ЖК «Новоселье. Городские кварталы»: проект с квартирами-трансформерами и запаздывающей инфраструктурой

Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации выделил 499 га своей территории в Ломоносовском районе под строительство 1,5 млн кв. метров жилья в рамках ЖК «Новоселье. Городские кварталы». Новостройка реализуется уже несколько лет и, несмотря на малоизвестного застройщика, жилье сдается досрочно. Сам по себе этот факт заслуживает внимания, поэтому редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя выяснить все нюансы этого проекта.

Что строят?

В ЖК «Новоселье. Городские кварталы» входит строительство панельно-монолитных домов в сегменте масс-маркет (эконом- и комфорт-класс) разной этажности (от 3 до 12 этажей). В первые 4 очереди входят только 12-этажные дома эконом-класса. Строительство разбито на 7 очередей, каждая из которых имеет свое название:

  • «Альфа»
  • «Бета»
  • «Гамма»
  • «Дельта»
  • «Эпсилон»
  • «Сигма»
  • «Омега»

Застройка рассчитана на 2012-2026 гг. Архитектурный стиль и планировка территории разработаны финской архитектурной студией Architectural Design Jukka Tikkanen Ltd.

На данный момент построен квартал «Альфа» и «Бета». Первый включает три 12-этажных корпуса по 131 квартиры в каждом, второй состоит из двух 12-этажных корпусов на 119 квартир каждый.

В процессе возведения находится корпус «Гамма» - трехсекционный 12-этажный дом на 450 квартир. Со слов менеджера по продажам, он будет введен в эксплуатацию летом 2017 года, ключи передадут почти сразу: в августе-сентябре 2017 (хотя, по проектной декларации срок сдачи - I квартал 2017 года, а по ДДУ срок передачи ключей - до 31 декабря 2017 года).

В квартале «Дельта» (четыре 12-этажных дома на 476 квартир) забивают пробные сваи, ввод в эксплуатацию намечен на конец 2018 года (ключи - I квартал 2019 года).

В продаже сейчас находится корпус «Гамма» и один дом из квартала «Дельта» (на 119 квартир), в квартале «Бета» все квартиры проданы, в квартале «Альфа» есть единичные предложения по переуступке (по договору уступки права требования).

Кто строит?

Застройщик – Управляющая компания «Новоселье» - создан специально под данный проект в 2012 году и с тех пор построил пять домов в квартале «Альфа» и «Бета», то есть ключи получили собственники 631 квартиры. Сроки сдачи домов не нарушались, наоборот, зачастую ключи передавали досрочно.

Например, первый корпус квартала «Альфа» заселили в феврале 2014 года, хотя по договору ключи должны были передать в декабре 2014 года. Квартал «Бета» по договору должны были заселить в сентябре 2016 года, обещали досрочно - в марте-апреле, но из-за очень ветреного лета передали ключи в мае 2016 года. 

К качеству строительства претензий мне тоже не встречалось, кроме замечания об отсутствии шумоизоляции и неудобном расположении розеток. Недостатки, обнаруженные при приемке квартир, своевременно устраняются.

В то же время, очень много нареканий на качество предоставления коммунальных услуг. Отключения воды и электричества в поселке - частое дело, а горячая вода часто идет грязная и почти всегда еле теплая, большинство решают проблему покупкой бойлера и запасом бутылей с холодной водой.

Ворота ведут себя совершенно непредсказуемо, часто жители не могут заехать на территорию, т.к. кнопки и пульты просто не срабатывают по непонятным причинам. Выбор Интернет-провайдеров в поселке очень ограничен, и качество предоставления услуг оставляет желать лучшего (часто Интернет просто отключают).

Надежность застройщика – 8 из 10 баллов

Несмотря на то, что застройщик был создан под проект и никакого опыта в строительстве жилой недвижимости не имел, пока компания оправдывает ожидания покупателей: дома в ЖК «Новоселье. Городские кварталы» возводятся качественно и в срок.

Как строят?

Технология строительства домов - панельно-монолитная. Фундамент свайный с железобетонным ростверком. Перекрытия - монолитные. Наружные стены выполняются из самонесущих трехслойных железобетонных панелей. Внутренние перегородки из гипсовых пазогребневых плит (100 мм) или поризованного камня (120 мм).

По умолчанию все квартиры предлагаются без отделки: голые стены (кирпич, бетон), стяжка пола, установленные радиаторы отопления, счетчики, розетки, выключатели, домофон, гидроизоляция в санузле. Лоджии остеклены (холодное остекление), входные двери металлические, шпонированные изнутри.

Окна металлопластиковые 2-камерные марки Rehau или Ivaper. В квартале «Альфа» и «Бета» предусмотрены панорамные окна (их можно увидеть на фото и видео), но в квартале «Гамма» окна уже будут стандартных размеров. Отделка откосов не предусмотрена.

Можно дозаказать отделку от застройщика по цене 11 тысяч рублей за квадратный метр. В нее войдут обои под покраску, ламинат, натяжные потолки, точечные светильники. В санузлах - плитка на полу и стенах на всю высоту, сантехника производства Польши, Чехии.

 

В подъездах предусмотрены консьерж и колясочные комнаты, лифты марки Otis. На входах в парадные предусмотрены пандусы, в парадных обустроены электроподъемники на первый этаж, выше - лифты, обеспечивающий перевозку на коляске.

Территория каждого квартала закрытая и огороженная высоким забором, вход предусматривается по ключам, ведется видеонаблюдение, работает охрана. Предусмотрено достаточное количество бесплатных парковочных мест, их хватает с избытком на всех желающих. 

Разведка в Интернете

Сайт мне в целом понравился - там много фотографий, благодаря которым сразу становится ясно, как выглядят кварталы, понятное меню. На сайте есть аэрофотосъемка, фотографии хода строительства, web-камеры, план застройки в формате 3D, разрешительная документация, описание инфраструктуры, выбор квартир по этажам (правда, для квартала «Дельта» его еще не успели реализовать).

Не хватает информации о технологии строительства и отделке. Цены на квартиры я тоже не сразу заметила, стоимость жилья можно увидеть, лишь кликнув на понравившуюся квартиру, там же отображаются и цены с учетом акций. Также отмечу, что было бы намного удобнее выбирать квартиры из списка, поскольку щелкать по всем этажам и корпусам, чтобы найти нужную планировку, очень утомительно.

Дольщики общаются в открытой группе «Вконтакте». Есть еще закрытая официальная группа от застройщика, но толку от нее никакого нет, она ориентирована на продажи, на все вопросы отвечают одним и тем же предложением: «Позвоните в отдел продаж».

В группе дольщиков общаются, в основном, уже состоявшиеся покупатели ЖК «Новоселье. Городские кварталы», обсуждают проблемы с водой, электричеством, Интернетом и воротами.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Необходимую информацию о проекте в Интернете получить можно. Сайт проекта весьма информативен, но хотелось бы, чтобы цены были указаны в списке, а не «спрятаны» внутри описания каждой квартиры. Также хотелось бы, чтобы об отделке и технологии строительства было написано подробно.

Визит в офис

Офис застройщика располагается в самом поселке Новоселье. Это удобно - можно в один заезд пообщаться с менеджером по продажам, посмотреть на локацию в целом и на квартиры. Офис работает по будням с 9 до 19.00, по субботам с 11 до 17.00, воскресенье выходной. На встречу с менеджером необходимо записываться по телефону.

Когда я зашла в офис продаж, в глаза бросилось, что на столах у некоторых менеджеров царил беспорядок, торчали пучки каких-то шнуров. Впрочем, консультируют клиентов в отдельной переговорной комнате, где предлагают чай-кофе. В туалете было грязно, и отсутствовала вода. Детский уголок я нигде не заметила, поэтому с ребенком, наверное, лучше не ездить.

Шоу-румов в проекте не предусмотрено, но квартиры с отделкой посмотреть можно. Их мне показали в квартале «Бета». Хотя в продаже там уже ничего не осталось, в некоторые квартиры еще не заехали жители, их и демонстрируют потенциальным покупателям.

Консультацию менеджера я бы оценила как удовлетворительную. На все мои вопросы он отвечал, но оставался совершенно равнодушным, со своей стороны инициативы не проявлял и ничего дополнительно о проекте не рассказывал. Особенной заинтересованности в покупателе не чувствовалось. Впрочем, на все свои вопросы я ответы получила и уровнем знаний менеджера осталась довольна.

А вот менеджер по ипотеке, с которой я общалась по телефону, создала у меня очень странное впечатление. Она говорила таким тихим, сонным и усталым голосом, будто каждое слово стоило ей неимоверных усилий, в ответ на мои вопросы вздыхала, порой бормотала что-то невнятное.

Сервис – 6 из 10 баллов

В целом я оцениваю сервис чуть выше среднего. Никакого негатива не было со стороны сотрудников застройщика, но и заинтересованности во мне как в покупателе я не увидела, что очень странно, учитывая многочисленные жалобы застройщиков на кризис и на падение покупательского спроса. Также удивляет отсутствие шоу-рума в комплексе, где предлагают жилье с отделкой. Если бы в квартиры с ремонтом заехали жильцы на момент моего визита, получается, у меня не было бы возможности оценить качество отделки.

Геометрия жилья

В корпусе «Гамма» предусмотрено 235 студий, 167 однокомнатных, 48 двухкомнатных квартир - соотношение вполне типичное для эконом-жилья. На этаже располагается 12-13 квартир и два лифта. В первом корпусе квартала «Дельта» меньше студий (36), больше однокомнатных (71), двухкомнатных квартир совсем мало (12).

Разброс по метражам совсем небольшой. Например, в корпусе «Гамма» доступны студии площадью от 24.5 до 28.3 кв. метра, однокомнатные от 36.6 до 39.6 кв. метра, двухкомнатные от 57 до 58.13 кв. метра.

По отзывам в группе дольщиков, многие считают планировки квартир «Новоселье. Городские кварталы» одним из их основных преимуществ. Покупателей очень привлекают так называемые квартиры-трансформеры. Это одно- или двухкомнатные квартиры с просторной, на два окна, гостиной или кухней, которые, при желании, можно превратить в двух- или трехкомнатную квартиру просто добавив дополнительную перегородку и дверь. 

Также к достоинствам планировок относятся широкие балконы (1.4 кв. метра), высокие потолки (2.77 метра), ванны (а не душевые кабины) в студиях, место под шкаф в прихожих. Есть выбор стандартных и европланировок (когда комната меньше, а кухня, наоборот, больше).

К минусам можно отнести: в санузлах не всегда выделено место под стиральную машину, отсутствие трехкомнатных квартир как класс и небольшой выбор жилья по метражу. Во всех прихожих прорисованы странные заштрихованные прямоугольники, я сначала испугалась, что это какие-то технологические шахты, но оказалось, это так странно прорисовали шкафы. 

Планировки – 9 из 10 баллов

Судя по форумам, где общаются как потенциальные, так и состоявшиеся покупатели, геометрией жилья в ЖК «Новоселье. Городские кварталы» многие довольны. Балл снижаю за незначительные недостатки.

Цена вопроса

Минимальные цены по каждому типу квартир выглядят так:

Квартал «Гамма», ключи по договору декабрь 2017 года

  Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб Цена за кв. м, руб
студии 24.5 1 566 000 63 918
1-комн. 36.6 2 660 000 72 678
2-комн. 57 4 100 000 71 930

 

Квартал «Дельта» ключи по договору I квартал 2019 года

  Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб Цена за кв. м, руб
студии 24.5 1 430 000 58 367
1-комн. 36 2 250 000 62 500
2-комн. 59 4 200 000 71 186

 

Повышение цен происходит первого числа каждого месяца.

В поселке Новоселье помимо ЖК «Новоселье. Городские кварталы» строит жилье только компания «Строительный трест» (ЖК «NewПитер»). С этим конкурентом я и сравню героя нашего расследования.

ЖК «NewПитер» - это жилье комфорт-класса, дома строятся из кирпича и оснащены современными инженерными системами, квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку.

Можно было бы ожидать в ЖК «NewПитер» намного более высоких цен, но, как ни странно стоимость жилья в проекте весьма демократична. Пока еще в продаже есть остатки квартир в построенных лотах. Цена квадратного метра там колеблется в пределах 69-72 тысячи рублей. В 5 лоте со сроком сдачи I квартал 2018 года цены не намного ниже - 65-70 тысяч рублей за «квадрат».

Студии в ЖК «NewПитер» отсутствуют, однокомнатную квартиру метражом 33.18 кв. метра в построенном доме можно купить за 2.4 млн рублей, двухкомнатную площадью 58 кв. метров - за 4 млн рублей.

На этом фоне ЖК «Новоселье. Городские кварталы» выглядит менее привлекательно. Цены не имеют существенных преимуществ, а уровень комфорта предлагается значительно ниже.

