ЖК «Новое Горелово»: панельное жилье с недорогой коммуналкой, но рядом с промзоной

В конце осени в Экспофоруме прошла очередная «Ярмарка Недвижимости», в рамках которой были организованы автобусные туры по новостройкам Санкт-Петербурга и области. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя съездить на экскурсию в ЖК «Новое Горелово» от компании «ЛенРусСтрой», чтобы узнать все подробности строительства этого масштабного жилого комплекса, а также оценить организацию мероприятия.

Организация 

Я уже не раз ездила в автобусные туры, организованные «Жилпроектом», тем интереснее мне было на этот раз поехать на экскурсию от «Ярмарки Недвижимости», сравнить организацию и оценить, насколько полезны такие мероприятия от конкурента. Различия бросились в глаза с самого начала, еще на этапе обзвона перед экскурсией.

Сразу почувствовался очень дружелюбный настрой и предупредительное отношение. Также организационные моменты не создавали никакого беспокойства. Уже не требовалось приезжать заранее и брать штурмом стойку регистрации, чтобы получить посадочный талончик. Можно было подойти к автобусу непосредственно перед отправлением и сесть в него, просто назвав свою фамилию.

Отправились мы точно вовремя, наш организатор представилась как представитель издательства «Недвижимость и строительство Петербурга», раздала пакеты с блокнотами, ручками и изданиями их газеты.

Всю дорогу (которая, к слову, прошла без пробок и длилась не более получаса) организатор вела свой рассказ. Правда, разобрать содержание слов можно было только с первых рядов, поскольку микрофона у нее не было.

Кто строит?

Сначала мы услышали рассказ о застройщике ЖК «Новое Горелово». Было сказано, что компания «Лиговский канал» присутствует на рынке 12 лет, имеет собственный домостроительный комбинат. За эти годы полностью закончено строительство жилого массива «Горелово», сейчас приступили к освоению соседнего участка и строительству нового жилого комплекса «Новое Горелово». Нам сообщили, что все руководство компании живет в этом районе, так что строят, можно сказать, для себя.

Потом, зайдя на сайт ЖК «Новое Горелово», я с удивлением обнаружила, что там отсутствует раздел о застройщике и истории компании. Пришлось воспользоваться поисковиком. Я нашла сайт компании «ЛенРусСтрой» и уже там увидела информацию о структуре компании. 

Оказалось, что в состав холдинга «ЛенРусСтрой» входят  несколько компаний, выполняющих функции подрядчика: АО «Киришский ДСК», ООО «ЛенРусСтрой», ООО «ОСК-Строй», транспортное предприятие «КиришиСпецТранс», проектное бюро ООО «Лига», компания «Аврора», выполняющая функции заказчика, а также застройщик - компания «Лиговский канал», которая была зарегистрирована в 2007 году.

Таким образом, для ясности: застройщик ЖК «Новое Горелово» - компания «Лиговский канал», она входит в компанию «ЛенРусСтрой», последняя является девелопером проекта.

Основана корпорация «ЛенРусСтрой» была в 2001 году, с тех пор построено более 20 или 30 жилых объектов (информация на разных страницах сайта отличается). География деятельности компании распространяется за пределы не только Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но и России (упоминаются страны Евросоюза), но все же в перечне основных объектов фигурируют следующие локации: микрорайон «Медвежий стан» (более 25 тыс. кв. метров), пос. Виллози (более 22 тыс. кв. метров), микрорайон Горелово (более 80 тыс. кв. метров) и город Коммунар (более 40 тыс. кв. метров).

В разделе «Объекты» на сайте корпорации «ЛенРусСтрой» можно увидеть 11 отдельных домов и масштабный ЖК «Дудергофская линия 3». Это и есть уже построенный жилой массив в Горелово, название идет от реки Дудергофки, протекающей рядом. Но есть и некоторая путаница, поскольку Дудергофский канал располагается в районе мкрн. «Балтийская Жемчужина», и на некоторых сайтах указывают, что и сам ЖК находится там же. Также я узнала, что был еще проект «Дудергфская линия 2», он тоже в Горелово. 

Если говорить о сроках сдачи, большинство домов сдавались вовремя, хотя были и переносы. Например, третью очередь ЖК «Дудергофская линия-3» перенесли на один квартал, четвертую очередь на два квартала, а срок сдачи корпуса 6Б на целый год.

Продолжая свой рассказ, наш гид упомянула удобные планировки и комфортную среду проживания, где много места отводится под парковочные места и детские площадки. Правда, убедиться в этом своими глазами нам не довелось, поскольку жилой массив мы объехали по периметру, не заезжая во дворы, а в ЖК «Новое Горелово» пока ни о какой комфортной среде речи не идет - строится лишь первый дом.

Нам рассказали и об инфраструктуре: в Горелово работают 3 школы: 2 государственные и 1 частная, 3 детских сада (1 государственный и 2 частных), два медицинских центра, ТРК, фитнес-центр, готовится к открытию семейный досуговый центр для детей и подростков. Затем наш экскурсовод рассказала о разных схемах покупки квартир: ДДУ, предварительный договор (ПДКП), ЖСК.

На стройке

На выходе из автобуса нас встретили представители застройщика, потом в беседке нам выдали сигнальные жилеты, каски и бахилы, а также очень симпатичные сумки с печатными материалами. 

Началась экскурсия. Вел ее заместитель генерального директора компаний «Лиговский канал» и «ЛенРусСтрой» (как я уже писала выше, это родственные структуры) Максим Жабин. Начал он с того, что рассказал о перспективах развития района. ЖК «Новое Горелово» будет частью поселка Новогорелово площадью 66 га.

Через 15 лет здесь поселятся 14-15 тысяч человек, будет построено 420 тыс. кв. метров жилья, школа, два детских садика, поликлиника, депо, стадион и различного рода коммерческие помещения. Впоследствии этот поселок городского типа будет отдельным муниципальным образованием со своей администрацией.

Максим также сориентировал нас на местности. Оказалось, что участок застраивает помимо «Лиговского канала» также компания «Газпромбанк-Инвест» (застройщик «Интер Альянс» возводит тоже панельный ЖК «Ветер Перемен»), которой принадлежит одна треть земельного участка. Оба девелопера сотрудничают в вопросах строительства инженерных сетей, дорог и прочей инфраструктуры, но прямого отношения друг к другу не имеют.

Что строят?

«Лиговский канал» сейчас возводит первый 16-этажный дом ЖК «Новое Горелово» (дом номер 27), который рассчитан на 950 квартир, строительство разбито на 3 очереди. Сроки передачи квартир по очередям: первая очередь - март 2018 года, вторая очередь - сентябрь 2018 года, третья очередь - март 2019 года.

Первый этаж дома будет высотой 3.8 метра, и в нем расположатся коммерческие помещения: медицинский центр «Полис» (где можно будет получать медицинские услуги по полисам ОМС), коммерческий садик, продуктовый магазин, кафе, ресторан.

В течение 2-3 лет возведут государственный садик на 280 детей, в течение 5-7 лет появится школа (проекта еще нет, поэтому непонятно, на сколько детей, но нам сказали, что она будет большая), затем построят поликлинику.

Под домом располагается подземный паркинг на 168 машино-мест. Жители третьей очереди смогут спускаться в него на лифте, остальным придется ходить через улицу. Парковочные места в паркинге продаваться не будут, но их можно будет арендовать по цене примерно 4-4.5 тыс. рублей в месяц. Кстати, это последний подземный паркинг, который строится в ЖК «Новое Горелово», он очень удорожил дом, поэтому было принято решение все последующие паркинги строить отдельными зданиями.

Как строят?

Технология строительства домов - панельная. Для строительства используются трехслойные панели производства «Киришский ДСК». Каждая панель высотой в этаж и состоит из внутреннего слоя бетона 160 мм, внутреннего слоя тепловой изоляции 170 мм и наружного слоя бетона 70 мм.

Стыки между панелями заделываются по специальной технологии, но при усадке дома, по признанию Максима Жабина, на 16 этажах иногда трещат стыки между панелями, теряют герметичность и начинают пропускать влагу при косом дожде. Проблема решается тем, что стыки между панелями заново заделываются.

К преимуществам панельных домов относится более низкая цена, более высокая скорость строительства (перед монолитными и монолитно-кирпичными домами), более ровные стены квартир, которые не нужно выравнивать (можно сразу штукатурить), а также тот факт, что панели делаются на заводе  в теплом цеху, их привозят на стройку в готовом виде. Следовательно, не требуется добавлять морозостойкие присадки в бетон, не возникает проблема «аммиачных квартир».

К минусам панельной технологии можно отнести уже упомянутые случаи, когда швы между панелями начинают «плакать» в результате усадки дома, а также более ограниченный выбор архитектурных и планировочных решений.

Клиенты сами могут выбрать, в каком виде они хотят получить свою квартиру. Покупателям студий и 1-комнатных предоставляется выбор: 10% скидка на квартиру или отделка. Даже если клиент выбрал скидку, то ближе к окончанию строительства все равно каждый желающий имеет возможность дозаказать отделку по цене 9 тысяч рублей за каждый квадратный метр. Для тех, кто предпочитает все грязные работы поручить застройщику, но хочет самостоятельно выбрать дизайн отделочных материалов, есть еще один вариант «белой» отделки. Ее стоимость составляет 3.5 тысячи рублей за квадрат.

Что входит в квартиру без отделки? Электрические счетчики, счетчики водоснабжения, розетки, выключатели, патроны, батареи с терморегуляторами. Двухкамерные стеклопакеты на окнах, подоконники с откосами, холодное остекление лоджий, металлическая входная дверь. В «белой» отделке добавляются оштукатуренные стены и выровненные полы и потолки.

И, наконец, отделка «под ключ» подразумевает выбор светлой или темной отделки. На полу будет ламинат 32 класса, пластиковые плинтуса с кабель-каналами, на стенах обои под покраску (в светлых тонах), потолки окрашены водоэмульсионной краской, межкомнатные двери МДФ. В санузлах будет плитка Kerama Marazzi на стенах и полу, сантехника «Керамин»: акриловая ванна с экраном (в студиях душевая кабина), фаянсовая раковина, хромированные смесители, полотенцесушитель, унитаз.

За подключение домофона (с экраном) берется плата 1.5 тысячи рублей при получении ключей. Лифты будут установлены грузовой и пассажирский Щербинского завода (Максим уверял нас, что по качеству они превосходят Otis), оконные профили фирмы Vitrage. 

Все коммуникации будут городские, несмотря на то, что прописка у жителей ЖК «Новое Горелово» будет областная, поэтому и квартплата будет не такая большая, как в Ленобласти. За однокомнатную квартиру - около 2 тысяч рублей, за «двушку» - 3000-3100 рублей, за «трешку» - около 4 тысяч рублей (без учета счетчиков).

Осмотр квартир

Мы смогли посмотреть квартиры без отделки (варианты с ремонтом появятся только через месяц-полтора, тогда можно будет и посмотреть на его качество своими глазами). К слову, осмотры квартир производятся с 12 до 13 часов каждый день, и на них нужно записываться заранее. А, вообще, отдел продаж располагается в Горелово и работает по будням с 9 до 20 часов, по выходным с 10 до 15 часов.

В тех квартирах, что мы увидели, не хватало розеток, выключателей, счетчиков и входных дверей - их будут еще устанавливать позже. Нам показали 1-комнатную квартиру метражом 42.25 кв. метра и 3-комнатную квартиру 88.25 кв. метра на третьем жилом этаже. Никаких особенных недостатков качества строительства я не заметила. Обратила внимание на то, что оконные откосы выполнены не из пластика, как сейчас это делает большинство застройщиков, а из гипсокартона, что, на мой взгляд, более экологично.

Чтобы узнать о качестве строительства я позже поискала отзывы в сети реальных дольщиков. Оказалось, что дольщики Горелово общаются преимущественно на специальном форуме.

Обсуждений там очень много, но у меня сложилось впечатление, что с качеством строительства все обстоит довольно благополучно. Есть, конечно, некоторые проблемы, но они не носят массовый характер. Кроме того, в одной из тем я наткнулась на опрос, результаты которого говорят, что большинство дольщиков довольны домами этого застройщика.

Планировки

Несмотря на панельную технологию строительства, планировки действительно оказались очень удобными, как и говорила организатор нашей экскурсии в автобусе. Меня покорило расположение дверей: все они размещены самым идеальным образом.

Например, в 2-комнатных квартирах, хоть и не удалось избежать длинного коридора, но дверь, ведущая в последнюю комнату, смещена как можно дальше от торца, поэтому в конце коридора можно поставить вместительный шкаф. Дверь в соседнюю комнату находится рядом, так что остается довольно большой участок свободной стены.

Входные двери также расположены таким образом, чтобы оставить максимум места под шкаф, гардероб или кладовку в прихожей. Кстати, в большинстве квартир в прихожих присутствуют глубокие ниши. Во всех квартирах, не исключая студии, позаботились о том, чтобы были места для хранения, а в санузлах всегда есть место под стиральную машину.

Технологические ниши большие, но размещены таким образом, что остаются практически незаметными и не создают неудобств. Если говорить о недостатках, я бы упомянула высоту потолков - всего 2.55 метра. Это самый минимум, который встречается в современном строительстве. Нет особого разнообразия в геометрии жилья, большинство квартир однотипны.

Площадь кухонь около 10 кв. метров, метраж комнат 15-16 метров. Среди одно- и двухкомнатных квартир есть только по одному варианту планировок с кухней площадь 13 кв. метров, при этом метраж комнаты становятся 14 кв. метров. Студии все вытянутой прямоугольной формы. Отсутствуют большие балконы (вариант планировки с двумя балконами только один - двухкомнатная квартира 73.2 кв. метра).

Цены

Во время осмотра жилья в ЖК «Новое Горелово» нам называли цены. Например, 1-комнатная квартира 39.25 кв. метра стоит 2 млн 200 тысяч рублей, а площадью 42.25 кв. метра - 2 млн 350 тысяч рублей. Эти цифры совсем не совпадают с ценами на сайте и распечаткой прайс-листа, который был в раздаточных материалах.

Привожу цены из него ниже. Сейчас в продаже только один дом (№27), строительство которого разбито на 3 очереди. Через месяц-полтора в продажу выведут также дома 29 и 29а.

Цены указаны базовые при 100% оплате без учета скидок и наценок за рассрочку. К этим ценам можно применить скидки, о которых я расскажу ниже (в соответствующем разделе). В последнем столбце указана цена по акции с учетом скидки.

Как купить?

Все квартиры в ЖК «Новое Горелово» реализуются по 214-ФЗ, с покупателями заключается ДДУ. Вариантам покупки квартиры посвящен отдельный лист в раздаточных материалах, а также приложены отдельные буклеты на каждый банк, предоставляющий ипотеку по специальным условиям. Причем, условия сформулированы предельно ясно и конкретно. 

Как обычно, приобрести квартиру можно с помощью 3-х способов: 100% оплата, рассрочка, ипотека. Можно воспользоваться субсидиями, материнским капиталом или военной ипотекой.

При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 10% либо отделка в подарок, правда это распространяется только на студии и 1-комнатные квартиры.

Вариантов рассрочки два:

• Первый взнос от 20%, остаток вносится ежемесячными платежами (но не менее 40 тыс. рублей). На остаток начисляется 1% в месяц (переплата 12% годовых).
• Беспроцентная рассрочка при первом взносе от 50%.

Длительность рассрочки зависит от очереди: 1 очередь - до мая 2017 года, 2 очередь - до декабря 2017 года, 3 очередь - до июня 2018 года.

Ипотеку предоставляет 15 банков, причем по некоторым из них действуют специальные условия на студии и однокомнатные квартиры:

• Сбербанк - ставка 11.9%, скидка 10%;
• ТрансКапитал Банк - ставка 10.9%, скидка 3.5%;
• Татфондбанк - ставка 10.9%;
• Дельтакредитбанк - ставка 9.5%.

Можно воспользоваться военной ипотекой:

• «Связь Банк» - ставка 11.25%, максимальная сумма кредита - 2.2. млн. руб;
• Банк «Россия» - ставка 10.5%, максимальная сумма кредита - 2.29 млн. руб.

На двух- и трехкомнатные квартиры акции не распространяются, там действуют стандартные ставки. Например: Сбербанк - 11.4%, ВТБ24 - 11.5%, СМП - 11.5%, банк «Санкт-Петербург» - 12%.

Кроме того, действует целый ряд дополнительных скидок, они суммируются с другими акциями:

• 1.5% при повторной покупке (скидка может быть передана другому лицу по согласованию сторон);
• скидка 1.5% молодоженам (при регистрации брака в 2016 году);
• скидка 1.5% студентам, военнослужащим, пенсионерам, инвалидам, государственным или муниципальным служащим;
• Пригласи друга и получи частичное возмещение коммунальных услуг (15 тыс. рублей для однокомнатной, 20 тыс. рублей для двухкомнатной, 30 тыс. рублей для трехкомнатной квартиры).

После экскурсии я позвонила в отдел продаж, чтобы узнать схему покупки квартиры в ЖК «Новое Горелово»:

1.  Бесплатная бронь ставится на 5 дней (в случае ипотеки - на 2 недели);

2.  (в случае ипотеки) сбор и подача документов в банки, ожидание одобрения банков;

3.  Заключение ДДУ;

4.  В течение 3 рабочих дней после подписания ДДУ оплата 10 тыс. рублей за регистрацию договора;

5.  (в случае ипотеки) подписание кредитного договора в банке;

6.  Перечисление первого взноса на аккредитив (в случае ипотеки - в день подписания кредитного договора, при других схемах оплаты - в течение нескольких дней);

7.  Сбор документов для регистрации;

8.  Регистрация договора застройщиком;

9.  В течение 7 дней после возвращения договора с регистрации аккредитив открывается застройщику;

10.  Платежи согласно графику по выбранной схеме.

Как видно, схема покупки предполагает внесение первого взноса до возвращения ДДУ с регистрации. Это распространенное нарушение 214-ФЗ, о котором я недавно подробно писала в расследовании о ЖК «NewПитер» («Строительный трест»), там же можно прочесть подробный комментарий юриста.

Локация новостройки

Максим вел свой рассказ практически бесперебойно, ответил на все вопросы, причем ответы были развернутые и информативные. Одна из участниц экскурсии спросила, будут ли построены дома рядом с лесом. Оказалось, что не будут, но зато в округе есть несколько озер.

Одно из них располагается, со слов Максима, в 15-минутной пешей доступности, находится рядом с будущей школой, но оно достаточно маленькое и скорее напоминает пруд, кроме того, очень грязное. В 15 минутах езды на автомобиле располагаются так называемые Танковые озера, в них раньше испытывали танки Кировского завода. Со слов Максима, это самые чистейшие озера во всем районе, в них можно купаться.

В 20 минутах езды на транспорте в деревне Кипень находится еще одно озеро, самое большое в Ломоносовском районе. Я проверила по карте и обнаружила, что Танковые озера располагаются на расстоянии 1.7 км от ЖК, в то время как деревня Кипень в 23 км, что не очень хорошо стыкуется с теми временными рамками, которые назвал Максим.

В 700 метрах от строящегося 27 дома находится промзона Горелово, где есть много крупных производств: Крафт Фудс, Великолукский мясокомбинат, ЮИТ Лентек, производство Бош, производство сигарет Филипп Моррис. Максим говорил об этом как о большом преимуществе (можно трудоустроиться и ходить на работу пешком), упомянул, что с весны компания «Лиговский канал» планирует начать организовывать экскурсии на эти объекты.

Также он отметил, что промзона Горелово не представляет экологической угрозы, поскольку вредных производств там нет. Позже я нашла в СМИ информацию о неоднократно повторяющихся экологических нарушениях в этой промзоне: сжигании отходов, несанкционированных свалках, сливе мазута в канавы.

Пути-дороги

Как я уже говорила, мы доехали в Горелово из Экспофорума без пробок за полчаса. Ехали по КАД, затем уже вдоль домов ЖК «Дудерговский канал 3». Причем, по Яндекс.Картам это Красносельское шоссе, а по карте на сайте застройщика – Таллиннское шоссе.

После того как будут сданы первая очередь ЖК «Новое Горелово» и дома ЖК «Ветер перемен» (в III квартале 2017 года), будет открыта дорога на Волхонское шоссе. Максим даже показал нам ее, она сейчас закрыта шлагбаумом, который ведет к ЖК «Ветер перемен», и представляет собой бетонные плиты.

Выезд на Волхонское шоссе, безусловно, существенно улучшит дорожную ситуацию в Горелово, поскольку на данный момент единственный выезд проходит через улицу Колобановскую.

В остальном, транспортная ситуация выглядит неплохо. Совсем рядом КАД, недалеко выезд на ЗСД, он обеспечивает быструю связь с Васильевским островом и Приморским районом. За 40 минут можно доехать до центра города.

На Красносельском (Таллинском) шоссе есть остановка общественного транспорта, где останавливается много автобусов и маршруток, за 20 минут можно добраться до станции метро «Проспект Ветеранов». Путь до центра города займет около часа, что вполне приемлемо по меркам Санкт-Петербурга. 

Выводы

Подводя итоги, хочу сказать, что впечатления от экскурсии остались самые положительные. От девушки, которая обзванивала участников и сопровождала нас в автобусе, чувствовалась какая-то теплота и забота, стремление сделать все для нашего удобства.

Экскурсия на самом объекте тоже не разочаровала. Чувствовалось неравнодушное отношение, заинтересованность ведущего. С точки зрения информативности все тоже оказалось на высшем уровне. Не подкачали и раздаточные материалы, которые нам вручили - распечатка прайса, подробное описание отделки и условий покупки, буклеты с планировками квартир. Единственное, что смутило - расхождения в ценах, которые нам озвучивали при осмотре жилья.

При всем этом экскурсия не была затянута: в 13 часов мы отправились от Экспофорума, а в 14.30 нас уже высадили у станции метро «Московская». Тут, кстати, еще одно отличие от экскурсий, организованных «Жилпроектом» - там водителю давалось нелепое указание не делать остановок у метро на обратном пути. Уважение к времени участников проявилось и в том, что не требовалось приезжать заранее, чтобы получить посадочный талон.

Единственный недостаток - это отсутствие микрофона в салоне автобуса, приходилось сильно напрягать слух, чтобы расслышать экскурсовода. Поездки на единичные объекты не пользуются таким спросом, как обзорные экскурсии, поэтому автобус был заполнен лишь от силы на треть, а если бы людей было больше, то расслышать что-то при всем желании имели бы шансы далеко не все.

Тем не менее, с уверенностью могу сказать, что эта экскурсия оказалась самой приятной из всех, что я посещала ранее, а также очень информативной. 

Дария Лапатухина

Смотрите также панораму ЖК «Новое Горелово» от 6 декабря