За что мы отдаем свои деньги: из чего складывается сумма в квитанции на оплату «коммуналки»

Зачастую людям бывает сложно разобраться в своих платежах за жилищно-коммунальные услуги. ЕПД – Единый платежный документ, который жители получают каждый месяц, еще нужно уметь прочесть. Итоговая сумма в этой квитанции складывается из многих начислений, которые в итоге поступают в совершенно разные организации. При этом сумма может меняться месяц от месяца, даже если тарифы за водоснабжение и электричество в этот период оставались прежними. Кроме того, возникает вопрос о разнице в тарифах: например, почему содержание и ремонт в одних домах стоят дороже, чем в соседних? Как разобраться, кому и за что мы платим и на что тратятся эти средства? Подробно об этом расскажет Михаил Мезенцев, руководитель филиала Северо-Запад ГК «ПИК-Комфорт».

Все услуги, которые жители многоквартирных домов видят в своих квитанциях, делятся на коммунальные и жилищные. Коммунальные услуги включают в себя предоставление различных ресурсов, таких как электроэнергия, газ, холодная и горячая вода.

Платежи за коммунальные услуги рассчитываются по счетчикам (ИПУ – индивидуальные приборы учета) и уходят крупным региональным энергопоставщикам. В Санкт-Петербурге это, например, ГУП «ТЭК СПб» или ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Все начисления производят сторонние независимые организации – платежные операторы. Крупнейшая в Санкт-Петербурге организация, специализирующаяся на расчётах в сфере ЖКХ — это АО «ВЦКП «Жилищное хозяйство».

Это государственная организация, но есть и коммерческие компании, которые осуществляют расчёт начислений за жилищно-коммунальные услуги для управляющих компаний, товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов Санкт-Петербурга.

Отопление и ресурсы на общедомовые нужды начисляются на основании показаний общедомовых приборов учета и распределяются между собственниками – строго пропорционально площади квартиры.

За начисление жилищных услуг (кроме взносов в федеральный Фонд капитального ремонта) отвечает ваша управляющая компания – именно она осуществляет уборку, текущий ремонт и содержание, благоустраивает прилегающую к дому территорию, а также заключает договоры с подрядным организациями на вывоз мусора и противопожарные мероприятия.

Соответственно, зона ответственности УК это:

1. «Содержание жилья» (проведение систематических работ по поддержанию удовлетворительного состояния общих мест, устранение аварийных ситуаций, замена небольших деталей по крайней необходимости, оказание услуг по уборке, вывозу мусора, санитарной обработке подвала, проверка внутридомового газового оборудования).
2. «Текущий ремонт» – это более серьезные работы по ремонту или замене общедомового имущества. Например, ремонт подъездов, локальная замена фрагментов коммуникационных систем, установка новой входной двери в подъезд и т.п.
3. В перечень работ по благоустройству прилегающей к дому территории входит ремонт и покраска малых архитектурных форм (МАФ) – скамеек, урн, фонарей, противопарковочных столбиков, а также уборка снега зимой, уход за газонами летом, высадка и полив деревьев, кустарников и цветов. Это справедливо только если прилегающая территория принадлежит собственникам так же как и МОПы, и договор на обслуживание этого участка заключен между жителями и управляющей компанией. Иногда участок возле многоквартирного дома относится к городской земле и тогда ответственность за него несут городские службы.

Повышение тарифов и дополнительные услуги – когда они действительно нужны?

В настоящее время минимальный перечень работ и услуг по содержанию жилья утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Жители на общем собрании могут скорректировать свои тарифы за жилищные услуги, если, например, посчитают минимальный перечень услуг недостаточным – это регламентирует ч.4 ст.158 Жилищного кодекса РФ. Если общедомового голосования по тарифам не было, то оплата будет начисляться по тарифам, которые установили местные органы власти – в нашем случае это Комитет по тарифам Санкт‑Петербурга. 

К сожалению, часто таких тарифов оказывается недостаточно. Например, если многоквартирный дом снабжен современными инженерными системами и сложным программным обеспечением: элементами «умного дома», различными датчиками и счетчиками, системой удалённой передачи показаний индивидуальных счетчиков, сложным лифтовым оборудованием, для его обслуживания требуются сотрудники с соответствующей квалификацией, а ремонт часто бывает весьма дорогостоящим.

Если речь идет о больших жилых комплексах с обширной прилегающей территорией, то такая территория тоже потребует дополнительного обслуживания, по сравнению, например, с домами старого фонда. В новых жилых кварталах необходимо заниматься озеленением, высаживать деревья и кустарники, устанавливать или ремонтировать малые архитектурные формы – многочисленные скамейки, урны, фонари.

Нужно постоянно следить за исправностью спортивного и игрового оборудования на площадках. Это, безусловно, требует дополнительных затрат, часто – привлечения подрядных организаций. Однако только так можно сохранить жилой комплекс в его первозданном, ухоженном и респектабельном виде. А ведь благоустроенная прилегающая территория – это не только комфорт и престиж для жителей, но и ликвидность квартиры с инвестиционной точки зрения.  

В последние годы питерцы много внимания уделяют безопасности своих домов, и это не случайно, ведь безопасность – одна из основных потребностей человека. Общим решением жители могут утвердить дополнительные услуги охраны в том числе с применением видеонаблюдения и IP-домофонии, а также консьерж-сервис. 

В домах повышенного класса жители часто одобряют уборку мест общего пользования с повышенной периодичностью и услугу по сохранению архитектурно-дизайнерского решения проекта.

Опытные и добросовестные управляющие компании, которые действительно заинтересованы в долгосрочном обслуживании и поддержании всех систем дома в хорошем состоянии, как правило предлагают жителям корректировку тарифов. Конечно, такие изменения должны быть прозрачны и обоснованы.

При расчете тарифа необходимо учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического оснащения общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Это регулируется п. 31 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Иногда жители не могут прийти к согласию по каким-то вопросам – и некоторые из них отказываются подписывать договор с дополнительными услугами и повышенными тарифами. Однако хочу обратить внимание, что если решение принято большинством голосов, то оно действует в отношении всех жителей дома – это прямо указано в Жилищном кодексе.

Таким образом, любая дополнительная услуга, принятая на общем собрании, распространяется на весь дом, и все собственники квартир обязаны своевременно её оплачивать. В случае неполной оплаты управляющая компания имеет право принимать меры по взысканию задолженности с жителя. Это может быть досудебная работа, например, напоминание по телефону.

Когда задолженность достигает нескольких месяцев, управляющая компания может инициировать судебный иск с последующим наложением ареста на имущество собственника.

Читайте также

К 2030 году до 80% услуг ЖКХ будут оплачиваться онлайн

Тарифы на электроэнергию будут расти на 5% ежегодно

Автор: Михаил Мезенцев специально для Новострой-СПб