Рынку новостроек предстоит в полной мере ощутить охлаждение спроса уже в июле-августе – эксперт

В I полугодии 2024 года темпы реализации петербургских новостроек выросли на 14% по сравнению с тем же периодом годом ранее. При этом заметнее всего с января по июнь подорожали проекты эконом- и элит-класса. 

Средняя стоимость квадратного метра в петербургских новостройках за последние полгода выросла на 3–8% в зависимости от сегмента. Так, в экономклассе стоимость метра превысила 200 тыс. рублей, в бизнес-классе – 400 тыс. рублей, отмечают аналитики Группы RBI.

«В основном рост цен пришелся на второй квартал, в классах "эконом" и "комфорт" – на май-июнь. Это связано с увеличением спроса на фоне завершения льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 8%. В бизнес-классе рост цен в большей степени произошел в проектах в высокой стадии готовности, близких к сдаче»

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI

Квадратный метр в комфорт-классе, как уточняет эксперт, вырос в стоимости с января по июнь 2024 года на 3% – до 278,8 тыс. рублей. Если говорить о «высокобюджетных» новостройках, то рост цен составил 5% до 413,5 тыс. рублей в проектах бизнес-класса и достиг 494 тыс. в премиум-сегменте.

Что касается спроса, то на первичном рынке Петербурга девелоперам удавалось реализовать в среднем за месяц по 163 тыс. кв. метров. Это на 14% выше аналогичного показателя за 2023 года, хотя и ниже почти на 30% показателя с июня по декабрь 2023 года. Оживление спроса в связи с ожиданиями отмены льготной ипотеки было довольно ощутимо: так, в июне, по предварительной оценке, объем спроса на рынке составил уже более 200 тыс. кв. метров.

«Оценить его в полной мере сможем уже в июле-августе, но учитывая, что программа господдержки составляла в структуре ипотеки более 40%, оно может быть чувствительным, – отмечает Дмитрий Фалкин. – Как рынок будет реагировать на эту ситуацию? Сейчас мы видим сокращение нового предложения, снижение объема товарного запаса,– это, в свою очередь, отражается и на цене продажи. Свой вклад в рост цены вносит и рост строительной себестоимости. Во втором полугодии, в связи с неопределенными перспективами спроса, застройщики могут придерживать старты новых проектов и вывод в продажу очередей уже реализуемых проектов. И может еще более снизить объем предложения».

Девелоперам предстоит приспосабливаться к работе на сжимающемся высококонкурентном рынке, указывает эксперт. Здесь есть два основных возможных пути: помимо конкурентной стратегии, которая нацелена на максимальное снижение издержек, эффективна и стратегия дифференциации, направленная на создание уникального продукта и сервиса, отмечает эксперт.

Также накануне стало известно о том, что Минфин продлил семейную ипотеку, но в измененном виде. Теперь программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Ставка по программе составит 6% для всех регионов. Первоначальный взнос – 20%. Сумма кредита – до 12 млн рублей для жителей Москвы и Московской области, а также жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов – до 6 млн рублей.

«Это скорее позитивная новость, – отмечает Дмитрий Фалкин. – Вопреки некоторым предположениям, программа семейной ипотеки будет продолжена с той же ставкой 6% и с тем же лимитом в 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга. Семейная ипотека до сих пор была и остается востребована на рынке, в последние полгода ее доля в общем объеме ипотеки составляла более 45%. Сейчас изменение касается только максимального возраста ребенка – до 6 лет. Но все-таки оно отсечет часть потенциальных заемщиков».

Действительно, значительная часть семей (не менее 60%), которые воспользовались этой программой, приобретали новое жилье ближе к школьному возрасту ребенка. Именно к этому моменту у семьи восстанавливаются доходы после декретного отпуска одного из родителей и сокращаются непредвиденные расходы, которые всегда бывают в первые годы жизни ребенка.

Как будут действовать застройщики в новых условиях – после отмены ипотеки с господдержкой и изменений в программе семейной ипотеки? По словам эксперта RBI, девелоперы сегодня исходят из того, что высокая ключевая ставка – скорее временное явление. В текущей ситуации они, вероятно, будут предлагать покупателям субсидирование ставки на небольшой срок, не выходящий за срок строительства объекта, – с расчетом, что к тому времени ставки вернутся к более привычным показателям (сегодня они доходят до 20%). Эффективен и инструмент рассрочек – они могут также предоставляться на период 2-3 года, с дальнейшей возможностью докредитации.

Будут пользоваться спросом и те программы рассрочек, которые уже успешно работают в последнее время. 

Читайте также:

«Накопленные на эскроу-счетах средства помогут девелоперам пережить этап снижения темпов продаж»

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Петербурга и Ленинградской области в июне

Автор: эксперты Группы RBI