Весна и Весна-2 в Кудрово: доступное жилье, которое придется подождать

Новостройки Кудрово сегодня очень популярны у покупателей нового жилья за счет приемлемых цен на квартиры, хорошей транспортной доступности и большого выбора жилых комплексов. По заданию редакции Novostroy-SPB.ru Тайный покупатель в очередной раз решил проверить ЖК «Весна» и его продолжение ЖК «Весна-2», которые строит ГК «ЦДС». Компания славится низкими ценами и хорошим качеством строительства, а также несоблюдением сроков сдачи.

Что будет?

ЖК «Весна» состоит из 6 разновысотных домов 22-25 этажей. Всего будет построено более 2 тысяч квартир от студий до трехкомнатных.

ЖК «Весна-2» будет включать всего два дома более чем на 1400 квартир. Первый корпус сейчас в продаже, он причудливой зигзагообразной формы. Секции с 1 по 5 в нем будут высотой в 9 этажей, с 6 по 15 – 14 этажей. Второй корпус в продажу пока еще не поступал, он будет состоять только из двух секций высотой 14 этажей.

На старте продаж первой очереди ЖК «Весна» (два дома) застройщик анонсировал срок сдачи - IV квартал 2013 года. Впоследствии этот срок не раз переносился, а сроки сдачи очередей объединялись. В итоге сейчас первые 5 корпусов (две очереди) планируют сдать во II квартале 2015 года, а 3 очередь (6 корпус) - в IV квартале 2015 года.

Плановый срок сдачи первого корпуса ЖК «Весна-2» назначен на I квартал 2016, пока этот срок еще не переносили. Строят дом очень активно по всему периметру. Разные секции имеют готовность от 1 до 7 этажа.

Первые 5 корпусов ЖК «Весна» уже построены, сейчас к ним подводят коммуникации, а 6 корпус отлит до 16-21 этажа. Тем не менее, прогнозировать, когда дома будут сданы фактически, довольно сложно.

Кто строит?

Новостройки ГК «ЦДС» не раз уже попадали в поле зрения Тайного покупателя. Этому есть причина: компания строит много и отличается гуманными ценами на квартиры в своих проектах. Однако ГК «ЦДС» также отличается постоянным срывом сроков сдачи корпусов.

Несоблюдение сроков сдачи - основная претензия, которую традиционно предъявляют к ГК «ЦДС». При этом строит компания вполне неплохо, и, хочу подчеркнуть, что за 15-летнюю практику не было ни одного случая, когда какой-нибудь дом не достроили.

Надежность застройщика - 6 из 10 баллов

На данный момент срок сдачи первых двух корпусов ЖК «Весна» перенесен на 1,5 года, и это нормальная для ГК «ЦДС» ситуация. Обычно первые дома в жилых комплексах сдают примерно на год позже первоначально обещанного срока (иногда на два или даже три года позже), последующие корпуса с меньшей задержкой.

Разведка в Интернете

Информации о жилом комплексе в Интернете накопилось уже немало. В нескольких группах «Вконтакте» есть развернутые обсуждения. Самая горячая тема, конечно, касается вестей со стройки и гаданий о сроках получения ключей. Обсуждают также кое-какие технические детали, планировки квартир и вопросы будущего проживания.

Именные сайты ГК «ЦДС» для своих новостроек не создает, но на общем сайте застройщика есть вся необходимая информация, включая планировки и цены, условия покупки, web-камеры, фотографии со стройки и общее описание проекта.

Информационная доступность – 9 из 10 баллов

Единственное, что я не обнаружила на официальном сайте – это разрешительную документацию, ее можно увидеть только в офисе ГК «ЦДС».

Особенности расположения

Изучив новостройку виртуально, я решила отправиться посмотреть на все своими глазами. Маршрутки от станции метро «Улица Дыбенко» пока что ходят только до «Меги-Дыбенко» и ЖК «Австрийский квартал», поэтому я решила прогуляться пешком, посмотреть Кудрово, а уже обратно вернуться на маршрутке.

Как я уже говорила, располагаются ЖК «Весна» и «Весна-2» в Кудрово. Если говорить более точно, в центральной его части. На юге новостройка граничит с жилыми комплексами других застройщиков: ЖК «Прогресс» от компании «Мавис», ЖК «Флагман» от «Арсенал-Недвижимости» и ЖК «Вернисаж» от «Полис Групп». На севере ЖК «Весна» протянется до круглой площади, где пересекаются Областная улица и будущий Европейский проспект.

ЖК «Весна-2» пока что с севера граничит с небольшой рощей, которая отделяет новостройку от Областной улицы. Думаю, что рощу сохранят, хотя при мне одна из потенциальных покупательниц поделилась своими соображениями о том, что предпочтет взять квартиру, выходящую окнами на запад, поскольку там, по крайней мере, точно будет строиться школа со стадионом, и нет риска, что в один прекрасный момент прямо под окнами начнет расти соседний дом.

Отмечу, что расположена ЖК «Весна» в 2,5 километрах от станции метро «Улица Дыбенко». Примерно столько же или чуть меньше будет до долгожданной станции «Кудрово» (она же «Народная»), так что преимущества от ее строительства жители ЖК «Весна» получат лишь косвенные.

Впрочем, менеджер консультационного пункта сообщил, что в перспективе построят более короткую дорогу до метро (по прямой там всего 1,5 километра), но для этого должны расселить избушки, которые стоят вдоль Центральной улицы.

Расселение деревянных домиков деревни необходимо еще и для более насущной задачи – расширения Центральной улицы, которая связывает Кудрово с «большой землей» и в часы пик уже сейчас намертво стоит в пробках, а ведь заселена пока лишь малая часть от планируемой застройки.

Транспортная доступность - 5 из 10 баллов

Далеко от метро, непонятные перспективы строительства новых дорог. Плюсов я пока вижу только два – неподалеку находится развязка КАД и парк Новый Оккервиль.

Визит в офис

Рядом со стройплощадкой ЖК «Весна-2» работает консультационный пункт. Когда я подошла к новостройке, из вагончика ко мне навстречу вышел мужчина и ответил на некоторые мои вопросы. Однако я бы не советовала рассчитывать на полноценную консультацию на объекте, для получения всей информации лучше подъехать в офис и пообщаться с менеджером.

Там вам помогут выбрать подходящий вариант квартиры, покажут разрешительную документацию, распечатают образец договора паевого взноса (ЖСК), расскажут все подробности покупки, дадут условия рассрочки и ипотеки, расскажут об отделке.

Сервис – 8 из 10 баллов

Кстати, офисы ГК «ЦДС» расположены в разных частях города, так что, всегда можно выбрать удобный вариант локации. Режим работы будет удобен для тех, кто работает пятидневную неделю – можно приехать вечером или в выходные.

Соцкультбыт

Многие вопросы, которые так важны для принятия решения о покупке, не имеют ответов. И это касается не только сроков сдачи и перспектив строительства дорог. Например, совершенно непонятно, когда в Кудрово откроются детские сады, школы и поликлиники.

В квартале «Вена» от Setl City в 2014 году был построен детский сад, но когда он заработает – большой вопрос, второй садик сейчас строится. Две школы возводят неподалеку и еще одну в квартале «Новый Оккервиль» (там же уже сейчас работает частный садик и детский развивающий центр).

Всего детской инфраструктуры в Кудрово запроектировано много, и застройщики готовы ее строить, но все, как обычно, упирается в прием учреждений на баланс Ленинградской области. На практике, зачастую проходит около года между окончанием строительства и открытием учреждения для детей.

Ситуацию усугубляет еще и то, что в Кудрово пока зарегистрировано совсем небольшое количество населения – многие предпочитают сохранить городскую прописку, чтобы дети могли продолжать посещать школы и садики.

Получается замкнутый круг, и в итоге, например, собственная поликлиника деревне вообще не положена, поэтому строить ее пока не собираются, хотя пятно под нее зарезервировано на Генплане.

Зато с торгово-развлекательной инфраструктурой в Кудрово, как это часто бывает, все в полном порядке. Чуть более 1 километра отделяет новостройку от крупного центра «Мега-Дыбенко», в состав которого входят несколько специализированных гипермаркетов, множество магазинов, ресторанов, каток, кинотеатр, парк аттракционов и многое другое.

Еще один торговый центр строится совсем рядом – на углу Ленинградской и Областной улиц, около парка Новый Оккервиль. С другой стороны ЖК «Новый Оккервиль», между КАД и проспектом Строителей возводится «Лента». Рядом с проспектом Большевиков работает Карусель.

Кстати, пройти от новостройки туда можно по пыльной бетонной дороге минут за 20, когда-то ее наверняка приведут в порядок. Этот путь представляет большую ценность в тех случаях, когда выезд из Кудрово забит пробкой. От проспекта Большевиков добраться до метро не составит большой проблемы.

