Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие опции сегодня предлагают апарт-отели, на какую аудиторию рассчитан данный формат жилья и почему лучше вложить деньги в апартаменты, чем в квартиры.
Текущий кризис как-то повлиял на формат апартаментов в Петербурге? Какие изменения можно расценивать как позитивные, а какие – как негативные? В целом какова сейчас ситуация на рынке апартаментов Петербурга?
Кризис не отразился на сегменте апартаментов, так как это новый продукт, находящийся в стадии формирования. Из негативных факторов: отсутствие законодательства, регулирующего рынок с точки зрения множества собственников, а также отсутствие очень у многих понимания того, что же такое апартаменты и для чего они нужны. На Западе такое понимание уже давно сложилось. Из позитивных факторов: это востребованный формат, который активно набирает обороты. С 2014 года рынок пополнился 11 новыми объектами. В начале 2 квартала в Петербурге ввели два новых апарт-отеля, совокупным объемом порядка 309 апартаментов. На данный момент реализовано 22 проекта, 12 из которых – апартаменты для собственного проживания (buy-to-live), 10 – апарт-отели для сдачи в аренду (buy-to-let).
На рынке есть апарт-отели, где жителям предлагают различные опции, характерные, скорее, для гостиниц. Насколько это востребовано сегодня? Готовы ли люди к такому образу жизни?
Безусловно, люди готовы к дополнительным сервисам. Это видно по постоянно растущему спросу на формат апарт-отелей не только со стороны бизнес-туристов, на которых изначально ориентировались управляющие компании, но и со стороны туристов, отдыхающих семьями, корпоративных клиентов. Так, по статистике загруженности апарт-отеля Vertical за июнь 70% гостей – бизнесмены, 30% – семьи и туристы. В июле ситуация меняется в противоположную сторону ввиду снижения деловой активности. В августе мы ожидаем 60% – гостей-туристов, 40% – бизнесменов. Все те сервисы, которые предлагают в гостиницах, доступны и в апарт-отелях. Конечно, если мы подразумеваем под апарт-отелем классический доходный бизнес, а не псевдожилье. В апарт-отелях доступна служба ресепшн, уборка, смена белья, завтраки, услуги химчистики, прачечная-самообслуживания, фитнес-зал, wi-fi. Все эти услуги предоставляются гостям в качестве дополнительных опций.
В апарт-отелях большое значение имеет управляющая компания, которая предоставляет множество услуг и обеспечивает необходимый уровень комфорта. Это всегда собственная УК?
Управляющая компания играет ключевую роль в успешном функционировании апарт-отеля. Не всегда это может быть собственная управляющая компания. В идеале УК должна привлекаться на стадии проектирования объекта. На стадии сдачи объекта у УК есть две главные задачи:
- Изучение и осознание объекта с точки зрения технической эксплуатации и процесса исправления дефектов
- Разработка целостной концепции управления объектом
Стоит отметить, что у собственной, «карманной» УК может быть существенный минус – незаинтересованность в имиджевых характеристиках объекта. В то время как внешняя УК, которая предлагает услуги по выводу апарт-комплекса на рынок, старается достичь всех заявленных финансовых и имиджевых характеристик. Если говорить об апарт-отелях с несколькими собственниками, то «карманная» управляющая компания в какой-то момент становится внешней для тех собственников, которые владеют апартаментами. В целом к управлению апарт-отелями привлекают как внутренние, так и внешние УК.
Как раз одна из услуг компании – сдача в аренду апартаментов. Для собственника юнита в апарт-отеле это выгодно с материальной точки зрения или вопрос лишь в удобстве – не надо заниматься поиском арендаторов?
Сдача номерного фонда в аренду – это услуга, при которой собственникам не приходится самому заниматься привлечением арендаторов и сдачей юнитов в аренду. В нашей практике есть прецедент, когда по требованию собственника мы отдали юниты в его самостоятельное управление. Через 3 месяца они были возвращены нам. Преимущество УК – это централизованное продвижения объекта через каналы продаж, профессиональные мероприятия, индивидуальные переговоры по сдаче общего номерного фонда. На продвижение выделяется значительный бюджет, который невозможен при сдаче в аренду 3-5 юнитов. Профессиональная УК – это гарантированный возврат средств для собственников.
А цены на аренду апартаментов выше или ниже тех, что устанавливают частные собственники за жилье схожего класса?
Сравнивать апарт-отели с жильем схожего класса некорректно, так как рынок апарт-отелей еще формируется. Если мы говорим об апартаментах, которые предназначены для собственного проживания, то мы не поднимаем вопрос стоимости аренды. Но если собственник все же решит сдать апартаменты в аренду, то стоимость будет ниже, чем на квартиру ввиду отсутствия дополнительных сервисов. При этом не стоит забывать, что в этом случае на собственника накладываются также все операционные затраты: как временные, так и денежные. Стоимость аренды юнита в классических апарт-отелях примерно на 5-7% выше аренды квартиры, при отказе гостя от дополнительных опций, цена на размещение будет аналогичной цене на аренду квартиры. Если сравнивать стоимость проживания в классическом апарт-отеле и гостинице, то юнит в апарт-отеле обойдется гостю на 30-50% дешевле в зависимости от звездности объекта.
Апартаменты могут не отвечать требованиям по инсоляции, то есть в апарт-комплексе могут встречаться объекты, где мало света в течение дня? Насколько это важно для покупателей сегодня?
Апарт-отели всегда отвечают требованиям по инсоляции. Однако в одном из апарт-отелей в Финляндии есть практика отключения света на территории всего объекта (за исключением МОПов) в дневное время суток. Такой подход позволяет экономить на энергоресурсах, а также заботиться об окружающей среде. У нас эта тенденция пока почти не развита. Хотя для собственников это, безусловно, важно и выгодно.
А вообще покупатель апартаментов отличается от покупателя квартиры?
Покупатель юнитов в классическом апарт-отеле – это грамотный инвестор. Покупатель квартиры сегодня – консервативный инвестор. Основное различие между ними заключается в том, что грамотные инвесторы заботятся об увеличении стоимости своего актива. Кроме того, покупатели номеров в апарт-отелях значительно экономят свое время, поскольку все вопросы по сдаче в аренду и обслуживанию ложатся на плечи УК. Такая схема понятна, но пока еще не совсем отвечает российскому менталитету. У нас в стране десятилетиями складывалось представление о том, что покупка квартиры – самый надежный способ вложения средств. Именно поэтому большинство инвесторов следует накопленному опыту и пока не готовы посмотреть на новые сегменты и «прозрачные» гарантии. Безусловно, стоимость юнита в апарт-отеле выше стоимости «однушки» в комплексе эконом-класса. Можно прогнозировать, что с развитием рынка апарт-отелей будут появляться различные категории объектов, и стоимость юнита в итоге будет всего на несколько процентов дороже квартир аналогичного сегмента.
По вашим оценкам, какой сегмент апартаментов наиболее перспективен – апарт-комплексы или апарт-отели? Почему?
На рынке все еще нет общепринятого четкого различия между апарт-комплексами и апарт-отелями. Если исходить из нашего опыта и понимания апарт-отелей, то они, безусловно, более перспективы. Если под апарт-комплексом мы понимаем псевдожилье, то такой формат абсолютно неперспективен ввиду более высокой стоимости по сравнению с квартирой и отсутствием дохода. Кроме того, неуспешными будут комплексы, в которых работает 3-5 УК одновременно. При таком подходе мы получаем полную хаотичность в ценах и регламентах внутри единого комплекса.
Что ждет рынок апартаментов в будущем – в ближайшие полгода и в долгосрочной перспективе?
В краткосрочной перспективе мы ожидаем увеличения заполняемости и доходности для собственников, как минимум по нашему объекту. По статистике за июнь, мы превысили плановые показатели по заполняемости апарт-отеля Vertical на 5% (с 83% мы вышли на 88%). Кроме того, уже в июне мы понимали загрузку на август и сентябрь: сегодня бронирование на август составляет 44%, на сентябрь – 33%.
До 2018 года на рынок выйдет порядка 10 апарт-отелей с инвестиционной составляющей. В долгосрочной перспективе мы ожидаем формирования понятного законодательства в сегменте апарт-отелей, понимания что такое апарт-отель и чем он выгоден для гостей. Кроме того, мы надеемся, что у девелоперов сформируется понимание нового продукта, и того, как подойти к нему на этапе проектирования, чтобы проект получился качественным, с понятной юридической схемой работы и гарантиями возврата инвестиций. На мой взгляд, формирование понятного и «прозрачного» рынка классических апарт-отелей займет порядка 3-5 лет.
Дата публикации 26 июля 2016
