Development, ввод IV кв. 2017 г.

Тип Метраж, кв. м Цена за кв. м, руб. Цена минимальная, руб.
студии 21,95 82 500 1 810 875
1-комн. 42,9 75 000 3 217 500
2-комн. 58,9 75 000 4 417 500
3-комн. 74,3 77 000 5 721 100

 

В том же квартале, что и ЖК «Цивилизация», по соседству с корпусами 8-10 компания AAG строит ЖК «Ренессанс». Он заявлен застройщиком в классе «комфорт-плюс», отличается благородной архитектурой в стиле сталинский ампир, высота потолков составит 2,9 м. Квартиры передаются с подготовкой под чистовую отделку. В закрытом дворе разобьют собственный сад. Будет построен детский сад и начальная школа, подземный паркинг. Цены кажутся вполне демократичными, соответственно уровню комфорта жилья.

ЖК «Ренессанс» от AAG, ввод IV кв. 2018 г.

Тип Метраж, кв. м Цена за кв. м, руб. Цена минимальная, руб.
студии 26,18 104 825 2 744 328
1-комн. 37,97 99 614 3 782 345
2-комн. 73,25 100 825 7 385 453

 

Также стоит упомянуть некоторые другие ЖК, строящиеся неподалеку, например:

1.  ЖК «Дом на Набережной» от компании «Северный город», возводится на другом берегу Невы, срок сдачи – IV кв. 2018 года, комфорт-класс, без отделки. Цены стартуют от 4,7 млн рублей за 37 кв. метров, «квадрат» стоит 89-136 тыс. рублей.

2.  МФК «Виват» от компании «Донк» - апартаменты с перенесенным сроком сдачи: с IV квартала 2016 года на II квартал 2018-го. Однокомнатные - от 2 млн рублей за 37,5 кв. м. Квадратный метр стоит от 54 тыс. рублей. Новостройка расположена рядом с парком на углу улицы Крыленко и Дальневосточного проспекта. (Отметим, что МФК «Виват» - объект довольно проблемный. Комплекс вывели в продажу еще три года назад, однако вскоре дольщики заметили, что никаких работ на стройплощадке не ведется. Они начали бить тревогу, обращаться в СМИ, привлекать внимание властей и общественности. В итоге в начале осени 2016 года стройка возобновилась).

Если говорить о вторичном рынке, то в этом районе однокомнатную квартиру 35 кв. метров можно купить за 3,5 млн рублей, двухкомнатную 50 кв. м - за 4,2 млн, «трешку» 75 кв. м – за 6 млн рублей. Возникает вполне закономерный вопрос, стоит ли «вписываться» в стройку, если примерно за те же деньги можно купить уже готовую квартиру.

Цены – 6 из 10 баллов

Таким образом, стоимость квартир в ЖК «Цивилизация» оказывается несколько выше среднего значения для этого класса жилья, поэтому оцениваю ее не очень высоко.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Цивилизация» вполне типичные для «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», их сложно назвать эргономичными - сказывается панельная технология строительства. Примерно в половине однокомнатных квартир не удастся разместить шкаф в прихожей, поскольку она слишком тесная (3,6 кв. м), длинная и узкая.

Зато совмещенный санузел, наоборот, чересчур просторный (4,4 кв. м) -вполне можно было бы сделать его раздельным. Даже в двухкомнатных квартирах, несмотря на то, что площадь прихожей и коридора в сумме составляет более 10 кв. м, нет места для шкафа, так как входная дверь расположена очень неудачно.

В трехкомнатных квартирах нежилая площадь спланирована еще более неудобно. Возьмем, например, квартиру метражом 81,45 кв. м. Прихожая делится на 4 отдельных «отсека» в общей сложности на 17,3 кв. метра плюс кладовка 2,6 кв. м.

 

Однокомнатные квартиры представлены в традиционном и евро- варианте, когда кухня больше комнаты. В таком случае вход в комнату идет через кухню, либо отдельный вход обеспечен за счет выгораживания угла из пространства комнаты под коридор, который остается все таким же узким и нефункциональным. При этом есть и удачные планировки однокомнатных квартир с минимумом лишних перегородок и удобным расположением дверей, но их меньшинство.

Планировки – 6 из 10 баллов

Хороших планировочных решений немного, главный ощутимый плюс квартир ЖК «Цивилизация» - высокие потолки 2,7 метра.

Пути-дороги

Транспортную доступность ЖК «Цивилизация» можно было бы назвать благоприятной, если бы не пробки на Дальневосточном проспекте и Октябрьской набережной. В часы пик по этим двум магистралям быстрее пройти пешком, чем проехать. Не хватает также мостов с правого на левый берег.

Еще в 2010 году планировалось строительство Большого Смоленского моста, который должен соединить улицу Коллонтай и Большой Смоленский проспект. Проектные работы закончены в феврале 2015 года, но строительство откладывается до времени, когда «позволит экономическая ситуация, если будут определены приемлемые для города механизмы финансирования». Понятно, что в ближайшее время его не построят.

Существует еще проект строительства Восточного скоростного радиуса с мостом через Неву в створе Фаянсовой и Зольной улиц. На него даже больше надежды, поскольку ЗСД обычно строят довольно быстро, но этот проект еще находится в разработке.

Для пешеходов ситуация выглядит даже благоприятнее. По Дальневосточному проспекту ходят трамваи по выделенной полосе. За 20 минут можно дойти пешком до ближайшей станции метро «Улица Дыбенко», до которой менее 2 км, или добраться на маршрутке за 10 минут.

Некоторую обеспокоенность может вызывать отсутствие подъездных путей. Если первый корпус стоит вдоль Дальневосточного проспекта, то к корпусам 8, 9 и 10 пока подъезда нет. Улица Дыбенко на участке от Дальневосточного проспекта до Октябрьской набережной представляет собой узкую и разбитую грунтовую дорогу, и выезда на Дальневосточный проспект нет, только тропинки через железнодорожные пути. Поэтому прекрасной новостью для дольщиков стало известие о планах компании AAG построить эту дорогу.

AAG строит жилой комплекс комфорт-класса «Ренессанс» на соседнем участке вдоль улицы Дыбенко, ближе к Дальневосточному проспекту, и планирует передать ключи своим дольщикам в апреле и октябре 2019 года (1 и 2 очереди). Завершение строительства дороги также намечено на 2019 год. Напомню, что заселение 8-10 корпусов ЖК «Цивилизация» планируется в июне 2019 года. Продолжение улицы Антонова-Овсеенко, которая ограничит участок с севера, по словам менеджера, стоит ожидать ближе к 2025 году.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Основную проблему создают пробки на дорогах и удаленность от мостов, через которые можно попасть на правый берег. Для пешеходов ситуация выглядит лучше – спасает шаговая доступность от метро. В предыдущем расследовании транспортная ситуация была оценена в 8 баллов, снижаю еще 1 балл за непонятную пока ситуацию с подъездом к 8-10 корпусам. Улицу Дыбенко вроде бы продлят, но всегда остается риск, что процесс строительства дороги может затянуться.

Соцкультбыт

В ЖК «Цивилизация» входит строительство двух школ на 1650 учеников каждая, четырех детских садов на 720 мест в сумме, а также учреждения, совмещающего детский сад и начальную школу, на 200 воспитанников. Согласно информации из презентации, которую мне распечатал менеджер, детский сад с начальной школой будет строиться на участке южнее улицы Дыбенко (ввод в эксплуатацию - II кв. 2021 г., передача в аренду городу - I кв. 2022 г.), затем школа на 1650 мест (ввод в эксплуатацию - I кв. 2024 г., передача в аренду городу - IV кв. 2024 г.), затем детский сад на 220 мест (ввод в эксплуатацию – IV кв. 2024 г., передача в аренду городу - III кв. 2025 г.).

Все это очень нескоро, а ведь первые жители будут получать ключи в 2018 году. В то же время на официальном сайте еще в середине прошлого года появилась новость о том, что Группа ЛСР получила разрешение на строительство школы: 

«Новая школа расположится в разновысотном (2-5 этажей) здании площадью 31,5 тыс. кв. м. В школе, кроме классных помещений, предусмотрены мастерские, позволяющие проводить трудовое обучение, зал хореографии, большой и малый бассейны. На территории пришкольного участка будут размещены футбольное поле, беговые дорожки, две универсальные площадки для игр в волейбол и баскетбол. Здесь же будут оборудованы полоса препятствий для школьников и площадка для игр и отдыха учеников, посещающих группы продленного дня. К строительству школы в жилом комплексе «Цивилизация« застройщик приступит во втором квартале следующего года. В эксплуатацию она будет сдана в третьем квартале 2019 года». 

Скорее всего, речь идет о второй школе, расположенной севернее. Информации о сроках строительства детских садов в том квартале мне получить не удалось.

На территории соседнего ЖК «Ренессанс» появится собственный детский сад и отдельно стоящая школа на 200 мест. Уже действующие детские сады и школы есть также за Дальневосточным проспектом. Поликлиники тоже есть, но располагаются дальше - примерно в 2 км, а главное, они уже сейчас не справляются с потоком пациентов.

Дольщики в группе «Вконтакте» переживают о том, выполнит ли застройщик свои обещания по строительству соцобъектов, вспоминая неудачный опыт в соседнем ЖК «Аврора»:

«В рекламе два д/сада и школа, два шести этажных паркинга, подземный паркинг, а по факту ни детсады ни школа в планах на стр-во в ближайщее время даже не стоят, а вместо паркингов - асфальтированная площадка. Поэтому нехваткпа мест и забитые дворы, что ни скорой, ни пожарке , ни мусоровозу не проехать.

А по Цивилизации менеджер говорил что все лежит на плечах застройщика в отличае от Авроры где после постройки домов ЛСР передала землю городу и город должен был сам выбрать застройщика для школы, это было оговорено изначально».

«У нас в Каролине от ЛСР обещали сначала паркинг, потом ФОК, потом в тихую без согласований вернули землю городу. После чего город судился с ЛСР и им пришлось эту территорию закатать под парковку уличную».

Помимо жилья и соцобъектов предусмотрено строительство паркингов. Они еще не продаются, но менеджер ориентировал на стоимость 300-500 тыс. рублей за парковочное место. В подземных и наземных паркингах будет 4478 мест (информация из презентации). Гостевые парковки будут организованы в виде «карманов» перед коммерческими помещениями, также будут созданы полосы для временной парковки перед школами. Парковки вынесены за пределы придомовой территории для безопасного и беспрепятственного подхода к детским площадкам.

Торговая инфраструктура представлена в этой локации с избытком - в пешей доступности чуть севернее за Дальневосточным проспектом находятся сразу несколько гипермаркетов и ТРК, магазины формата «у дома» также будут появляться, поскольку под коммерцию выделено 23 тыс. кв. метров (при общей полезной площади 800 тыс. кв. метров). В основном это будут помещения на первых этажах, но будут и отдельные здания, пристроенные к паркингам (рядом с корпусами 8-10 и за 1 корпусом), а также в месте, где 1 корпус делает поворот, жилые секции будут соединены торговым зданием.

Инфраструктура – 8 из 10 баллов

С шопингом и развлечениями у жителей ЖК «Цивилизация» точно проблем не будет, а вот ситуация с соцобъектами пока неопределенная - все будет зависеть от того, выполнит ли застройщик своевременно свои обязательства и насколько оперативно построенные сады и школы будут приняты на баланс города и запущены в работу. Можно предположить, что в первые лет пять после начала заселения жилого комплекса дефицит детских учреждений будет ощущаться. Снижаю отметку по сравнению с прошлым расследованием еще на один балл, поскольку будущее детской инфраструктуры выглядит слишком уж туманно.

Выводы

Подводя итоги, отмечу основные плюсы проекта: надежный застройщик, предсказуемое качество строительства, а теперь еще и улучшенная отделка. Удобная и надежная схема покупки, множество банков, предоставляющих ипотеку.

К недостаткам относится расположение жилого комплекса в неприглядном пока месте промзоны, между двумя оживленными магистралями, загрязненный воздух и общая неблагоустроенность окружения. В отношении инфраструктуры пока рано делать какие-то выводы: застройщик обещает все возвести внутри квартала, но когда будут выполнены эти обещания – покажет время. На оценку также повлияло качество консультации. По сумме всех факторов новостройка получает итоговую оценку в 7 баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 10 мая
Подробнее об оценке
Инфраструктура
8
Надежность застройщика
7
Информационная доступность
8
Транспортная доступность
7
Сервис
5
Планировки
6
Цены
6
Схемы покупки
9
Общий балл
7 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
К сожалению никто ещё не оставил своего мнения.
Будьте первым, кто оставит отзыв
Отправить комментарий

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.3
Посмотреть ещё
от 2 128 750 за однушку 34,90 м2
1247 квартир
Рыбацкое в 30 мин. на транспорте
Строится
4
Посмотреть ещё
от 4 515 000 за студию 32,51 м2
381 квартира
Старая деревня в 10 мин. на транспорте
Строится, есть сданные
4.5
Посмотреть ещё
от 1 542 588 за студию 23,00 м2
2373 квартиры
Рыбацкое в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.7
Посмотреть ещё
от 2 153 227 за однушку 33,01 м2
136 квартир
Девяткино в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные

Скидки и спецпредложения от застройщиков