Илья Андреев, вице-президент NAI Becar, рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как рынок новостроек Петербурга переживает непростой для отрасли 2015 год, во что следует вкладывать деньги инвесторам и каково сегодняшнее положение апартаментов.
В начале года многие эксперты говорили, что 2015-ый будет сложным для рынка новостроек, что мелкие компании начнут уходить с рынка и т.д. Конечно, еще не конец года, итоги проводить рано, тем не менее, с какими результатами рынок встретил четвертый квартал?
Несмотря на то, что все мы привыкли к резким изменениям во всех сферах жизни, рынок недвижимости достаточно инертный и за короткий срок глобальных изменений произойти не может. Строительный цикл составляет около 3 лет, цикл реализации девелоперского проекта занимает в России минимум пять лет. Поэтому давать какие-то прогнозы в рамках одного года крайне тяжело. Вне зависимости от экономической ситуации, компания не может уйти с рынка в одночасье. Даже если застройщик не привлекал к своему строительству дольщиков, у него есть какие-то вложения, активы, быстрая реализация которых невозможна, даже при условии продажи по крайне низкой цене. В связи с этим я не склонен давать прогнозы на год. Тем не менее, 2015 год для рынка очень тяжелый, прежде всего в связи с несформировавшимися ожиданиями клиентов, которые на фоне общего негативного информационного потока не знают, чего им ожидать.
Есть несколько объективных факторов: нестабильная экономическая ситуация, резкое падение курса национальной валюты, резкое уменьшение доли ипотечного кредитования, из-за роста ставок, связанного, прежде всего, с низкой ликвидностью банковской системы. Это объективные факторы, которые повлекли за собой снижение объемов спроса. Причем, общая нервозность и введение льготной ипотеки – два основных фактора, которые повлияли на спрос и повлияли именно в такой последовательности.
Стоит отметить, что все эти действия имеют отложенный эффект. Сейчас мы можем только констатировать статистические данные этого года: падение объемов продаж (от 20% до 35%). Несмотря на то, что объемы упали довольно серьезно, спрос на жилье все еще высок, и компании, показывающие хорошую динамику на стройплощадке, с понятным, диверсифицированным портфелем недвижимости, чувствуют себя в целом неплохо.
Девелоперские компании, как и раньше, очень сильно зависят от текущих продаж. Едва ли ранее на рынке были ситуации, когда у той или иной компании были открыты кредитные линии в необходимом для достройки объекта объеме, такого нет и сейчас. Но в текущих условиях открытие кредитной линии практически невозможно, как с точки зрения высоких ставок, так и с точки зрения перспектив получения проектного финансирования. Поэтому в случае падения уровня продаж и текущих поступлений, средства для строительства объекта компании могут «закрыть» только своими накоплениями. Насколько они захотят и смогут это сделать – вопрос к каждой отдельной компании.
Если рассматривать отдельные сегменты новостроек, то какие из них в наибольшей степени подверглись влиянию кризиса, а какие – в наименьшей?
Все сегменты новостроек абсолютно одинаково подверглись кризису, можно говорить, что эконом-класс пострадал в большей степени, а бизнес-класс в меньшей, однако с учетом того, что процент комплексов бизнес сегмента в общем объеме предложения небольшой, статистически этого различия не видно. Кроме того, люди, покупающие жилье бизнес-класса, чаще всего, не зависят от ипотеки, но, тем не менее, они еще с большей осторожностью относятся к своему будущему и к своим накоплениям и также склоны откладывать покупки.
После кризиса 2008-2009 гг. на рынке появился новый сегмент – комфорт-класс. А что может стать результатом кризисных явлений, происходящих сейчас? Обозначились ли какие-то тенденции?
Классификация жилых комплексов в значительной мере носит маркетинговый, не рациональный характер. Никаких четких критериев отличия объектов нет. Поэтому можно говорить о том, что никаких революционно новых классов не появится. Конечно же, рекламные службы придумают новые формулировки, и не только в связи с кризисом, но и потому, что жизнь не стоит на месте.
С другой стороны, стоит отметить, что мы развиваемся вполне понятным, довольно неоригинальным путем. В России существовала и существует гигантская потребность в новом жилье, однако мы относительно недавно пришли к рыночному методу ценообразования и к принятию каких-то осознанных цен на недвижимость. Я говорю о том, что свободной рыночной экономике в России всего лет 30, подавляющее большинство населения за квартиры не платили и поэтому мы имеем сегодня огромный массив жилья, стоимость которого формировалась без учета себестоимости строительства и рыночных механизмов, это очень важный момент.
Формирование цен по законам рынка началось совсем недавно. Безусловно, строительный бум будет продолжаться. Однако никаких предпосылок к снижению цен нет, потому что мы зависим от импортных материалов, в стране серьезная инфляция, рост тарифов, постоянно растущая нагрузка на девелопмент с точки зрения обязательного обеспечения новостроек объектами инфраструктуры. Администрация принимает массу мер для ограничений объемов строительства, в частности нас ожидает снижение высотности, снижение плотности застройки и т.д. Все это будет вести к серьезному росту цен. В то же время на рынке будет сильный разброс цен. На сегодняшний день этот разброс очень невелик, что в корне неправильно. Дома в старом фонде должны стоить дешево (25 тыс. рублей за кв. м в среднем), но у нас еще построено недостаточно качественного и современного жилья для того, чтобы произошла такая диверсификация стоимости. Кроме того, спрос становится тоже более взыскательным и требовательным.
Четкая сегментация в эконом- и комфорт-классах, уменьшении плотности связано не с законодательными актами, а с внутренним решением застройщиков и потребностями рынка. Люди, конечно, хотят жить не в «муравейнике», а в малоэтажном симпатичном жилье, с низкой плотностью, с возможностями для парковки и т.д. Это ждет нас в будущем, но сейчас, конечно, есть объективные факторы, которые препятствуют этому. С другой стороны, все кризисные явления носят временный характер, и уже сейчас мы видим примеры, когда застройщики подходят к вопросу формирования квартирографии с прицелом на более взыскательного потребителя. Нашим партнерам мы рекомендуем обращать на это самое пристально внимание.
На ваш взгляд, какие застройщики сейчас чувствуют себя наиболее стабильно, а какие, наоборот, оказались в очень сложном положении?
В текущих условиях все застройщики оказались в сложном положении, они не привыкли строить дома за свой счет. К сожалению, новые законы и нестабильная экономическая ситуация негативно влияют на деятельность компаний. За всю историю было очень немного примеров, когда застройщики умышленно мошенничали и шли на действия, которые приводили к недострою и обманутым дольщикам. Все-таки, чаще всего, это ошибки, влияние ситуации и т.д.
Ряд экспертов утверждают, что в этом году недвижимость потеряла свою инвестиционную привлекательность. Согласны ли вы с этим? Для чего сегодня преимущественно покупают квартиры?
Подавляющее большинство квартир по-прежнему покупают для собственного проживания или для детей, внуков. Тем не менее, инвестиционный спрос также растет и составляет сегодня в среднем 35%. Сильное влияние на рынок оказывают региональные покупатели, так как в регионах экономическая ситуация еще хуже, чем в крупных городах, поэтому покупатели из небольших городов видят в Петербурге и Москве некую «тихую гавань», относительную стабильность. Петербург же привлекает большинство региональных покупателей за счет более низкой стоимости жилья относительно Московского рынка.
Как вы оцениваете состояние спроса сейчас? Какова в этом роль ипотеки с господдержкой?
Льготная ипотека – это один из основных драйверов спроса. По заявлениям правительства государственная поддержка будет продолжаться и дальше. Сегодня около 50% сделок проходят с привлечением ипотечных средств. Это связано как с отсутствием свободных средств, так и с нежеланием людей тратить деньги на квартиру, даже с учетом увеличения ипотечных ставок. Люди понимают, что в стране произошел резкий рост инфляции, поэтому ипотеку сегодня брать выгодно.
Застройщики сегодня стали предлагать услугу «трейд-ин», выкупая недвижимость клиента или помогая ее реализовать. Это реакция на низкий спрос? Каковы перспективы такой услуги в Петербурге? Стоит ли чего-то опасаться тем, кто намерен воспользоваться этой услугой?
Услуга «трейд-ин» – это, безусловно, реакция на низкий спрос, никому не нужна квартира в зачет старой квартиры клиента. Такая программа, по сути, некоторое лукавство и маркетинг. Конечно же, существует ряд программ по реальному зачету, но в этом случае речь идет о таком дисконте, на который клиенты в большинстве случаев не идут. Поэтому, чаще всего, подобное предложение означает фиксацию цены на новую квартиру на срок, пока продается квартира на «вторичке». В общем-то, это услуга существовала на рынке всегда.
А что сегодня происходит на рынке апартаментов Петербурга? Как кризис отразился на такой недвижимости?
Рынок апартаментов, к сожалению, сильно пересекается с рынком жилья, потому что абсолютное большинство апартаментов в Петербурге представляет собой жилье, а не инвестиционный, доходный продукт. Поэтому необходимо четко разделять «псевдожилье» и апарт-комлексы/доходные дома/инвестиционный продукт. На апартаменты, которые представляют собой обычное жилье, действуют те же законы и инициативы, что и на жилье. Инвестиционный сегмент сегодня активно развивается, спрос на инвестиционные апартаменты растет. Просто потому, что в кризисные времена люди еще больше заинтересованы в сохранении своих накоплений. Этот сегмент не должен и не может зависеть от ипотеки – это реализация накопленных средств. Поэтому основной вопрос в том, насколько застройщик и управляющая компания готовы управлять данным активом эффективно, и, если готовы, и клиент это видит, продажи будут идти активно. Сегодня предложение в сегменте инвестиционных продуктов настолько невелико, что оценить рост спроса крайне тяжело.
В целом каково настроение участников рынка недвижимости? Чего стоит ждать в оставшиеся месяцы 2015-ого?
До конца года никаких кардинальных изменений мы не ожидаем. Безусловно, будет пересмотрена ценовая политика застройщиков. Поэтому те, у кого есть потребность в изменении жилищных условий, должны воспользоваться ситуацией сейчас. Те, кто хочет инвестировать средства, должны инвестировать их в инвестиционные продукты, а не в однокомнатные квартиры и студии. Поэтому мы надеемся, что начнет восстанавливаться глобальная экономика в стране, надеемся, что банки в перспективе смогут обходиться без государственной поддержки. Надеемся, что государство и администрация обозначат для себя путь решения проблем с инфраструктурными и социальными объектами, дорогами и т.д., снизят нагрузку на девелоперов и сделают планирование нашей совместной деятельности более прозрачным. Так как новые ограничения, налоги и сборы, сложности согласования проектов, в конечном счете, влияют на стоимость квадратного метра.
Дата публикации 03 ноября 2015
Оставить отзыв