Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Медиа О проекте Контакты Реклама на сайте Facebook Vk Twitter Instagram Youtube Telegram Дзен Продавцы и застройщики Коммерческие помещения Квартиры на карте Эксперты и авторы Машиноместа Акции от застройщиков Банки и программы Апартаменты Новостройки на карте 4-комнатные и более Готовые дома 3-комнатные Военная ипотека Покупателю Новостройки Санкт-Петербурга Рядом с метро Аэросъемка новостроек Жилищное законодательство Семейная ипотека Аналитика рынка Панорамы новостроек 1-комнатные Достоинства и недостатки районов Льготная ипотека Мнение эксперта Студии Ипотечный калькулятор Новости недвижимости Петербургская Недвижимость Новостройки Ленинградской области ЖК с поэтажными планами Как отличить классы квартир Группа Эталон IT-ипотека

«Формирование понятного и «прозрачного» рынка апарт-отелей займет 3-5 лет»

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие опции сегодня предлагают апарт-отели, на какую аудиторию рассчитан данный формат жилья и почему лучше вложить деньги в апартаменты, чем в квартиры.

Наталья СкаландисТекущий кризис как-то повлиял на формат апартаментов в Петербурге? Какие изменения можно расценивать как позитивные, а какие – как негативные? В целом какова сейчас ситуация на рынке апартаментов Петербурга?

Кризис не отразился на сегменте апартаментов, так как это новый продукт, находящийся в стадии формирования. Из негативных факторов: отсутствие законодательства, регулирующего рынок с точки зрения множества собственников, а также отсутствие очень у многих понимания того, что же такое апартаменты и для чего они нужны. На Западе такое понимание уже давно сложилось. Из позитивных факторов: это востребованный формат, который активно набирает обороты. С 2014 года рынок пополнился 11 новыми объектами. В начале 2 квартала в Петербурге ввели два новых апарт-отеля, совокупным объемом порядка 309 апартаментов. На данный момент реализовано 22 проекта, 12 из которых – апартаменты для собственного проживания (buy-to-live), 10 – апарт-отели для сдачи в аренду (buy-to-let).

На рынке есть апарт-отели, где жителям предлагают различные опции, характерные, скорее, для гостиниц. Насколько это востребовано сегодня? Готовы ли люди к такому образу жизни?

Безусловно, люди готовы к дополнительным сервисам. Это видно по постоянно растущему спросу на формат апарт-отелей не только со стороны бизнес-туристов, на которых изначально ориентировались управляющие компании, но и со стороны туристов, отдыхающих семьями, корпоративных клиентов. Так, по статистике загруженности апарт-отеля Vertical за июнь 70% гостей – бизнесмены, 30% семьи и туристы. В июле ситуация меняется в противоположную сторону ввиду снижения деловой активности. В августе мы ожидаем 60% – гостей-туристов, 40% – бизнесменов. Все те сервисы, которые предлагают в гостиницах, доступны и в апарт-отелях. Конечно, если мы подразумеваем под апарт-отелем классический доходный бизнес, а не псевдожилье. В апарт-отелях доступна служба ресепшн, уборка, смена белья, завтраки, услуги химчистики, прачечная-самообслуживания, фитнес-зал, wi-fi. Все эти услуги предоставляются гостям в качестве дополнительных опций.

В апарт-отелях большое значение имеет управляющая компания, которая предоставляет множество услуг и обеспечивает необходимый уровень комфорта. Это всегда собственная УК?

Управляющая компания играет ключевую роль в успешном функционировании апарт-отеля. Не всегда это может быть собственная управляющая компания. В идеале УК должна привлекаться на стадии проектирования объекта. На стадии сдачи объекта у УК есть две главные задачи:

- Изучение и осознание объекта с точки зрения технической эксплуатации и процесса исправления дефектов
- Разработка целостной концепции управления объектом

Стоит отметить, что у собственной, «карманной» УК может быть существенный минус – незаинтересованность в имиджевых характеристиках объекта. В то время как внешняя УК, которая предлагает услуги по выводу апарт-комплекса на рынок, старается достичь всех заявленных финансовых и имиджевых характеристик. Если говорить об апарт-отелях с несколькими собственниками, то «карманная» управляющая компания в какой-то момент становится внешней для тех собственников, которые владеют апартаментами. В целом к управлению апарт-отелями привлекают как внутренние, так и внешние УК.

