Специалисты рынка подвели итоги ушедшего года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. По словам экспертов 2011 год был стабильным, а объем спроса и предложения на жилую недвижимость по итогам года вырос. Особой популярностью пользовалось жилье эконом-класса: квартиры-студии и однокомнатные квартиры.@@ Также, по прогнозам экспертов, сегодня на рынке отсутствуют факторы, которые могут привести к резкому скачку цен в 2012 году.

Спрос и предложение

Эксперты  агентства недвижимости Home estate отметили, что по сравнению с 2010 годом, предложение жилья в новостройках выросло примерно в 1,5 раза:  на продажу было выставлено около 2 миллионов квадратных метров. Особенно возросло предложение квартир эконом-класса.

Эксперты компании Penny Lane Realty в свою очередь так же отметили стабильность спроса и ценовой динамики на рынке элитной недвижимости северной столицы, указав, что сектор массового жилья при этом показал значительный прирост объемов и цен. Продолжилось вымывание наиболее интересных предложений, по состоянию на конец года объем сделок в денежном выражении вырос на 23%.

По данным представителей компании Home estate рост объема предложения связан с возросшим покупательским спросом, стабилизировавшимся после кризиса. Стабильная ситуация на рынке отражается и в небольшом росте цен в пределах инфляции: в среднем стоимость квадратного метра в Петербурге за год выросла на 10%.

А по данным департамента аналитики «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»), за год стоимость строящегося жилья увеличилась на 12%. Однако в декабре 2011 г. на рынке новостроек наблюдалось снижение ценовых показателей. Средние цены на жилье в строящихся объектах снизились на 0,16% по отношению к ноябрю. Это было связано, главным образом, с большим количеством всевозможных предновогодних акций и скидок от застройщиков.

Анализ покупательского спроса экспертами Home estate показал, что предпочтение большинства покупателей до сих пор отдается жилью эконом-класса: более 50% проданных квартир в 2011 году относятся к данному сегменту. Лидерами продаж в этом сегменте по-прежнему остаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Доля жилья класса «комфорт» составила около 40%; объем проданных элитных квартир – менее 10% от общего объема продаж.

По итогам года, на квартиры бизнес-класса спрос увеличился на 10%, на элитные квартиры – на 15%, сообщают в Penny Lane Realty. В разрезе бюджетов до 75% сделок в сегменте бизнес-класса было зафиксировано в диапазоне 10-20 млн. руб., в премиум-классе размер сделки начинается от 25 млн.руб. Фактор сезонности оказал влияние лишь на весеннюю активизацию деловой активности, что привело к увеличению первичных обращений и просмотров на 20% относительно зимних месяцев. Снижение уровня спроса в июне и июле, составившее 10% относительно показателей весны, закончилось уже в начале августа, что сравнительно рано для данного рынка. Активизация на рынке совпала и, возможно, частично была вызвана неуверенностью в экономической ситуации и ожиданием очередной волны кризиса: волнениями на финансовом рынке, валютной нестабильностью.

2011 год ознаменовался рекордными объемами ввода жилья массового сегмента. По состоянию на конец декабря 2011 года, в Петербурге построено 2,299 млн кв.м. жилья против 1,32 млн кв.м. за аналогичный период 2010 года. Из сданных высокобюджетных проектов выделяются ЖК «Новая История», Средний проспект ВО, д. 85 (50 тыс. кв.м.), «Малахит», Морской пр., 5,7,9 (14 тыс. кв.м.), «Таврический», пр. Чернышевского, 4 (4,6 тыс. кв.м.). Что касается открытия продаж в элитном сегменте, то из запущенных или анонсированных новых объектов можно отметить проекты «Собрание», Б. Посадская ул., 12 от RBI (60 тыс. кв.м.), Стремянная ул./Поварской пер. от «Союзгенстроя» (6 тыс. кв.м.), Ковенский пер, 5 от «Возрождения Петербурга» (2 тыс. кв.м.).

В 2011 году на вторичном рынке высокобюджетного жилья большая часть сделок – 70% - относилась к квартирам общей стоимостью 20-25 млн.руб., цена квадратного метра составила в среднем до 140 тыс. руб. Эта цифра соответствует средней стоимости предложения и на первичном рынке центра города: в декабре 1 кв.м. в новостройке стоил 133 тыс. руб. По итогам года цены в новостройках в центре выросли на 9%, на вторичном рынке – на 4,5%.

В эконом-классе фаворитом остаются однокомнатные квартиры и студии, при том, что основным фактором в принятии решения о покупке является сумма сделки. В сегментах элитного жилья и жилья бизнес-класса наиболее востребованы квартиры площадью около 100 квадратных метров. Достижением 2011 года можно считать восстановление востребованности ипотечных продуктов. По итогам года целый ряд девелоперов заявили об использовании покупателями ипотечных продуктов в половине сделок, несмотря на осеннее ужесточение политики банков в этой области.

Цены

Эксперты компании «НДВ СПб» отметили, что стоимость жилья в сданных домах за декабрь выросла на 1,92%. За год же его цена увеличилась на 12%. В декабре 2011 г. средняя стоимость строящегося жилья составила 83 000 руб./кв.м. Спад стоимости жилья обусловлен сдачей ряда объектов и переходом их из категории строящихся в категорию сданных. Новогодние акции и скидки застройщиков также повлияли на снижение стоимости 1 кв.м. Средняя стоимость жилья в сданных домах составила 103 190 руб./кв.м., что на 24,33% выше средних цен строящегося жилья.

По классификации объектов недвижимости, в декабре наблюдалось повышение средних ценовых показателей в сегментах «эконом» (2,61%), «бизнес» (0,66%) и «элит» (0,35%). В сегменте «комфорт» средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,59%. За год повышение средних ценовых показателей в сегментах составило: «эконом» - 15,65%, «комфорт» - 11,99%, «бизнес» - 21,92%, «элит» - 18,10%.

В сданных домах в классах «эконом» и «комфорт» в декабре отмечается рост стоимости квадратного метра на 1,95% и 0,35% соответственно. В классах «бизнес» и «элит» средние цены за квадратный метр снизились на 0,85% и 2,13%. Динамика за год следующая - стоимость квадратного метра в сегменте «эконом» выросла на 7,76%, в сегменте «комфорт» - увеличилась на 11,68%, в сегменте «бизнес» удорожание составило 19,39%, в сегменте «элит» - на 3,34%.

По типам домов рост средних цен за декабрь коснулся кирпично-монолитных новостроек и составил 1%, кирпичные дома возросли на 4,1%. В панельных домах ценовые показатели снизились на 1,7%. За 2011 год максимальные показатели роста стоимости квадратного метра зафиксированы в панельных домах - 17,82%, и в кирпично-монолитных домах - 13,21%. В кирпичных домах квадратный метр подорожал за год лишь на 3,73%.

По сданным объектам в декабре наблюдается рост ценовых показателей: панельные и кирпично-монолитные дома – плюс 3,5%, кирпичные объекты – плюс 2,6%. В целом за год по сданным объектам максимальный рост стоимости отмечен в кирпично-монолитных объектах (+27,10%). Панельные дома выросли в цене на 10,17%, , кирпичные дома – на 12,92%.

Ценовая динамика по различным типам квартир в декабре 2011 г. на рынке строящегося жилья сложилась следующая: студии подешевели на 0,2%, однокомнатные квартиры – на 0,7%, 2-комнатные квартиры - на 0,5%, что связано главным образом с «вымыванием» с рынка квартир данного типа, как наиболее ликвидного и востребованного товара. 3-комнатные и многокомнатные квартиры относительно предыдущего месяца подорожали на 0,6% и 0,1% соответственно.

За 2011 год стоимость квадратного метра увеличилась по всем типам квартир. Удорожание студий составило 18,8%, 1-комнатные квартиры прибавили в цене 13,4%, 2-комнатные квартиры – 11,9%, 3-комнатные квартиры – 9,7%, многокомнатные квартиры – 12,6%.

В декабре 2011 г. на рынке первичной недвижимости в зоне «Центр» и «Север» отмечен ценовой спад на 0,49% и 0,66% соответственно. Однако в зоне «Центр» в Петроградском районе наблюдается положительная динамика, где стоимость квадратного метра возросла на 4,09%. Но это изменение не влияет на зону в целом. В зоне «Север» стоимость квадратного метра снизилась за счет Приморского района (-3,48%), где сконцентрирован наибольший объем предложения основных застройщиков города, которые активно предлагают в декабре всевозможные акции и скидки. В зонах «Юг» и «Восток» стоимость квадратного метра увеличилась на 1,83% и 1,35% соответственно. За год по зоне «Центр» удорожание квадратного метра составило 12,32%, по зоне «Север» - 12,21%, по зоне «Юг» - 11,59%, по зоне «Восток» - 15,18%.

«Прогнозировавшийся нашими экспертами дефицит коснулся прежде всего высококачественного предложения на рынке элитного жилья, - говорит Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. - Предложения хороших видовых квартир в построенных дорогих домах единичны». В среднесрочной перспективе, по словам эксперта, тенденции на рынке жилой недвижимости будут развиваться под влиянием следующих факторов: открытие продаж в новых ЖК, выход на вторичный рынок инвестиционных квартир, правовая неопределенность с застройкой в историческом центре и возможная ревизия заключенных инвестконтрактов.

По мнению Елены Амировой, генерального директора Home estate, в 2012 году получит свое развитие тенденция комплексной застройки окраин города: «Наиболее привлекательными и конкурентоспособными будут крупномасштабные проекты жилых комплексов в периферийных районах Петербурга», - полагает она. Это связано с развитием социальной и транспортной инфраструктуры отдаленных районов города, тогда как количество свободных для строительства земель в черте города сокращается. 

В 2012 году можно прогнозировать продолжение роста объемов предложения и спроса на жилье в новостройках. Значительного скачка цен на рынке не предвидится.