Заместитель директора по комплексному освоению территорий ООО «КВС» Александр Шафранский рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о состоянии рынка малоэтажных новостроек Петербурга и перспективах его развития.
Каково состояние рынка малоэтажных новостроек Петербурга?
По причинам экономического характера новостройки малой этажности представлены в Петербурге достаточно слабо. Земля в городе дорогая, стоимость подключения к энергетическим сетям - высокая. Таким образом, достаточно проблематично вернуть свои инвестиции в проект и получить от него прибыль на небольшом объеме строительства. Пожалуй, одним из наиболее крупных проектов станет собственный инвестиционный проект «КВС» - жилой микрорайон в Стрельне. К 2020 году мы там построим 463 тысячи квадратных метров жилья в сопровождении хорошей социальной инфраструктуры - это пять детских садов, две школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный центр с бассейном.
Летом традиционно наблюдается снижение спроса на недвижимость. Как обстояли дела со спросом на малоэтажные новостройки?
Снижение спроса на недвижимость никак не связано с форматом жилья. Просто летом у людей выстраиваются другие приоритеты – собственный отпуск, отправка детей в детские лагеря, а покупка жилья отступает на второй план.
Сколько этажей должен иметь дом, чтобы быть малоэтажным?
Согласно действующим нормативам, малоэтажными считаются дома максимальной высотностью в четыре этажа плюс мансарда.
Какие локации в Петербурге и Ленобласти наиболее предпочтительны для малоэтажной застройки?
Я бы рассматривал варианты малоэтажного строительства в Петродворцовом, Пушкинском и Курортном районах. Благодаря статусу этих мест там можно построить жилье комфорт-класса и реализовать его по выгодным для застройщика ценам.
Малоэтажные новостройки какого класса сегодня присутствуют на рынке Петербурга? Критерии, по которым такие новостройки относят к тому или иному классу, как-то отличаются от критериев в высокоэтажном строительстве?
Повторюсь, что в городе малоэтажных новостроек очень мало, можно назвать только проекты на Крестовском острове и в Стрельне, это классы «комфорт» и «бизнес». Критерии классности и у «малоэтажек» и у многоэтажного жилья практически одинаковые: месторасположение, метраж, планировки, материалы отделки.
Какие дополнительные опции предлагаются сегодня покупателям квартир в малоэтажных новостройках Петербурга?
Это могут быть лифты, дополнительные хозяйственные блоки в цокольном этаже, личные палисадники.
Тормозит ли сегодня что-то развитие малоэтажного строительства в Петербурге? Если да, то каковы пути решения проблемы, на ваш взгляд?
Ограничителем развития малоэтажного строительства в Петербурге является естественный дефицит земельных участков под строительство и их дороговизна, сложности с подключением к воде, электричеству, теплу и высокая стоимость таких услуг. В качестве шагов по решению этих проблем можно назвать упрощение процедур по переводу промышленных территорий в жилую зону, снижение тарифов на подключения, развитие государственно-частного партнерства по инженерной подготовке территории, строительство соцобъектов за счет бюджета. А без выполнения этих пунктов удельные затраты застройщика на строительство 1 квадратного метра в «малоэтажке» всегда будут значительно выше соответствующих затрат в многоэтажном доме.
А что сложнее строить – малоэтажные или многоэтажные объекты?
Принципиальной разницы в строительстве между ними нет. Разве что затраты на организацию строительной площадки у малоэтажных комплексов ниже за счет отсутствия необходимости привлечения крупной техники типа башенных кранов.
Каковы перспективы у малоэтажного строительства?
С учетом принятых изменений, в частности, закона СПб-820 и утвержденных градостроительных регламентов в части охранных зон определенные перспективы по увеличению масштабов строительства малоэтажного жилья все-таки прослеживаются. Но хочу обратить внимание потенциальных покупателей квартир в «малоэтажках», что некоторые застройщики практикуют такой прием, как проектирование, скажем, простеньких «трехэтажек» на «небольшое количество квартир». В законодательстве в определении такого типа домов есть лакуна. Эти небольшие объекты не требуют обязательного прохождения экспертизы, следовательно, застройщики максимально экономят на выполнении пожарных, экологических и других норм. Поэтому при покупке недвижимости в малоэтажном доме советую обратить внимание на наличие положительного заключения экспертизы.
Какова на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных новостройках, а также минимальная и максимальная цена квартиры?
Стоимость определяется локацией и классом объекта. В предложениях малоэтажного жилья она начинается от 55 тыс. руб. за «квадрат», а максимальная планка может находиться очень высоко. Разброс стоимости может быть достаточно большой. В нашем проекте «Сертолово» стоимость самой маленькой студии составляет 1,68 млн рублей, а большой трехкомнатной квартиры – 5,27 млн рублей.
С точки зрения сохранения и приумножения капитала стоит ли частному инвестору рассматривать покупку квартиры в таких проектах? Почему?
Да, такие проекты представляют интерес как вложение инвестиций. Малоэтажные объекты достаточно привлекательны, так как они способны предложить более высокий комфорт проживания, чем многоэтажные дома: это гуманная высота с точки зрения психологического комфорта, камерность проживания, достаточное количество парковочных мест.
Дата публикации 02 сентября 2014
