Жилой квартал Лондон в Кудрово: доступное жилье с инфраструктурой в перспективе

Новостройки Кудрово по популярности можно сравнить разве что с новыми проектами вблизи станции метро «Девяткино». Тайный покупатель уже много раз проверял здесь различные жилые комплексы. Вот и на этот раз по заданию редакции Novostroy-SPb.ru наш агент снова решил узнать, как идет строительство жилого квартала «Лондон».

Небольшой экскурс в историю

Не все знают, что изначально в Кудрово, которая располагается во Всеволожском районе Ленобласти и прилегает к Невскому району Санкт-Петербурга, компания SVP-Group планировала единую застройку обширной территории 135 гектар в стиле разных европейских городов. К сожалению, планам не удалось сбыться.

В качестве партнера была привлечена компания Setl City, а проект получил название «Семь столиц», но из-за экономического кризиса 2008 года реализовать его не удалось.

Из семи кварталов «выжили» только два, остальная земля была нарезана на участки и распродана другим застройщикам, которые не планируют придерживаться первоначальной концепции строительства.

Тем не менее, два квартала, которым удалось уцелеть - ЖК «Вена» и ЖК «Лондон» - являются самым крупным проектом жилой застройки во всей деревне Кудрово. Однако, если ЖК «Вена» почти полностью реализована, то строительный путь «Лондона» еще продолжается, поэтому Тайный покупатель решил снова съездить и посмотреть, на каком этапе сейчас находится проект.

Не буду здесь рассказывать о репутации Setl City как застройщика, об этом можно подробно прочесть в не так давно опубликованном расследовании Тайного покупателя о ЖК «ЗимаЛето».

Разведка в Интернете

На форумах и в соцсетях накопился уже порядочный пласт информации, к тому же представители застройщика исправно отвечают на все вопросы дольщиков. Так что, при должном терпении, можно узнать все подробности о проекте не выходя из дома.

Но хочется отдельно отметить именной сайт проекта «Семь столиц». Признаюсь честно, я заходила на него несколько раз, и каждый раз инстинктивно торопилась поскорее закрыть. Сайт настолько перегружен интерактивом, что просто рябит в глазах.

При этом вся полезная информация дублируется с сайта «Петербургской Недвижимости» (как и Setl City входит в Setl Group). Там тоже теперь добавили назойливые всплывающие окна, но дизайн сайта остался привычным и наглядным.

«Вена» и «Лондон»: сроки сдачи

Сейчас квартал «Вена» уже почти полностью заселен. Достаивается последний 11 корпус, который должны сдать в эксплуатацию в III квартале этого года, а до марта 2016 года всем дольщикам должны выдать ключи.

В ЖК «Лондон», напротив, еще пока еще не заселили ни одного дома, хотя первый пусковый комплекс из трех корпусов (7.1, 7.2, 7.3) скоро сдадут в эксплуатацию.

Поскольку на выдачу ключей разных корпусов отводится разное время, привожу эти данные в сводной таблице:

Визит в «Вену» и «Лондон»

Мне не терпелось посмотреть своими глазами, что изменилось с момента последней проверки Тайного покупателя, и я, не откладывая поездку в долгий ящик, отправилась в Кудрово.

Сразу оговорюсь, что, хотя эта статья посвящена ЖК «Лондон», я сделала много фотографий ЖК «Вена», поскольку застройщик обещает идентичный уровень благоустройства обоих кварталов.

При этом за ЖК «Лондон» можно наблюдать лишь из-за строительного забора, а по «Вене» можно прогуляться, посмотреть на все своими глазами и даже пообщаться во дворах с жителями.

От станции метро «Улица Дыбенко» до «Меги-Дыбенко» ходит маршрутка, но мне хотелось посмотреть не только на «Семь столиц», но и на соседние новостройки, и я прошла пешком через все Кудрово с севера на юг.

Помимо строек, я посмотрела на уже сданные дома: ЖК «Прогресс» от компании «Мавис», ЖК «Флагман» от «Арсенал-Недвижимость» и ЖК «Австрийский квартал» от «Полис Групп». В свое время все эти новостройки были проверены Тайным покупателем. Основное впечатление – каменные джунгли. Придомовые территории минимальны, дома стоят почти вплотную друг к другу.

Нормы по благоустройству выполнены в виде оборудования детских площадок. Весной территории, конечно, озеленят, но площади под это выделены такие маленькие, что просто хочется плакать.

Даже обещанный «Арсенал-Недвижимостью» «просторный сквер с фонтаном» рядом с ЖК «Флагман» вылился в банальную детскую площадку довольно скромных размеров.

А уж о том, где жители домов будут парковать свои машины, даже страшно подумать. Пока здесь мало кто живет, судя по окнам домов, большинство еще занимаются ремонтом.

Парковки: место найти можно, но сложно

Дойдя до ЖК «Вена» и увидев заставленные машинами проезды между домами, я поняла, что сюда уже ступила нога человека. Поспрашивав местных жителей, я узнала, что с парковками, конечно, беда, но сделав вечером пару кругов, найти место, все же можно.

Кстати говоря, подземные парковки в проекте «Семь столиц» предусмотрены в очень неплохих количествах, если сравнивать с соседними новостройками. Вот только покупают их люди не очень охотно, ведь стоит машиноместо в ЖК «Вена» 500 тысяч рублей, а в ЖК «Лондон» 400 тысяч рублей.

Кто ж захочет платить такие деньги, большинство надеются, что смогут оставлять машину во дворе. Поскольку дома стоят не так плотно друг к другу, как в более северной части Кудрово, это пока удается.

Фасады: буйство красок

Пройдя чуть дальше, я увидела просторные внутренние дворы и красивые яркие фасады. Все дома внешне выглядят по-разному, но все отличаются буйством красок от остальной застройки.

Благодаря тому, что пространство между домами довольно большое, сами дома не выглядят такими высокими, хотя этажность большинства секций на уровне 14-16 этажей. Я представила, как тут может стать зелено, если большие площади пустых газонов  во дворах засадить деревьями.

Фасады двух домов украшают граффити по мотивам работ австрийского художника Густава Климта, трансформаторные будки во дворах тоже очень мило раскрашены по австрийским мотивам.

К сожалению, корпуса 7 пуска ЖК «Лондон», который был виден мне из-за строительного забора, выглядят на фоне «Вены» довольно бледно и уныло. Хочется надеяться, что дальше будет веселее.

Обойдя квартал, я вышла на улицу Центральная, где находится двухэтажное здание нового офиса «Петербургской Недвижимости», где меня проконсультировал менеджер. На этот раз, качество сервиса меня разочаровало.

Несмотря на отсутствие аншлага, менеджер, как мне показалось, торопился от меня отделаться, и к тому же держался несколько свысока. Разговор шел исключительно в формате вопрос-ответ, никакой заинтересованности в покупателе не ощущалось.

Как купить?

Я узнала, что с апреля Setl City отменила дополнительные скидки и повысила цены в связи со снижением ставок по ипотеке. Ставки действительно снизились по всем банкам до 12%:

Дольщики, которые «вписались» в ипотеку в последние месяцы, сейчас считают суммы, которые им придется переплатить и собирают информацию о возможностях рефинансирования кредитов. 

Скидку при 100% оплате или ипотеке уменьшат с 20% до 15%. Таким образом, те, кто планируют покупку жилья в рассрочку, меньше всех пострадают от повышения цен, что абсолютно логично с учетом того, как увеличилась доступность ипотеки.

Если рассрочку взять на 3 года, то на первый взнос сделают скидку 10%, если до конца строительства – 15% (было 20%). В случае если дом будет построен раньше, дольщики смогут въехать в квартиру по договору пользования и спокойно платить рассрочку дальше.

