Первый и последние этажи – самые противоречивые. Зачастую их характеризуют негативно: темно, сыро, шумно, из подвала в гости приходят тараканы…В этой статье Новострой-СПб будет решительно впадать в крайности и выяснять, так ли все на самом деле?
Откуда ноги растут
Истоки подобного отношения лежат в советском прошлом, когда качество построенных на скорую руку хрущевок оставляло желать лучшего (дома старого фонда без капремонта относят к той же категории). Из-за этого на последних этажах было холодно и нередко случались протечки, которые не только уродовали потолок и стены, но еще и создавали прекрасную среду для размножения бактерий и появления плесени. А это уже прямая угроза здоровью.
На первых этажах также зачастую чувствовалась сырость, но уже от подвала, а в гости запросто могла заглянуть различная живность – начиная от комаров с клопами и заканчивая крысами. Понятно, почему советские граждане, мягко говоря, не испытывали восторга от подобных перспектив.
Сегодня ситуация изменилась благодаря новым строительным технологиям и современным материалам. Но вот негативное отношение потребителей так до конца и не исчезло – по крайней мере, к квартирам, расположенным на первых этажах.
Впрочем, многое зависит от конкретного проекта, уверена Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». «Цена является прекрасным регулятором спроса на любой объект: чем лучше квартира, тем дороже. Чем ниже ее потребительские качества – тем дешевле. Иногда квартира на первом этаже может быть лучшей в доме. Но в некоторых случаях она может быть и худшей – если планировка, освещенность и высота этажа не вызывают восторга. Тем не менее, на любой товар есть свой купец и недостатки жилья могут быть «исправлены» ценой» – считает эксперт.
«Нежелание людей покупать квартиры на первых этажах сейчас не так сильно, как в советские годы. Первые этажи охотно рассматривают пожилые люди. Последний этаж и вовсе стал одним из преимуществ – в проектах бизнес-класса и выше там очень часто обустраивают террасы, предусматривают собственный выход на крышу. «Пентхаусы» предпочитают состоятельные люди, поэтому непопулярность последних этажей уже стала мифом»
Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development
«Петербургская Недвижимость» недавно провела исследование, которое помогло выявить любопытные тенденции: первое место по популярности у квартир на 4-5-м и 24-25 этажах. А вот второе место – неожиданно! – заняли 1-3 этажи. Представители компании объяснили это тем, что многие покупатели приходят из регионов, где они привыкли к малоэтажным домам. Еще одна причина – удобство проживания для пожилых людей и семей с маленькими детьми. Третье место традиционно занимает 6 и 7 этаж.
«Стоит разделять старый фонд и новые дома. При строительстве современных домов учитывается весь негативный опыт эксплуатации старого фонда и проблемы решаются еще на стадии проектирования»
Миронова Елизавета, PR-менеджер «Самолет ЛО»
Первый: достоинства и недостатки
Квартиры на первом этаже действительно продаются медленнее, отчасти из-за предрассудков, отчасти – по объективным причинам, считает Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. Во многих новостройках, к примеру, в них не делают балконы и лоджии. Или расположение дома таково, что в квартиры на первых этажах практически не поступает солнечный свет (особенно это актуально для домов в исторический районах города с узкими и плотно застроенными улицами).
Однако перечисленные недостатки – не самые страшные. Гораздо больший дискомфорт причиняет отсутствие должной безопасности, из-за чего владельцы жилплощади вынуждены устанавливать решетки на окна. А если квартира «смотрит» не во двор, а на людную улицу, то без штор или жалюзи не обойтись: любой прохожий сможет наблюдать за вашей частной жизнью. Ну и конечно не стоит забывать про пыль, грязь и шум – это постоянные спутники «первоэтажных» квартир.
Но есть у них и свои плюсы. Например, отсутствие соседей снизу. А это значит, что дети могут сколько угодно бегать по дому, топать и скакать, и никто не придет на них жаловаться. И наблюдать за ними проще, когда они играют во дворе. Если же в семье есть человек с ограниченными возможностями, то первый этаж для него предпочтителен – так проще выбираться на улицу.
В случае протечки не придется компенсировать стоимость ремонта соседям – достаточно будет привести в порядок собственное жилище. Еще жителям первого этажа не нужен лифт, поэтому его содержание не включается в квартплату.
Ну и, конечно, сама стоимость квартиры. Как правило, она на 10-15% ниже аналогичных лотов на других этажах, а это существенная сумма, которую можно использовать, к примеру, на ремонт. Кроме того, варианты на первом этаже можно перевести в нежилой фонд и в дальнейшем сдавать на более выгодных, чем жилье, условиях, и продать по более высокой цене или самостоятельно использовать под коммерческие цели, комментирует Яна Булмистре.
«Есть такие люди, которые мечтают о квартире на первом этаже. Однако обычно это касается загородных комплексов. Например, в Курортном районе есть проекты на первой линии Финского залива. Там огорожена территория, а значит, исключен основной минус первого этажа: никто не будет заглядывать в окна. В городе ты от такого риска не застрахован, поэтому здесь первые этажи менее ликвидны»
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu
Последний этаж
Если раньше квартиры на последних этажах традиционно не пользовались спросом из-за низкого качества строительства и обслуживания домов, то теперь это большая редкость. К тому же процесс управления ЖК при желании становится регулируемым – жители/собственники сами выбирают, кто, что и за сколько будет делать в их доме, рассказывает Мария Черная.
Сегодня жилье на верхних этажах стоит дороже, чем на нижних. Разница в цене аналогичных квартир может составлять 20-30%, а если брать первый и последний этаж, то иногда она доходит и до 40-50%, сообщает Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
Почему так? Потому что на верхних этажах больше солнечного света и меньше уличного шума, пыли и загрязнения. «Выхлопные газы от машин начинают рассеиваться на высоте 15 метров (уровень 5-го этажа), уличная пыль не поднимается выше 30 метров, а шума улиц в квартирах на 15 этаже и выше практически не слышно даже при открытых окнах. Над домом, как правило, сооружается технический этаж, а кровельный пирог выполняется с использованием современных теплоизоляционных материалов, так что протечки жильцам не страшны», – рассказывает Яна Булмистре.
Что по-настоящему прекрасно – то, что нет соседей сверху – никто не передвигает мебель, не играет на фортепиано, не бегает прямо «по голове». Для многих покупателей это становится решающим моментом. «Верхние этажи должны быть самыми дорогими. Они обладают, на мой вкус, главным преимуществом: у тебя над головой никто не ходит», – комментирует Евгений Богданов. Нельзя не отметить также отличные видовые характеристики квартир верхних этажей.
«Квартиры на верхних этажах часто активно раскупаются уже на старте продаж, особенно в проектах элитного сегмента, где покупатели ценят возможность получить эксклюзивный вид, а выбор квартир меньше, чем в проектах комфорт-класса»
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»)
Что же касается недостатков, то они, конечно, тоже имеются. Например, если лифт сломается, то идти пешком на последний этаж – мало не покажется, особенно не с пустыми руками. А если вы купили мебель, заказали доставку, и именно в этот день оборудование не работает, подъем наверх обойдется в значительную сумму.
Лифт может также стать источником постоянного шума и вибрации: если его моторное отделение не находится на крыше.
В некоторых домах на верхнем этаже не предусмотрен мусоропровод. А летом, когда солнце припекает и нагревается крыша, температура в квартире тоже повышается, иногда чересчур сильно. Тогда спасением может стать кондиционер, а это дополнительные расходы.
Чем привлечь покупателя?
Для того чтобы стимулировать продажи квартир на первых этажах, застройщикам приходится придумывать разные варианты (помимо снижения цены, разумеется). Например, они стремятся сделать первые этажи зоной коммерции – это обеспечивает жителей необходимой инфраструктурой: там открываются супермаркеты, бутики, студии красоты и прочие точки продаж и сервиса. К тому же такой подход обеспечивает должный уровень приватности, то, что жилая часть дома начинается со второго этажа, стало нормой, рассказывает Андрей Кугий.
Все чаще на первом этаже проектируют просторные террасы, которые приходятся по вкусу многим покупателям, говорит Евгений Богданов. Там запросто можно устроить мини-сад или же оборудовать как угодно по своему вкусу. Такие решения особенно порадуют пожилых людей, которые по состоянию здоровья не имеют возможности регулярно выходить на прогулки.
«Фишки» от застройщиков
Во многих квартирах ЖК комфорт-класса Gröna Lund (Bonava) на первых этажах есть открытые благоустроенные террасы площадью 28-120 кв. метров. В проекте Magnifika Residence на верхних этажах располагаются престижные квартиры с открытыми планировками и большими террасами.
В проектах застройщика предусмотрена закрытая территория, дополненная системами домофонной связи, контроля и управления доступом. К примеру, в ЖК комфорт-класса Magnifika Lifestyle такая система устанавливается по периметру, на калитках и воротах жилого комплекса, въездах/выездах в подземный паркинг, а также входах в здания.
Большинство проектов компании Glorax Development предполагают наличие террас в квартирах на последнем этаже. Они есть в ЖК бизнес-класса Golden City, Ligovsky City и клубном доме Grand House. При этом наличие террасы не зависит от метража квартиры, такие предложения представлены как в однокомнатных квартирах, так и в трехкомнатных.
Во всех строящихся сейчас жилых комплексах Glorax Development на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения. Компания «Аквилон Инвест» также ориентирована на комфорт покупателя: первые этажи в их объектах зачастую отдаются под встроенные коммерческие помещения. Но есть варианты и без коммерции, к примеру, малоэтажный ЖК «СолнцеPARK». Во всех квартирах (в том числе на 1 этаже) предусмотрены глубокие остекленные балконы и лоджии. Сам первый этаж высокий (более 1 метра над землей), в его полах укладывается дополнительный утепляющий и звукоизоляционный слой. В подвальном этаже размещены кладовые.
На первых и последних этажах в проектах «Мурино 2019» и «Мурино 2020» от компании «Самолет ЛО» встречаются планировки квартир, которых нет на этажах выше: это и студии с меньшим метражом, и компактные однушки и двушки, и трехкомнатные квартиры разных площадей. Во всех есть остекленные просторные балконы и отсутствуют вентиляционные блоки (это дает свободу в планировке жилого пространства). Дворы в проектах закрыты от машин. Коммерческих помещений нет. При покупке квартиры на первом этаже «Самолет ЛО» предоставляет скидку до 150 тыс. руб.
В компании Setl City набирают популярность квартиры уникального формата high flat (ЖК «Невские паруса», «Статус у парка Победы») с высокими потолками до 3 метров и увеличенными окнами, которые располагаются на последних этажах. Виды – одно из главных преимуществ таких квартир. Стоят они в среднем на 5-10% дороже аналогичных предложений. В некоторых объектах разница может доходить до 15%.
Компания Setl City использует кирпично-монолитную технологию, обеспечивающую защиту от протечек крыши благодаря бесшовной конструкции кровли и полуметровому слою гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции. В проектах от 20 этажей девелопер всегда предусматривает технический этаж над последним жилым.
Читайте также:
«Цены вырастут неизбежно, застройщики не будут работать в ущерб собственной прибыли»
Деньги счет любят: ТОП-10 самых прибыльных новостроек Петербурга и Ленобласти за 2018 год
На одну сделку в Ленобласти приходится 4 сделки в Петербурге – итоги рынка новостроек 2018 года в цифрах
Дата публикации 21 марта 2019
