МФК Балтийская Жемчужина: масштабно, дорого и труднодоступно

«Жилая достопримечательность нашего города» - именно таким слоганом позиционируется проект МФК «Балтийская Жемчужина», ставший моим очередным заданием от редакции Novostroy-SPb. Проект не только масштабный, но и политически значимый с точки зрения развития российско-китайских отношений, реализуемый при поддержке правительств России и Китая (администрациями Петербурга и Шанхая).

Для его осуществления объединились 5 крупнейших государственных компаний Шанхая, впоследствии к ним добавилось еще два частных инвестора. В России была основана ЗАО «Балтийская жемчужина». Объем инвестиций изначально предполагался в размере $1,3 млрд, но к настоящему времени планируется вложить в строительство МФК «Балтийская Жемчужина» уже свыше $3 млрд.

Мини-город

Участок площадью 205 га в Красносельском районе, ограниченный с запада улицей Адмирала Черокова, с юга Петергофским шоссе, а с северо-востока Финским заливом и Дудергофским каналом был выделен целевым назначением и предоставлен в аренду китайской стороне в 2004 году. Это всколыхнуло общественность и вызвало протесты местных жителей: пресса писала о строительстве «чайна-тауна», население опасалось, что жить здесь будут одни китайцы.

Между тем, администрацией Петербурга было объявлено, что это первый проект комплексного освоения территории (КОТ) такого масштаба и с таким объемом зарубежных инвестиций. На пустынной территории без каких-либо коммуникаций власти запланировали возвести мини-город.

Согласно китайскому плану предполагалось построить не только 1,1 млн кв. метров жилых площадей, но и 9 школ и детских садов, 2 дома творчества, библиотеку, 2 поликлиники, станцию скорой помощи, 4 спортзала, бассейн, крупный гостиничный комплекс, бизнес-центр, несколько кинотеатров, аквапарк, океанариум и даже буддийский храм, гольф-клуб и театр (филиал Пекинской оперы). Предусмотрены были и 3 пункта раздачи молочной кухни, подземные и открытые паркинги почти на 10 тысяч мест.

Центром квартала должна была стать 300-метровая крытая пешеходная зона с ресторанами, бутиками и аттракционами. Кроме того, проект предусматривал создание зеленой зоны, строительство причалов для маломерных судов и реконструкцию памятника культуры федерального значения Матисова канала.

Концепция изменилась

Эксперты недоумевали: как такой проект вообще может окупиться? Ответом на этот вопрос послужили неоднократные изменения в концепции. Сначала, при сохранении площади жилой застройки, более чем в два раза была увеличена площадь коммерческой инфраструктуры. Ее рассчитывали расширить не только в горизонтальном направлении (за счет сокращения зеленой зоны), но и вертикальном — за счет строительства трех небоскребов высотой 188 метров.

Затем изменился проект Южной площади, главной достопримечательностью которой и символом микрорайона должен был стать бизнес-центр в форме лотоса со смотровой башней, водопадом и подземной парковкой. Поиски крупных арендаторов завершились заключением соглашения с финским концерном SRV Group, в результате проект был пересмотрен на этапе, когда уже под двумя «лепестками» был фундамент, а под двумя другими - котлованы.

Вместо башни с лотосом, которая, кстати, до сих пор фигурирует в виртуальной презентации на сайте «Балтийской Жемчужины», была возведена унылая стандартная П-образная «коробка» ТРЦ «Жемчужная Плаза». Водопад также отменили, а подземную парковку сделали наземной и расположили прямо перед зданием. Новый ТРЦ предложит посетителям весь стандартный набор: гипермаркет Prisma, магазины, кафе, кинотеатр.

Менялась не только концепция, многократно пересматривались сроки строительства всех объектов «Балтийской Жемчужины», особенно замедлились темпы строительства в кризисные 2008-2010 годы, что, в общем-то, не удивительно. Окончание благоустройства всей территории изначально было запланировано на 2010 год, затем на 2013 год, затем на 2016 год, теперь менеджеры «Балтийской Жемчужины» называют цифру 2016 как некий рубеж, в пределах которого определены планы застройки. Расхождения указанных сроков сдачи на сайте и в рекламных буклетах для «Балтийской Жемчужины» - дело обычное. Как это возможно с учетом работы по 214-ФЗ? Очень просто. Сперва декларировались более ранние сроки окончания строительства, а потом они не раз переносились.

Потом Шанхайская индустриально-инвестиционная компания стала сдавать земли в субаренду другим компаниям. Таким образом, на территории «Балтийской Жемчужины» выросли несколько очередей ЖК «More» от Setl City, о строительных планах некоторых других арендаторов менеджеры «Балтийской Жемчужины» даже не осведомлены.

За восемь лет существования «Балтийская Жемчужина» из уникального по своим архитектурным решениям и инфраструктуре мегапроекта превратилась просто в территорию новостроек, постепенно застраиваемую от Петергофского шоссе в сторону Финского залива.

Сайт: не слишком информативный

Что же за жилье можно здесь приобрести? В этом вопросе в общих чертах помогает сориентироваться сайт МФК «Балтийская Жемчужина». Он не слишком информативный, хоть и обильно сдобренный рекламными эпитетами. Здесь можно получить общую информацию по каждому комплексу, строящемуся на территории «Балтийской Жемчужины», изучить планировки и ознакомиться с основными документами.

Плана застройки на сайте не увидеть: есть только интерактивный тур, позволяющий взглянуть на будущие постройки с высоты птичьего полета. Но, во-первых, обзор закрывают интерактивные облака с небывалой скоростью без конца проносящиеся перед глазами, а, во-вторых, вся территория не помещается на экран и приходится разглядывать ее частями, пытаясь совладать с упорно уплывающим в сторону изображением. И главное - представлен устаревший проект застройки Южной площади - тот самый, с лотосом и смотровой башней, что окончательно сбивает с толку.

Четыре в одном

Итак, в настоящее время «Балтийская Жемчужина» может похвастаться четырьмя жилыми комплексами, два из которых уже сданы, два других возводятся. Вот они:

1. ЖК «Жемчужная Премьера». Это первый комплекс «Балтийской Жемчужины», введенный в эксплуатацию во 2 квартале 2010 года, состоящий из шести разновысотных (8-17 этажей) домов, вмещающих 1189 квартир, высота потолков которых составляет 3,06 м. В данный момент квартал полностью заселен, свободных квартир не осталось. Работает детский сад, в котором 200 мест.

2. ЖК «Жемчужная Симфония». Этот комплекс состоит из 16 разновысотных (5-20 этажей) корпусов, вмещающих 1107 квартир площадью от 43 до 200 кв. метров. Здания облицованы навесными вентилируемыми фасадами из керамогранита с витражными конструкциями. Высота потолков в квартирах составляет 2,82 м. Лифты фирмы OTIS спускаются прямо в подземный отапливаемый паркинг, рассчитанный на 883 машиномест. Первые этажи традиционно отданы под инфраструктуру. Помимо магазинов, салонов и кафе здесь планируется библиотека, физкультурно-оздоровительный комплекс и офисные помещения. Внутри квартала работает детский сад на 100 мест.

Квартал введен в эксплуатацию, получено право собственности. С 22 октября 2012 года идет заселение жильцов, однако небольшое количество квартир еще есть в продаже.

3. ЖК «Duderhof Club». Этот квартал в отличие от остальных проектов «Балтийской Жемчужины» позиционируется как жилье премиум-класса. В рамках 1 очереди (срок сдачи 4 квартал 2013 года) предусмотрено возвести 9 малоэтажных корпусов по 98 квартир в каждом площадью от 68 до 337 кв. метров и 4 двухэтажных таунхауса метражом 317 кв. метров. Подземный паркинг рассчитан на 185 мест.

Подробностей по следующим очередям строительства пока нет, но известно, что здесь будут строить еще и коттеджи. Общая площадь территории застройки составит 102 965 кв. метров, из которых жилая площадь 63 300 кв. метров. На сайте в описании также указана площадь нежилой недвижимости – 1 500 кв. метров, но в офисе мне сказали, что никакой коммерции на территории комплекса не будет, т.к. основной приоритет отдается безопасности, и проникновение посторонних на территорию неприемлемо. Весь комплекс будет выполнен в современном скандинавском архитектурном стиле. Технология строительства кирпично-монолитная с навесными вентилируемыми фасадами.

4. ЖК «Жемчужный Фрегат» - самый интересный квартал с точки зрения инвестиций. Возведение трех домов планируется в три очереди. Первая очередь включает корпус из 19 разновысотных (5-20 этажей) секций на 956 квартир площадью от 40 до 135 кв. метров и будет введен в эксплуатацию в 4 квартале 2014 году. Но уже в конце 2013 года рядом с «Фрегатом» появится детский сад с бассейном, также предусмотрено строительство школы и полуподземного двухуровневого паркинга.

Все кварталы кроме ЖК «Duderhof Club» позиционируются как комфорт-класс, имеют квартиры от 1 до 4 комнат, строятся по кирпично-монолитной технологии с навесными вентилируемыми фасадами, благоустраивается и озеленяется внутриквартальная территория. Первые этажи традиционно предназначены под инфраструктуру.

Геометрия комнат

В ЖК «Жемчужная Симфония» неплохая геометрия комнат, но распределение метров, на мой взгляд, не самое выгодное. Судите сами: в двушке площадь коридора 9,57 кв. метров, кухни - 9,88 кв. метров, в трешке метраж коридора 15,2 кв. метров, кухни 12,7 кв. метров, в 4-комнатной квартире площадь коридора аж 20 кв. метров, а кухня - всего 11 кв. метров. Характерной особенностью квартир в «Симфонии» является наличие гардеробных в коридоре или спальне. Некоторые варианты планировок предусматривают большие балконы вдоль всей квартиры с выходом из всех комнат, что, по-моему, является хорошим решением. В целом планировки неплохие, хотя могли быть и лучше, тем более для класса комфорт.

В ЖК «Фрегат» планировки, на мой вкус, более удачные. Метраж коридора меньше, а кухонь больше. На каждом этаже высотных секций есть по две совершенно изумительных евродвушки: просторная кухня-гостиная на два окна с очень удачным зонированием (при желании кухонную зону можно отделить барной стойкой или аркой) плюс отдельная комната. Гардеробные в ЖК «Фрегат» не предусмотрены, что, наверное, кто-то сочтет плюсом, а кто-то минусом.

Что касается ЖК «Duderhof Club», то планировки тут такие: просторная кухня-гостиная площадью 30-40 кв. метров плюс комнаты метражом около 18 кв. метров, их может быть от одной до пяти, а также большой санузел и гардеробные. Площадь однокомнатных квартир здесь начинается от 75 «квадратов», двушек - от 100 «квадратов».

Вот и вся информация о квартирах, которую можно получить на сайте «Балтийской Жемчужины». Данных по ценам и наличию квартир не представлено, да и общего плана застройки, как я уже упоминала, нет. Словом, без визита в офис никак не обойтись: сайт «Жемчужины» оставляет впечатление чего-то загадочного и масштабного.

На краю Земли

Удобно то, что офис продаж располагается прямо на территории «Балтийской Жемчужины» и занимает первый этаж Делового Центра - здания в форме морской раковины, первой постройки этого проекта. Таким образом, можно совместить визит в офис с осмотром стройки. Очень удобен и режим работы офиса продаж: без выходных (с 9.30 до 18.00).

Местоположение МФК обозначено на сайте весьма лукаво: прилагается вольно нарисованная схема с изображением Финского залива, Невы, и части города от Васильевского острова до аэропорта с указанием ключевых точек, в числе которых Эрмитаж, ближайшие станции метро и крупные гипермаркеты южной части города. С таким же успехом можно было поместить на сайт карту Европы, подчеркнув выход к морю и геополитические выгоды. Информативность бы от этого не сильно изменилась.

Прямо скажем, что на самом деле «Балтийская Жемчужина» расположена, что называется, на краю Земли. Форум дольщиков просто стонет о транспортном вопросе. Дело в том, что пробки на Петергофском шоссе носят ярко выраженный сезонный характер, совпадая с сезоном работы фонтанов в Петергофе и усиливаясь в хорошую погоду, но и вне сезона в часы пик в этом районе бывают заторы.

Улучшить ситуацию должен был надземный экспресс, т.е. попросту скоростной трамвай, который собирались пустить от метро «Проспект Ветеранов», осуществление этого проекта входило в обязательства администрации Петербурга. Однако оно было отложено на неопределенный срок, и сейчас дольщики уже потеряли надежду, что трамвай когда-либо появится.

Такая же ситуация с планами на строительство метро в Красносельском районе: сроки переносятся на все более отдаленное время. Правда, на форуме есть и оптимисты, которые радуются возможности в перспективе добираться до центра города аквабусом, а зимой на личном снегоходе. Однако лично я сомневаюсь в практичности обоих способов.

Пока же приехать в «Жемчужину» можно на маршрутке от метро «Проспект Ветеранов» или «Автово». Ехать, если верить Яндексу, никак не менее 20 минут. Я добиралась на машине в выходной день без пробок: от центра города путь занял примерно 30-40 минут.

Что почем

Первый этаж Делового Центра - это один просторный зал, в центре которого красуется макет всей «Балтийской Жемчужины». С одной стороны зала располагается небольшое кафе, с другой - стойка, за которой сидят менеджеры по продажам. Стульев для клиентов не предусмотрено. Это было, наверное, самое короткое посещение офиса за все время моей работы Тайным покупателем. Как-то не располагает обстановка огромного полупустого зала к долгим разговорам, да и менеджер была не очень многословна. Она быстро распечатывала планировки, отмечала свободные квартиры и подписывала цены, а затем показала на макете, где располагаются понравившиеся мне квартиры.

В «Жемчужной Симфонии», напомню, свободных квартир почти нет. Однокомнатных (площадью 42 кв. метров) осталось всего пять, стоят они от 4 млн рублей. Двухкомнатные еще есть, их цена варьируется от 5 млн 800 тысяч рублей до 6 млн 200 тысяч рублей. Трешек в продаже осталось мало, но я узнала, что стоят они от 8 млн 200 тысяч рублей.

В «Жемчужном Фрегате» выбор гораздо больше: 1-комнатные от 3 млн 700 тысяч рублей; 2-комнатные от 4 млн 800 тысяч рублей; 3-комнатные от 6 млн 500 тысяч рублей. Приведу несколько примеров: покорившая мое сердце евродвушка площадью 47 кв. метров с кухней-гостиной (17,5 кв. метров; два окна) и комнатой (17,8 кв. метров) на 12 этаже стоит сейчас 4 млн 304 тысяч рублей, на 15 этаже – 4 млн 520 тысяч рублей.

На более низких этажах такое жилье можно было когда-то купить за 3,5 млн рублей, однако сегодня там остались квартиры с менее удачной планировкой. Например, 1-комнатную квартиру площадью 42,3 кв. метра с кухней 11 кв. метров и комнатой 19 кв. метров можно приобрести за 3 млн 728 тысяч рублей на 7 этаже и за 3 млн 841 тысяч рублей на 8 этаже.

В «Duderhof Club» цены на квартиры колеблются в зависимости от этажа: 100-105 тысяч рублей за «квадрат» на первом этаже; 105-108 тысяч рублей на втором этаже; 115-118 тысяч рублей на третьем этаже; и до 122 тысяч рублей за «квадрат» на четвертом этаже. Таунхаусы стоят около 35 млн рублей.

Как купить?

В мае действует скидка 6% при единовременной оплате, с июня скидка будет уже 4%. Указанные выше цены я привела без учета скидки, так что смело вычитайте нужный процент. Порядок единовременной оплаты такой: первый взнос 10%, остальное необходимо выплатить в течение трех месяцев. Действует рассрочка до конца 2015 года под 1% в месяц на остаток.

Ипотеку предоставляют 4 банка: Сбербанк, ВТБ24, Райффазен банк и «Уралсиб». Все продажи в рамках 214-ФЗ. Я попросила распечатать мне договор ДДУ, но менеджер предложила прислать его по email. Однако письма я так и не дождалась. Звонка от нее впоследствии тоже не последовало. Вот такое отношение к покупателям.

Разобравшись с ценами, способами оплаты и расположением квартир, я захотела посмотреть на квартиру. Мне ответили, что во «Фрегате» смотреть пока не на что - там идет возведение второго этажа. Пришлось оценить «Симфонию». Я попросила показать мне любую квартиру, просто чтобы оценить качество строительства. Только после того как менеджер убедилась, что успеет показать мне квартиру до конца рабочего дня, она отправилась за ключами. Будь я менее настойчива, показа бы не состоялось: девушка явно не была настроена задержаться на работе даже на 5 минут.

Осмотр квартиры

Далеко идти не пришлось - ЖК «Жемчужная Симфония» находится совсем рядом с Деловым Центром. Мне продемонстрировали довольно нестандартную квартиру - неудивительно, что ее до сих не купили. Это была однушка площадью почти 60 кв. метров с узкой и длинной гардеробной комнатой...на кухне!

Жилье сдается с подготовкой к отделке, но должна сказать, что ее качество меня не впечатлило: стены придется основательно выравнивать. Менеджер говорила, что потолочные щели будут зашпаклеваны, этого я не увидела. На мой вопрос о стеклопакетах, девушка стала меня уверять, что во «Фрегате» они будут совсем другие. Оказывается, в «Жемчужной Симфонии» установлены однокамерные стеклопакеты. Вот так сюрприз! Невероятный казус для дома комфорт-класса.

В ответ на вопрос, чьего производства окна, я услышала: «Конечно, российского» и очень удивилась, т.к. знаю, что в домах, претендующих на класс комфорт, отнюдь не редкость немецкие профили Rehau. Несмотря на то, что в рекламных листовках говорится о «качественных надежных металлических дверях», менеджер честно призналась, что «двери китайские и имеют надежность класса ноль».

Позднее я прочитала в Интернете, что застройщик через суд взыскал 44,8 млн рублей неустойки у подрядчика, строившего «Жемчужную Премьеру» - самый первый из сданных кварталов, за устранение недостатков строительства, в числе которых был запах аммиака. Я лично никакого запаха при осмотре не почувствовала, но на форуме это обсуждалось: дольщики жаловались, что  особенно сильно он ощущается и в некоторых квартирах «Жемчужной Симфонии» и «Жемчужной Премьеры». Также новоселы «Премьеры» жаловались на низкую температуру и напор воды, промерзание стен. Дольщики «Симфонии» недовольны неработающими лифтами и незаконным присоединением колясочных комнат к изъятым из продажи квартирам на первых этажах.

Меняется и мельчает

На мой взгляд, все эти недостатки сильно портят впечатление от проекта и понижают класс жилья, все жилые комплексы МФК «Балтийская Жемчужина» (за исключением «Duderhof Club») - это обычный эконом-класс. Не могу не признаться, что «Жемчужина» очень сильно разочаровала меня. Уникальный проект, представленный 8 лет назад, меняется и мельчает, и кто знает, каким он будет в 2016 году?

Недостатки очевидны и их много: сроки сдачи затягиваются, транспортный вопрос не решается, качество строительства очень низкое. Цены на недвижимость в этом проекте явно завышены, особенно для Красносельского района.

С другой стороны, вся необходимая в повседневной жизни инфраструктура строится исправно, территория внутри кварталов озеленяется, благоустраивается детскими и спортивными площадками, рядом можно погулять в двух парках, есть залив. Так что, я думаю, не ошибусь, оценив МФК «Балтийская Жемчужина» на 3 балла.

Дария Лапатухина

Дата публикации 22 мая 2013
Подробнее об оценке
Общий балл
6 из 10
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия
пользовательского соглашения
Мы в Яндекс.Дзен
Подпишитесь на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости
Подписаться на канал
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках итернета
Канал на Youtube Наш Telegram
Будьте первым, кто оставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
1
Квартира месяца по суперцене
ГК «Еврострой»
Строится
Санкт-Петербург, Петроградский
Крестовский остров
15 мин.
14 866 815
1-комн. от 45.93 м2
21 508 420
2-комн. от 58.80 м2
51 242 421
3-комн. от 113.21 м2
92 квартиры
Посмотреть ещё
4.6
23
Паркинг в подарок
Скидка до 300 тыс. руб. на объект
Ипотечные каникулы от банка Уралсиб
Legenda Intelligent Development (Легенда девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Невский
Проспект Большевиков
15 мин.
6 132 094
1-комн. от 42.20 м2
7 855 054
2-комн. от 55.70 м2
10 116 467
3-комн. от 75.00 м2
20 171 379
4-комн. от 136.80 м2
114 квартир
Посмотреть ещё
4.6
9
RBI
Сдан
Санкт-Петербург, Красногвардейский
Площадь Ленина
20 мин.
19 176 172
3-комн. от 94.30 м2
33 161 051
4-комн. от 149.90 м2
30 квартир
Посмотреть ещё
4.5
44
Кладовая в подарок
Скидка 10 000 руб. при электронной регистрации
Ипотечные каникулы от «Сбербанк»
Bonava (Бонава)
Строится
Есть сданные
Ленинградская область, Всеволожский район
3 095 000
Студия от 34.61 м2
3 095 000
1-комн. от 34.61 м2
4 486 279
2-комн. от 57.03 м2
5 334 388
3-комн. от 68.47 м2
164 квартиры

Скидки и спецпредложения от застройщиков