Инфраструктура – 6 из 10 баллов

Не могу высоко оценить этот параметр из-за неравномерности: торговая инфраструктура развита хорошо, а детская плохо.

Особенности парковки

Паркинги в ЖК «Весна» и «Весна-2» строятся под землей, но имеют отдельный вход через улицу. Предусмотрены подземные парковки под 2 и 6 корпусами ЖК «Весна» и под первым корпусом ЖК «Весна-2».

Стоимость паркоместа составляет 500-650 тысяч рублей – это нормальная цена для Кудрово. Приобрести дом для своего автомобиля можно в рассрочку на 2 года под 1% в месяц на остаток (первый взнос 30%).

В ЖК «Весна» подземных парковок уже осталось немного, что совсем неудивительно, учитывая, что мест предусмотрено менее 100 на более чем 2 тысячи квартир.

В ЖК «Весна 2» дела обстоят не лучше. Предусмотрено лишь 88 машиномест на более чем 1400 квартир. Наземных стоянок будет тоже совсем немного, в соседних жилых комплексах с парковками все так же плохо, страшно представить, что здесь будет через несколько лет, когда заселятся все новостройки.

С другой стороны, вопрос с парковками, как и многое другое регулируется законом спроса и предложения. До тех пор, пока еще есть возможность бесплатно припарковаться (или надежда на то, что такая возможность будет), люди предпочитают не тратить деньги на паркинги. Застройщики, в свою очередь, не хотят строить паркинги до тех пор, пока они не станут востребованными, поскольку их содержание также обходится недешево. Вот такой замкнутый круг.

Хорошая новость заключается в том, что по всему Кудрово в более отдаленной перспективе будут строить многоярусные парковки. Разумеется, после того, как на них появится спрос.

Геометрия жилья

Но вернемся к новостройке. Количество квартир в подъездах в ЖК «Весна-2» не может не радовать - в большинстве секций их располагается всего по 4-5 штук. Исключение составляют только 5 и 10 секции, в которых по 12 квартир на этаже.

Квартирография сделана с акцентом на 1-комнатные квартиры. Студий и 2-комнатных гораздо меньше, а 3-комнатная вообще представлена в одном-единственном варианте в 11 секции.

Планировки мне показались вполне рациональными, хотя и не идеальными. Большинство комнат имеют форму прямоугольников с одним окном, но есть и более редкие варианты квадратной формы.

Немного странно выглядят совмещенные санузлы в некоторых 2-комнатных квартирах. Еще один недостаток – чересчур узкие оконные проемы в некоторых комнатах и кухнях. Сравнительно низкие потолки (всего 2,6 метра) – еще один недостаток.

Метраж кухонь составляет в большинстве квартир от 8 до 14 квадратных метров, комнаты спланированы около 15 «квадратов». Прихожие спроектированы вполне разумные: 3-4 кв. метра в 1-комнатных и около 7 кв. метров в «двушках».

Планировки – 7 из 10 баллов

В общем, для жилого комплекса эконом-класса планировки вполне нормальные.

Как купить?

О способе покупки квартиры в ГК «ЦДС» я подробно писала в расследовании о ЖК «Кантемировский». Там, среди прочего, можно прочитать и о дополнительных платежах, которые не входят в стоимость квартиры и которые необходимо будет выплатить перед приемкой.

Ну, и, конечно, самое главное, что следует помнить: квартиры продаются по договору паевого взноса через вступление в ЖСК. То есть, попросту говоря, под честное слово застройщика – никаких гарантий, в особенности по срокам, что и приводит к их срывам.

На старте продаж в ЖК «Весна» многих покупателей привлекла длительная рассрочка – на 4 года. Сейчас максимальный срок рассрочки составляет 3 года, и то лишь при условии, что 50% от стоимости квартиры вы внесете в течение 2 недель. При первом взносе от 30% рассрочка дается на год.

Скидка за 100% оплату (или ипотеку) на 1-комнатные и студии составляет 20%, а на двух- и трехкомнатные квартиры 15%. В случае рассрочки скидка уменьшается до 10-15% и распространяется лишь на первый взнос, но только при условии, что он будет не менее 40%.

Ипотеку предоставляют банки: «Возрождение» (под 16% годовых), «Открытие» (18,75%), «Банк Санкт-Петербург» (16,95%), «Инвестторгбанк» (19,25%), «Уралсиб» (19,5%). На сайте застройщика есть очень удобный ипотечный калькулятор, который выдает расчет ежемесячных выплат сразу по всем банкам.

К сожалению, купить квартиру по льготной (субсидированной государством) ипотеке по ставке от 12% в новостройках ГК «ЦДС» не получится, поскольку программа предполагает продажу квартир только по договору долевого участия (214-ФЗ), а «ЦДС» все свои новостройки продает через вступление в ЖСК.

Схема покупки – 5 из 10 баллов

На мой взгляд, условия покупки не самые привлекательные: высокие проценты по ипотеке, высокий процент переплаты при рассрочке и длительность рассрочки уже не является эксклюзивным предложением на рынке новостроек Кудрово, а главное – договор ЖСК, который ни от чего не защищает покупателей. Плюсом ЖК «Весна» является возможность подобрать квартиру с использованием практически любого вида субсидии.

Как строят?

В своих расследованиях о проектах ГК «ЦДС» я неоднократно писала, что компания строит все свои дома по добротной кирпично-монолитной технологии. Что здесь имеется в виду? Главным образом, конструкция наружных стен из кирпича на всю толщину, без монолита, утеплителя и штукатурки.

Судя по отзывам, в квартирах тепло, звукоизоляция тоже нормальная, стены и пол более-менее ровные, но мне встречались жалобы на низкое качество электрики (тонкие провода). Остальные претензии, которые я видела в отзывах, либо носят голословный характер, либо касаются легко устранимых недочетов.

В рамках автобусного тура от Жилпроекта по новостройкам ГК «ЦДС» я снимала фотографии и видео в шоу-румах и реальных квартирах без чистовой отделки. Мне все понравилось, вы можете посмотреть фотографии и ролик и составить собственное мнение.

Квартиры и цены

В ЖК «Весна-2» 12 секция сдается с полной чистовой отделкой «под ключ». Подробное описание о ремонте, который предлагает ГК «ЦДС» по системе «БК-Стандарт» (базовый комфорт) можно прочитать в статье о ЖК «Кантемировский», а фото из шоу-румов посмотреть в статье о поездке, организованной Жилищным проектом по 4 новостройкам «ЦДС».

Все остальные секции, а также все квартиры в ЖК «Весна» покупатели получат с подготовкой под чистовую отделку. О том, что в нее входит, можно почитать опять же в расследовании ЖК «Кантемировский».

В квартирах с отделкой стены будут оклеены обоями под покраску, на полу ламинат, в санузлах плитка на полную высоту, ванна с экраном. Все материалы и сантехника – импортного производства. Стоимость квадратного метра в квартирах с отделкой обойдется дороже на 8 тысяч рублей.

В 12 секции располагается 5 квартир: одна студия площадью 28,8 кв. м, две 1-комнатные квартиры метражом по 34,82 кв. м и две «двушки» 58,25 и 57,34 «квадратов». Такие же квартиры есть в других секциях, поэтому можно сравнить цены с отделкой и без нее:

Цена при 100% оплате, рубли

Тип	Метраж	Площадь комнат	Площадь кухни	Без отделки	С отделкой
студии	28.08	19.69	0	2 313 792	2 538 432
1-комн.	34.82	15.26	10.02	2 562 752	2 841 312
2-комн.	57.34	14.26+14.44	13.68	3 874 751	4 333 471
2-комн.	58.25	14.26+18.31	10.67	3 886 736	4 352 736

А в целом раскладка по ценам (без отделки) следующая:

Корпус, плановый срок сдачи	Тип	Метраж (кв. м)	Цена при 100% оплате	Стоимость (кв. м) рубли
ЖК «Весна» 1-5 корпус, II квартал 2015	студии	29.25	3 112 200	106 400
	1-комн.	35.35	3 421 880	96 800
		36.93	3 545 280	96 000
	2-комн.	53.16	4 699 344	88 400
		60.43	4 828 357	79 900
ЖК «Весна» 6 корпус, IV квартал 2015	студии	25.65	2 421 360	94 400
	1-комн.	34.32	2 745 600	80 000
		38.25	2 937 600	76 800
	2-комн.	49.19	3 972 093	80 750
		57.53	4 107 642	71 400
ЖК «Весна-2» 1 корпус, I квартал 2016	студии	24.97	2 127 448	85 200
		32.04	2 422 224	75 600
	1-комн.	33.07	2 328 128	70 400
		63.34	4 129 768	65 200
	2-комн.	50.83	3 694 075	72 675
		58.45	4 123 648	70 550
	3-комн.	80.07	5 308 641	66 300

