Малоэтажные жилые комплексы – новый тренд на рынке новостроек Петербурга

Наибольший объем жилья в Петербурге и на прилегающих территориях реализуется в формате многоэтажной застройки, но малоэтажные проекты также имеют место быть. Малоэтажные жилые комплексы – это новый тренд на рынке новостроек, предполагающий создание более комфортных условий для жизни. 

Малоэтажное строительство

Малоэтажная застройка - это дома до четырех этажей плюс мансарда. По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в настоящий момент малоэтажные проекты реализуются в Юнтолово, Озерках и Коломягах. В качестве примеров можно назвать: ЖК «Шуваловский парк» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), ЖК «Близкое» («ПетроСтиль»), а также ЖК «Мелодия» («ПулЭкспресс»). Данные малоэтажные жилые комплексы находятся в развитых с точки зрения социальной и торговой инфраструктуры районах и имеют удобное транспортное сообщение с Петербургом. Ориентировочное время в пути от этих ЖК до ближайшей станции метро в условиях транспортной загруженности составляет около получаса.

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, отметил, что, во-первых, малоэтажные жилые комплексы реализуются в центре города, что обусловлено ограничением высотности здесь. Это зона золотого треугольника, Петроградская сторона, Крестовский остров. Эти проекты относятся к элитному сегменту.

Например, ЖК «Смольный проспект» от компании «ЮИТ ДОМ», расположенный в Центральном районе на Смольном проспекте; ЖК «Классика», в котором есть трехэтажная секция. Объект возводит в Петроградском районе компания «Л1». В апартаментах класса «люкс» «Голландия» от «РГС Недвижимость» планируется три корпуса переменной этажности: от 5 до 7 этажей.

По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, высокая стоимость земельных участков в черте города не позволяет реализовывать малоэтажные проекты в большом количестве. В связи с этим строительство малоэтажных комплексов осуществляется в основном в пригороде. Чаще всего они расположены у горнолыжных курортов, мест летнего отдыха, недалеко от озер и водоемов.

Комплексные малоэтажные проекты, реализующиеся в массовом сегменте, - это, например, «Юнтолово», Mistola Hills и пр.

ЖК «Кирккоярви» от компании «Мегаполис-Развитие» и ЖК «Мандарин» от компаний «Новые горизонты» и СК «Аркада» находятся среди самых дешевых объектов в Ленинградской области. Минимальная стоимость квадратного метра в этих новостройках составляет 49 000 и 45 000 рублей соответственно.
Часть из проектов ориентирована на предоставление более комфортных условий для жизни, застройка здесь выполнена в европейском формате и цены на жилье несколько выше, нежели в аналогичном по локации многоэтажном проекте.

В микрорайоне Сертолово-2 Всеволожского района компания «КВС» запустила масштабный проект комплексного освоения территории «Новое Сертолово». Также на территории пригорода Петербурга – Сертолово можно отметить ЖК «Воздух» от ДСК «Сертолово», «Золотые купола» от компании «РосСтройИнвест». Все эти проекты относятся к комфорт-классу. Здесь планируются школы, детсады, ТРК, спортивные объекты, большой объем озеленения. Малоэтажные проекты существуют также на границах Курортного и Пушкинского районов.

Инфраструктура

По словам Светланы Денисовой, требования к инфраструктуре в городе и области регламентируются разными документами и заметно отличаются. Документ, касающийся Ленинградской области, прописан несколько слабее, и многие малоэтажные комплексы не полностью соответствуют нормативам. Земельный участок под проект выделяет не регион, а местные органы власти, которые не всегда располагают специалистами нужной квалификации и  не могут правильно просчитать и оценить долгосрочные последствия от возведения ЖК.

В итоге застройщики Ленобласти, имеющие опыт коттеджного строительства, хорошо чувствуют рынок и не допускают ошибок в проекте и правильно выбирают место под застройку. Такие малоэтажные комплексы однородны, с понятной инфраструктурой. Они более интересны покупателям.

В то время как городские застройщики допускают много ошибок, к примеру, позиционируя проект как бизнес-класс, возводят жилье неподалеку от свалки или мусороперерабатывающего завода, либо вкрапляют фрагменты малоэтажной застройки в коттеджный поселок. Нарушается однородность социальной среды.

В целом можно отметить, что инфраструктурная картина в загородных малоэтажных ЖК пока не может составить достойной конкуренции городу.

Плюсом загородных «малоэтажек» является то, что здесь предусмотрены детские площадки и большой объём бесплатных машиномест. Поэтому здесь нет проблем с парковками, ставшими головной болью городских жителей, и всегда есть место, где можно спокойно погулять с детьми.

Портрет покупателя

Типичные покупатели жилья в малоэтажных новостройках - молодые семьи и пожилые люди. Первые исходят из экономических соображений: в городе они смогут позволить себе квартиру-студию, а за городом за те же деньги приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, с дополнительными опциями.

Пожилые люди хотят жить в условиях обеспеченности всеми социальными коммуникациями и при этом за городом. Также покупка квартиры в малоэтажных ЖК интересует семьи с маленькими детьми и людей, которые делают выбор в пользу экологичного образа жизни.

Стоит отметить, что со временем потребности молодых семей меняются.  Люди стремятся приобрести жилье в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью. Малоэтажные новостройки в пригородах пока не в состоянии в этом конкурировать с городом.

Перспективы малоэтажных ЖК

По словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, малоэтажному развитию Петербурга препятствует менее привлекательный уровень доходности девелопера в сравнении с реализацией многоэтажного жилья. Комплексное малоэтажное развитие города возможно при условии какой-либо поддержки от властей: снижения стоимости земли, подведения коммуникаций, строительства социальной инфраструктуры и пр.

В городе свободных земельных участков под строительство малоэтажных комплексов практически нет. Их доля слишком мала и пока заметного влияния на рынок городской недвижимости не оказывает.

«В настоящее время в Петербурге малоэтажная застройка занимает 2,4%, в пригородной зоне Ленобласти – 6,4%. В целом за последнее время доля малоэтажных ЖК в структуре предложения практически не меняется»

Евгения Литвинова, «Петербургская Недвижимость»

В перспективе малоэтажная застройка будет появляться как в границах Санкт-Петербурга, так и в пригородной зоне Ленинградской области. Весной власти заявили, что в городе есть потенциал развития малоэтажного строительства в рамках КОТ.

К участкам в городе, где можно возводить только малоэтажное жилье, относятся территории, близкие к аэропорту Пулково, где действуют строгие высотные ограничения. Такие участки есть на границе Пушкинского и Московского районов. Здесь будет реализован крупнейший малоэтажный проект «Планетоград» (лендлорд – «Моргал Инвестментс», соинвестор – Setl Group), включающий 400 тысяч кв. м жилья и объекты инфраструктуры.

Также в Красносельском районе города, вблизи Петергофского шоссе, в ближайшем будущем компания Setl City начнет реализацию крупного проекта «Солнечный город». Один из кварталов здесь будет полностью малоэтажным.

В перспективе малоэтажными пригородами с современной застройкой квартирного типа вполне могут стать Порошкино, Юкки, Скотное, Агалатово.

Светлана Денисова считает, что в Ленинградской области дефицит земли отсутствует, поэтому развитие «малоэтажки» возможно именно там.  Существует ряд проблем  в реализации проектов. Главные из  них - это неудачное расположение, отсутствие социальной и торговой инфраструктуры,  низкая транспортная доступность.  Однако время показало, что существует интерес и к таким проектам. Эксперты строительного рынка оценивают перспективы малоэтажных проектов вполне оптимистично.