«Покупка квартиры – это всегда компромисс»

Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы», генеральный директор АН «LenEstate»##

Сегодня у покупателя квартиры в новостройке большой выбор, т.к. Ленинградская область пестрит масштабными и интересными предложениями. Один из них - «Новоселье: Городские кварталы». О том, какие дома будут построены в рамках проекта, и сколько стоит приобрести двухкомнатную квартиру, Novostroy-SPb рассказал Алексей Муравьев, директор по маркетингу проекта «Новоселье: Городские кварталы», генеральный директор АН «LenEstate».

Как бы Вы охарактеризовали на сегодняшний день рынок новостроек Ленинградской области? Какие основные тенденции произошли на первичном рынке ЛО в этом году?

Я бы выделил в качестве главного события – вступление в силу новой редакции РНГП (Региональные нормативы градостроительного проектирования), которые ограничили этажность и плотность застройки новых проектов в Ленинградской области. Данное событие трудно переоценить, так как для большинства девелоперов это обстоятельство явилось неприятным сюрпризом.

Что касается рынка новостроек ЛО, то основными тенденциями я бы назвал:

- активизация уже заявленных проектов КОТ (в период 2008-2010);

- появление новых проектов исключительно малоэтажной застройки (до 5-ти этажей);

- увеличение спроса в сторону новостроек ЛО за счет более низкой стоимости квартир;

- вымывание наиболее ликвидного предложения (что характерно в целом для рынка строящегося жилья как ЛО, так и СПб).

На мой взгляд, рынок строящегося жилья Петербурга и области в ближайшее время ждет своего рода объединение, так как земли под застройку в городе практически не осталось. Процесс перехода строительных компаний из Санкт-Петербурга в область начался еще в кризис 2008 года.

В чем причина популярности проектов КОТ у девелоперов?

Я бы не согласился именно с такой формулировкой. Популярность – это что? Общедоступность, востребованность, успех и распространенность? Мне кажется, что более правильно было бы говорить о том, что, начиная с 2008 года, действительно, планировалось достаточно большое количество проектов КОТ. Затем, случился кризис, многие проекты были «заморожены».

В 2010-2011 годах, на мой взгляд, произошло второе рождение части проектов, в том числе и нашего проекта. На самом деле, период старта проекта КОТ – это очень большие проблемы для застройщиков, если у них нет административного ресурса, длинных кредитных денег.

В качестве основных ограничений развития КОТ для застройщика можно перечислить следующие:

- инженерное обеспечение территории. Характерный пример - печальный опыт проекта «Юнтолово». Нужны значительные инвестиции в инженерные сети в период, когда застройщик не приступил к продаже жилья и не видит «встречного потока».

- необходимость замораживания части предложения или наоборот, «растягивание» проекта. Так как на старте проекта предложение, сосредоточенное в одном месте (если, конечно, до станции метрополитена не 10 минут пешком), в разы будет превышать спрос.

И также потому, что в течение 2-3 лет необходимая социальная инфраструктура – школы, детские сады, магазины и прочее будут постепенно возводиться. С другой стороны, если строить равно столько, сколько продавать – проект КОТ может затянуться на десятилетия. Как выход из такой ситуации - это совместная застройка территории в рамках одного проекта, так сказать, объединение усилий нескольких сильных компаний-застройщиков.

Когда и как возникла идея строительства проекта «Новоселье: Городские кварталы»?

Идея создать город-спутник или квартал с концепцией «город-в-городе» существует с 2007 года. В феврале 2011 года был дан старт проекту с названием «Новоселье: Городские кварталы». Название проекта было выбрано нами специально для того, чтобы минимизировать эффект психологической удаленности территории, на которой будут возводиться «Городские кварталы» и при этом отразить масштабность проекта.

Смысл в том, что, несмотря на административное деление по территориальному признаку, проект находится в области, но по затрачиваемому времени на поездку до центра города и транспортной доступности, он находится ближе Петродворцового района города, фактически «Новоселье: Городские кварталы» расположены на границе с Красносельским районом.

Расскажите, пожалуйста, о проекте «Городские кварталы» поподробней? Какие стадии реализации запланированы? Какие здания появятся?

На данный момент осуществляется строительство трех домов первой очереди квартала «Альфа». Всего кварталов будет пять: «Альфа», «Бета», «Гамма», «Дельта», «Эпсилон». Следующий шаг – это застройка второй очереди квартала «Альфа» в южной части территории проекта. Общая жилая площадь второй очереди составит более 100 000 кв. м. Общий срок реализации проекта отведен нами до 2026 года.

Этажность зданий будет переменная: от 3 до 12 этажей. К сожалению, новый регламент, выпущенный как раз в феврале 2012 года о снижении высотности и плотности застройки, кардинальным образом изменил наши планы. С другой стороны, стоит отметить, что наш проект стал более привлекательным – за счет снижения плотности застройки будущие новоселы не будут жить в тесноте.

Знаю, что концепция проекта разрабатывалась несколькими компаниями. К чему в результате пришли эксперты?

Мы учли мнения и видение экспертов всех компаний, принимавших участие в разработке концепции проекта. Это известные российские и зарубежные компании: GVA Saywer, Институт Урбанистики(СПб), английская компания «Джон Томпсон и партнеры».

В итоге мы пришли к концепции кластерной застройки территории, которая  соответствует потребностям рынка наших клиентов, как будущих жителей проекта «Новоселье: Городские кварталы», так и будущих арендаторов и собственников коммерческих объектов.

Почему Ваша компания решила строить жилье эконом- и комфорт-класса? В чем причины выбора этих сегментов?

Сегмент масс-маркет (эконом и комфорт) занимает большую долю рынка, что соответствует нашей стратегии – быстро строить и быстро продавать жилье.

Какая инфраструктура будет создана для комфортного проживания?

Безусловно, для комфортного проживания будет построена вся необходимая инфраструктура. Это 4 школы и 3 детских садика. Общественно-деловая зона предполагает наличие торгово-развлекательных центров. На данный момент ведутся переговоры с крупными ритейл-сетями. Под рекреационные зоны выделено 60 га. Для сравнения, площадь, на которой возводится проект «Новый Оккервиль» - 50 Га. А у нас только рекреационные зоны – парки, зоны отдыха, спортивные площадки, аллеи – займут 60 га.

Знаю, что архитектурные решения и планировки квартир были разработаны финской компанией. Сильно ли они будут отличаться от традиционных планировок квартир в новостройках? Довольны ли Вы этим партнерством?

Архитектурный стиль и планировки созданы финской архитектурной студией «ArchitecturalDesignJukkaTikkanenLtd» и соответствуют современному стилю жизни. Наше предложение адекватно потребностям рынка. Это так называемые «скандинавские» планировки, которые продуманы и созданы для комфортной жизни.

Сколько на сегодняшний день стоит «квадрат» в «Городских кварталах»? Сколько стоит приобрести, к примеру, двушку в рамках первой очереди строительства?

Наша компания ответственно подходит к вопросу реализации квартир. В ноябре 2012 мы получаем разрешение на строительство и открываем продажи по ДДУ-214 ФЗ. На данный момент у нас открыто бронирование квартир силами собственного агентства недвижимости.

Средняя цена квадратного метра нашего предложения при бронировании квартир на данный момент составляет 53 800 рублей. Сейчас можно забронировать двухкомнатную квартиру стоимостью от 2,55 млн рублей.

Какой совет покупателю квартир в новостройке в Ленобласти Вы бы дали сегодня? На что обратить внимание? Как делать правильный выбор?

Покупка квартиры – это всегда компромисс между ценой, площадью, районом, этажностью, видом из окон, наличием отделки, известностью компании т.п.  Я думаю, что следует ответственно подойти к этому вопросу и не торопиться с окончательным выбором в пользу того или иного застройщика.