Привлекательные цены и транспортный коллапс: что следует знать о Кудрово и его новостройках

Кудрово – локация новой застройки. За последние 14 лет здесь произошли кардинальные изменения. Из небольшой деревеньки во Всеволожском районе Ленобласти Кудрово превращается в самостоятельный город. Как сейчас обстоят дела с инфраструктурой, хватает ли жителям школ и детских садов, улучшилась ли транспортная обстановка и везде ли одинаково хорошо жить, узнал Новострой-СПб.

Квартал «Лондон» (проект «Семь столиц»)

Обо всем понемногу

У петербуржцев отношение к Кудрово неоднозначное. Одни считают новоиспеченный город вполне комфортным для проживания, другие относятся более сдержанно, если не сказать негативно. В 2017 году блогер-урбанист Илья Варламов даже окрестил его «районом-паразитом на теле Петербурга». Однако в ноябре 2019 года правительство Ленинградской области опубликовало рейтинг комфортной среды проживания, в котором Кудрово занял первое место среди 32 городов региона.

Впрочем, как локацию ни называй, но факты – вещь упрямая. И они говорят о том, что спрос на квартиры тут высокий: покупают недвижимость в основном студенты, молодые семьи и приезжие. Если в самом конце 90-х в Кудрово не насчитывалось даже сотни жителей, то на 1 января 2019 года, по информации Петростата, их было уже 31,6 тыс. И это только официальные данные. Реальные цифры еще более впечатляющие: по разным оценкам, на сегодняшний день в Кудрово проживает порядка 80-90 тысяч человек.

Активное комплексное освоение этих территорий началось в 2010 году, когда в Кудрово пришли сразу несколько крупных девелоперов. Первыми строительство начала компания «Отделстрой» (ЖК «Новый Оккервиль», 2007 год) и «Строительный трест» (ЖК «Капитал», 2008 год). Сейчас в локации практически нет свободных пятен под застройку. Здесь возможно появление лишь редких точечных проектов.

«Город Кудрово – ближайший к Петербургу район пригородной черты. Расстояние до центра Северной столицы – всего 3,5 км., есть выезд на КАД. Несмотря на то, что этот район практически полностью сформирован, территория сохраняет за собой большой потенциал для развития с точки зрения благоустройства и наполнения ее бизнес-инфраструктурой»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Север и юг

Кудрово можно условно разделить на северную и южную части. Развивались они по-разному. Первые дома появились на севере. Там компании-первопроходцы («Отделстрой» и «Строительный трест») изначально договорились о создании единой концепции жилой среды.

Они распределили между собой возведение инфраструктуры и инженерную подготовку, построили дороги и провели электричество, газ, воду. В итоге получился фактически семейный квартал, где люди покупают квартиры не под дальнейшую сдачу в аренду, а для собственного проживания.

На юге ситуация несколько иная. Строить там стали позже, после кризиса 2008 года, поэтому застройщикам пришлось учитывать экономическую ситуацию в стране. Это отразилось на проектах: в квартирографии стало больше студий и небольших однушек, а парковок и социальных объектов – существенно меньше, чем «жилых квадратов».

В какой-то момент появился ощутимый дефицит инфраструктуры. Впрочем, на сегодняшний день он значительно уменьшился. В своих жилых комплексах девелоперы предусматривают детские сады и школы, поэтому ситуация постепенно выравнивается.

Южная часть Кудрово осваивается силами многих компаний: Setl Group, ГК «Полис Групп», ЦДС ГК, «Арсенал Недвижимость», «Патриот Северо-Запад», «Евроинвест Девелопмент», «Инвестторг», ГК «Прок», ИСГ «Мавис».

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас нет существенных различий между уровнем жизни в северной и южной части города Кудрово. У каждой есть свои преимущества. Например, северная находится ближе к метро, зато в южной располагается выезд на КАД и крупнейший ТРК «Мега Дыбенко» с парком, который является центром притяжения жителей города.

«Можно сказать, что север – более консервативный, а юг – более современный. Северную часть развивали две компании, которые практически полностью там и остались в рамках утвержденной концепции. Южная часть развивалась большим числом застройщиков, и каждый старался предложить будущему жителю что-то новое»

Наталья Иванова, генеральный директор «Патриот-Нева»

Цены на недвижимость

Если вести речь о ценах, то средняя стоимость одного квадратного метра в локации составляет порядка 95,2 тыс. руб., сообщает Ольга Ульянова. И она не зависит от местоположения жилого комплекса. Предложение в Кудрово не настолько обширное, чтобы разница между севером и югом была ощутима.

Строящиеся ЖК

К тому же, цены на квартиры складываются из многих параметров: плана продаж, архитектурных особенностей объекта, метражей квартир. «Это как в автомобилях, сложно сравнивать стоимость Mercedes и Hyundai, исходя лишь из количества лошадиных сил», – комментирует Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».

«Жить в Кудрово сегодня везде достаточно комфортно. В ближайшие годы будет открыта станция метрополитена, что существенно снизит транспортную нагрузку. Кроме того, власти решают дорожные вопросы с помощью открытия новых развязок и запуска дополнительного наземного транспорта»

Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»

Сданные ЖК

«Сейчас в Кудрово практически не осталось пятен под застройку, за исключением нескольких участков на севере. Зато новые лоты представлены в соседних локациях на территории Ленинградской области: в Заневке и Новосергиевке»

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Инфраструктура

В Кудрово достаточно хорошо развита социальная инфраструктура. Район сформирован в основном за счет проектов комплексного освоения территорий, которые предполагают застройку не только жильем, но и социальными объектами в составе жилых комплексов.

В частности, в каждом проекте ГК «Полис Групп» работают детские сады и школы. Например, в ЖК «Березовая роща» есть детский сад на 110 мест, в ЖК «Австрийский квартал» детский сад на 140 мест и школа на 275 мест. В ЖК «Вернисаж» уже построен садик на 220 мест и планируется еще один, на 160 мест.

На территории квартала «Семь столиц» на юге города открыты три детских сада и школа, которые построил девелопер Setl Group. Компания также возвела первое в городе пожарное депо и ведет строительство еще двух садов и второй школы.

При участии «Строительного треста» в квартале «Капитал» была создана школа на 1,6 тыс. учеников и детский сад на 250 мест. В 2020 году должен быть сдан новый муниципальный садик на 150 детей в составе лота 7-21, а в 2021 году – открыться еще один сад на 295 малышей. Также предусмотрено строительство новой школы на 1,6 тыс. учащихся.

Помимо школ и детских садов, на юге и севере Кудрово хорошо представлена коммерческая инфраструктура. Здесь есть все, что нужно для комфортной жизни: гипермаркеты, магазины, кафе, рестораны, отделения банков, стоматологии, аптеки, салоны красоты. Есть действующие отделения полиции. Также начато строительство полицейского участка, поблизости от ЖК «Геометрия» и «Европейский парк».

Отдельно стоит отметить наличие крупного ТРК «Мега Дыбенко» с различными магазинами, детскими игровыми площадками, аттракционами и кинотеатром.

Специально для жильцов силами застройщиков был разбит парк Оккервиль и Мега Парк при магазине ИКЕА.

В локации существуют определенные сложности с поликлиниками, которые сейчас решаются: одна из них уже строится рядом с ЖК «КудроВО!», вторая появится между южной и северной частями Кудрово.

Транспортная доступность и перспективы развития

Если с инфраструктурой в Кудрово на сегодняшний день дело обстоят довольно неплохо, то транспортная доступность оставляет желать лучшего. И это еще мягко сказано. Покинуть дом и попасть в него обратно, минуя страшные пробки, невозможно. Если работать в Петербурге в офисе по стандартному графику (5/2 с 9 до 18), то выезжать придется не позднее 6-6:30 утра. Уже в 7 часов начинается коллапс. Та же история повторяется каждый вечер в «час пик», а иногда и позднее.

Жителям северного Кудрово проще: при желании они могут дойти до метро «Улица Дыбенко» пешком (25-35 минут).

Впрочем, есть надежда, что кудровчане когда-нибудь получат свою персональную станцию: по крайней мере, в «дорожной карте» ее открытие намечено на конец 2025 года. Еще планируется строительство транспортно-пересадочного узла «Кудрово», а также удлинение, расширение, реконструирование разных улиц, сообщает Ольга Ульянова.

Точно известно пока только одно: 1 июля 2020 года в Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти должны предоставить проект строительства транспортной развязки на Мурманском шоссе около ТЦ «Мега Дыбенко». Начать работы хотят в 2021 году, а завершить в 2025 году. Компания ИКЕА готова вложить «свои» 700 млн руб.

Дальнейшее развитие Кудрово и его перспективы сильно зависят от появления новых станций метро и строительства Восточного скоростного диаметра, который изменит ситуацию с транспортной доступностью локации в лучшую сторону. Положительный пример у города уже есть: когда открылось движение по ЗСД, то сразу улучшилась дорожная ситуация в Северо-Приморской части Петербурга, говорит Сергей Степанов.

К тому же, для решения проблемы с транспортной доступностью существуют альтернативные решения, считает Наталья Иванова. «Можно запустить скоростной трамвай с подключением к существующей линии города. Так, в Санкт-Петербурге есть опыт строительства «Чижика», в целом трамваи активно возвращаются в европейские города. Как вариант, можно сделать кольцевую линию вдоль проспекта Строителей, Областной и Центральной улиц с остановкой «Дыбенко» и проектируемой станцией «Кудрово», – отмечает эксперт. 

Читайте также

К осени 2020 года проект планировки станции метро «Кудрово» будет готов

Более 1,2 кв. метра на жителя: Ленобласть лидирует по вводу жилья