Марина Агеева, руководитель отдела жилой недвижимости УК «Теорема», рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему в пригороде Петербурга лучше строить малоэтажные дома и как кризис отразится на проектах КОТ.

На ваш взгляд, для пригорода предпочтительней малоэтажная застройка или многоэтажная? Почему?

На мой взгляд, малоэтажная застройка предпочтительнее. В пригороде есть достаточно территорий, на которых можно строить малоэтажное жилье. Мы живем не в Японии, и жизненной потребности возводить только высотные здания у нас нет. Малоэтажные объекты более органичны для жизни человека – и визуально, и с точки зрения удобства использования, однородности социальной среды, качества жизни. Строители и покупатели часто за ориентир берут европейские образцы, поэтому пригородная малоэтажная застройка в 3-4 этажа пользуется большой популярностью и у нас.

Какие направления Ленобласти вы бы отметили как наиболее перспективные с точки зрения жилой застройки?

Если говорить практически, с точки зрения наличия инженерных коммуникаций,  социальной инфраструктуры, количества транспортных выездов, близости к городу, перспектив развития, то лидирует Всеволожский район.

На юге пытаются развиваться Тосненский, Гатчинский и Ломоносовский районы. Но активную конкуренцию им составляют Пушкинский и Петродворцовый. Важно, что  это районы города, но находятся условно в пригороде и застраиваются в малоэтажном формате. Они стоят дороже, но являются более привлекательными благодаря развитой инфраструктуре. В перспективе ближайших 10 лет Ломоносовский или Гатчинский районы станут привлекательны из-за наличия в них доступного жилья, тем не менее, вряд ли смогут сравниться по спросу с Пушкинским или Петродворцовым.

Если говорить о стратегическом развитии региона, то в Ленобласти есть проблема, связанная с отсутствием города-центра, вокруг которого и формируется область. Большинство рабочих мест, инфраструктура и все необходимое для жизни, так или иначе, тяготеет к Петербургу. И жители Петербурга, проживающие за городом, и жители области все равно будут ездить в город, так как все рабочие места сосредоточены именно там. Локальные очаги строительства, где сосредоточено некоторое количество рабочих мест в ЛО, не характеризуют рынок в целом, а лишь удовлетворяют спрос на данной территории.

Как вы определяете место под застройку? Есть ли какие-то правила определения удачной локации?

Есть 2 варианта выбора пятна под застройку. Первый – девелопер ищет место, осматривая различные участки и оценивая их привлекательность. Чаще всего компании идут по пути наименьшего сопротивления, выбирая уже известные покупателям места. Далее рассматривают конкретные участки на предмет наличия удобных подъездных путей и транспортной инфраструктуры. Следующий этап – наличие инженерной инфраструктуры и возможности подключения к ним. Новички часто допускают ошибку, располагая стройку рядом с линией электропередач и веткой газопровода, не учитывая наличие свободных мощностей, которых может и не быть. Загородные девелоперы сталкиваются с другой проблемой – они вынуждены тянуть провода и трубы на большие расстояния, но лучше, чтобы оно было не больше 1 км.

Важными остаются  вопросы экономический целесообразности застройки территории и оценки конкурентной среды. Нужно учитывать, как будет формироваться обжитая локация, создаваться социальная инфраструктура. Существуют много удачных примеров застройки одной территории разными девелоперами. Стоит вспомнить ЖК Mistola Hills (RBI) и ЖК «Близкое» («ПетроСтиль»). Еще 3 масштабных проекта,  граничащих друг с другом на Финском заливе – «Морские Террасы», «Золотые пески» и  «Балтийская Ривьера», каждый из которых находит своих покупателей. Отмечу и коттеджный поселок «Румболово», ставший флагманом для своей локации.

Второй путь получения места для проекта – участок достался по случаю, чаще всего это оплата за что-либо. Некоторые компании размениваются между собой таким способом. Как правило, такие локации представляют собой не очень удачный актив. Специалисты компании-получателя не всегда могут правильно оценить его, поэтому запрос профессиональной оценки у независимых консультантов – наиболее верное решение. Важно, чтобы эта оценка учитывала не столько текущую стоимость объекта в его исходном состоянии, сколько перспективы его возможного развития и использования, капитализации, повышения ликвидности. После получения результатов анализа перспективного использования объекта решение о предстоящей сделке может поменяться.

В 2015 г. вы приступите к реализации проекта КОТ в Петергофе. Каковы выгодные стороны данной локации, а над чем еще предстоит работать?

Выгодные стороны - это расположение в границах Петербурга и транспортная доступность, в том числе и для общественного транспорта. Это одно из основных условий для массовых проектов. В шаговой доступности (менее 10 минут) располагается железнодорожная станция «Новый Петергоф», автобусы и маршрутные такси связывают наш проект со станциями метро. Обеспечен комфортный проезд и на личном автомобиле, благодаря расположению комплекса в четырех километрах от въезда на КАД.

Все необходимые коммуникации для обеспечения комфортного уровня проживания есть – к границам участка застройки подведены сети электро-, водо- и газоснабжения, а также городской канализации.

В проекте освоения этой территории предусмотрено строительство двух школ на 550 мест каждая и двух детских садов – на 130 и 170 мест. Эти объекты мы будем возводить совместно с нашими партнерами: компаниями «Абсолют Строй Сервис» и «Промреконструкция», которые уже строят квартиры в рамках нашего проекта «Новые кварталы Петергофа» (ЖК «Новый Петергоф» и ЖК «Петергоф Парк»).

В августе 2014 года мы открыли продажи участков на площади 17 га – 65 инженерно подготовленных участков ИЖС под самостоятельную застройку. В апреле этого года планируется открытие продаж таунхаусов. Всего будет построено 73 секции общей площадью 10 тысяч кв.метров. Первая очередь состоит из 19 секций. Архитектура решена в североевропейском стиле, будет три типовых проекта: на 90, 120 и 150 кв.метров с участками от полутора до трех соток.

На 10,5 Га мы планируем начать строительство пятиэтажных домов комфорт-класса. Это будет примерно 2000 квартир общей площадью около 100 000 кв. м.

У компании «Теорема» есть еще земли в Петергофе. Однако единовременно вводить в продажу большие площади не целесообразно, поэтому мы делаем это постепенно, с учетом того, сколько может поглощать рынок.

Проекты КОТ всегда очень масштабные, их реализация рассчитана на несколько лет. Как вы считаете, сложившаяся сейчас в экономике и на рынке ситуация сможет повлиять на темпы реализации или на проекты в целом?

Сложившаяся ситуация, конечно, влияет на проекты. Я думаю, что они будут реализовываться не в полном объеме. Вряд ли рынок готов к такому объему продаж в ближайшие годы. В любом случае, будет корректироваться план выхода новых очередей в больших комплексах.

Расчетный срок реализации нашего проекта в Петергофе – 4 года. Допускаю, что жизнь может эти расчеты подправить. В нашей стране планировать что-то на 20 лет вперед крайне затруднительно. Как говорится, «хочешь насмешить Бога – расскажи ему о своих планах».

Мы хотим выполнять обещания перед покупателями во вменяемые сроки. Достаточно динамично и прогнозируемо мы можем работать с горизонтом планирования в 3-5 лет.

Чем проекты КОТ привлекательны для покупателей? Каковы плюсы покупки жилья в них?

В теории КОТ – это освоение новой территории, формирование полноценной качественной среды для жизни, где должна создаваться единая социальная инфраструктура и предоставляться рабочие места. Это маленькие города-спутники со своей жизнью, своими магазинами, кинотеатрами, школами, больницами и т.д. На практике все упирается в экономическую эффективность.

Один из удачных, на мой взгляд, проектов КОТ на стадии активной реализации – «Новоселье». Цельный и реалистичный проект, имеющий единую концепцию.

В вашем проекте «Новые кварталы Петергофа» представлены как малоэтажные многоквартирные дома, так и таунхаусы, а также участки ИЖС. Сочетание разных форматов является признаком КОТ или мультиформатность была вашей инициативой?

Мультиформатность была инициативой создателей генеральной плана. На нашей территории мы имеем несколько видов разрешенного использования земельных участков, которые нам не удалось изменить, поэтому мы работаем в предложенных обстоятельствах. Часть территории отведена только под участки, часть - под застройку блокированными домами, часть - под застройку пятиэтажными многоквартирными домами. Эти блоки граничат друг с другом: индивидуальные дома примыкают к уже сложившейся индивидуальной застройке Петергофа; пятиэтажные дома – к уже построенным в городе многоквартирным домам такой же высотности. Между этими двумя локациями находится буферная зона в виде таунхаусов. Все это создает единый ансамбль проекта.

То, что жилые дома возводятся в рамках КОТ, как-то может отразиться на стоимости квадратного метра? Квартиры в масштабных проектах дешевле или дороже, чем при точечной застройке?

Масштабные проекты в любом случае подразумевают эконом-класс, максимум «комфорт». Дорогие масштабные проекты - редкий, уникальный случай. Примером такого комплекса может служить «Парадный Квартал» в Петербурге. Хотя его нельзя в полной мере отнести к КОТ, только если говорить о масштабах дорогого строительства.

Если говорить о себестоимости – она может быть ниже за счет объемов закупок, за счет того, что техника выходит только один раз и работает на территории постоянно. Но выразить в процентах довольно сложно. В любом случае длительное партнерство с любыми подрядчиками позволяет снижать стоимость.