Весь российский строительный комплекс, а вслед за ним и сфера управления объектами жилой и коммерческой недвижимости в настоящее время находятся на пороге очень важных технологических перемен, сопоставимых только с такими явлениями, как всеобщее распространение компьютеров и мобильных телефонов. Речь идет о повсеместном внедрении технологии информационного моделирования BIM — Building Information Modeling. Партнер архитектурного бюро «Крупный план» Андрей Михайлов в эксклюзивной колонке для Новострой-СПб рассказывает об особенностях этой технологии и ее преимуществах.
К истокам
На определенном этапе эволюции ряда смежных технологий, связанных с компьютерным проектированием, обменом информацией, производством строительных материалов и собственно строительством и эксплуатацией зданий, произошел очень важный качественный скачок. Появилась возможность создать удобную общую информационную среду для совместной работы большого количества самых разных специалистов.
В большинстве своем проектные организации заинтересовались темой BIM в 2012-2013 годах. В дальнейшем информационное моделирование использовалось в ходе проектирования и строительства таких объектов, как мост через Керченский пролив, стадионы к Чемпионату мира по футболу. В BIM спроектированы аэропорты, станции метро, очень многие жилые комплексы, торговые центры, офисные здания, объекты социальной и транспортной инфраструктуры.
Главным элементом новой технологии является электронная база данных по объекту. Она реализуется в виде трехмерной цифровой модели, которая в ходе работы постепенно наполняется новой информацией. Модель здания включает в себя данные о градостроительной документации, архитектурных решениях, конструкциях, инженерных системах и так далее.
Эта модель создается как единое целое, из трехмерных элементов, наполненных информацией. Каждый из этих элементов имеет интеллект и взаимодействует со всеми остальными. Если архитектор или проектировщик вносит изменения в один из элементов, программа в соответствии с теми стандартами (алгоритмами), которые в нее введены, в автоматическом режиме производит изменения всех остальных. Благодаря облачным сервисам, каждый из участников процесса проектирования тут же получает информацию о тех изменениях, которые вносят остальные. Это позволяет повысить эффективность совместной работы большого количества специалистов. Даже если они трудятся в режиме удаленного доступа.
Драйверы инноваций
Интересно, что если в странах Запада лидерами внедрения новой технологии выступили строительные и подрядные организации, то в России в качестве драйверов процесса зачастую выступают архитектурные и проектные бюро.
Именно они получили за последние несколько лет необходимые компетенции для работы в информационной среде BIM. Эта технология полностью изменила привычные представления о проектировании, унаследованные с тех времен, когда вся работа делалась на бумаге. Проектирование в автоматическом режиме высвободило огромное количество времени, существенно повысилась эффективность взаимодействия внутри проектных команд. У архитекторов появилась возможность в более доступной форме доносить идеи до заказчика и быстрее реагировать на его пожелания.
Девелоперы, кстати, активно идут навстречу в вопросе внедрения BIM. И причина, конечно же, не в том, что технология модная и востребованная, а в ее безусловной практической пользе для бизнеса. В свое полное распоряжение заказчик получает от архитекторов удобную информационную среду для принятия решений и организации контроля на этапе строительно-монтажных работ. Уже на самых ранних стадиях наличие BIM-модели позволяет понять примерную стоимость проекта, разработать внутри модели подробный календарный план строительства, спланировать всю логистику и выстроить систему, которая в дальнейшем поможет обеспечить своевременную поставку строительных материалов, распределять объемы работ между подрядными организациями и контролировать их. Понятно, что этап внедрения сопряжен с дополнительными значительными инвестициями — это, и обучение персонала, и новое программное обеспечение.
От теории к практике
В нашей практике есть примеры, когда девелоперы по итогам рекомендаций с нашей стороны, не имея до этого опыта работы с этой технологией, начали активно ее использовать. Например, в настоящее время в новом районе Санкт-Петербурга, неподалеку от знаменитого небоскреба «Лахта-Центр», по проекту бюро «Крупный план» осуществляется строительство ЖК New Time («Время, вперёд!»). Семь корпусов, расположенных на участке площадью 6,3 га, с общей жилой площадью около 115 тысяч квадратных метров проектировались в BIM.
Технология позволила нам быть более оперативными и точными в процессе работы над проектом, что было особенно важно при существующих объемах строительства. Любое проектирование по определению связано с необходимостью постоянно вносить какие-то изменения, что приводит к многочисленным вмешательствам в проект. А любые изменения всегда сопряжены с большими объемами рутинной работы. Теперь мы не вносим вручную каждое изменение, а, следовательно, и количество ошибок заметно сокращается. И архитекторы, и застройщик имеют возможность оперативно вносить новые правки, сокращая тем самым процесс реализации жилого комплекса.
Значительно упрощает процесс работы над жилым проектом то, что в последнее время стали появляться предприятия, оснащенные оборудованием и программным обеспечением, которое позволяет на основе информационной модели производить оригинальные элементы строительных конструкций для конкретного проекта. Наличие BIM-модели позволяет нам с ними достаточно активно взаимодействовать.
Из других жилых проектов в Cанкт-Петербурге, реализованных в BIM, стоит отметить ЖК Fusion группы «Эталон» и ЖК «Палацио» группы «АйБиПи-Петербург» и Setl City, а также уже упомянутый небоскреб «Лахта Центр». В Москве с применением BIM-технологий в настоящее время строится множество проектов бизнес- и премиум-класса (особенно среди высотных зданий и сооружений), а из реализованных я бы отметил многофункциональный комплекс «Парк Хуамин».
Трудности перехода
Сегодня архитекторы освоили необходимые компетенции и успели понять, что по своим возможностям BIM значительно превосходит все что было раньше. И задача теперь состоит в том, чтобы как можно быстрее адаптировать к работе в новых условиях остальных участников рынка. В первую очередь речь идет о заказчиках, строителях и компаниях, которые специализируются на эксплуатации объектов жилой недвижимости. Поэтому наибольшую актуальность получают вопросы, связанные с формированием общей информационной среды, которая позволяла бы соединить всех участников процесса в единую технологическую цепочку. Таких как, например, создание библиотек типовых трехмерных элементов, которые можно было бы использовать в проектировании.
В последнее время очевидна активность застройщиков в области внедрения технологии трехмерного моделирования. К примеру, практически все тендеры на сегодня имеют в числе своих базовых требований выполнение проекта с применением BIM. Отчасти это связано как с популяризацией технологии, так и с определенным вектором развития от государственной власти. Кроме того, наши девелоперы стали чаще обращаться к позитивному опыту западных коллег, которые достигли больших успехов в эксплуатации технологии.
Тем не менее, говорить о том, что BIM есть в каждой компании, преждевременно. Сдерживающими факторами становятся высокий уровень инвестиций в процессе внедрения, необходимость обучения кадров, закупки нового программного обеспечения и продолжительный период налаживания внутренних процессов. Но важно понимать, что в долгосрочной перспективе инвестиции в BIM не только окупаются, но и приносят дополнительный доход, позитивно влияя на процесс реализации объекта на каждом из этапов.
Читайте также
«Застройщики не сильно озадачены качеством и инфраструктурой проектов»
«Если вам обещают технологии 21 века по цене масс-маркета, это лишь маркетинговый ход. Отвечать за это девелопер не намерен»
Дата публикации 15 октября 2018