Давайте сравним цены с соседними новостройками Кудрово. Вот краткий перечень минимальных цен на квартиры в наиболее отдаленных по срокам сдачи очередях:

ЖК «Березовая Роща» от «Полис Групп» I квартал 2016 года:

Тип квартиры	Площадь	Стоимость
Студия	от 24.22 до 27.34	2 238 000
1-комнатная	от 33.48 до 41.45	3 300 000
2-комнатная	от 49.25 до 59.17	4 295 000

ЖК «Прогресс» от «Мавис» II квартал 2016 года:

Тип квартиры	Площадь	Стоимость
Студия	25.89-26.05	2 263 000
1-комнатная	37.72-42.68	3 112 000
2-комнатная	50.44-71.2	3 972 000
3-комнатная	81.71-88.74	6 026 000

ЖК «Европейский» от «Инвестторг» III квартал 2016 года:

Тип квартиры	Площадь	Стоимость
Студия	29.1	2 019 000
1-комнатная	35.1-45.6	2 068 000
2-комнатная	50.8-73.08	3 091 000
3-комнатная	73.4-99	5 100 000

ЖК «Вернисаж» от «Полис Групп» III квартал 2017 года:

Тип квартиры	Площадь	Стоимость
Студия	от 23.66 до 24.1	1 850 000
1-комнатная	от 30.48 до 48.31	2 550 000
2-комнатная	от 52.98 до 69.28	4 150 000

ЖК «Лондон» от Setl City (с отделкой) III квартал 2017 года:

Тип квартиры	Площадь	Стоимость
Студия	от 23.01 до 34.08	1 835 000
1-комнатная	от 31.94 до 64.69	2 589 000
2-комнатная	от 50.01 до 76.86	3 812 000
3-комнатная	от 73.28 до 90.37	5 742 000
4-комнатная	от 97.6 до 99.3	8 400 000

С учетом того, что сроки сдачи 3 очереди ЖК «Весна» (6 корпус) еще не переносили, ее совершенно спокойно можно сравнивать с ценами в ЖК «Прогресс» или в ЖК «Европейский». Стоит только учесть, что переносы сроков строительства для «Инвестторга» тоже не редкость, хотя «Европейский» продается по 214-ФЗ через заключение ДДУ.

Срок сдачи 1 корпуса ЖК «Весна-2» тоже еще не переносили, по этой причине его, в принципе, можно сравнить с ЖК «Лондон» или ЖК «Вернисаж». На мой взгляд, первые 5 корпусов ЖК «Весна» наверняка сдадут раньше 2016 года, но при пессимистичном настрое можно сравнить их с ценами в ЖК «Березовая Роща».

Цены – 6 из 10 баллов

Как видно, ценник в ГК «ЦДС» с поправкой на задержку срока сдачи отнюдь не такой низкий, как может показаться на первый взгляд. Прибавьте еще дополнительные платежи, которые предусмотрены за подключение к коммуникациям и остекление балконов (например, за 1-комнатную квартиру с балконом площадью 3 кв. метра это будет 33 800 рублей), а также стоимость отделки (если сравнивать с ЖК «Лондон») и цена окажется еще выше.

Резюме

Подводя итоги, хочу отметить, что плюсы и минусы большинства новостроек, расположенных на территории массовой застройки Кудрово, вполне идентичны. Близость «Меги-Дыбенко» и парка Новый Оккервиль, а также близкий выезд на КАД можно отнести к плюсам.

Минусы довольно банальны: это высокая плотность застройки, перспектива серьезных проблем с парковками, недостаточно развитая дорожная инфраструктура (и как следствие большие пробки), а также существенное отставание социальных объектов от темпов жилого строительства.

Если говорить о специфике самой новостройки, основные плюсы, на мой взгляд - это технология строительства, неплохое качество и небольшая роща под самыми окнами (надеюсь, ее сохранят).

Кроме того, репутация застройщика позволяет быть увереннным, что дома будут достроены. Самый главный минус – это способ покупки через вступление в ЖСК и вытекающее из этого несоблюдение плановых сроков строительства. С учетом всего этого, ставлю новостройке «6» баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 31 марта 2015

Теги: