Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о том, как кризис отразился на реализации проектов КОТ, повлияет ли программа «Светофор» на деятельность застройщиков, а также нужно ли было ограничивать высотность застройки.
Как вы оцениваете положение проектов КОТ в условиях кризиса – легче им или тяжелее сейчас в сравнении с традиционными жилыми комплексами?
Если при строительстве создается новая полноценная инфраструктура, то проект можно отнести к категории КОТ. Если же она не создается, то такую застройку нужно рассматривать как уплотнительную. Такие проекты избавлены от соответствующих затрат на инфраструктуру - социальную, дорожную, инженерную. А значит, у застройщика значительно меньше расходов и обязательств как перед покупателями, так и перед городом. С этой точки зрения реализация проектов КОТ значительно тяжелее, и так было всегда. Застройщик должен вкладывать средства не только в стройку, которая повлечет за собой прибыль, но и нести расходы, которые не принесут прибыль. Я говорю о строительстве детских садов, школ и т.д.
Но если говорить об изменившихся условиях, об экономической ситуации, то проекты КОТ пользуются большим доверием, потому что рассчитаны на перспективу в 5-7 лет и под силу только финансово устойчивым компаниям, случайных имен здесь нет. Да и продажи этих проектов идут легче, когда покупатель выбирает не просто дом, но и новую среду обитания.
То есть больший риск для застройщиков и меньший для покупателей?
Я бы не стал называть это риском для застройщика. Да, больше обязательств, в том числе финансовых, больше времени на реализацию проекта, больше работы с банками и прочим. Но для покупателя проекты КОТ действительно меньший риск за счет большей устойчивости.
Проекты КОТ неоднозначно оцениваются. С одной стороны, это проекты, где в перспективе будут созданы комфортные условия для жизни, а за счет больших объемов удается немного снизить стоимость квадратного метра. С другой стороны, это жизнь на стройплощадке, полный набор инфраструктуры лишь в перспективе и большое количество соседей. Вы какой точки зрения придерживаетесь и почему?
Поменять условия жизни в уже созданных жилых массивах невероятно тяжело, почти невозможно. КОТ - это возможность с нуля создать почти совершенную среду, предусмотрев в ней все требования времени. Стандарты, которые закладываются в проектах КОТ сегодня, на голову выше, чем существовавшие до этого в уже сложившихся микрорайонах массовой застройки с точки зрения обеспеченности парковочными местами, доступности социальной инфраструктуры и т.д. Поэтому если вас устраивает тот уровень, который уже есть в сложившихся районах, то можно жить там. Если хотите условия лучше, выбирайте жилье в проектах КОТ.
На ваш взгляд, в пригороде и области целесообразнее строить проекты КОТ, чем небольшие жилые комплексы?
И то, и другое имеет право на жизнь. Целесообразно строить то, что нужно людям. Ко всем этим проектам есть требования со стороны власти, профессионального сообщества, конкретных людей, готовых там жить. Это дает настоящий толчок развитию территории, увеличению налоговых поступлений, развитию малого бизнеса.
Проекты КОТ в целом похожи друг на друга? Как девелоперы выделяют свои проекты на рынке?
У каждого своя стратегия. Безусловно, они похожи друг на друга. В Ленобласти все проекты КОТ реализуются в соответствии с требованиями РНГП, но существует разница в наборе услуг, ценах, условиях рассрочки, кредитования, месте освоения, строительных технологиях. И этой разницы достаточно для осознанного выбора, что подхлестывает здоровую конкуренцию.
Мы можем сфокусироваться на том, что все больше меняются требования к застройщикам.
Это естественное развитие рынка. В Петербурге были проекты уплотнительной застройки, когда не решались вопросы парковок, озеленения, доступа в дом, социальной инфраструктуры, росла нагрузка на инженерные сети. Все эти проблемы в проектах КОТ решены априори. Мы почти забыли, что когда-то дома годами стояли без работающих лифтов, о парковочных войнах. То есть строительство стало более цивилизованным. Но его масштаб вырос, и мы подошли к другим проблемам. Например, обеспеченность транспортной доступности, крупным поликлиническим объектом и т.д. Все это непросто, потому что теперь решается не вопрос работы лифта в доме, а вопрос стратегического развития территорий. Масштабные проекты невозможны без участия государства с точки зрения финансов и координации. Саморегулирование возможно, когда речь идет о проектах 2-3 застройщиков, но не о десятках. Органы власти должны находить самые новые способы партнерства, дополнительные источники финансирования, вырабатывать и апробировать различные решения.
В этом году начала действовать программа «Светофор». Как это отразится на ваших планах по развитию в Ленинградской области?
Задачи поставлены, способы их решения мы ищем. Откровенно говоря, ужесточение условий было ожидаемо, тем более, после наступления кризиса. Бюджетных средств на выкуп социальных объектов и создание дорожной инфраструктуры не хватает, несмотря на то, что налоговые поступления от застройщиков растут из года в год. И чем дальше, тем эта проблема стоит острее. Мы не сворачиваем планы по работе в регионе, более того, расширяем проекты, в частности, на юго-западе. Финансовая устойчивость позволяет нам работать и в таких условиях.
Ваша компания реализует несколько проектов КОТ. Недавно вы объявили о планах расширения проекта «Аннинский Парк», строительстве дополнительной очереди. Не боитесь ли вы в нестабильное время и в условиях пониженного спроса увеличивать масштабность проекта? Почему было принято такое решение?
По нашим наблюдениям, резкого спада спроса нет, чему поспособствовала, в том числе, ипотека с господдержкой. Мы хорошо изучили эту территорию, знаем особенности спроса, инженерное состояние, уже строим там объекты социальной инфраструктуры, благоустраиваем, прокладываем сети. Все эти инфраструктурные объекты могут быть использованы, в том числе, и для обеспечения еще одной очереди ЖК «Аннинский Парк». Кроме того, южные районы города очень перспективны, они только начинают привлекать внимание как покупателей, так и застройщиков. В свое время мы были одними из первых, кто начинал реализацию КОТ в Мурино, а сейчас эта территория лидирует как по объему строительства, так и в структуре спроса.
Новые правила землепользования и застройки как повлияют на ваш проект? Например, в части ограничения высотности.
Малоэтажное строительство в определенном моменте востребовано, а значит необходимо. Это часть комфортной среды, о которой мы постоянно говорим. Оно не так прибыльно по сравнению с высотным только на первый взгляд, но нельзя забывать о том, что до сих пор в строительстве существует огромное количество непродуктивных затрат, которые не ведут к повышению качества продукта, не прибавляют маркетинговой стоимости, не прибавляют потребительских преимуществ. Снижая их, мы повышаем эффективность экономической модели вне зависимости от высотности. В этом шанс малоэтажного строительства, в этом кроется возможность повышения качества жилой среды без существенного роста стоимости. Но снижение этих непродуктивных затрат зависит от государства. Вводя ограничения в текущей кризисной ситуации, необходимо и создавать возможности для работы, в целях того, чтобы хотя бы сохранить отрасль.
На ваш взгляд, насколько вообще необходимо это ограничение? Как оно повлияет на окупаемость проектов и на спрос со стороны покупателей?
Все-таки на границах с городом уже есть сложившаяся высотная застройка. Обрезать проекты под одну высоту нецелесообразно, иначе на выходе мы получим ту самую всеми нелюбимую гребенку. Существующие проекты в 16-18 этажей обязывают создавать определенные доминанты. Это все-таки сохраняет возможность более интересной архитектуры, что действительно важно с точки зрения создания той самой комфортной среды. Одно здание будет чуть выше, другое чуть ниже и его можно расположить ближе к спортивному объекту или школе, которая не будет в таком случае загорожена забором высотных зданий. При этом обязательное условие - сохранение плотности застройки. Количество жителей, квартир, кв. метров, собственно, должно соответствовать, прежде всего, РНГП. Поэтому в данном случае мы говорим об исключительно интересной, разноэтажной архитектуре.
В итоге мы видим следующее. 12-этажный дом - достаточно комфортная единица как с точки зрения градостроительных нормативов, так и с точки зрения строительства. Небоскребы допустимы, потому что позволяют использовать меньшую площадь под застройку и отвести большую площадь под те же зеленые насаждения, общественные зоны, детские площадки, интересные объекты бытовой инфраструктуры. Тотальное ограничение и занижение этажности не всегда уместно.
Как ужесточение правил работы девелоперов в Ленинградской области повлияет на планы застройщиков по работе в регионе?
Отрицательно, конечно. Думаю, мы увидим сокращение объемов строительства. Другое дело, что далеко не все заявленные проекты имели под собой реальные планы, финансирование, маркетинговые обоснования. Еще часть проектов не будут реализованы, потому что просчитывались для более благоприятных условий.
Дата публикации 30 августа 2016