Порядок бронирования квартиры разнится в зависимости от способа оплаты:

-  При покупке в ипотеку бронь ставится на 3 недели под залог 50 тысяч рублей;

-  При 100% оплате или рассрочке, если покупка совершается на средства, полученные от продажи недвижимости, для бронирования квартиры на 3 недели потребуется выписка из ФРС о продаже недвижимости. В таком случае залог за бронь составит 15 тысяч рублей для 1-комнатной квартиры и 20 тысяч рублей для 2-комнатной.

Бесплатная бронь ставится на 1-2 дня.

 После того как квартира забронирована порядок действий такой:

1. Подать документы в банки (если нужна ипотека) поможет ипотечный специалист «Петербургской Недвижимости»;

2. После одобрения банка подписывается ДДУ;

3. Готовятся документы для регистрации договора в ФРС;

4. Заключается кредитный договор с банком;

5. Перечисляется первый взнос на аккредитив в банке Санкт-Петербург.

Как строят?

Технология строительства домов – кирпич-монолит. Внешние стены на участках, где нет балконов и лоджий, выкладывают поризованным кирпичом, стены на участках с балконами из газобетона, торцевые стены являются несущими и отливаются из монолита. В отделке фасадов будет использоваться комбинация облицовочного кирпича и штукатурки с покраской.

Стеклопакеты двухкамерные, там где они выходят на лоджии – однокамерные. Лифты Otis. Разводка отопления горизонтальная, никаких труб в жилых комнатах вы не увидите. Домофоны с возможностью подключения функции видео.

Варианты отделки

Все квартиры застройщик передает дольщикам с полной чистовой отделкой. В разных очередях ЖК «Лондон» предусмотрены разные стандарты отделки. А именно:

7 пуск – новый стандарт №1: светлые двери + чугунная ванна;

8, 9 пуск – новый стандарт №2: светлые/темные двери + акриловая ванна;

10-15 пуск – новый стандарт №3: светлые/темные двери + акриловая ванна + плитка Kerama Marazzi с декоративными вставками.

Помимо этого, предусмотрена европейская сантехника, финские межкомнатные двери, износостойкий ламинат, немецкие обои под покраску. Для внесения еще большего разнообразия выбраны разные рисунки фактуры для кухонь, коридоров и жилых комнат. Темные и светлые цвета отделки будут распределены по четным и нечетным этажам соответственно.

В официальной группе «Петербургской Недвижимости» «Вконтакте», посвященной проекту «Семь столиц», можно получить информацию об отделке вплоть до конкретных моделей плитки, дверей  и сантехники. В частности, новый стандарт №3 предполагает вариант плитки Kerama Marazzi «Луиза бежевая» (с декоративными вставками в виде цветочков).

На мой взгляд, она смотрится очень нарядно и симпатично, и в то же время неброско, в классических пастельных тонах. Хотя, судя по комментариям в группе, не всем нравится декор в виде цветочков.

Из недостатков отделки можно назвать открытую разводку труб в санузлах, расположение полотенцесушителей в ряде случаев над раковиной, а также короба в санузлах, отделанные вместо плитки пластиковыми панелями, да еще и не в тон плитке.

Отзывы о качестве ремонта встречаются разные. У меня сложилось впечатление, что в некоторых случаях, когда дом спешат сдать в срок, отделочные работы доделываются в авральном порядке, но в большинстве случаев процент брака невысок.

Все замечания, к тому же, устраняют до истечения предельного срока передачи квартиры, указанного в договоре. В противном случае это будет считаться нарушением договора, и можно взыскать неустойку.

Квартиры и цены

7 пусковый комплекс (корп. 7.1, 7.2, 7.3), ввод II квартал 2015, ключи до I квартала 2016 года

8 пусковый комплекс (корп. 8.1, 8.2, 8.3), ввод I квартал 2016, ключи до III квартала 2016 года

корпус 9.1, ввод 2 квартал 2016, ключи до 4 квартала 2016 года

12 пусковый комплекс (корп. 12.1), ввод III квартал 2016, ключи до I квартала 2017 года

корпус 9.3, ввод II квартал 2016 года, ключи до II квартала 2017 года

11 пусковый комплекс (корп. 11.1, 11.2, 11.3, 11.4), ввод IV квартал 2016 года, ключи до III квартала 2017 года

13 пусковый комплекс (корп. 13.1), ввод III квартал 2017 года, ключи до I квартала 2018 года

Конкуренты: цены и сроки

В предыдущем расследовании по ЖК «Весна» я приводила таблицы с ценами в других жилых комплексах Кудрово. Здесь я тоже буду опираться на эти данные. Дома ЖК «Лондон» будут передаваться покупателям по очередям, и разнообразие по срокам так велико, что можно подобрать вариант, соответствующий любой другой новостройке Кудрово.

В ЖК «Березовая роща» «Полис Групп» предлагает такие же цены, как в 8 пусковом комплексе ЖК «Лондон», но квартиры покупатели получат без отделки. ЖК «Вернисаж» тоже от компании «Полис Групп» сдается на квартал позже, а стоит дороже, и тоже квартиры без отделки.

В ЖК «Прогресс» от «Мавис» цены ниже, но жилье тоже сдается без отделки, на разницу в ценах можно сделать хороший ремонт.

В ЖК «Европейский» квартиры значительно дешевле, но о застройщике этого комплекса – компании «Инвесттрог» – в Интернете можно встретить не самые лестные отзывы.

ЖК «Весна» от компании «ЦДС» продается через вступление в ЖСК, откуда вытекает главный недостаток этой новостройки – неизвестность реальных сроков заселения. Цены там ниже, но лишь при условии, что сроки задержат не очень сильно. К тому же, большую часть разницы в ценах придется потратить на ремонт.

Геометрия жилья

К планировкам в ЖК «Лондон» тоже не придраться: потолки 2,75 метра, балконы и лоджии от 1,2 кв. метра шириной и выбор вариантов на любой вкус. Есть студии стандартной прямоугольной формы, а есть также компактные (метраж всего 25 кв. м), но с двумя окнами на длинной стороне комнаты, большим 7-метровым балконом и вместительной гардеробной.

Однокомнатные квартиры представлены как со смежным, так и с раздельным санузлом. Есть варианты с двумя окнами на кухне или с 9-метровым балконом, почти таким же большим, как кухня.

Представлен большой выбор евро-планировок. Например, большая «евро-двушка» общей площадью более 60 квадратных метров с кухней 34.5 «квадратов» и 18-метровой комнатой, в которой располагается целых три окна! Или «евро-трешка» с кухней 28,76 кв. метра, которая делает поворот буквой «Г».

Во многих квартирах есть кладовки, а в некоторых случаях к спальне прилагается большая 6-метровая гардеробная. А как вам вариант 3-комнатной квартиры, в которой во всех комнатах по два окна? Кстати, 4-комнатных квартир в ЖК «Лондон» в продаже нет, но их еще можно купить в ЖК «Вена».

Кое-где проектировщики продемонстрировали нестандартный подход, предложив большой совмещенный санузел, разделенный на две зоны: для ванны с раковиной – в глубине в нише, унитаз – за поворотом, у входа в санузел.

Соцкультбыт

Инфраструктура в этой локации развита неравномерно, как это обычно и бывает в районах, застраиваемых с нуля. С шопингом и развлечениями все прекрасно – через дорогу располагается «Мега Дыбенко» - крупнейший торгово-развлекательный комплекс. Кроме того, на первых этажах домов предусмотрено достаточное количество коммерческих помещений.

Уже давно идут разговоры об открытии в Кудрово собственной станции метро, вестибюль которой будет, скорее всего, расположен неподалеку от «Меги Дыбенко». Тоннель давно прорыт, но работы были заморожены из-за нехватки средств.

Впоследствии к вопросу неоднократно возвращались, проектирование ведется, но до сих пор остается непонятно, когда, хотя бы приблизительно, можно ожидать открытие станции. Ясно лишь, что в планы развития метрополитена до 2022 года работы над станцией в Кудрово не входят.

