Многокомнатные квартиры в новостройках – товар, который рассчитан на большие семьи или покупателей с большим кошельком. Увы, и тех, и других на рынке не так уж много, поэтому девелоперы предпочитают спроектировать две компактные «двушки», чем одну «четырёшку». Портал Novostroy-SPb.ru спросил экспертов, где в Петербурге и Ленобласти можно купить многокомнатную квартиру.

По данным компании «КВС», многокомнатные квартиры занимают не более 5% от общего количества квартир в жилых комплексах комфорт-класса и практически отсутствуют в сегменте «эконом».

«Многокомнатные квартиры свойственны сегментам недвижимости класса «бизнес» и выше. В масс-маркете они встречаются редко, в большинстве проектов таких предложений нет вообще», – говорит Николай Урусов, исполнительный директор СК «Красная стрела». – Это объясняется не только ценой – в недвижимости эконом-класса спросом пользуются предложения наименьшей стоимости; сам формат накладывает определенные отягощения: ситуация, когда один покупатель живет в хорошей просторной четырехкомнатной квартире, а по соседству с ним на лестничной клетке разместились еще 15 квартир-студий арендного и транзитного жилья, скажем так, не логична».

«Спрос на подобное предложение однозначно падает. Если в 2012-2013 гг. спрос на 4+ квартиры составлял порядка 1-2% от общего объема сделок, то сейчас в среднем 0,5-0,7%, – говорит Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие». – Даже состоятельные люди сегодня ищут способы минимизировать стоимость покупки, выбирают квартиры меньшей площади, без лишних помещений, в которых есть только самое необходимое. Также они начинают считать ежемесячные коммунальные платежи, налоги и прочие траты, связанные с эксплуатацией недвижимости».

А вот Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, убежден, что прежде всего крупногабаритные квартиры предназначены для многодетных семей, количество которых постоянно сокращается. Сегодня в большинстве российских семей воспитывается один или, максимум, два ребенка. Многокомнатные квартиры таким семьям просто не нужны. Люди не будут переплачивать за дополнительное пространство без особых причин.

Маркетолог-аналитик компании «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева считает, что снижение покупательской способности в кризис приводит к тому, что застройщики стараются выводить на рынок больше малогабаритных квартир и снижать количество многокомнатных. «Экономический резон в этом есть, ведь в квартирах малой площади цена квадратного метра максимальна, поэтому с объектов, наводненных студиями и «однушками», можно получить максимальную выгоду», – поясняет Екатерина.

По данным ГК «Доверие», доля 4-комнатных квартир на рынке из года в год стабильна, тем временем, объем предложения 5+ квартир демонстрирует тенденцию к снижению. Впрочем, это вполне естественная реакция застройщиков на падение спроса и сопутствующее изменение предпочтений покупателей. Так, многие выбирают варианты, в которых площадь жилья максимально оптимизирована.

«В сегменте эконом-класса девелоперы избегают таких больших квартир, ограничиваясь только трехкомнатными, часто не превышающими 80-85 кв. м, т. к. рынок сегодня идет по пути снижения бюджета покупки, а сегмент доступного жилья – наиболее чувствительный к этому процессу», – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

Застройщики также отмечают, что процесс продажи многокомнатных квартир всегда трудоемок и длителен, сделки носят единичный характер. При этом часто для покупки такой квартиры клиенту необходимо продать одну-две имеющиеся квартиры, поэтому приходится прибегать к зачетным схемам.

Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин сообщил, что многокомнатные квартиры обычно продаются на конечном этапе строительства, когда уже дом готов, и покупатель может посмотреть понравившуюся квартиру вживую. «Покупатели хотят зайти в строящуюся квартиру, оценить габариты, вид их окон», – подтверждает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. В то же время, застройщику финансирование важнее как раз на начальном этапе строительства. Из-за большой площади стоимость квадратного метра в «четырёшках» самая низкая, застройщику гораздо выгоднее спроектировать на ее месте несколько студий и продать их по более высокой цене за метр. Исходя из вышеперечисленного, большинству застройщиков в целом не выгодно строить такие крупные квартиры.

На объем предложения многокомнатных квартир в новых домах влияет и то, что квартиру, состоящую из нескольких комнат, всегда проектировать сложнее, чем студию или «однушку»: нужно правильно распределить пространство между жилыми зонами и зонами коридоров – есть очень большой соблазн отдать коридорам слишком много полезной площади, и тогда она превращается в нефункциональное пространство, где фактически негде жить. «Самые распространенные проблемы многокомнатных квартир – неоправданно маленькие по площади жилые комнаты в сравнении с площадью нежилых помещений в квартире, проектирование помещений неправильной формы, где трудно расставить мебель, отсутствие зонирования квартиры на жилую и гостевую зоны», – говорит Арсений Васильев.

Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, отметил, что в жилых комплексах массового спроса многокомнатные квартиры предлагают с уже готовой планировкой и без возможности проведения перепланировки. В объектах бизнес- и элитного сегмента многокомнатные квартиры, как правило, предлагают со свободной планировкой. При этом региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая уточняет, что возможность перепланировки зачастую зависит от технологии, по которой строится дом и его архитектурного проекта.

«Кризис повлиял на планы значительного количества потенциальных покупателей жилья на первичном рынке. Тем не менее, даже несмотря на данное обстоятельство, далеко не все люди намерены менять планы в отношении комнатности своей будущей квартиры, – говорит Екатерина Беляева. – Ведь, как правило, дольщики многокомнатного жилья приобретают его для улучшения жилищной ситуации вследствие разрастающейся семьи, поэтому промежуточные решения не дают желаемый результат. Вот почему в условиях увеличения стоимости жилья, сокращения доходов, повышения ставки по ипотеке, покупатели действуют согласно ожиданиям застройщиков, а именно – выбирают более бюджетные локации и малогабаритные квартиры, но не по количеству комнат, а по количеству квадратных метров. Если же говорить о жилье бизнес-класса, то здесь спрос остался также вполне устойчивым, так как, как правило, люди, приобретающие жилье в этом сегменте, четко видят назначение для каждой комнаты (кабинет, спальня, детские, спортзал и т.д.)».

По подсчетам финского проектного бюро RUMPU, средняя цена квадратного метра в Петербурге достигает 90 тыс. рублей. Площадь многокомнатной квартиры составляет минимум 100 кв. м. Соответственно, самая дешевая многокомнатная квартира в городе стоит примерно 9 млн рублей.

Застройщики активно стимулируют спрос на многокомнатные квартиры, а также на квартиры на первых этажах, которые традиционно пользуются низким спросом. Самыми распространенными являются скидки на квадратный метр при покупке трех или более комнат. Например, в прошлом году при покупке четырехкомнатной квартиры в ЖК «Новая Охта» покупатель получал скидку в 750 000 рублей.