«В итоге от проектного финансирования выиграют все»

Роман Строилов, директор по продажам Северо-Западного региона Glorax Development, рассказал порталу Новострой-СПб о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости Петербурга, почему девелоперам не выжить без ипотеки и чего ожидать застройщикам и покупателям при переходе на проектное финансирование.

Как бы вы сейчас охарактеризовали то, что происходит на рынке новостроек Петербурга? Какие новые тренды вы бы выделили?

Девелопмент в регионе выходит на те позиции, которые по праву заслуживает, то есть становится одной из важнейших сфер экономики, работающей на благо жителей и на привлекательность самого города. Рынок Санкт-Петербурга сегодня предлагает покупателю богатый выбор проектов на любой вкус и кошелек. Для застройщиков Северная столица открывает широкие перспективы развития как за счет уникальности городских локаций, так и за счет особых ресурсов для реализации девелоперских проектов, которыми город располагает.

Говоря о тенденциях, нельзя не отметить повышенный интерес к намывным территориям Васильевского острова, в которых скрыт очень мощный потенциал. Застройщики, которые видят перспективу, готовы инвестировать, а местная администрация поддерживать проекты комплексного развития территорий соответствующими городскими программами, в частности по развитию транспортной инфраструктуры. Мы стали одной из первых в городе компаний, которые увидели эту перспективу. Жилой комплекс Golden City будет доминировать, выделяться на фоне существующей застройки Васильевского острова. Отчасти, это допустимо, потому что в этой части Петербурга слишком много серой застройки советского времени, плюс жилой комплекс расположен на первой береговой линии Финского залива, он «встречает» приходящий в город огромные круизные лайнеры. Поэтому проект должен хорошо вписаться в локацию.

Другой важный тренд, который, полагаю, установится на ближайшие годы – редевелопмент «серого пояса». Это второй массивный городской ресурс, поскольку промышленные зоны занимают довольную внушительную площадь на карте Санкт-Петербурга. Сегодня девелоперы поняли не только необходимость помогать городу избавиться от серых пятен ветхих промышленных зданий, но и увидели колоссальные возможности развития территории и создания новой насыщенной городской среды. Этим, в частности, уже занимается наша компания, создавая вектор движения девелопмента на ближайшие годы.

Кроме сохранения исторической застройки и архитектурного облика города ярким трендом сегодня стало улучшение качества продукта: новостройки оснащают подземными паркингами, на первых этажах размещают коммерческие помещения. Без этого современному человеку жить уже неудобно. Это тренд общий, по всей стране. Это связано, в первую очередь, с растущей конкуренцией. И это на руку современному покупателю. Девелоперы каждый день находятся в поиске какого-то уникального решения, чтобы быть впереди остальных: панорамное остекление, просторные, красивые места общего пользования, закрытые дворы, подземная парковка.   

Что сегодня происходит со спросом и предложением недвижимости в Петербурге?

Спрос и предложение одинаково растут. Рынок Санкт-Петербурга оказался более уравновешенным, в том числе за счет того, что в Петербурге дольше не строили, чем в Москве. Рынок переживает кризисное влияние гораздо проще, чем столица. Ситуацию на рынке можно охарактеризовать как спокойную, здоровую. Люди прирастают семьями, старый жилой фонд изнашивается, при этом все равно кто-то покупает недвижимость. Это чувство общества потребления каждого из нас подталкивает. Не стоит забывать и по различные финансовые инструменты: к примеру, благодаря сотрудничеству со Сбербанком, компания Glorax Development предлагает своим покупателям программу «ипотечные каникулы», и это привлекает новый поток клиентов.

Утрируя, если бы клиенты стояли в очереди за квартирами, то они бы от этого только проиграли: цены на квартиры повысились бы, а качество продукта могло снизиться. Сейчас на рынке «золотая середина», когда все работают. Девелоперы борются за покупателя тем, что создают продукт, повышают сервис, постоянно думают над тем, как улучшить свои проекты. А покупатели – выбирают. Для многих такая покупка происходит один раз в жизни, более обеспеченные люди могут позволить покупку жилья два-три раза в жизни.

То есть сейчас спрос есть, и предложения всем хватает. В Петербурге этот баланс сейчас соблюдается. В Москве, к примеру, сейчас перекос в сторону предложения, при этом очень сильно страдает Московская область.

Как за последнее время изменились цены на квартиры? Есть ли положительная динамика? Или жилье, наоборот, дешевеет?

Каждый застройщик продолжает жить согласно правилам, которые диктует рынок. Цены на квартиры растут в зависимости от строительной готовности проекта. От этого никуда не деться.

Да, цена растет. Единственное, что здесь можно отметить – это влияние конкурентной среды, экономической среды, некоторые государственные инструменты. Действительно, многие новые проекты сейчас выходят по стартовой цене намного ниже, чем выходили когда-то аналогичные продукты у конкурентов. Но нужно понимать, что это цены на стадии котлована: не бывает такого, что на старте продаж квартиры стоили по 100 тыс. рублей за кв. м, а через полгода – по 90 тыс. рублей за «квадрат». Если застройщик длительное время продает по цене ниже стартовой или ниже, чем в прошлом квартале, это говорит о том, что он столкнулся с какими-то проблемами. При этом масштаб девелопера на текущий момент не имеет никакого значения: в России есть примеры падения огромных компаний, лидеров на рынке.    

Квартиры с отделкой - насколько популярно сегодня такое предложение? Много ли покупателей интересуются жильем без отделки?