Как раз одна из услуг компании – сдача в аренду апартаментов. Для собственника юнита в апарт-отеле это выгодно с материальной точки зрения или вопрос лишь в удобстве – не надо заниматься поиском арендаторов?

Сдача номерного фонда в аренду – это услуга, при которой собственникам не приходится самому заниматься привлечением арендаторов и сдачей юнитов в аренду. В нашей практике есть прецедент, когда по требованию собственника мы отдали юниты в его самостоятельное управление. Через 3 месяца они были возвращены нам. Преимущество УК – это централизованное продвижения объекта через каналы продаж, профессиональные мероприятия, индивидуальные переговоры по сдаче общего номерного фонда. На продвижение выделяется значительный бюджет, который невозможен при сдаче в аренду 3-5 юнитов. Профессиональная УК – это гарантированный возврат средств для собственников.

А цены на аренду апартаментов выше или ниже тех, что устанавливают частные собственники за жилье схожего класса?

Сравнивать апарт-отели с жильем схожего класса некорректно, так как рынок апарт-отелей еще формируется. Если мы говорим об апартаментах, которые предназначены для собственного проживания, то мы не поднимаем вопрос стоимости аренды. Но если собственник все же решит сдать апартаменты в аренду, то стоимость будет ниже, чем на квартиру ввиду отсутствия дополнительных сервисов.  При этом не стоит забывать, что в этом случае на собственника накладываются также все операционные затраты: как временные, так и денежные. Стоимость аренды юнита в классических апарт-отелях примерно на 5-7% выше аренды квартиры, при отказе гостя от дополнительных опций, цена на размещение будет аналогичной цене на аренду квартиры. Если сравнивать стоимость проживания в классическом апарт-отеле и гостинице, то юнит в апарт-отеле обойдется гостю на 30-50% дешевле в зависимости от звездности объекта.

Апартаменты могут не отвечать требованиям по инсоляции, то есть в апарт-комплексе могут встречаться объекты, где мало света в течение дня? Насколько это важно для покупателей сегодня?

Апарт-отели всегда отвечают требованиям по инсоляции. Однако в одном из апарт-отелей в Финляндии есть практика отключения света на территории всего объекта (за исключением МОПов) в дневное время суток. Такой подход позволяет экономить на энергоресурсах, а также заботиться об окружающей среде. У нас эта тенденция пока почти не развита. Хотя для собственников это, безусловно, важно и выгодно.

А вообще покупатель апартаментов отличается от покупателя квартиры?

Покупатель юнитов в классическом апарт-отеле – это грамотный инвестор. Покупатель квартиры сегодня – консервативный инвестор. Основное различие между ними заключается в том, что грамотные инвесторы заботятся об увеличении стоимости своего актива. Кроме того, покупатели номеров в апарт-отелях значительно экономят свое время, поскольку все вопросы по сдаче в аренду и обслуживанию ложатся на плечи УК. Такая схема понятна, но пока еще не совсем отвечает российскому менталитету. У нас в стране десятилетиями складывалось представление о том, что покупка квартиры – самый надежный способ вложения средств. Именно поэтому большинство инвесторов следует накопленному опыту и пока не готовы посмотреть на новые сегменты и «прозрачные» гарантии. Безусловно, стоимость юнита в апарт-отеле выше стоимости «однушки» в комплексе эконом-класса. Можно прогнозировать, что с развитием рынка апарт-отелей будут появляться различные категории объектов, и стоимость юнита в итоге будет всего на несколько процентов дороже квартир аналогичного сегмента.

По вашим оценкам, какой сегмент апартаментов наиболее перспективен – апарт-комплексы или апарт-отели? Почему?

На рынке все еще нет общепринятого четкого различия между апарт-комплексами и апарт-отелями. Если исходить из нашего опыта и понимания апарт-отелей, то они, безусловно, более перспективы. Если под апарт-комплексом мы понимаем псевдожилье, то такой формат абсолютно неперспективен ввиду более высокой стоимости по сравнению с квартирой и отсутствием дохода. Кроме того, неуспешными будут комплексы, в которых работает 3-5 УК одновременно. При таком подходе мы получаем полную хаотичность в ценах и регламентах внутри единого комплекса.

Что ждет рынок апартаментов в будущем – в ближайшие полгода и в долгосрочной перспективе?

В краткосрочной перспективе мы ожидаем увеличения заполняемости и доходности для собственников, как минимум по нашему объекту. По статистике за июнь, мы превысили плановые показатели по заполняемости апарт-отеля Vertical на 5% (с 83% мы вышли на 88%). Кроме того, уже в июне мы понимали загрузку на август и сентябрь: сегодня бронирование на август составляет 44%, на сентябрь – 33%.

До 2018 года на рынок выйдет порядка 10 апарт-отелей с инвестиционной составляющей. В долгосрочной перспективе мы ожидаем формирования понятного законодательства в сегменте апарт-отелей, понимания что такое апарт-отель и чем он выгоден для гостей. Кроме того, мы надеемся, что у девелоперов сформируется понимание нового продукта, и того, как подойти к нему на этапе проектирования, чтобы проект получился качественным, с понятной юридической схемой работы и гарантиями возврата инвестиций. На мой взгляд, формирование понятного и «прозрачного» рынка классических апарт-отелей займет порядка 3-5 лет. 

Дата публикации 26 июля 2016
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Фактические ограничения на выездной туризм делают апартаменты еще более привлекательными для инвестиций»
Высокие ставки проектного финансирования для перспективных проектов, ажиотажный спрос, переход на импортозамещение – все это угрожает рынку новостроек сокращением предложения и дальнейшим ростом цен на жилье. При этом сегмент апарт-отелей, вероятно, будет чувствовать...
22 апреля 49430
В Петербурге новостройки подорожали на 31%, а продажи упали на 11% за год
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat подготовил статистику по продажам квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (ЛО) за 2021 год по данным Росреестра и сравнил показатели с 2020 и 2019 годами. По итогам 2021 года...
18 января 58583
На рынке апартаментов наблюдается эволюция инвестора
30 сентября эксперты строительной отрасли обсудили, какими для рынка недвижимости могут быть последствия изменений правового статуса апартаментов. Дискуссия состоялась в рамках бизнес-завтрака, организованного XIV конкурсом «Доверие потребителя». Новострой-СПб...
19 октября 2021 53048
До 80% квартир в ЖК комфорт-класса будут по-прежнему покупать в ипотеку
Чем ближе осень – тем больше вопросов: что же будет с рынком новостроек до конца года? О том, как застройщикам пережить «отмену» льготной ипотеки, что происходит со спросом, грозит ли отрасли ипотечный пузырь и о многом другом Новострой-СПб рассказал...
27 августа 2021 31196
Загрузка апарт-отелей сохраняется на уровне 85% за счет внутреннего туризма
Аналитики отмечают уверенный рост стоимости сервисных апартаментов – по итогам I полугодия в Санкт-Петербурге цена за квадратный метр выросла на 16%. Основная причина – интерес к апартаментам как к инвестиционному инструменту в период кризиса, волатильность...
28 июля 2021 41843
«Участились запросы клиентов на квартиры с 3 и 4 спальнями»
Пандемия коронавируса стала причиной радикального изменения покупательских предпочтений. Нагляднее всего это проявилось в высокобюджетных сегментах жилья: покупатели квартир в новостройках бизнес- и элит-класса стали чаще выбирать малоквартирные дома, лоты с большим...
12 апреля 2021 36758
«За год цены могут вырасти на 15-17%»
Предложение новостроек во всех российских регионах сокращается, а цены растут. И пусть темпы подорожания немного замедлились, льготная ипотека продолжает стабильно поддерживать довольно активный спрос на первичном рынке. Что будет происходить с ценами на квартиры в...
01 апреля 2021 42383
«В кризисный период люди спешат вкладывать в недвижимость: видят в ней надёжный способ сохранения средств»
Активный спрос на новостройки в прошлом году спровоцировал серьезное подорожание, однако высокие цены не помешали покупателям охотно вкладывать свои накопления в недвижимость. Кстати, сейчас эксперты по-прежнему придерживаются мнения, что медлить с приобретением жилья не...
20 февраля 2021 49718
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков