Переверните экран

«При банкротстве застройщика покупатели апартаментов будут менее защищены, чем покупатели квартир»

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, какие гарантии получат покупатели апартаментов согласно федеральному закону 214-ФЗ, какие риски их ожидают при покупке и на что обратить внимание, приобретая эту недвижимость.

Андрей КулаковЗащищает ли покупателей апартаментов 214-ФЗ? Ведь сегодня большинство апартаментов продаются по ДДУ.

Закон 214-ФЗ распространяет свое действие не только на продажу квартир, но и иных объектов, которые будут построены в будущем. Еще до приобретения большой популярности апартаментами по 214-ФЗ продавались нежилые помещения коммерческого предназначения на первых этажах многоквартирных домов.

На возможность использования механизмов закона 214-ФЗ для продажи нежилых помещений, включая апартаменты, намекает уже само название закона - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Единственным исключением являются объекты производственного назначения.

Однако требования к продаже апартаментов закон устанавливает более мягкие, чем к продаже жилых помещений. Тем не менее набор базовых гарантий будет и у покупателя апартаментов.    

Так, за нарушение сроков передачи апартамента участник долевого строительства сможет потребовать с застройщика выплаты такой же неустойки, как и покупатель квартиры (1/150 ставки рефинансирования).

Основной гарантией для участников долевого строительства апарт-отелей является установление залога на земельный участок и строящийся на нем объект. Такой залог автоматически не позволит застройщику производить манипуляции с земельным участком и строящимся объектом без согласия участников долевого строительства.

Также дополнительной гарантией является регистрация договоров участия в долевом строительстве. При наличии зарегистрированных ДДУ застройщику крайне сложно совершать двойные продажи, поскольку регистрирующие органы уже имеют информацию о наличии притязаний на объект первого покупателя.

Какие ограничения застройщик может не соблюдать, продавая апартаменты по 214-ФЗ?

Основной льготой для застройщика при продаже апартаментов по 214-ФЗ является отсутствие необходимости в предоставлении дополнительного обеспечения. При продаже квартир, помимо залога земельного участка и строящегося объекта, застройщик должен обеспечить свои обязательства - по своему выбору - либо поручительством банка, либо страхованием ответственности. Каждый из данных видов обеспечения требует дополнительных существенных затрат от застройщика.

Кроме того, за привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство (или с иными нарушениями) застройщик может быть привлечен к административной ответственности только при продаже жилья. При продаже апартаментов такой ответственности не предусмотрено.

Следует отметить, что требования к застройщикам (к самим юридическим лицам), которые вступили в силу с 1 января 2017 года (и еще вступят 1 июля 2017 года), распространяются только на застройщиков, продающих помещения в многоквартирных домах. К таким требованиям относится, в частности, минимальный уставный капитал застройщика и связанных с ним лиц. Строителей апартаментов данные ограничения не коснутся.

А вот новые требования к раскрытию информации на сайте придется соблюдать всем застройщикам.

Что делать покупателю апартаментов, если застройщик обанкротится?

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов также будут менее защищены, чем покупатели квартир. Последним дополнительные гарантии предоставляются за счет наличия специальной процедуры по банкротству застройщика, которая подробно прописана в законе о банкротстве.

В частности, при банкротстве застройщика апартаментов нет возможности применить специальную процедуру для урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства, которая была введена с прошлого года. В рамках данной процедуры предполагается передача объекта для достройки иному застройщику, определенному арбитражным судом, с участием уполномоченного органа государственной власти. Представляется, что данная процедура - наиболее эффективный способ защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика.

Таким образом, участники долевого строительства апарт-отеля будут являться обычными кредиторами застройщика при его банкротстве без специальных возможностей по достройке проблемного объекта.

Будет ли покупатель признан обманутым дольщиком? Сможет ли вернуть свои деньги?

Региональное законодательство, предназначенное для защиты участников долевого строительства проблемных объектов, рассчитано в основном на покупателей жилья. Так, например, закон Санкт-Петербурга «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» не допускает включение приобретателей апартаментов в реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите, и не предусматривает какой-либо помощи таким гражданам. Таким же образом данный вопрос регулируется и в Ленинградской области.

Дополнительная защита покупатели квартир связана с реализацией ими конституционного права на жилище. Покупатели же апартаментов в глазах органов государственной власти особо ничем не отличаются от иных инвесторов на рынке недвижимости.

Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю апартаментов?

В первую очередь, я бы рекомендовал обратить внимание на апартаменты гражданам, у которых уже имеется жилье. Таким образом, им не придется решать проблему с регистрацией в по месту жительства. В апартаментах такую регистрацию получить нельзя, поскольку они не являются жилыми помещениями.

Как при покупке апартаментов, так и при приобретении жилья основным риском является банкротство застройщика. При этом, несмотря на описанные выше механизмы дополнительной защиты покупателей квартир, не стоит надеяться, что банкротство застройщика многоквартирного дома пройдет для дольщика безболезненно. Поэтому при любой покупке строящейся недвижимости особое внимание следует уделить анализу застройщика: нет ли у него проблемных объектов, не нарушал ли он сроки сдачи объектов, какие судебные требования к нему заявлены. Минимальную проверку потенциальный покупатель может выполнить самостоятельно:

  • Наличие прав на земельный участок: https://rosreestr.ru/site/;
  • Наличие судебных требований к застройщику:
  • сайты районных судов (по месту нахождения застройщика, по месту строительства объектов);
  • https://kad.arbitr.ru/ (арбитражные суды).
  • Наличие разрешения на строительство: 

                 a.http://www.expertiza.spb.ru/ (в Санкт-Петербурге);

                 b.http://expert.lenobl.ru/ (в Ленинградской области).

Если у покупателя есть время и желание провести более глубокую проверку строящегося объекта, то в Петербурге для этих целей можно воспользоваться «Региональной геоинформационной системой» (http://rgis.spb.ru/), которая позволит получить значительный объем сведений. 

Дата публикации 19 января 2017
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
«Август стал рекордным месяцем по продажам апартаментов»
Лето позади, в самом разгаре новый деловой сезон. О том, какие выводы сделали девелоперы из прошедшего периода и как готовятся к завершению года, Новострой-СПб рассказала Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК ФСК Северо-Запад. – Как бы вы...
03 октября 2023 69527
«Имеет смысл инвестировать свои средства в ликвидную недвижимость, особенно в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург»
Рынок новостроек Петербургского региона готовится к новому деловому сезону. О том, как застройщики оценили результаты летних продаж, ждать ли роста цен на жилье и увеличения ипотечных ставок, покупать квартиру или ждать другого удачного момента, Новострой-СПб узнал у...
14 августа 2023 59600
В мае спрос на новостройки Петербургского региона вырос на 13%
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, изучил результаты майских продаж в новостройках Северной столицы и Ленобласти. В мае 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург...
08 июня 2023 59987
«Тренд на уменьшение площадей квартир с большой вероятностью сохранится»
О том, какие трансформации претерпевает рынок новостроек Санкт-Петербурга, как изменился портрет покупателя «первички» и как меняются сами жилые комплексы в эпоху санкций, Новострой-СПб рассказала Виктория Григорьева, генеральный...
08 мая 2023 59150
В декабре 2022 года спрос на новостройки Петербургского региона вырос на 21%
Декабрьский спрос на новостройки в Петербурге и Ленобласти оказался более активным, чем в ноябре. Однако результаты продаж серьезно уступают 2021 году. Сделки с первичным жильем проанализировал Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat. – В декабре 2022...
12 января 2023 94016
«Инвесторы апарт-отелей получали, получают и будут получать гарантированный доход»
С чем застройщики Петербурга войдут в наступающий 2023 год? Ждать ли покупателям снижения цен, акций и скидок? Что будет после отмены льготной ипотеки? Об этом и многом другом Новострой-СПб рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»...
25 ноября 2022 84107
Не панацея: снижение цен и доступная ипотека не помогли удержать спрос на новостройки
Продажи первичной недвижимости в Петербургском регионе по итогам октября снизились на 11%, подсчитал Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat. Итоги октября В октябре 2022 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам...
09 ноября 2022 66269
«Рынок новостроек Петербургской агломерации существенно трансформировался»
В сентябре число сделок с новостройками Петербургского региона выросло незначительно, всего на 1%, а доля ипотеки в среднем снизилась на 2%, подсчитал Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat. – В сентябре 2022 года зарегистрированные розничные продажи квартир...
07 октября 2022 79706
Популярно на Новострой-СПб
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков