Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский в интервью Новострой-СПб рассказал о том, как рынок готовится к потенциальной отмене долевого строительства, как в такие времена запускать новые проекты и с какими препятствиями сталкивается девелопер, готовый взяться за реконструкцию исторических зданий в Санкт-Петербурге.
Рынок готовится к отмене долевого строительства, а вы заявляете о подготовке проекта на территории Левашовского хлебозавода. Не страшно в такие непростые времена браться за столь масштабную историю, включающую реконструкцию самого завода?
Девелоперы привыкли, что простых времен в этом бизнесе не бывает. Правила игры, которые устанавливает государство, часто меняются стремительно, даже без каких-либо переходных этапов. Вот теперь отмена «долевки». А если говорить о центре города, то здесь и вторая серьезная проблема есть — риск того, что ты встретишь активное сопротивление градозащитной общественности. Неважно, строишь с нуля или восстанавливаешь из руин историческое здание или сооружение. Многие градозащитники ведь любую деятельность девелопера в историческом центре априори воспринимают в штыки: «вообще ничего нельзя трогать, сделают только хуже».
Я много раз говорил о том, к чему это может привести. Сами представьте, если сегодня у нас минимум от восьми до десяти тысяч исторических зданий в центре города, то сотни из них нуждаются в реконструкции, а восстанавливают меньше десятка ежегодно. Такими темпами мы просто потеряем наш город, тем более что государственной программы восстановления исторического центра не существует, а для бизнеса нет инвестиционного климата. Мы среди тех немногих компаний, кто берется работать с историческими объектами в центре, благо накопленный опыт позволяет не бояться таких задач.
Вот так и с Левашовским хлебозаводом. Мы даем разрушающемуся памятнику вторую жизнь, с уважением относимся к его статусу знакового объекта блокады, создаем новый общедоступный сквер на Петроградке и целое общественно-культурное пространство, а все равно находятся недовольные. Но я рад, что многие люди, уважаемые в Петербурге и любящие Петербург, нас поддержали — и Михаил Пиотровский, и Лев Лурье, и другие историки, музейные работники, культурная интеллигенция. Уверены, результат нашей работы оценят все горожане.
Недавно были приняты очередные поправки в 214-ФЗ. Что они, на ваш взгляд, означают для рынка?
Для каждого разрешения на строительство застройщики теперь должны открывать отдельный счет в уполномоченном банке, даже если это разрешение было выдано ранее. Средства дольщиков можно будет привлекать на эскроу-счета в банке, а банк будет предоставлять застройщику проектное финансирование на 90% от потребного объема финансирования. Теперь эта схема прописана достаточно четко, думаю, она и станет для многих основным вариантом при реализации проектов.
Сами банки, конечно, будут предъявлять к застройщикам более жесткие требования, чем раньше. Но у нас проблем с привлечением проектного финансирования никогда не было. А вот некрупные и финансово неустойчивые компании могут это финансирование и не получить. Возможно, кто-то будет вынужден уйти с рынка. И никакие поправки эту ситуацию, боюсь, не исправят.
Сейчас девелоперы поспешили запастись разрешениями на строительство в надежде запустить проекты до «часа икс». Вы относитесь к их числу?
За май-июнь мы, как и планировали, получили разрешение на строительство по трем нашим проектам. Суммарно это 65 тысяч квадратных метров недвижимости разных классов. Нельзя сказать, что мы особо спешили — работали в штатном режиме, все эти проекты давно были в нашей адресной программе. В том числе проект на Барочной, в состав которого входит Левашовский хлебозавод, и новый проект на 11-й Красноармейской.
Некоторые эксперты не лучшим образом отзывались о проектной документации, которую ряд застройщиков готовил в спешке, чтобы успеть получить разрешение на строительство до 1 июля. На ваш взгляд, стоит ли опасаться падения качества проектов?
Надеюсь, что этого не будет. Во всяком случае, это точно не про нас. Наоборот, и Барочная, и 11-я Красноармейская — проекты, которые мы долго и кропотливо «вынашивали», я лично участвовал в рабочих группах, где мы с коллегами смотрели и выбирали и планировки, и варианты ландшафтного дизайна. В общем, оттачивали со всех сторон. Одних только вариантов посадки зеленых насаждений посмотрели порядка десяти по каждому из проектов. Мы никуда не спешили. Хотя за весь рынок говорить не могу.
А чего вообще стоит опасаться? Какие последствия будут у отмены долевого строительства, на ваш взгляд?
Фактически отмена «долевки» будет означать, что размер банковских кредитов в структуре финансирования проектов вырастет до 80-90%, то есть раза в два. Смотрите: сегодня средняя цена в сегменте массового строительства, допустим, 90 тысяч за квадратный метр. Что нам даст двукратное увеличение размера кредита? «Прибавку» в размере примерно 10 тысяч.
Вы вошли в состав жюри архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини». Его основной миссией заявлено создание экспертного сообщества нового типа, состоящего из представителей деловых кругов и известных петербуржцев, причастных к миру искусства. Какова, по вашему мнению, роль такого сообщества в условиях современного первичного рынка?
Можно только порадоваться, что в городе начинает формироваться экспертное сообщество нового типа — состоящее из ярких, неравнодушных, творческих людей. Это хороший противовес позиции «все запретить, лишь бы не навредить», о которой я говорил ранее. Уверен, проекты-победители «Золотого Трезини» докажут скептикам, что и новое строительство, и реконструкция исторических домов нужны Петербургу, они сами могут стать памятниками своего времени, ими будут восхищаться наши потомки, как мы сегодня восхищаемся творениями предшественников.
Рынок, как мы сказали, переживает непростые времена. Смогут ли девелоперы уделять должное внимание архитектуре своих новых проектов? Будет ли вообще архитектура новостроек важна?
Лет пять назад мы провели большое исследование, чтобы узнать, чего ждет сегодняшний потребитель от архитектурной составляющей проектов. Один из выводов оказался в том, что Петербург — это город, жители которого уделяют особое внимание архитектуре своего дома. Архитектурная составляющая у нас часто становится весомым фактором выбора жилья. Нам говорили об этом покупатели квартир в таких разных проектах, как Ultra City и «Четыре горизонта», Mistola Hills и «Петровская ривьера».
Петербургу повезло в том, что здесь работает много действительно талантливых архитекторов. Да и контроль архитектурной составляющей проектов достаточно жесткий. Период «градостроительных ошибок» 1990-2000-х давно прошел, нет смысла дуть на воду и противодействовать работе девелоперов в центре города. Посмотрите на лучшие проекты последних лет — те, которые награждались престижными премиями. Посмотрите на проекты, включенные в Белую книгу Всемирного клуба петербуржцев — все они говорят сами за себя. Приятно, что среди них есть и дома «Северного города» и RBI.
Как девелоперам выживать в условиях высокой конкуренции, снижения покупательной способности населения и риска затоваривания рынка новостроек через полтора-два года?
При таком уровне конкуренции, как на девелоперском рынке, перспективы есть только у компаний, нацеленных на создание передового, отличного от других продукта, на развитие сервисной составляющей. Уникальный сервис и уникальный продукт — две вещи, которые намного сложнее скопировать, чем какие-то отдельные элементы продукта. Покупатель выбирает проекты с целостной концепцией и идеей, то есть проекты с собственным лицом.
Вообще будущее, конечно, за теми проектами, которые создают комплексную комфортную среду обитания: в масштабе квартиры, парадной, жилого комплекса, целого района. Не просто квадратные метры, а зеленый внутренний двор, закрытый для посторонних и свободный от автомобилей, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте со своего этажа, колясочные в холле и консьерж, пандусы для колясок и видеонаблюдение, вид из окна и близость школы или детского сада. Это целый комплекс вещей, из которого бессмысленно «выдергивать» отдельные элементы.
На что вы порекомендовали бы обращать внимание при выборе новостройки, чтобы получить качественный продукт, построенный в заявленный срок, а не пополнить ряды обманутых дольщиков?
Пожалуй, самая распространенная ошибка — ориентироваться при выборе квартиры в новостройке на самую низкую цену, в ущерб качеству продукта и надежности строительной компании. Не думаю, что чрезмерное стремление сэкономить оправданно, ведь квартира — это такое приобретение, которое большинство людей совершают один-два раза в жизни. И цена ошибки высока. Рекомендую смотреть не только на метраж и цену, а на концепцию проекта и продуманность всех деталей: от развитой инфраструктуры в ближайшем окружении до отделки мест общего пользования и количества квартир на этаже. Иначе не получится жить в новом доме с комфортом и удовольствием.
Еще один распространенный миф — в том, что надежность покупки напрямую зависит от масштаба компании, от количества ее текущих проектов и их широкой географии. В последние один-два года на слуху случаи, когда с рынка уходили, не достроив дома, очень крупные застройщики. Не только петербургские, но и компании федерального уровня. Оценивать нужно в первую очередь финансовую устойчивость компании, например, количество и соотношение собственных и заемных средств.
Отдельный миф касается жилья за пределами традиционной черты Петербурга. Многие привыкли считать, что это обязательно перенаселенные многоэтажные кварталы «закадья», где у людей постоянные проблемы с социальной инфраструктурой, экологией, парковками. Это не обязательно так. В последние годы становится доступным формат малоэтажного загородного поселка с многоквартирными домами — «сити-виллами», которые уже напоминают европейские пригороды. Например, в наших проектах Mistola Hills и EcoCity дома небольшие, трех- и четырехэтажные, в основном на 9-12 квартир. Там можно жить на природе, но с городским комфортом.
Читайте также
«Сокращение рынка жилья приведет к ухудшению качества проектов»
«Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
9 советов, которые помогут правильно выбрать квартиру в новостройке
Дата публикации 09 августа 2018
