Аналитики компании Knight Frank St Petersburg подвели итоги I квартала 2014 г. на рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Основные выводы

• По итогам I квартала 2014 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости составила 10 248 $/кв.м. С учетом волатильности курса доллара средняя динамика цены по объектам составила -2,9%.

• С начала года открылись продажи в трех элитных объектах, в результате площадь строящегося элитного жилья выросла на 13% – до 430 тыс. кв. м.

• В I квартале 2014 г. объем спроса на элитную жилую недвижимость вырос на 21% и составил 169 квартир. При этом средняя площадь приобретаемой квартиры возросла до 131 кв. м.

* По сравнению с IV кварталом 2013 г.
** По состоянию на март 2014 г.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

«Первый квартал  2014 года был богат  на события и формирование тенденций.  Потеря позиций  национальной валюты не оставила равнодушными участников рынка элитной недвижимости. Активизировались как инвесторы с целью вложения свободных денег, так и владельцы объектов элитной недвижимости с целью извлечения прежних инвестиций, что в целом позитивно отразилось на активности на рынке. Продавцы, в том числе застройщики, предпочли зафиксировать цены в условных единицах во избежание регулярного пересмотра ценообразования. Предложение верхнего ценового сегмента пополнилось очень интересными проектами клубного формата, отвечающими всем требованиям покупателей с самым высоким уровнем запросов и ожиданий. Очевидно, подобный спрос не был полностью удовлетворен существовавшим ранее предложением. Примером тому стали интерес к проекту и продажи в одном из самых привлекательных и дорогих объектов Санкт-Петербурга – Art View House (наб. р. Мойки, д.102).  Хорошими темпами также продаются строящиеся масштабные жилые комплексы в центре города, предложение в которых тоже пополнилось за счет новых очередей строительства»

Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg
 

По итогам I квартала 2014 г. объем строящейся на первичном рынке элитной жилой недвижимости составил около 2 700 квартир (430 тыс. кв. м). Традиционно основной объем предложения (42%) квартир  в элитных жилых комплексах сконцентрирован в локации Таврического сада, где ведется строительство 3 масштабных комплексов - «Смольный парк», «Парадный квартал» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» и ЖК «Смольный проспект» («ЮИТ»). Второе место в общем объеме предложения элитных квартир в I квартале 2014 г. заняла локация Крестовского острова в связи с выходом в продажу ЖК «Привилегия» на Вязовой ул., 8 (девелопер – «Еврострой»). В результате доля Петроградской стороны, где возводится лишь один крупный объект (ЖК «Леонтьевский мыс» на Ждановской наб., 45), переместилась на третью позицию и составляет 18% в общем объеме элитного рынка жилой недвижимости.

Число предложений на вторичном рынке элитного жилья оценивается в 2 210 квартир (251 тыс. кв. м).

Распределение предложения элитных квартир по локациям

В феврале 2014 г. произошло долгожданное открытие продаж в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102. Консультантом и эксклюзивным брокером объекта выступает компания Knight Frank. В Art View House запланированы 24 квартиры от 130 до 240 кв. м с потолками от 3,2 м и двухуровневый подземный паркинг на 46 автомобилей. В объекте запроектированы самые современные инженерные решения, соответствующие заявленному уровню позиционирования.

Стоит отметить, что продолжается тенденция активности девелоперов по выводу на рынок новых комплексов с апартаментами. Так, в марте 2014 г. стартовали продажи в клубном доме «Дель Арте» на Каменном острове.

Объекты, продажи в которых были открыты в I квартале 2014 г.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

Спрос

В I квартале 2014 г. отмечается значительный рост покупательской активности, начавшейся в конце 2012 г. Так, показатель количества приобретенных квартир  вырос на 21% по сравнению с предыдущим кварталом  – до 169 шт.  Объем реализованных площадей составил по итогам квартала 22,1 тыс. кв. м, при этом стоит отметить увеличение средней площади приобретаемой квартиры более чем на 10 кв. м – до 131 кв. м.

Динамика числа реализованных квартир элитного сегмента, шт.

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

Распределение предпочтений покупателей по площади квартир, %

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

Предпочтения покупателей элитных квартир относительно площади и количества спален изменились незначительно. По-прежнему основную долю покупательского спроса составляют квартиры с 3-4 спальнями площадью 100-150 кв. м.

В I квартале 2014 г. зафиксировано изменение приоритетности факторов, влияющих на  выбор квартир. Лидирующие позиции по-прежнему занимает местоположение дома. Вторым по значимости фактором снова стала стоимость квартиры, сместив важность качества проекта на третью позицию. В этой картине отчетливо проявляется рост инвестиционного интереса к элитному жилью.

В географических предпочтениях сохраняется спрос на объекты, расположенные в Петроградском районе.

Песочная наб.

Улучшение жилищных условий и переезд в более подходящий район на сегодняшний день являются основными мотивами покупки. Однако доля спроса в данных категориях сократилась. При этом, согласно результатам анализа спроса среди клиентов компании Knight Frank более чем в 2 раза возросла доля инвестиционных покупок элитной недвижимости.

Основные мотивы приобретения квартир, %

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014

Фонтанки реки наб.

Коммерческие условия

Цена предложения на рынке строящегося элитного жилья в I квартале 2014 г. с учетом волатильности курса доллара составила 10 248 $/кв.м.

Средняя динамика цены в элитных жилых комплексах в долларовом эквиваленте по итогам I квартала 2014 г. составила -2,9%. Отрицательная динамика обусловлена главным образом повышением курса доллара, который с начала года вырос по отношению к рублю более чем на 9%. Рост цены на элитное жилье в рублевом эквиваленте составил порядка 6%.

На вторичном рынке ценовая ситуация аналогична таковой на рынке строящегося жилья. Средняя цена с учетом волатильности курса доллара уменьшилась на 3,6% – до 5 522 $/кв.м. В целом сохраняется превышение ценовых показателей нового предложения над показателями вторичного рынка.

Подобная картина неизбежно сопутствует периодам высокой активности на рынке жилой недвижимости и, как показывает опыт предыдущих рыночных циклов, впоследствии корректируется сближением ценовых индексов первичного и вторичного жилья. Для элитного рынка характерно также стремление покупателей приобрести жилье в объектах с более высоким качеством инженерно-технических решений.

Динамика цены предлагаемых к продаже элитных квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга, $/кв.м

Источник: Knight Frank Research, St Petersburg, 2014

Наиболее высокий уровень цен наблюдается в Адмиралтейском и Центральном районах. При этом 55% от всех сделок за прошедший квартал было совершено именно в Центральном районе, что объясняется структурой предложения и высокой популярностью района среди покупателей элитных квартир.

Средняя цена элитных квартир в строящихся жилых комплексах по районам Санкт-Петербурга, $/кв.м

Источник: Knight Frank Research, St Petersburg, 2014

Прогноз

• До конца года ожидается пополнение предложения элитной недвижимости новыми интересными проектами в центральных районах Санкт-Петербурга. Среди анонсированных проектов жилые комплексы на Шпалерной 51, Антоненко 2, Карповки 27, Морском 29 и другие.

• С высокой степенью вероятности можно предположить, что в ближайшем квартале на рынке элитного жилья сохранится повышенная покупательская активность.