Компания Glorax Development всегда продавала жилье без отделки и при этом не испытывала проблем со спросом. Но сейчас есть некое влияние извне: сейчас многие продают готовые квартиры с отделкой. И мы решили попробовать. Но, видимо, мы изначально формируем продукт с качественной архитектурой, исполнением, наполнением различными опциями, и наш потребитель чаще выбирает квартиры без отделки. В нашей компании нет ажиотажного спроса на квартиры с отделкой. Сейчас мы попробуем и выведем квартиры с предчистовой отделкой в одной секции ЖК Golden City и посмотрим, насколько они будут востребованы, и примем окончательное решение, наш ли это продукт. В Ligovskiy City тоже будет представлена опция предчистовой отделки. Но мне кажется, что квартиры с отделкой, особенно с отделкой «под ключ» - опция, которая больше подходит для бюджетного сегмента жилья.  

Какие квартиры сегодня наиболее востребованы – студии, «однушки» или более просторные варианты?

Сейчас спрос очень ровный и, скорее, распределяется по времени.  Для меня это остается загадкой, но исходя из наших продаж, весной и до середины лета большим спросом пользуются «однушки». А по осени начинает расти спрос на «двушки» и «трешки», однокомнатные квартиры перестают продаваться. А перед Новым годом продают все: от «однушек» до четырехкомнатных квартир. Поэтому на примере наших проектов такой особенности нет – мы продаем одновременно все, у нас довольно сбалансированное распределение площадей. В среднем мы делаем в проекте 25% трехкомнатных квартир, остальное распределяем равномерно.

Расскажите о вашем новом проекте - Ligovsky City. Какая целевая аудитория, кто покупает квартиры в этом жилом комплексе? Какова структура продаж?

Мне проект нравится тем, что в нем очень сбалансированный потребитель: есть клиенты, которых интересуют квартиры стоимостью 3 миллиона. А есть те, кто покупает квартиры целыми блоками. Здесь присутствуют клиенты любого склада и достатка.

Покупают квартиры в основном петербуржцы, из всех частей города. На долю покупателей из регионов приходится не более 5% продаж.

Сложно ли будет реализовывать такие амбициозные проекты после вступления поправок в 214-ФЗ? Как будут работать застройщики в системе проектного финансирования?

Я начинал свою трудовую деятельность в банке. В девелоперском бизнесе я начал с развития ипотечных продуктов. По-моему мнению, все это хорошо для покупателя: будет больше гарантий. Для застройщика это тоже хорошо – не будет проблем со срочным поиском денег на реализацию проектов. Поэтому я не вижу проблемы, девелоперам нужно уже сейчас налаживать отношения с банками, потому что в итоге от проектного финансирования выиграют все – и застройщики, и покупатели жилья.

Проектное финансирование – это не новый продукт на рынке. К примеру, по такой схеме мы реализуем проект Golden City. У этого банковского продукта вполне вменяемая цена и качество исполнения. Да, для нас это «платные» деньги, мы платим за проектное финансирование, но мне кажется, что по этому поводу нагоняют много страхов. Не могут цены на квартиры подняться на 20-30-50%, правительство делает все возможное, чтобы проектное финансирование как можно меньше повлияло на конечную стоимость новостроек. На это указывает и снижение ключевой ставки, и снижение ставок по ипотечным продуктам. Да, наверное, у некоторых застройщиков будет какой-то рост цен на квартиры, но рынок необходимо приводить к общим понятным правилам, к серьезным стабильным гарантиям. Эта мера правильная, я ее поддерживаю и не могу сказать, что цены на квартиры вырастут, а спрос упадет, я этого не вижу. Golden City опровергает любые негативные моменты схемы проектного финансирования.

Является ли, по вашему мнению, ипотека драйвером на рынке новостроек? Какова доля ипотеки в структуре продаж вашей компании?

В эконом-проектах без ипотеки выжить вообще нельзя. Я знаю проекты в Московской области, где доля ипотеки составляет 100%. Возможно, и в Ленобласти есть подобные проекты – бюджетное жилье за границами КАД. Доля ипотеки напрямую связана с классом жилья: в проектах эконом-класса доля ипотеки в среднем достигает 80%, в бизнес-классе она колеблется от 40% до 60%, в проектах классом выше – 20-35%.

В Glorax Development следующая доля ипотечных сделок по проектам: Golden City – в среднем 45%, ЖК «Английская миля» - 70%, Ligovsky City – 50%.

Не могу сказать, является ли ипотека драйвером рынка, но без нее сейчас не выжить. Это очень важная составляющая продаж, которая помогает застройщикам привлекать средства за реализацию квартир в 100% объеме. Рассрочка в этом смысле намного хуже: это деньги частями, «деньги потом». Ипотечник – это «деньги сейчас». Я не могу сейчас представить себе проект, который может выжить без ипотечных продуктов.

Что будет с процентными ставками? Ждать ли дальнейшего снижения?

Думаю, что, учитывая инфляцию, которая сейчас находится на исторически низком уровне, ставки в дальнейшем будут снижаться. В ближайшие лет пять ждать ставки на уровне 2%, конечно, не стоит. Но 6,5% - 7% - вполне реальная цифра, которую мы увидим через год. В ближайшие месяцы средняя ставка должна опуститься до уровня 9%.

С чем рынок новостроек Санкт-Петербурга подошел к 2018 году? Какой прогноз вы бы дали на следующий год?

В будущем году все девелоперы, безусловно, будут продавать больше. Если рынок вырастет на 10-15%, это будет отличным показателем. 

Дата публикации 26 декабря 2017
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Хотите быть в курсе самых актуальных материалов о новостройках Санкт-Петербурга и Ленобласти?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Популярно на Новострой-СПб

Спецпредложения от застройщиков в апреле

Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков