Мкр. «Шушары»: жилье с черновой отделкой, которое сдается не вовремя

Микрорайон «Шушары» начал активно застраиваться 15 лет назад. В настоящий момент он включает в себя несколько десятков жилых зданий, при этом строительство продолжается. По заданию редакции Новострой-СПб Тайный покупатель съездил в микрорайон и узнал все подробности проекта.

Что строят

«Шушары» - это большой строящийся микрорайон в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Он расположен рядом с тремя крупными магистралями – КАД, Московским шоссе и Витебским проспектом, в 3,5 километрах находится ближайшая станция метро «Купчино».

В начале 2000-х в «Шушарах» появились отдельные жилые дома, а с 2004-го началось комплексное освоение территории – ежегодно сдавалось от 100 до 200 тыс. кв. метров, за исключением кризисных 2009-2010 годов.

В настоящее время в микрорайоне построено несколько десятков жилых домов высотой от 10 до 27 этажей. Основным застройщиком, который возводит как жилые дома, так и объекты инфраструктуры, является ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой». Все земельные участки, на которых ведется строительство, находятся в собственности застройщика.

«Дальпитерстрой» уже построил и сдал в эксплуатацию 22 жилых дома и еще 9 корпусов строятся. В основном это жилье эконом-класса, возведенное по монолитной технологии. Почти во всех домах первые этажи отданы под коммерческие помещения.

В новостройках запроектированы студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, площадь которых составляет 25,4–79,5 кв. метра. Покупателям предлагаются разнообразные планировки. В квартирах с двумя и более комнатами спроектированы раздельные санузлы и просторные прихожие, в части секций можно приобрести жилье с комнатами необычной трапециевидной формы. Вся недвижимость реализуется без базового ремонта с черновой отделкой.

В домах есть помещения для консьержей и колясочные, выполняется отделка мест общего пользования. Около парадных предусмотрена установка стоек для велосипедов. Застройщик обустраивает прилегающую к домам территорию: уже засеяны газоны, высажены деревья и кустарники, правда, высаживаются молодые растения, поэтому зелени в районе пока мало. Внутри дворов  располагаются детские, спортивные площадки и места для отдыха.

ЖК «Шушары» от «СК «Дальпитерстрой» в цифрах*:

*Данные взяты с официального сайта СК «Дальпитерстрой»

Отмечу, что по некоторым корпусам сроки сдачи не совпадают с документами на ввод здания в эксплуатацию, часто это один квартал разницы. Так, дом 61 получил разрешение на ввод в эксплуатацию в III кв. 2016 года, в общем списке домов ЖК его сдача датирована II кв. 2016-го. Такая же ситуация с домом 62 (срок сдачи I кв. 2017 г., разрешение на ввод в эксплуатацию - II кв. 2017 г.) и некоторыми другими домами.

СК «Дальпитерстрой» возвела в «Шушарах» три паркинга, два детских сада, школу и храм, в стадии строительства находятся еще два детских сада и паркинг.

Кто строит

Как я уже упоминала выше, застройщиком ЖК «Шушары» является компания «Дальпитерстрой», которая начала свою деятельность в 1998 году. Это крупная строительная организация Петербурга и области, имеющая допуски к работам по проектированию и строительству с функциями генподрядчика.

Как сообщается на официальном сайте, за 19 лет СК «Дальпитерстрой» построила и ввела в эксплуатацию 90 жилых, торговых и промышленных объектов общей площадью 645,7 тыс. кв. метров. В работе у компании – 160 объектов общей площадью около 3,7 млн кв. метров. Основными зонами перспективной застройки являются районы Парголово и Шушары.

Учредителями ООО «СК «Дальпитерстрой», согласно проектным декларациям, являются два физических лица: Скоров А.А. (доля 75%) и Леонова Е.Ю. (доля 25%). Скоров А.А. также является директором компании.

Основная проблема СК «Дальпитерстрой» - это перенос сроков сдачи строящихся домов, многие из которых были введены в эксплуатацию с задержкой до нескольких лет (отмечу, что менеджеры в офисе продаж  не скрывают это и честно предупреждают о задержках). Так, два дома 463 корпуса по первоначальным планам должны были сдать в IV квартале 2014 года, а полностью достроили только во II квартале 2017-го. Таким образом, задержка составила около 2,5 лет.

Дольщики активно обсуждают на форумах задержки сроков сдачи домов, а некоторые через суд получают денежные компенсации. Так, осенью прошлого года 13 дольщиков отсудили у «Дальпитерстроя» 7,3 млн рублей за задержку сдачи квартир. А в мае 2017 года застройщик выплатил дольщикам 5 млн рублей неустойки за несвоевременную передачу квартир.

По договоренности с городом «Дальпитерстрой» обеспечивает жильем очередников и льготников - последние годы компания выигрывала конкурсы на суммы более миллиарда рублей. По информации, опубликованной в газете «Ведомости» 18 октября 2016 года, ООО «СК «Дальпитерстрой» должна была передать администрации Петербурга одно- и двухкомнатных квартир на 1 млрд 170 млн рублей. Та же газета 22 августа 2017 года сообщила, что администрация Санкт-Петербурга закупит квартиры на 1,5 миллиарда рублей у ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой».

В настоящий момент Комитет имущественных отношений пытается взыскать с компании «Дальпитерстрой» 1,08 млрд и 101 млн рублей. Это неустойка за срыв сроков сдачи новостроек в Парголово и Шушарах, которые застройщик возвел по госзаказу.

По качеству возводимого жилья мнения пользователей разнятся: кто-то считает дома неудачными с точки зрения архитектуры, есть жалобы на потеки на фасадах, на недоделки в сданных домах (в том числе отсутствие воды, электричества и неисправные лифты). Но кому-то, наоборот, нравится внешний облик зданий, также в плюсы ставятся доступная цена на квартиры и то, что ЖК относится к Петербургу, а не области.

Разведка в интернете

У ЖК «Шушары» есть свой именной сайт. На нем представлена общая информация о жилом комплексе: где расположен, как добраться, технология строительства, но нет точных данных по готовности всех строящихся жилых домов в ЖК «Шушары». Купить квартиры предлагается лишь в трех домах, два из которых уже сданы, а один строится. Только по этим трем корпусам представлены планировки, есть проектные декларации, указаны условия покупки и возможные скидки. По остальным строящимся домам информации нет.

Гораздо более информативен сайт «Дальпитерстроя». Здесь застройщик дает подробную информацию о строящихся домах, планировках, сроках сдачи домов, ценах, скидках, предложениях по ипотеке, по парковочным местам. На страничке каждого дома представлено его изображение, карта с местом расположения новостройки и карта объектов социальной инфраструктуры, находящихся поблизости. Можно выбрать квартиру из имеющихся в продаже, посмотреть ее планировку, расположение на поэтажном плане дома, узнать цену, условия ипотеки, оформить заявку.

В разделе «Ход строительства» выкладываются фотографии стройки, правда, не всегда они подробные. Так, динамику строительства корпуса 40.4 со сроком сдачи IV кв. 2018 года предлагается оценить лишь по январскому фотоотчету этого года. Корпус 33.1 со сроком сдачи I кв. 2019 года представлен фотоотчетами только за март, июль и сентябрь 2017 года. А вот 65 корпус (сдача - II кв. 2018 г.) фотографировали в прошлом году каждый месяц. Веб-камер на сайте не обнаружено. Раздел «Фотографии» содержит почему-то рекламные рендеры корпусов.

На сайте можно забронировать квартиру и узнать мнение эксперта, указав свои данные (имя, телефон и адрес эл. почты) в специальном окне. По каждому вопросу можно заказать звонок - предлагается оставить свой номер, на который обещают позвонить в течение минуты. Но реально это не работает: я заказала звонок эксперту, но ответа не получила. Мне пришлось самой звонить, чтобы получить интересующие меня данные.

У ЖК «Шушары» есть группа «ВКонтакте» с числом участников почти 11,5 тыс. человек. Там обсуждаются новости жизни района, дается рекламная информация о работе разных детских и прочих учреждений, можно давать частные объявления и просто обмениваться мнениями о событиях, происходящих в локации. Эта группа интересна будущим жильцам только с точки зрения наличия в микрорайоне развитой инфраструктуры. О строящихся домах информации там практически нет. Более информативной в этом плане является группа «ВКонтакте» самого застройщика: «Дальпитерстрой» выкладывает новости обо всех своих проектах, попутно давая информацию о новых объектах инфраструктуры, улучшению транспортной доступности, акциях, скидках и т.д.

Так как застройщик работает давно и строит активно, о нем можно найти много информации на сайтах и форумах по недвижимости. Дольщики и те, кто только подыскивает себе квартиру, говорят о недостаточном количестве объектов инфраструктуры в микрорайоне, пробках на выезде из локации и даже недобросовестной работе менеджеров. Хотя кто-то доволен тем, что очень дешево купил жилье по переуступке.

Как строят

Технология строительства домов – монолитная. Основой дома является монолитный железобетонный каркас (несущий), что, как говорит застройщик, очень удобно для покупателя, поскольку дома не дают «усадку» и ремонт можно делать сразу после получения ключей. В качестве ограждающих конструкций зданий применяется ненесущая стена, состоящая из газобетонных блоков Aeroc толщиной 200 мм, для наружного утепления используются минераловатные плиты Rockwool «Фасад Баттс» толщиной 150 мм и панели фасадной штукатурки толщиной 30 мм. Фасад окрашивают. Жалоб на плохую звукоизоляцию и холод я на форумах не встречала.

В стоимость квартиры входят такие работы, как установка двухкамерных стеклопакетов (без внутренних откосов и подоконников), монтаж радиаторов отопления, входных дверей (по словам менеджера, они ненадежные и их надо менять), современных приборов учета. Разводка коммуникаций выполняется до стояков водоснабжения и канализации с заглушками. Осуществляется электрическая разводка с установкой розеток, выключателей и полотенцесушителя. В домах проведены: телефон, скоростной интернет, кабельное телевидение. Отопление и горячая вода поступает от местной котельной. Плиты на кухне электрические. Существует система видеонаблюдения за дворовой территорией.

Входные группы оснащены металлическими дверями с системами доступа. Внутри установлены почтовые ящики, есть помещения для консьержей и колясочные, выполнена отделка мест общего пользования. В каждом подъезде работают современные лифты, как пассажирские, так и грузовые стандартной грузоподъемности. Три лифта в подъезде устанавливают в жилых домах высотой 20-27 этажей: два пассажирских и один грузовой (производитель — Wellmaks).

Для въезда колясок предусмотрены пандусы и пониженные поребрики. Возле парадных установлены скамейки для отдыха, предусмотрены стойки для велосипедов. На детских площадках устанавливаются детские городки, качалки, качели и песочницы. На спортивных площадках есть оборудование для занятий общей физической подготовкой.

Жилые дома «Дальпитерстроя» не интересны с архитектурной точки зрения, но аккуратны. Некоторые здания украшены рисунками, причем все рисунки разные. Так, на одном доме нарисован жираф, на другом — пингвины. Корпуса 65 и 66 окрашены цветными квадратами. На корпуса на участке 463 нанесены геометрические рисунки.

Геометрия жилья

Выбор планировок большой не только в строящихся, но и в сданных корпусах. В ЖК «Шушары» отдается предпочтение однокомнатным квартирам и студиям. Двух- и трехкомнатных квартир строится не более 20%, особенно мало «трешек».

В студиях комнаты квадратные от 18 кв. метров, санузлы совмещенные от 3,4 кв. метра, в них есть место для стиральной машины. Также маленькая квадратная прихожая от 2,9 до 3,5 кв. метра и балкон 1,2 – 2,1 кв. метра.

В однокомнатных квартирах комнаты – 14–20 кв. метров, иногда вытянутые и с уступом, есть варианты комнат в форме трапеции площадью 27,4 кв. м (корпус 463.1). Кухни в «однушках» площадью 8-10 кв. метров, есть большие балконы до 10,5 кв. м (корпус 463.1), санузлы совмещенные и компактные 3 «квадрата», стиральную машину в них разместить проблематично.

В двухкомнатных квартирах комнаты большей частью квадратные площадью от 12 кв. метров, кухни аналогичной площади, санузлы раздельные, в ванной комнате можно разместить стиральную машину. Прихожие узкие, но довольно большие – 10 кв. метров, балконы имеют площадь от 2,5 до 4 «квадратов».

В трехкомнатных квартирах комнаты от 14 до 18 кв. метров более менее квадратные, большие кухни – 14 кв. метров, есть совмещенный санузел и отдельный туалет, стиральную машину можно установить как в санузле, так и в кухне. Балконы относительно небольшие – 2,5–4 кв. метров.

Высота потолков в помещениях — 2, 65 метра.

Визит на объект

У СК «Дальпитерстрой» есть центральный офис продаж в Санкт-Петербурге по адресу: Лиговский проспект, дом 94, корпус 2, это рядом со станцией метро «Лиговский проспект». Есть также офис продаж в Шушарах на Окуловской улице, дом 7, корпус 2. Офисы работают ежедневно с 10:00 до 20:00.

В офисе на объекте работает один менеджер. По легенде я просила подобрать варианты покупки одно- и двухкомнатной квартир взамен проданной трехкомнатной в старом фонде. Выяснилось, что на сумму шесть миллионов рублей такие квартиры можно купить только в строящихся домах со сроком сдачи I квартал 2019 года. Причем менеджер сразу предупредил, что сроки сдачи, скорее всего, будут перенесены и ждать придется 2-3 года.

Посетить строящиеся дома нельзя, а смотреть квартиры в сданных домах проблематично, поскольку они продаются по переуступке и договариваться о просмотре конкретно выбранных квартир надо заранее. Также менеджер подчеркнул, что ипотека и рассрочка по оплате возможна только при прямой продаже квартир, а при покупке квартиры по переуступке возможна только 100%-ная оплата. Большое количество квартир, продающихся по переуступке, обусловлено тем, что «Дальпитерстрой» расплачивается с подрядчиками готовыми квартирами.

Менеджер распечатал мне планировку одно- и двухкомнатной квартир и дал рекламный буклет «Дальпитерстроя» по ЖК «Шушары». Таким образом, визит в отдел продаж на стройке практически ничего не дал. Всю информацию, которую я там услышала, можно получить на сайте «Дальпитерстроя». Единственный плюс – я своими глазами посмотрела микрорайон новостройки.

Как купить?

В строящихся домах при прямой продаже квартиры реализуются согласно 214-ФЗ. Жилье можно купить за 100%-ную оплату, в рассрочку и ипотеку. Есть возможность использовать материнский капитал либо как доплату по ДДУ, либо на частичное погашение кредита.

Ипотеку на мкр. «Шушары» предоставляют несколько крупных банков, включая Сбербанк (от 10,4%), ВТБ 24 (от 11,4%), Московский индустриальный банк (от 11,9 % при первоначальном взносе от 20% от стоимости квартиры), Град Инвест Банк (12,5-15,2%), «ДельтаКредит» (14,75-15,75%), «Связь-Банк» (12-12,5%), «РостФинанс» (15% при первоначальном взносе 10% от стоимости квартиры, также есть предложение без первоначального взноса).

При бронировании квартиры по ДДУ с ипотекой вносится залог в размере 5 000 рублей, который учитывается при дальнейших платежах и возвращается, если ипотека не была одобрена банком. Если покупатель отказался от брони по другим причинам, то залог не возвращается.

Для регистрации ДДУ в МФЦ дополнительно необходимо предоставить:

1) Нотариально заверенную доверенность на юристов «Дальпитерстроя» (1 200 руб. – 1 500 руб.).

2) Нотариально заверенное согласие супруга на покупку либо заявление о семейном положении (1 200 руб. – 1 500 руб.).

За регистрацию ДДУ дольщик должен заплатить госпошлину - 175 рублей.

Менеджеры «Дальпитерстроя» оказывают услуги по регистрации собственности. Поскольку квартиры в сданных домах продаются только по переуступке требований, то процесс оформления жилья в собственность зависит от того, находится ли продаваемая квартира у продавца в собственности или у него есть только зарегистрированный ДДУ. Если собственность у продавца уже оформлена, то услуги по перерегистрации обойдутся в 7 000 рублей (включая госпошлину). Если же у продавца только ДДУ, то сначала оформляется договор цессии, он тоже сначала должен быть зарегистрирован в Росреестре, стоимость такой услуги составляет 5 700 рублей. После этого уже оформляется собственность, то есть во втором случае надо будет заплатить 12 700 рублей.

Можно оформить рассрочку на срок до двух лет. Условия следующие: первоначальный взнос должен быть около 50% (на сумму взноса действует скидка 17%), периодичность платежей выбирает сам дольщик. Скидку 17% можно получить при 100%-ной оплате.

В настоящее время в ЖК действует акция, по которой можно получить 1%-ную скидку на покупку второй квартиры. Именной сайт новостройки предлагает скидку 5% (до 240 тыс. рублей), для этого надо оставить заявку через сайт.

Что почем

На сайте застройщика представлены следующие цены на строящееся жилье в мкр. «Шушары»:

В Шушарах строят жилье и другие застройщики. Ниже приводятся их цены на квартиры.

Рядом с корпусами 33.1-33.3 на Школьной улице ФСК «Лидер» строит ЖК «UP-квартал Московский». Сдавать монолитно-кирпичные дома будут в несколько очередей до 2020 г.

Цены ЖК «UP-квартал Московский»

Также на Школьной улице «Лидер Групп» строит ЖК «Босфор» – это дом комфорт-класса. Он разноэтажный (8-18 этажей), возводится по кирпично-монолитной технологии. Сдача запланирована на 2018 год.

Цены ЖК «Босфор»

Здесь же в Ленсоветовском квартале строится ЖК «Добрыня». Это девятисекционный дом эконом-класса высотой 5-9 этажей. Его возводит компания «СТ+» по монолитной технологии. Заявленные сроки сдачи 2018–2019 г.

Цены ЖК «Добрыня»

На  Пулковской территории СК «Вита» возводит ЖК «Экспоград». Он будет состоять из трех кирпично-монолитных домов высотой 4 этажа. Квартиры будут сдаваться в IV квартале 2018 года с предчистовой отделкой и застекленными балконами.

Цены в ЖК «Экспоград»

Пути-дороги

Добраться до мкр. «Шушары» можно от станции метро «Сенная» – маршрутка К3 довезет вас за полчаса при отсутствии пробок. От станции метро «Купчино» ходит автобус 190 и маршрутка К418. Время в пути 5-7 минут опять же при отсутствии пробок. Но пробки случаются и весьма внушительные. Численность населения поселка Шушары достигла 66,3 тыс. человек, а въехать в поселок и выехать из него можно по одной-единственной дороге! Эта главная проблема локации. Да и дороги внутри жилого комплекса узкие, что очень странно для нового района.

Также можно воспользоваться электричкой с Витебского вокзала (17 минут в пути) или от станции метро «Купчино» (5 минут). Железнодорожная станция Шушары находится на окраине микрорайона, и тем, кто пользуется электричкой, приходится идти пешком до своего дома 10-30 минут. Станция же метро «Шушары», которая должна открыться весной этого года, будет расположена в промзоне на расстоянии около пяти километров от жилых домов. Поэтому пользоваться ей жителям будет неудобно.

На автомобиле в Шушары от КАД можно доехать за 5 минут. За 15 минут можно доехать в г. Пушкин.

Инфраструктура

Перед каждым домом в мкр. «Шушары» есть открытые парковочные места. Также на сайте «Дальпитерстроя» заявлено, что в Шушарах возведены четыре паркинга, однако на самом деле построены только три (на Вишерской и Первомайской улицах, а также к. 55), четвертый (к. 60) еще строится. Хотя менеджер в центральном офисе продаж по телефону сказал, что паркинг к. 55 уже введен в эксплуатацию, в документах, опубликованных на сайте «Дальпитерстроя», нет разрешения на его ввод. По паркингу к. 60 на сайте написан старый срок сдачи (III кв. 2017 г.).

Цены на машино-место колеблются от 620 тыс. до 850 тыс. рублей. Жители Шушар могут воспользоваться и платной охраняемой автостоянкой. По словам менеджера, места там есть и стоят 120-130 рублей в сутки.

На первых этажах зданий микрорайона уже работают небольшие магазины, в том числе сетевые, кафе, салоны, почта, центры детского досуга. «Дальпитерстрой» построил  два детских сада на 190 мест (менеджер сказал, что их посещают 350 детей), современную школу с бассейном на 1125 учеников, детскую и взрослую поликлиники, МФЦ и даже церковь с воскресной школой. Мест в детских садах не хватает, но есть альтернативные частные детские сады, стоимость пребывания в которых на 2-3 порядка выше, чем в государственных. По словам менеджера, в школе мест пока достаточно (на форумах информацию про проблемы с устройством в детей в школы не нашла).

На Вишерской улице летом 2017 года был открыт сквер, названный в честь 70-летия Победы. Больше пойти на прогулку с детьми в Шушарах кроме дворов и этого сквера, в принципе, некуда.

Резюме

Подводя итоги, стоит отметить, что мкр. «Шушары» привлекает невысокими ценами, близким расположением от станции метро, наличием ж/д станции и необходимой инфраструктуры. Но расположение комплекса рядом с КАД и двумя крупными автодорогами и промзоной ухудшает экологию микрорайона. К тому же относительная близость аэропорта «Пулково» создает дополнительный шум. Дворовые территории не огорожены и благоустроены минимально. Кроме дворов и одного небольшого сквера в Шушарах нет зон для прогулок и отдыха.

Главная же проблема мкр. «Шушары» - это всего один узкий выезд в сторону центра Санкт-Петербурга. Эту проблему уже давно пытаются решить, но пока ничего не меняется. К тому же сами улицы внутри квартала тоже узкие.

Второй большой минус микрорайона – это значительные задержки сроков сдачи домов.  Поэтому тем, кто планирует покупку первого жилья, стоит заложить больше времени на ожидание. Новостройка мкр. «Шушары»  по сумме факторов получает 6 баллов.