Что касается детской инфраструктуры, ее предусмотрено проектом строительства довольно много: две школы на 600 и 1100 мест, 7 садиков в общей сложности на 980 детей. Вот только прежде чем все детские учреждения заработают, придется подождать.

Строительство первого пристроенного садика (в 10 корпусе «Вены») завершено в конце прошлого года, но на баланс чиновники планируют его взять только весной 2016 года (и это лишь ориентировочный срок), а до тех пор здание сада будет пустовать. Застройщику такая ситуация, конечно, крайне невыгодна. Поэтому судьба второго садика, который строится вместе с 11 корпусом ЖК «Вена», пока неизвестна.

По заявлению Setl City, после ввода в эксплуатацию дома №11 компания планирует активные переговоры с Администрацией ЛО о передаче ДОУ на баланс муниципального образования. В случае неудачи данных переговоров помещение будет реализовано с целевым назначением. Иными словами, второй садик, возможно, станет коммерческим.

Теоретически нельзя полностью исключить возможность того, что коммерческим может стать и первый сад, поскольку обещания могут долго переходить в обязательства. В случае если застройщик не добьется от ЛО подписания договора о выкупе, ДОУ тоже могут продать по целевому назначению.

Между тем, квартал «Вена», который сейчас уже почти полностью заселен, рассчитан на 2,5 тысячи семей, и куда люди будут водить своих детей пока застройщик ведет переговоры с властями - совершенно непонятно. С 2015 года детей из Кудрово в сады Невского района больше брать не будут, а в квартале «Новый Оккервиль», который тоже относится к Всеволожскому району Ленобласти пока работает только коммерческий садик.

Со школами ситуация такая же: по проекту их предусмотрено достаточно, но до тех пор, пока они не начнут работать, район обречен на дефицит. Первую школу на 600 детей Setl City сдаст в конце 2015 года, но когда она будет принята на баланс ЛО неизвестно. Возможно, этот процесс тоже займет продолжительное время. Еще две школы строятся рядом с ЖК «Австрийский квартал» и в «Новом Оккервиле», который тоже давно заселен.

Пути-дороги

При этом, каждое утро возить детей в садики и школы Невского района может оказаться не так уж просто из-за пробок. Из ЖК «Семь столиц» можно быстро попасть на КАД, но выехать утром из Кудрово в сторону города довольно сложно.

Сказывается узкая ширина Центральной улицы и железнодорожный переезд, на котором все тормозят, образуя затор. В период с 8 до 9 утра маршрутка от ЖК «Вена» до ближайшей станции метро «Улица Дыбенко» едет примерно час, в то время как без пробок дорога занимает не более 15 минут.

Решение дорожного вопроса уже намечено. В январе этого года стало известно, что застройщики Кудрово готовы объединенными усилиями построить дороги и добиваются софинансирования из федерального бюджета для строительства развязок.

Уже ведется строительство дороги, соединяющей улицу Центральную с проспектом Большевиков. Setl City подготовила предварительный проект съезда с Центральной на Мурманское шоссе. В перспективе планируется еще расширение улицы Центральной, но для этого необходимо расселение старых деревянных домиков, которые стоят очень близко к дороге. Очевидно, что быстро это сделать невозможно.

Резюме

В общем, к тому моменту, когда Кудрово обрастет новыми дорогами, скорее всего, уже заработает и вся необходимая социальная инфраструктура. А к тому моменту, когда рядом откроют метро, привлекательность этой локации  вырастет многократно. Но пока более-менее комфортно жить здесь смогут люди без детей и с крепким здоровьем.

В остальных смыслах ЖК «Лондон» лично мне представляется отличным выбором. Надежный застройщик, выгодные условия оплаты, благоустроенные кварталы, просторные дворы, отличные планировки, чистовая отделка, а главное – неплохие цены. Итоговая оценка - «9» баллов.

Дария Лапатухина