Генеральный директор компании «К-55» Александр Ранков рассказал порталу Novostroy-SPb.ru о трудностях строительства в центре Петербурга, перспективах элитных новостроек и инвестициях в недвижимость.
Возможно ли сегодня строительство жилья в центре Петербурга? Жилье какого формата здесь можно строить?
В центре Петербурга застройка сложилась еще несколько столетий назад, и строительство там должно вестись особым образом, с учетом всей специфики выбранных территорий – как архитектурных и технических ограничений, так и социальной инфраструктуры и экологической обстановки.
С точки зрения расходов застройка в центре более затратная, чем на периферии, поэтому она всегда требует применения всех современных возможностей и методов. А также участия специалистов высшего уровня, ведь в непосредственной близости от объектов строительства находятся исторические жилые дома и памятники архитектуры.
Кстати, отдельной строкой стоит отметить вопрос архитектурного соответствия возводимых зданий окружающей среде: кто-то считает, что необходимо все проекты строить в соответствии с историческим обликом города, а другая часть архитектурного сообщества допускает использование современных элементов. Но крайне важно не перейти границу, чтобы новое здание внешне удачно вписывался в существующую застройку.
У «К-55» есть сейчас проект в самом сердце Петроградской стороны, ЖК на улице Мира, 36, и там, на мой взгляд, как раз удалось найти нужное решение – к восстановленному историческому фасаду 1902 года будет примыкать дом, выполненный уже в более современном стиле, но по стилистике продолжающий фронтальный фасад.
Следовательно, обобщая, если говорить о формате жилья – то в центре это, в первую очередь, малоэтажные дома элит- и бизнес-класса.
Многие застройщики реализуют проекты в рамках КОТ, но за пределами центра. Как вы думаете, а в центре города это возможно? Или здесь может быть только точечная застройка?
Это смотря что считать центром, в последнее время это понятие сильно размылось за счет прироста агломерациями. Сегодня некоторые участки Московского района можно смело отнести к центру города. А там как раз очень много территорий бывшего «серого пояса», и если эти земли перейдут под застройку – то комплексное их освоение было бы как раз оптимальным вариантом.
Если говорить об исторической части города, Петроградском районе и части Васильевского острова, то там, конечно, КОТ невозможно: слишком мало земельных участков, и они очень дорогие, и единственный выход – это точечная застройка.
Какие требования предъявляются к жилым комплексам в центре?
Девелоперы при реализации проектов на этих территориях сталкиваются с огромным количеством трудностей ввиду специфики выбранного места. В первую очередь, это законодательные требования: соответствие генплану города и жесткие ограничения по внешнему виду объекта. Все девелоперы должны согласовывать свои проекты по нескольким инстанциям: в КГИОП, в градсовете, предоставлять на рассмотрение главному архитектору. Последнее, кстати, не является обязательным условием по закону, однако же центр Петербурга – это особое место, и подход к нему должен быть очень бережным. Наша компания активно сотрудничает с Комитетом, получает рекомендации, при необходимости приглашаем надзорных специалистов на участок.
Высокие запросы и у наших покупателей. Для них важно, чтобы их будущий дом был комфортным, удобным, безопасным, высокотехнологичным, с собственным вместительным паркингом, охраняемой территорией. Кстати, за последние несколько лет тенденции изменились: если раньше все хотели купить жилье огромной площади, то сейчас популярностью стали пользоваться квартиры среднего метража.
С какими проблемами сталкиваются девелоперы при реализации проектов жилых комплексов в центре?
Их целый комплекс, и все одинаково серьезные. Однако наиболее важная, на наш взгляд, проблема – это несовершенства в законодательстве. Вот уже два года не существует действующего градостроительного регламента для центра. По сути, застройщиков лишили нормативно-правовой базы, и это существенно тормозит работу абсолютно всех девелоперов. Сейчас вроде как намечаются какие-то положительные подвижки: Законодательное собрание во втором чтении приняло поправки к 802 закону, и регламент-таки мы получим.
Немаловажен и вопрос инженерных коммуникаций, а точнее, их общего износа и нехватки места для прокладки новых сетей. Особенно это актуально для Петроградского района. Для решения этого вопроса девелопер должен тратить гораздо больше средств, времени и нервов, чем при строительстве в других частях города или в агломерациях.
Кроме того, необходимо учитывать, что в центре остро стоит проблема социальной инфраструктуры, ее опять-таки катастрофически не хватает, и ответственность за выход из этой ситуации ложится как на городское правительство, так и на самого девелопера.
Помимо таких общих мест есть еще и трудности, которые касаются исключительно работы самого застройщика в центре города. Ввиду специфики площадок там требуется проведение серьезных геотехнических изысканий и исследований по моделированию поведения грунтов и осадки соседних домов, проведение комплекса мероприятий, направленных на снижение негативного влияния на окружающую среду в процессе строительства. Плотная застройка диктует также иной подход к самим работам: нужна более серьезная и дорогая логистика, так как нет места для хранения стройматериалов.
К условным «проблемам» можно отнести и взаимодействие с разнообразными общественными организациями, которые очень активны в последние несколько лет. В городе есть орган власти, ответственный за строительство в центре города, КГИОП, который выдает согласования на работы. Однако зачастую наиболее радикально настроенные активисты могут тормозить процессы получения разрешений, аргументируя это тем, что, по их мнению, в центре Петербурга вообще не надо ничего менять и строить нового. На наш взгляд, во всем важна мера: то, что общество неравнодушно к проблемам города и готово действовать – хороший знак, но необходимо все решать в формате конструктивного диалога, выслушивая все заинтересованные стороны.
При проектировании жилых домов в центре учитывается ли, что после сдачи дома увеличится нагрузка на социальную инфраструктуру? Как решается эта проблема?
Нехватка социальной инфраструктуры – один из самых больных вопросов при строительстве в центре Петербурга. Именно для решения подобного рода проблем компания должна на этапе проектирования и согласования создания многоквартирного дома проводить полноценный расчет в потребности квартала в детских садах и школах, автомобильных стоянках, детских площадках и т.п. Мы активно взаимодействуем с администрациями районов, Комитетом по образованию, РОНО и другими государственными органами для определения существующей и перспективной нагрузки. Пока, по нашим расчетам, тот же объект на Мира, 36 укладывается в нормативы, в школе и детском саду в квартале были вакантные места.
Однако если девелоперу позволяет площадь участка, самым лучшим вариантом является возведение новых объектов социальной инфраструктуры – детского сада, школы и прочее, либо их встраивание в жилой объект.
Какие пути решения проблем, на ваш взгляд, возможны?
Комплексная задача инвестора-заказчика при проектировании и строительстве - это осуществить увязку всех требований контролирующих органов, нормативных документов в строительстве и Генерального плана Санкт-Петербурга, а соблюсти все нормы в условиях стесненности в историческом центре либо крайне трудоемко, либо вообще невозможно. Так, например, в вопросе о парковочных местах, специальных документов для проектирования парковок в историческом центре не принято, а по общим нормам разместить необходимое количество машиномест не представляется возможным, поскольку площади участков в центре не велики, копать несколько этажей в глубину технически невозможно из-за особенностей грунтов.
Вообще, если говорить глобально, в случае со строительством в центре Петербурга каждый девелопер должен сам для себя решить – браться или не браться за такого рода проекты. Да, это дорого. Да, это сложно. Да, много проблем. По силам ли компании решить эти проблемы таким образом, чтобы на выходе получить хороший результат, который бы устроил не только самого девелопера и конечного потребителя, но и городские власти, город, его жителей?
Какие локации в центре сегодня имеют потенциал для развития жилищного строительства? Чем это обусловлено?
Потенциал, ввиду своего незначительного количества, в центре города имеет почти любой участок. В основном, это точечная застройка (отдельные «пятна по застройку»), на Васильевском острове с находящимися в их границах ветхими строениями различного назначения, зачастую бездействующими, являющимися обременениями для этих «пятен».
В центре Петербурга на сегодняшний день осталось очень мало неосвоенных территорий. А свободные появляются очень редко, и их оперативно выкупают. Их появление обычно связано либо с программой расселения коммунальных квартир, либо с продажей небольшими предприятиями своих участков под строительство, если это не противоречит генеральному плану. Например, не так давно были выставлены на продажу два объекта на Васильевском острове: на Среднем проспекте, д.2, и в середине Малого проспекта.
Какова средняя стоимость квадратного метра в новостройках в центре?
Сильно дифференцирована в зависимости от класса объекта, местоположения, применяемых материалов и других качеств квартиры, причем, порой субъективных. Вот возьми и оцени вид из окна - кто-то любит вид на парк, а кто-то любит водные пространства, как говорят риэлторы: двух одинаковых квартир не бывает. В среднем по Петроградскому району цена квадратного метра колеблется в пределах 100-120 тыс. рублей.
Безусловно, самый важный плюс новостроек в центре – выгодная локация. А как обстоят дела с экологией? Насколько здесь она благоприятна для жизни?
Петербург – город-миллионник, и говорить о хорошей экологии не приходится. Причем нельзя сказать, что экологическая ситуация на окраинах как-то отличается от той, что в центре. Крупные транспортные магистрали проходят сквозь несколько районов города, ТЭЦ, ЛЭП-электросети и мелкие производства также раскиданы по всему городу. Однако это не значит, что об окружающей среде не надо думать – есть вопрос социальной ответственности, и есть обязательства, которые должен брать на себя каждый разумный застройщик – речь идет о том, чтобы как минимум не уменьшить количество зеленых насаждений на будущем объекте, а в идеале надо думать о том, чтобы создавать на прилегающей территории зеленые зоны, если есть возможность – разбивать скверы, ну и так далее. Немаловажную роль играет и соблюдение регламентов при строительстве – проведение работ по шумо- и пылеподавлению, чтобы уменьшать негативную нагрузку на экологию.
Для частного инвестора покупка квартиры в центре выгодна? Каковы темпы прироста цены квадратного метра?
По моим данным, объем ввода новостроек увеличился по сравнению с прошлым полугодием на 35%. Это серьезный показатель роста. Город активно застраивается, спрос на жилье стабилен. После весеннего всплеска наблюдается определенная стагнация на рынке. Но она носит сезонный характер, каких-то серьезных колебаний вниз я не наблюдаю. Каждый год, именно почему-то в летний сезон вновь и вновь появляются слухи о том, что рынок перенасыщен предложением, и цены будут корректироваться. Но это не так. Рынок перенасыщен в классе «эконом» и «стандарт». Вот здесь есть явно перенасыщение.
К началу сезона прогнозирую рост цен. Лето пройдет спокойно. Кому нужны деньги «здесь и сейчас», возможно будут идти на дополнительный дисконт. Спрос на жилье в городе остается на достаточно хорошем уровне. Этому способствует в том числе внятная экономическая политика государства. Экономика страны растет вместе с ценами на энергоносители.
Дата публикации 15 июля 2014
