Реконцепция жилого комплекса - это его обновление, развитие и усовершенствование

Виктор Лебедев, генеральный директор ООО «ЛСТ Менеджмент»##

Реконцепция как явление не часто встречается на рынке строящегося жилья. Обычно такому апгрейду подвергают устаревшие объекты. О том, что такое реконцепция новостройки, почему компания «Ленстройтрест» решила провести ее в рамках строительства ЖК «Лучший выбор», Novostroy-SPb рассказал Виктор Лебедев, генеральный директор ООО «ЛСТ Менеджмент» (входит в компанию «Ленстройтрест»).

Что такое реконцепция? Часто ли при строительстве жилых комплексов случаются реконцепции?

Реконцепция – это изменение идеи проекта, его позиционирования и, соответственно, каких-то его характеристик. Реконцепция – это не всегда изменение к лучшему. Известно много примеров, когда, к сожалению, идеи и наполнение объектов изменялись в сторону сокращения или ухудшения с точки зрения потребительских качеств, т.е. потребитель получал не совсем то, что ему было обещано. Но бывают и обратные случаи, когда покупателя ждут приятные сюрпризы и дополнительные опции, обеспечивающие комфорт и не требующие никакой доплаты.

Обычно реконцепции подвергаются устаревшие объекты. Какие основные причины возникновения реконцепции в процессе строительства нового жилья?

Причины могут быть разные. Чаще всего изменение концепции жилого комплекса связано с изначально плохо продуманной квартирографией, где велика доля неликвидных квартир, которые очень сложно продать. Не всегда такие ошибки случаются по вине девелопера, бывает, что вмешиваются внешние обстоятельства.

Вспомним недавний кризис, когда много застройщиков столкнулось с такой проблемой: просторные крупногабаритные квартиры, которые были востребованы на пике роста рынка, в кризис стали абсолютно не ликвидны, и пришлось «дробить» квартиры больших площадей, например, из «трешек» делать две «однушки».

Еще одна причина – высокая конкуренция. Особенно это касается случаев массовой застройки разными девелоперами целых микрорайонов. Когда у покупателя в пределах одной локации есть выбор между 15-20 различными домами от различных продавцов, хочешь - не хочешь, а нужно как-то выделяться, в том числе за счет реконцепции, придумывать дополнительные привлекательные характеристики объекту.

Мы, например, в «Ленстройтресте» приняли решение о реконцепции своего ЖК «Лучший выбор» тогда, когда первая очередь уже была сдана, а вторая была в высокой степени строительной готовности. Этот пример уникален тем, что он не подпадает ни под одну из вышеперечисленных мной ситуаций.

В чем причины смены концепции в проекте «Лучший выбор»?

В прошлом году в компании были приняты стратегически важные решения об изменении политики ее развития и идеологии присутствия на рынке. Из классической строительной компании, возводящей типовое серийное жилье,  «Ленстройтрест» должен в течение 2-3 лет превратиться в современную высокотехнологичную компанию, чьи дома не уступают по качеству строительства и уровню комфорта европейскому жилью. 

Глядя на примеры северной Европы, в проектирование новых объектов мы начали внедрять все лучшее из опыта наших скандинавских соседей, переоборудовали производство. И если новый идеологический «вектор» для перспективных проектов был задан и очевиден, то судьба и подход к тем проектам, которые уже на тот момент находились в активной стадии реализации, был не очень понятен.

Судьбу строящихся проектов отдали в руки вновь созданных проектных групп, одну из которых возглавляю я. И нами было принято решение о том, что квартал «Лучший выбор» не может оставаться наследием предыдущей истории «Ленстройтреста», он должен  быть скорректирован в духе новой идеологии компании, ставящей во главу угла создание комфортной среды обитания, атмосферы жизни, максимума современных возможностей для будущих жильцов.

Какой «Лучший выбор» получат теперь потенциальные покупатели?

И те покупатели, которые приобрели квартиры до решения об изменении концепции квартала, и новые клиенты получат улучшенный «Лучший выбор». Простите за каламбур. В основу новой идеи жилого комплекса легла концепция создания комфортной среды жизни на уровне квартиры, парадной, двора и квартала в целом. Все улучшения основываются на принципах «Красота», «Простор», «Спокойствие и безопасность» и «Забота о детях».

Что эти принципы подразумевают? Например, «Красота» воплотится в дизайнерских проектах оформления внутренних помещений дома (лестничных площадок, холлов, парадных), ландшафтном дизайне во дворах, организации и оформления территорий для отдыха. «Простор» - это продуманное зонирование пространства квартала. Никакого беспорядочного нагромождения машин, никаких парковок рядом с детскими площадками. Будут уютные дворы, удобная система проездов, много места для прогулок, отдыха и занятий спортом.

«Спокойствие  и безопасность»  обеспечит закрытый контур квартала, т.е. ограждение по периметру, с ограничением доступа посторонних людей и машин. ЖК «Лучший выбор» будет оборудован системой видеонаблюдения  и охраны на всей территории. «Забота о детях» проявится в использовании специальных покрытий для детских площадок, возможности без страха отпускать детей гулять во двор без сопровождения родителей, т.к. дворовые территории будут также обеспечены видеонаблюдением с выводом в квартиры. В  двух шагах от жилых корпусов построена современная школа, работает детский сад.

Не боитесь ли вы, что некоторым покупателям не понравится обновленный «Лучший выбор»?

Мне сложно представить ситуацию, когда человек покупает квартиру по конкурентоспособной цене, получает намного больше опций для комфортной жизни, чем в соседних строящихся кварталах, и при этом остается недовольным. Думаю, таких не будет. Больше всего повезло в нашем случае покупателям квартир 1-й и 2-й очередей, которые, грубо говоря, купили просто обычные квартиры, а в результате получат не просто жилую площадь, а европейское качество жизни в благоустроенном квартале. Реконцепция ЖК «Лучший выбор» - это его обновление, а обновление – это развитие, усовершенствование.

Решив провести реконцепцию, специалисты Вашей компании сами разрабатывали изменения или обращались к сторонним экспертам?

В нашей реконцепции была отправная точка – новая идеология работы компании «Ленстройтрест». При ее разработке привлекались профессиональные маркетинговые агентства, которые создали идеологическую платформу – фундамент позиционирования всех будущих проектов. Что касается изменений в проекте «Лучший выбор», то концепция разрабатывалась проектной группой, совместно с профильными службами компании «Ленстройтрест»  - управлениями  маркетинга, продаж и продвижения. 

Оправдана ли реконцепция с экономической точки зрения?

Безусловно, повышения качества жизни и всех «слагаемых» комфорта требуют дополнительных затрат. Все они были учтены в подробном бизнес-плане, подкреплены экономическими  и маркетинговыми расчетами и обоснованиями. Мы рассчитываем, что уникальные свойства и характеристики нашего проекта, его новая привлекательная концепция, дадут эффект, в том числе и экономический, в частности, благодаря высокому темпу продаж.

Планируя дополнительные инвестиции в благоустройство и улучшения, мы рассчитываем сократить накладные расходы за счет более тщательного подбора подрядчиков, новой эффективной организационной структуре и системе управления проектами. Вы не поверите, насколько можно сократить расходы при грамотном подходе к планированию и управлению проектом. Таким образом, мы совершенствуем наш проект не за счет повышения цен на квартиры  (наши цены находятся «в рынке»), а за счет оптимизации затрат и повышения эффективности работы.

Можно ли сказать, что реконцепция – это вынужденная мера из-за неверно продуманной концепции изначально?

В случае «Лучшего выбора» - нет. Откровенно говоря, как таковой концепции изначально и не было. Был просто проект строительства восьми жилых корпусов строго по нормативам СНИПов. И все. То, каким проект стал в результате появления концепции и нового подхода к проектированию, сделает его на несколько порядков выше окружающей типовой серийной застройки. Это будет комфортный современный квартал для людей, желающих значительно повысить качество жизни своей семьи и свой личностный статус.