Что касается вторичного рынка, за 2.3-2.5 млн рублей в этой локации можно купить студию метражом 23-24.5 кв. метра, за 2.5-3.2 млн рублей - однокомнатную квартиру площадью 36-37 кв. метров, за 2.6-5 млн рублей предлагают 2-комнатные квартиры метражом 56-57 кв. метров. Разброс цен, как можно видеть, огромный, как и разброс качества жилья.

Цены – 6 из 10 баллов

К сожалению, назвать цены привлекательными не получается. Рядом возводится более комфортное жилье по приблизительно тем же ценам. Да и на вторичном рынке много предложений на любой кошелек, т.ч. можно не ждать квартиру, а купить готовую и сделать ремонт.

Как купить?

Продажа квартир ведется по 214-ФЗ через заключение ДДУ.

Схема покупки следующая:

1.  Бронь на квартиру ставится за 30 тысяч рублей. Она засчитывается в стоимость покупки, возвращается в случае отказа банка предоставить ипотеку и не возвращается при отказе покупателя от сделки. В случае ипотеки бронь длится 3 недели.

2.  После получения одобрения банка, подписывается ДДУ и кредитный договор (в зависимости от банка, это может произойти в один день или в разные).

3.  Затем требуется собрать документы для регистрации ДДУ и предоставить их застройщику.

4.  Регистрация ДДУ занимает 1.5-2 недели, после чего потребуется забрать зарегистрированный договор в офисе застройщика и в течение 1 недели перевести на расчетный счет застройщика первый взнос.

Схема покупки полностью соответствует 214-ФЗ, застройщик не берет деньги вплоть до регистрации договора.

Купить квартиру можно практически всеми возможными способами:

  • 100% оплата;
  • рассрочка от застройщика;
  • льготная ипотека;
  • возможно использование материнского капитала, субсидий и военной ипотеки.

При покупке квартиры в рассрочку минимальный первый взнос составляет 30%, остаток нужно погасить до конца строительства, причем, на остаток начисляется 14% годовых, что гораздо больше, чем ставка по ипотеке. Также возможен индивидуальный график оплаты: по 20 тысяч рублей в месяц, остаток последним платежом.

Ипотеку на покупку квартир в квартале «Дельта» пока предоставляет только Сбербанк (11.9% годовых). В квартале «Гамма» выбор банков намного шире: минимальная ставка у банка «Абсолют» (11.2%), затем идет Россельхозбанк (11.3%), Бинбанк (11.5%), «Глобэкс» (11.3%), Сбербанк и ВТБ24 (11.4%), банк «Санкт-Петербург» (12%).

Акции:

- Первый взнос – 85 000 рублей. Рассрочка, с переходом в ипотеку. Размер взноса в зависимости от типа квартиры (85 000 для студии 24.48кв. м). Рассрочка до октября 2017 года, до ее конца необходимо собрать 20% для первого взноса на ипотеку (370 000 рублей), после этого будет осуществлен переход на ипотечное кредитование.

- Скидка 2% молодым семьям. На студии и 1комнатные квартиры в квартале «Гамма» действует скидка 2% для семей, где возраст одного из супругов не превышает 35 лет.

- Скидка 1% иногородним. На оформление договоров в квартале «Гамма» и «Дельта» действует скидка 1% для покупателей, не имеющих прописки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В проектной декларации говорится, что страхование гражданской ответственности застройщика в порядке, установленном статьей 15.2 214-ФЗ. Страховая компания при этом не указывается, но менеджер сообщил мне, что страхование осуществляет компания «Ринко» (Региональная страховая компания) и добавил, что она на первом месте в списке аккредитованных страховщиком Центробанком. Это действительно так.

Схема покупки – 8 из 10 баллов

Условия покупки мне кажутся вполне дружественными для покупателя, сам договор не вызвал у меня никаких вопросов, рассрочка дорогая, но есть возможность согласовать гибкий график погашения. Минус пару баллов за то, что в последней очереди пока только один банк предоставляет ипотеку.

Пути-дороги

На общественном транспорте в поселок Новоселье можно добраться на 635 маршрутке, которая ходит до станции метро «Проспект Ветеранов» с интервалом в 20-30 минут, время в пути - 35-40 минут (стоимость проезда 45 рублей). Однако в часы пик часто она приходит уже битком и не останавливается в Новоселье.

Другой вариант - доехать из комплекса до ж/д станции Сергиево (автобусы ходят с интервалом в полчаса, 10 минут езды) и далее на электричке до Балтийского вокзала (время в пути 30 минут).

 

На автомобиле до станции метро «Проспект Ветеранов» можно добраться намного быстрее - всего за 15-20 минут по КАД (развязка КАД располагается в паре сотен метров от новостройки). Поскольку маршрутки следуют не по КАД, а по Петергофскому шоссе, дорога на общественном транспорте занимает намного больше времени.

За полчаса можно добраться до станции метро «Московские ворота», а за 40 минут - в центр города, на север города можно добраться по ЗСД. Но все это - без учета пробок. По пятницам, а иногда и в будни на въезде в Новоселье скапливается огромная пробка. Для решения этой проблемы Красносельское шоссе будет расширено до 4 полос (по две в каждую сторону), по срокам предположительно это произойдет в 2017 году. 

Транспортная доступность – 5 из 10 баллов

Большинство жителей ЖК «Новоселье. Городские кварталы» на форумах признают, что на данный момент жить здесь без машины не очень удобно, а частые пробки создают дискомфорт и для автомобилистов.

Соцкультбыт

На территории жилого комплекса уже работает Ледовая арена, универсамы «Нетто» и «Пятерочка», спортивный клуб по вольной борьбе, салон красоты с солярием, аптека, автосервис и автомойка, есть кафе, мебельный магазин и отделение почты, банка «Санкт-Петербург».

Работает амбулатория, где ведут прием педиатр и терапевт, хотя к врачам-специалистам придется ехать в больницу в Ломоносов. Проектируется медицинский комплекс, хотя пока и непонятно, когда он будет открыт.

Уже построен детский садик на 155 мест, еще один располагается через дорогу в ЖК «NewПитер». Остальные сады в Аннино или за Красносельским шоссе в Ломоносовском районе. Если дошкольников можно пристроить, то с учащимися детьми все гораздо сложнее.

Строится школа на 825 мест (открытие запланировано на сентябрь 2018 года). Сейчас в поселке школы нет, ближайшая школа №413 в Петродворцовом районе, от поселка до нее 5 километров, если идти пешком (маршрут Яндекс.Карт). Примерно столько же до среднеобщеобразовательной школы №398 в Аннино. В общем, пешком ребенка не отпустишь – надо возить.

Предположительно в 2018 году за жилым комплексом «NewПитер» будет построен торговый комплекс «Мега». Ведется строительство храма преподобного Серафима Саровского. 

Для автомобилистов доступна также следующая торговая инфраструктура: в пяти минутах езды на машине располагается «Окей», на выезде из Новоселья мясная лавка и цветочный магазин, а совхозе Победа в Аннино можно купить овощи.

Инфраструктура – 6 из 10 баллов

Хуже всего дела сейчас обстоят со школами, их в поселке просто нет. Купить продукты можно уже сейчас, но за более широким ассортиментом придется ехать. Минимально развита и медицина, полноценно она будет представлена в локации лишь после введения в эксплуатацию медицинского центра, но это вопрос открытый. Словом, инфраструктура развивается, но медленно.

Выводы

Один из главных плюсов ЖК «Новоселье. Городские кварталы» - это обилие бесплатных парковочных мест у каждого дома. Для современной застройки - это редкость даже в Ленинградской области.

К преимуществам проекта относятся также удачные планировки-трансформеры, возможность заказать отделку, дружественные условия покупки по надежной схеме, а главное - положительный опыт строительства первых двух очередей (дома сдавались в срок или досрочно и существенных претензий к качеству строительства не было).

Из минусов проекта - проблемы, связанные с эксплуатацией и качеством коммунальных услуг (ворота, Интернет, вода), не самая лучшая транспортная доступность и пробки на въезде в Новоселье. Также цены выглядят не очень привлекательно на фоне конкурента, поэтому ЖК «Новоселье. Городские кварталы» получает (по сумме факторов) итоговую оценку «7» баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 08 ноября 2016
Подробнее об оценке
Инфраструктура
6
Надежность застройщика
8
Информационная доступность
8
Транспортная доступность
5
Сервис
6
Планировки
9
Цены
6
Схемы покупки
8
Общий балл
7 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб
Будьте первым, кто отставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
10 165 338
3-комн. от 78.50 м2
753 квартиры
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 113 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков