ЖК «КудроВО!-2»: недорогие квартиры, но своей инфраструктуры не будет

Кудрово в настоящий момент - одна из самых застраиваемых локаций Ленинградской области. На конец прошлого года здесь насчитывалось почти три десятка новых жилых комплексов. Один из них – ЖК «КудроВО», который возводит компания «Патриот Северо-Запад». Цены на вторую очередь проекта очень привлекательны, поэтому редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя наведаться в эту новостройку и узнать о ней все подробности.

Что строят?

Жилой комплекс «КудроВО!» возводится в одноименной деревне Всеволожского района Ленинградской области. Первые две очереди проекта будут построены вдоль улицы Пражская, рядом с парком «Оккервиль». Также запланировано строительство еще двух очередей: третью возведут южнее, недалеко от пересечения Центральной и Австрийской улиц, а четвертую – рядом со второй очередью ЖК «КудроВО!», на пересечении Центральной и Пражской улиц.

Первую очередь ЖК «КудроВО!» обещают сдать в III квартале 2018 года. Согласно проектной декларации, это будет 15-этажный дом (плюс 1 подземный этаж), вмещающий в себя 442 квартиры (студии, одно-, двух- и трехкомнатные). На 1-2 этажах расположатся офисные помещения, с 3-го по 15-й этаж – квартиры.

Вторая очередь ЖК «КудроВО!» - это 13-15-этажный многосекционный дом, который строится в 2 этапа. Первый включает в себя секции с 1 по 5 (299 квартир – от студий до трехкомнатных), второй этап - секции с 6 по 12 (388 квартир, также от студий до «трешек»). На первом этаже в секциях 11 и 12 предусмотрено одно офисное помещение.

Срок сдачи второй очереди ЖК «КудроВО!» обозначен так: 1 этап обещают сдать во II квартале 2019 года, 2-й – в IV квартале 2019-го.

ЖК «КудроВО!», 2-я очередь в цифрах:
Количество домов 1
Количество квартир 687
Технология строительства монолит
Высотность 13-15 этажей
Срок реализации 2019

 

Хотя Кудрово и считается молодым и активно застраиваемым районом, здесь уже вряд ли стоит ожидать масштабных проектов. Сейчас возводятся в основном компактные, встраивающиеся в готовую инфраструктуру жилые комплексы. Под эту концепцию ЖК «КудроВО!» вполне подходит.

Кто строит?

До начала своего расследования я практически ничего не знала о компании ООО «Патриот-Нева». Мне редко попадалась реклама на городских баннерах, в общественном транспорте или по телевидению, среди знакомых тоже не нашлось никого, кто был бы наслышан об этом застройщике. Чтобы добыть информацию, пришлось обратиться ко Всемирной паутине.

Информации нашлось не так уж и много. На официальном сайте размещен обобщенный, формальный текст о компании. Понятно только то, что ООО «Патриот-Нева» основано в 2011 году, входит в состав крупного строительного холдинга «ИНТЕКО» и предлагает потребителю жилье высокого уровня по доступным ценам.

В структуре ГК «ИНТЕКО» - шестнадцать дочерних компаний, несколько из них входят в группу АО «Патриот». На официальном сайте «Патриота» удалось выяснить следующее: АО «Патриот» – это головная компания, расположенная в Москве, в регионах присутствия создаются единые региональные дирекции (ЕРД), которые занимаются реализацией проектов (полный цикл) – от проектирования и строительства до продажи и последующей эксплуатации. Пока такие дирекции существуют только в Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.

ООО «Патриот-Нева» выступает только в роли риелтора для всех объектов строительства, принадлежащих АО «Патриот», а также реализует объекты компаний-партнеров.

 

При изучении проектных деклараций уже сданных и еще строящихся объектов АО «Патриот» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выяснилось, что практически у всех жилых комплексов застройщиками являются разные юридические лица, учредителем которых является АО «Патриот». Некоторые из них на данный момент ликвидированы либо переименованы. Например, застройщик ЖК «Паркола» - ООО «Компания МИКК» - переименован в ООО «Патриот Северо-Запад», которое согласно проектным декларациям является застройщиком новых объектов – ЖК «КудроВО!» и ЖК «ЗемлЯнино».

Среди готовых проектов «Патриот-Невы» значатся следующие ЖК: «Забугорье» в пос. Бугры (застройщик ООО «РегионТрансОйл», учредитель которого АО «Патриот»), «Невская Дубровка» в пос. Дубровка, «Волхов» в г. Волхов и два жилых комплекса в Выборге – «Выборг (Черноземная)» и «Выборг (Калинина)». Эти проекты были полностью реализованы еще в 2012-2014 годах.

Также есть объекты сданные, но пока не полностью реализованные: ЖК «Пушгород» в пос. Шушары от застройщика ООО «ДСК-Инвест» (учредитель которого АО «Патриот»), на сайте предлагают только однокомнатные квартиры с чистовой отделкой; первая и вторая очереди ЖК «Паркола» (застройщик ООО «Компания МИКК», учредитель АО «Патриот») на Парнасе, где в продаже на данный момент остались лишь машино-места в подземном паркинге и парочка студий во второй очереди. Как раз во время строительства второй очереди ЖК «Паркола» в феврале 2016 года было принято решение о переименовании ООО «Компания МИКК» в ООО «Патриот Северо-Запад».

На этапе строительства у ООО «Патриот Северо-Запад» сейчас два проекта: первая и вторая очереди ЖК «ЗемлЯнино» в Янино (сроки сдачи IV квартал 2017 года и IV квартал 2018-го соответственно) и первая и вторая очереди ЖК «КудроВО!» в Кудрово. Как раз во вторую очередь ЖК «КудроВО!» я и поехала «покупать» квартиру.

Без изучения форумов, специальных групп в социальных сетях, сайтов с отзывами и подобных интернет-ресурсов в наше время никуда. Просматривая странички с отзывами, я в основном обращала внимание на комментарии о ЖК «Паркола» (Парнас). Все-таки застройщиком у «Парколы» и «КудроВО!» является одно и то же юридическое лицо – ООО «Патриот Северо-Запад». Отзывов о ЖК «Паркола» оказалось в разы больше, чем о других объектах, реализованных компанией, и преобладали негативные замечания. Однако стоит отметить, что мало кто оставляет комментарии, когда его все устраивает. Потребители часто пишут в надежде решить проблему, а не для того, чтобы похвастаться удачным приобретением без задержек и замечаний.

Как это обычно бывает, у крупных застройщиков всегда есть недовольные качеством. Покупатели квартир в ЖК «Паркола» жалуются на кафель с отбитыми углами, «гуляющий» ламинат, у кого-то форма полотенцесушителей отличается от заявленной. Кто-то приходил на осмотр квартиры, а там не оказывалось дверей, плинтусов или даже сантехники. Также были жалобы на незаконченную отделку парадных (при этом люди уже заселились), работу лифтов с перебоями, протекающие балконы, отсутствие козырьков над парадными, большое количество грязи и строительного мусора внутри дома. Но хочу заметить, многие также писали о том, что недостатки оперативно устраняются.

На форумах сайта Novostroy-SPb.ru я нашла несколько сообщений о задержках срока сдачи в эксплуатацию ЖК «Пушгород» и второй очереди ЖК «Паркола», но они не превышают нескольких месяцев. Есть недовольные управляющей компанией (как я поняла из некоторых отзывов, это ООО «Патриот-Комфорт»), навязанной застройщиком – вопросы решаются медленно, обслуживание некачественное и т.д.

Надежность застройщика - 7 из 10 баллов

Масштабных строек у ООО «Патриот Северо-Запад» нет, в основном это «точечные» объекты, преимущественно в Ленинградской области и в спальных районах Санкт-Петербурга. Хотя покупатели и жалуются на недоделки, квартиры раскупаются, люди заселяются, живут, постепенно решая имеющиеся проблемы.

Разведка в интернете

Всю информацию об объектах «Патриот-Нева» размещает на своем официальном сайте, именных страничек под отдельные проекты нет. Интернет-ресурс риелтора - современный, яркий, функциональный, с понятной структурой.

На главной странице в шапке располагается горизонтальное меню, с помощью которого можно легко выбрать интересующую вас информацию: сведения о компании, контакты, разделы с жилой, коммерческой, элитной и зарубежной недвижимостью, которую реализует риелтор. Также можно перейти на странички, посвященные ипотеке: здесь есть список банков с краткой справкой и вариантами кредитования, информация по военной ипотеке.

Центральный блок главной страницы наполнен интерактивными опциями (поиск квартиры по параметрам, ипотечный калькулятор, онлайн-консультант, обратный звонок). Также на главной странице можно выбрать поиск недвижимости по каталогу или по карте. По умолчанию поиск выставлен «по каталогу» и, открыв сайт, можно сразу увидеть подборки предлагаемых объектов по категориям с рендерами или фото (в случае, если объект сдан): от новостроек до коммерческой и элитной недвижимости. В конце страницы есть информация о менеджерах с фотографиями и контактными телефонами, а также логотипы компаний-партнеров.

В «подвале» сайта традиционно располагается блок с контактной информацией и опцией «напиши руководителю».

Разделы сайта, посвященные жилым объектам, имеют одинаковую структуру. Они содержат в себе основные характеристики объекта, планировки и цены, планы этажей, фотографии хода строительства, 3D-проекты объекта, карту с месторасположением, а также документацию – разрешение на строительство, проектную декларацию и изменения к ней. На страничках объектов появляется опция «записаться на просмотр», где предлагается заполнить мини-анкету и дождаться обратной связи от менеджера.

В разделе «Планировки и цены» информация представлена наглядно и подробно. Каждая «планировка» кликабельна, во всплывающем окошке дана краткая информация по интересующей вас квартире: общий метраж, метраж каждого помещения, этажи, на которых представлена выбранная квартира, наличие балкона/лоджии, варианты отделки. Похожая структура в разделе с поэтажными планами. Это дает возможность оценить расположение выбранной квартиры на этаже, а также по клику перейти на такое же всплывающее окошко с информацией про квартиру, о котором я писала выше.

Официальный сайт застройщика ООО «Патриот Северо-Запад» прост и лаконичен: сведения о компании, контактные данные. На нем в основном выложена документация по строящимся объектам: соглашения, разрешения, проектные декларации и изменения к ним, образец ДДУ, аудиторское заключение.

В социальной сети «ВКонтакте» есть группа дольщиков ЖК «КудроВО!», но администрирует ее, как я поняла, представитель «Патриот-Невы». В группе ведутся обсуждения по разным направлениям – ход строительства, репутация застройщика, выбор планировки и отделки и т.п. Выкладываются актуальные новости и фотографии. Но при такой модерации есть вероятность, что откровенно негативные высказывания могут «подчищаться».

Информационная доступность - 9 из 10 баллов

На мой взгляд, на сайте «Патриот-Невы» даже неискушенный покупатель сможет легко сориентироваться и получить достаточно первичной информации об объекте. Из минусов могу отметить отсутствие онлайн-трансляции строительства - в реальном времени следить за ходом работ не получится. Но в группе дольщиков ЖК «КудроВО!» нашелся такой «лайфхак»: у компании «ЦДС» есть камеры на объекте ЖК «Весна 2», корпус 2, оттуда видно и стройку нашего ЖК «КудроВО!».

Как строят

Вторая очередь ЖК «КудроВО!» возводится по монолитной технологии, фасад дома - навесной вентилируемый с облицовкой из керамогранита.

На момент расследования конкретной информации по особенностям строительства, материалам отделки для второй очереди нашлось немного. Но о первой очереди информации достаточно – на официальном сайте «Патриот-Невы», в группе дольщиков в социальной сети «ВКонтакте», о которой я писала выше. Актуальную информацию об особенностях второй очереди я смогла получить в основном в офисе продаж у менеджера. Но, как я поняла, технология строительства, материалы отделки и в первой и во второй очереди будут одинаковые, поэтому ниже приведу всю информацию, которую смогла найти и обобщить о ЖК «КудроВО!».

Фундамент – ленточный ростверк на свайном основании. Внутренние несущие, межквартирные стены монолитно-железобетонные, межкомнатные ненесущие – пазогребневые плиты. Наружные стены из поризованного большеразмерного кирпича с наружным утеплением и штукатуркой. Кровля будет неэксплуатируемая, с двуслойным рулонным ковром по армированной цементно-песчаной стяжке с минераловатным утеплителем по уклонообразующему слою керамзита от 20 до 180 мм.

Фасад - навесной вентилируемый с витражным остеклением участков фасада, балконов. Облицовка керамогранитной плиткой различных цветов (светло-серый и темно-коричневый) и фактур. Все отделочные материалы будут иметь матовую поверхность. Первый и второй этажи будут иметь отделку из темного керамогранита.

Во всех подъездах второй очереди будет только по одному лифту (грузопассажирскому) отечественного производства. Для людей, которые практически одновременно будут заселяться в квартиры и ввозить вещи, делать ремонт, это минус, надо быть готовыми к тому, что в этот период придется часто пользоваться лестницей. Мусоропровод не предусмотрен.

Во второй очереди предлагается три варианта отделки на выбор:

- чистовая отделка «под ключ»;

- предчистовая отделка (поверхности стен и потолка выровнены и оштукатурены, на полу стяжка, электроразводка, монтаж стояков водоснабжения и канализации, но без сантехоборудования и финишных отделочных материалов);

- черновая отделка (стяжка на полу, потолок и стены без отделки, электроразводка, монтаж стояков водоснабжения и канализации без сантехоборудования).

В чистовой отделке квартир будет использоваться ламинат 32 класса светлых оттенков, обои под покраску (либо однотонные пастельных оттенков), межкомнатные двери марки Verda или Olovi, потолки окрашены, в ванных комнатах керамическая плитка светлых оттенков на полу и стенах (на высоту 2,1 м), в кухне (для студий – в кухонной зоне) будет установлена мойка. В студиях будет установлен душевой поддон, во всех остальных вариантах квартир – ванна. Входная дверь – металлическая.

Высота потолков жилого этажа – 2,67 м. В квартирах установят металлопластиковые двухкамерные стеклопакеты с клапаном для микропроветривания. На лоджиях и балконах – витражные конструкции с одинарным остеклением. Отопительные приборы - стальные панельные радиаторы Prado (Россия), с боковым подключением, высотой 500 мм, с терморегулировочными клапанами и термостатическими головками. Электрические счетчики – однофазные и трехфазные, одно- и двухтарифный режимы.

Визит в офис

Центральный офис ООО «Патриот-Нева» находится на Невском проспекте, недалеко от станции метро «Маяковская» (Невский пр., д. 104, БЦ Temp»). Также есть офисы продаж на строящихся объектах: в пос. Янино (Янино-1, ул. Голландская, ЖК «ЗемлЯнино») и в Кудрово (Кудрово, ул. Пражская, ЖК «КудроВО!»).

По совету менеджера я посетила офис продаж на строительной площадке ЖК «ЗемлЯнино», так как пока только там можно увидеть шоу-рум квартиры-студии. В первую очередь он был создан для демонстрации потенциальным покупателям квартир в ЖК «ЗемлЯнино», но, как объяснил менеджер, в ЖК «КудроВО!» отделка будет если не идентичная, то очень похожая на то, что я увижу в шоу-руме.

Добраться до офиса продаж в пос. Янино несложно на машине по Колтушскому шоссе, включив навигатор (можно ввести название ЖК «ЗемлЯнино», и выстроится маршрут). Но на общественном транспорте, который ходит в этом направлении от станции метро «Ладожская», например, вы вряд ли доберетесь. То есть до нужного съезда с шоссе маршрутка вас, конечно, доставит, но дальше придется довольно долго идти пешком по пыльной обочине автомобильной дороги. Поэтому лучше записывайтесь на экскурсию по телефону, и от «Ладожской» на объект вас довезет специально выделенный микроавтобус, а потом доставит обратно (на официальном сайте «Патриот-Невы» в разделе «Контакты» указано, что каждую субботу проводятся организованные экскурсии на объект ЖК «ЗемлЯнино» по предварительной записи, сбор в 12:00 у станции метро «Ладожская»).

В Кудрово найти офис продаж несложно – можно дойти пешком от станции метро «Улица Дыбенко» до Пражской улицы, где располагается офис и стройка объекта (примерно 25 минут), от этой же станции метро прямо до дверей офиса ходит маршрутка № 596. На машине добраться тоже легко с помощью навигатора.

Я приехала в офис продаж в Янино на автомобиле, проблем с поиском входа, парковкой у меня не возникло. Офис небольшой, уютный, с комфортной зоной ожидания (диванчики, журнальный столик). Детского уголка я не заметила, но ребенок вполне может порисовать/поиграть за журнальным столиком – он невысокий и удобный. Клиентов кроме меня не было, только под конец моего визита подъехала одна пара. Менеджер тоже была одна, хотя в офисе находилось несколько рабочих столов. Такая немноголюдность вполне может быть связана с тем, что свой визит я запланировала на выходной предпраздничный день.

Я объяснила менеджеру, что выбрала именно этот офис продаж из-за шоу-рума, но интересуюсь квартирой во второй очереди ЖК «КудроВО!». Она сразу уточнила, что здесь демонстрируется отделка квартир в ЖК «ЗемлЯнино», но в «КудроВО!», скорее всего, будет то же самое.

 

Шоу-рум представляет собой квартиру-студию с чистовой отделкой, которая оставила у меня двойственные чувства. С одной стороны, понимаешь, что это эконом-класс, вроде все аккуратно сделано (все-таки образец для просмотров потенциальных покупателей!), но хочется и межкомнатные двери посолиднее, и плитку в ванной комнате поинтереснее (отмечу, что в ЖК «КудроВО!» дается выбор аж из трех вариантов отделки). Удивил скромных размеров душевой поддон в ванной (в студиях именно такой и будет) – ни кабины вокруг, ничего! Как душ-то принимать? Получается, он там просто номинально (многие жильцы ЖК «Паркола» подобные поддоны почти сразу демонтировали и отдавали/продавали).

Менеджер оказалась знающей, приятной девушкой. Рассказывала все по делу, информацию давала структурировано на понятном для меня, дилетанта, языке. Не давила, не пыталась что-то навязать, но уверенно представляла объект, на все вопросы отвечала четко. Сама предложила взять буклет (красочный, добротный, но, по большому счету, дублирующий информацию с сайта). Типовой ДДУ, договор резервирования по моей просьбе мне сразу же прислали на электронную почту. Предварительные телефонные звонки в центральный офис и офисы на объектах также не оставили негативных впечатлений – дозванивалась с первого раза, менеджеры вежливые и компетентные. Через 10 дней после визита в офис мне перезвонил менеджер – поинтересовался, приняла ли я решение о покупке квартиры, какую помощь он мне может оказать и т.п.

Часы работы центрального офиса (Невский пр., д. 104): понедельник-пятница с 9:00 до 20:00, суббота с 12:00 до 16:00, воскресенье – выходной. На сайте отмечено, что консультирование производится по предварительной записи. Также указано, что оформление договоров резервирования и ДДУ осуществляется строго по записи и только в будние дни с 10:30 до 19:00.

Офисы на объектах работают без обеда и выходных (исключением являются только некоторые государственные праздники, например День Победы, обязательно уточняйте перед визитом!). Представительство на объекте ЖК «КудроВО!» открыто с 10:00 до 19:00, в ЖК «ЗемлЯнино» – с 10:00 до 18:00.

Сервис - 9 из 10 баллов

В целом посещение офиса продаж оставило у меня приятное впечатление. Все по делу, без излишней навязчивости. Добраться на машине и припарковаться можно без проблем (а на Невском, где с парковкой точно возникнут трудности, в шаговой доступности есть станция метро «Маяковская»). Но если вы хотите посетить шоу-рум в офисе продаж ЖК «ЗемлЯнино», то на экскурсию придется записываться заранее, добраться туда будет проблематично, если вы не на личном автомобиле или такси. Часы работы офисов вполне дружелюбные, однако тем, кто работает по графику стандартной пятидневки, визит в офис лучше планировать на выходной день.

Цена вопроса

На момент написания отчета на официальном сайте были указаны цены на квартиры только для 1 этапа второй очереди жилого комплекса. Стоимость квартиры зависит от этажа, на котором она расположена, а также от типа отделки. Цены при 100%-ной оплате или ипотеке выглядят следующим образом (минимальная цена указана с учетом самого «дешевого» этажа и черновой отделки, максимальная – с учетом «дорогого» этажа и отделки «под ключ»):

ЖК «КудроВО!-2», II оч., 1 этап, срок сдачи II кв. 2019 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 26,97 – 31 64 – 72 1 734 232 2 231 957
1-комн. 33,86 – 43,38 64 – 71 2 158 280 3 069 544
2-комн. 37,44 – 56,71 70 – 68 2 608 599 3 869 873
3-комн. 53,91 – 73,12 64,8 – 65,1 3 494 638 4 758 496

Недалеко от ЖК «КудроВО!» находится почти полностью построенный ЖК «Вернисаж», состоящий из 8 домов. По масштабам проекта эти два жилых комплекса сравнивать некорректно, но, учитывая соседство и относительно небольшой разрыв в сроках сдачи, приведу здесь обобщенные сведения по ценам на квартиры в ЖК «Вернисаж»:

ЖК «Вернисаж», 8 дом, срок сдачи II кв. 2018 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 19 – 24 84 – 77 1 598 112 1 852 880
1-комн. 28 – 48 79 – 75 2 214 144 3 598 304
2-комн. 32 – 47 85 – 79 2 718 240 3 693 760
3-комн. 59 – 60 73 – 72,4 4 301 280 4 344 480

Напротив ЖК «Вернисаж» строится ЖК «Весна 3». Второй корпус этого жилого комплекса, примерные цены на квартиры в котором я приведу ниже, имеет, на мой взгляд, менее удачное месторасположение, но более ранний срок сдачи:

ЖК «Весна 3», 2 корп., срок сдачи IV кв. 2018 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 29,49 – 33,07 68 – 70 2 022 770 2 324 610
1-комн. 32,52 – 58,66 70 – 65 2 267 980 3 847 150
2-комн. 48,94 – 66,08 76 – 68 3 728 310 4 508 970
3-комн. 77,73 – 83,32 69 – 66 5 369 030 5 543 560

 

Цены - 7 из 10 баллов

Рядом с ЖК «КудроВО!» я не нашла равнозначных новостроек для адекватного сравнения цен. В основном его окружают уже практически полностью завершенные или сданные жилые комплексы. Недалеко возводится ЖК «Гольфстрим», но он относится к комфорт-классу и изначально имеет более высокие цены по сравнению с соседними новостройками. Сравнивать цены с объектами в других частях Кудрово не совсем некорректно, так как различия в транспортной доступности и окружающей инфраструктуре будут велики. В целом цены на квартиры в ЖК «КудроВО!» кажутся мне адекватными, укладывающимися в средний диапазон для своего сегмента. Но стоимость – категория динамичная, менеджер предупредила меня, что два раза в месяц цены на квартиры в «КудроВО!» будут расти (обычно – 1 и 15 числа каждого месяца).

Геометрия жилья

Во второй очереди ЖК «КудроВО!» будут представлены квартиры площадью от 26,97 до 73,47 кв. м. Всего их запланировано 687 – от студий до трехкомнатных. На этаже будут располагаться в среднем по шесть квартир, в некоторых случаях три квартиры.

В каждом подъезде предусмотрен только один лифт. Специальных кладовых, как теперь это стало модно делать в новостройках, не будет, но менеджер в офисе сказала мне, что на планах этажей можно увидеть небольшие ниши, в общих рекреациях. В будущем по договоренности с соседями их, вероятно, можно будет как-то использовать – оставить на время велосипед, коляску, самокат и т.п.

Планировки квартир-студий стандартные, метраж комнаты от 19,3 до 24,3 кв. м, ванные комнаты от 2,8 до 3,3 кв. м, прихожие от 3 до 3,4 кв. м. В одном из вариантов студии есть большая лоджия – 5,4 кв. м, в других типах квартир таких больших лоджий или балконов нет.

«Однушки», на мой взгляд, удачные. Метраж комнаты от 15,7 до 17,1 кв. м, кухня примерно 10 – 11 кв. м. Есть варианты как с совмещенным санузлом (3,4 кв. м), так и с раздельным: метраж ванной комнаты 2,8 – 3,0 кв. м, туалета  1,7 – 1,8 кв. м. Метраж прихожих от 3,7 до 8,5 кв. м, в одной из планировок предусмотрено маленькое помещение (1,6 кв. м), которое может использоваться как кладовка. Балконы и лоджии небольшие – от 2,7 до 3,2 кв. м, во всех видах планировок, кроме одной – выход на балкон/лоджию из кухни. Во 2-м этапе второй очереди, в отличии от 1-го этапа, только один вариант планировки однокомнатной квартиры - преобладают «евродвушки» и «евротрешки».

В «евродвушках» комнаты не очень большие (10,8 – 12,8 кв. м), но зато большие кухни-гостиные - от 17,8 до 22,3 кв. м. Совмещенные санузлы имеют метраж 3,5 кв. м, раздельные: ванные комнаты 2,1 – 2,9 кв. м, туалеты 1,6 – 2,1 кв. м. Выход на балкон/лоджию (метраж от 3,9 до 5,2 кв. м) - из кухни-гостиной. Метраж прихожих от 4,2 до 12,2 кв. м. Одна из планировок (общий метраж 46,57 кв. м), на мой взгляд, очень удачно зонирована в плане «разделения» кухни-гостиной практически на два отдельных помещения. И в этом же варианте квартиры имеется большая лоджия (5,2 кв. м) интересной квадратной формы.

В классических двухкомнатных квартирах метраж комнат от 10,5 до 14,5 кв. м (одна всегда меньше другой), проходных комнат нет. Кухни от 9,5 до 12,8 кв. м. Прихожие от 7,8 до 10,4 кв. м, балконы/лоджии от 2,8 до 4,4 кв. м. Санузел во всех вариантах раздельный: метраж ванных комнат от 3,0 до 3,6 кв. м, туалетов – от 1,4 до 1,7 кв. м. Есть небольшие помещения под кладовую (1,6 – 1,8 кв. м).

Трехкомнатные квартиры тоже в основном представлены в евро-варианте – с большими (19,9 – 23,4 кв. м) кухнями-гостиными и двумя отдельными комнатами, метраж которых составляет от 10 до 13,5 кв. м. Метраж прихожих от 7,5 до 10,1 кв. м. Почти во всех вариантах евро-планировок есть помещения под кладовую (1,1 – 1,8 кв. м). Санузлы раздельные, метраж ванных комнат от 2,8 до 3,5 кв. м, туалетов – 1,1 – 2 кв. м. В некоторых европланировках на плане обозначено наличие двух унитазов: один в туалетной, другой в ванной комнатах, в некоторых – два полноценных санузла, в одном из которых обозначена ванная, а в другом душевая. Выход на балкон/лоджию (метраж которых небольшой, всего 2,3 – 3,0 кв. м) во всех квартирах из кухни-гостиной.

Классическая трехкомнатная квартира представлена только в одном варианте планировки - и в 1-м и во 2-м этапах - и имеет самую большую общую площадь из всех квартир: 73,12 кв. м и 73,47 кв. м соответственно. В «трешке» большие прихожие (10,9 – 11,2 кв. м), практически равноценные по метражу три отдельные комнаты (от 12,8 до 13,6 кв. м), небольшое (1,5 – 1,8 кв. м) помещение под кладовую и средних размеров кухня (12,4 кв. м) с выходом на балкон (4,4 кв. м). В квартире два совмещенных санузла (на плане – в одном из них ванна, в другом душевая) площадью 2,9 и 3,5 – 3,6 кв. м.

Планировки - 8 из 10 баллов

Достойный выбор планировок для жилья эконом-класса. Большой акцент на «евродвушки» и вообще европланировки, что в наше время очень востребованно. Практически везде не очень большие лоджии/балконы, немного отдельных ниш для кладовых/гардеробных – это можно считать за минусы. Но, в целом, есть из чего выбрать. Наличие только одного лифта в подъезде – существенный недостаток, на мой взгляд, особенно с учетом того, что в самый «горячий» период, когда во многих квартирах одновременно начинаются заселение и ремонтные работы, лифты обычно и так часто ломаются, отключаются.

Как купить

Купить квартиру в ЖК «КудроВО!» можно, заплатив 100% от стоимости жилья, в рассрочку или ипотеку, жилье реализуется по 214 ФЗ (заключается договор долевого участия).

На сайте ООО «Патриот-Нева» есть информация о банках, с которыми компания сотрудничает: Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб, Райффайзенбанк, ДельтаКредит, БФА Банк, Банк «Открытие», банк «Возрождение», Связь-Банк, Газпромбанк, Инвестторгбанк, Абсолют Банк, Россельхозбанк, Бинбанк, Промсвязьбанк, банк «Санкт-Петербург».

Уже известно, какие банки аккредитовали вторую очередь ЖК «КудроВО!». Это Банк «Возрождение», банк «Санкт-Петербург», Бинбанк.

Схема покупки квартиры в ипотеку в общих чертах такова:

1.  Заключение договора резервирования на выбранную квартиру. Для его оформления из документов нужен только паспорт. Квартира бронируется и снимается с продажи, цена на нее фиксируется. Покупатель вносит залог в размере примерно 75-130 тыс. рублей (в зависимости от стоимости квартиры). Договор резервирования действует 21 день. Если покупатель сам отказывается от сделки – деньги не возвращаются, если банк отказывает в ипотеке – возвращают 100% предоплаты.

2.  Сбор документов для ипотеки, ожидание одобрения от банка, и в случае положительного ответа подписывается ДДУ, кредитный договор с банком и открывается аккредитив для перечисления первого взноса (доступ к аккредитиву застройщик получает только после регистрации ДДУ).

3.  Предоставление в офис продаж документов для регистрации ДДУ (доверенность для сотрудника «Патриот-Невы», согласие супруга/супруги или справка, что покупатель не состоит в браке и т.д. – перечень документов вам обязательно заранее скажут).

Сумма за договор резервирования - 75-130 тыс. рублей (по сути - вознаграждение агенту) мне показалась просто космической. Согласно договору резервирования ООО «Патриот-Нева» обязуется за эти деньги предоставить клиенту следующие услуги:

  • полное консультационно-информационное сопровождение клиента, бронирование (резервирование) квартиры за клиентом, временное снятие с продажи квартиры на период резервирования.
  • организацию подписания между клиентом и застройщиком ДДУ.
  • проведение всех необходимых мероприятий, направленных на организацию государственной регистрации ДДУ и получения его с государственной регистрации (уточню, что это дольщик может сделать и сам).
  • проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сопровождение заключения между клиентом и банком кредитного договора.

Все расходы по подготовке документов для подписания ДДУ (доверенность, согласие супруга/супруги, госпошлина) возложены на клиента, так же как и траты, связанные с оформлением кредитного договора с банком.

 

Я обратилась в офис продаж ООО «Патриот-Нева» с вопросом: неужели сверх стоимости самой квартиры я должна буду отдать еще и такую «круглую» сумму за сопровождение сделки? Менеджер ответил мне, что эта сумма уже заложена в цену квартиры, указанную на официальном сайте «Патриот-Невы», и в ДДУ будет проставлена стоимость за вычетом суммы, внесенной по договору резервирования. На форуме, где обсуждалась схема покупки квартиры в ЖК «Забугорье», я нашла комментарии дольщиков, подтверждающие слова менеджера, однако люди пишут о том, что подписывается еще дополнение к договору, согласно которому клиент доплачивает определенную сумму (кто-то указывает 4800, кто-то 5500 рублей) за оказание услуг ООО «Патриот-Нева».

Информация по условиям рассрочки с официального сайта ООО «Патриот-Нева»:

1. Рассрочка предоставляется до 01.05.2019 года.

2. Минимальный размер первоначального взноса - от 10% от стоимости квартиры.

3. При использовании рассрочки стоимость квартиры, указанная на сайте, будет изменена: оплата первоначального взноса осуществляется по базовой цене, на остаток действует удорожание, в зависимости от размера первоначального взноса:

- первый взнос от 10 до 50%: +10% к базовой стоимости квадратного метра;

- первый взнос от 50 до 80%: +5% к базовой стоимости квадратного метра;

- первый взнос от 80% и более: без удорожания остатка.

4. Кроме этого на остаток начисляются проценты, которые также зависят от размера первоначального взноса:

- первый взнос от 10 до 80%: 15% годовых на остаток;

- первый взнос от 80% и более: 12% годовых на остаток.

По факту получается, что беспроцентной рассрочки нет, только отсутствие удорожания остатка при размере первого взноса от 80%.

Страховщиком гражданской ответственности застройщика является Страховое акционерное общество «ВСК» (ИНН 7710026574). Эта организация входит в список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иным нормативным актам Банка России.

У «Патриот-Невы» действует скидка по так называемой «серебряной монете», которая выдается при покупке квартиры вместе со свидетельством «Почетного Дольщика» и дает право на скидку 1,5% на квартиру. В социальных сетях в группах уже сданных объектов можно найти людей, которые продают (а может кто-то и безвозмездно делится) этой привилегией.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Схема покупки квартир вполне стандартная, надежная, но сумма, которую клиент платит по договору резервирования, очень велика. Утешает только то, что она уже заложена в опубликованную на официальном сайте риелтора цену квартиры. Еще один балл снимаю за отсутствие акций.

Пути-дороги

От ЖК «КудроВО!» можно дойти пешком до конечной станции Правобережной линии Петербургского метрополитена - станции метро «Улица Дыбенко». Это примерно 2 км, что занимает в среднем 25 минут. Однако жители Кудрово ждут и «свою» станцию метро – «Народная» (или «Кудрово»), которая, по словам губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, откроется в период между 2020 и 2022 годами.

Маршрутки ходят исправно (например, 596-я доезжает прямо до дверей офиса продаж на объекте), но на основном въезде в Кудрово с улицы Дыбенко практически постоянный затор: из-за сужения дороги и железнодорожных путей, на которых автомобилисты сбрасывают скорость. Учитывая постоянно растущее число машин из-за строящихся и вновь сданных ЖК, проблема будет только усугубляться.

Автомобилисты часто пользуются Кудровским проездом, который находится у гипермаркета «Карусель» на проспекте Большевиков. По нему можно попасть на Центральную улицу Кудрово в объезд основного затора. По слухам, в ближайшем будущем этот путь могут закрыть, установив там знак «кирпич»: проезд несанкционированный, а количество автомобилистов, пользующихся им, с каждым днем только растет.

С точки зрения транспортной доступности Кудрово расположено удачно: есть выезды в город на улицу Дыбенко, на КАД, на Мурманское и Колтушское шоссе. Чиновники обещают и расширить дороги, и спроектировать новые развязки, но пока все так, как есть.

Транспортная доступность - 8 из 10 баллов

Ставлю баллы выше среднего только за то, что до метро все-таки реально добраться пешком, хоть и придется идти 25 минут. Не каждый житель ЛО может этим похвастаться. Пробки есть везде, проблема скорее в узких дорогах, пока не адаптированных под такое количество машин. Но перспективы развития есть, и я надеюсь, что к концу 2019 года, когда ЖК «КудроВО!» будет окончательно достроен и сдан, ситуация изменится к лучшему.

Соцкультбыт

ЖК «КудроВО!» не является масштабным проектом, в котором предусмотрена своя социальная инфраструктура. Застройщик обещает озеленение придомовой территории, тротуары с плиточным покрытием и открытые стоянки для машин. Но в соседних жилых комплексах есть действующие и строящиеся детские сады, школы.

С торговой инфраструктурой проблем точно не возникнет. На территории Кудрово уже открыт гипермаркет «Лента». Примерно в 2 км от жилого комплекса огромный ТРЦ «Мега-Дыбенко», где находятся гипермаркеты «Икея», «Ашан», «Оби» и множество других магазинов (в основном с одеждой). В «Меге» также есть большой кинотеатр, зоны развлечений для детей, кафе и рестораны быстрого питания. В соседних жилых комплексах уже открыты магазины шаговой доступности, салоны красоты, отделения банков. Не так давно в Кудрово открылось свое почтовое отделение.

В жилом квартале «Новый Оккервиль», расположенном неподалеку, действует центр общей врачебной практики, где есть станция скорой помощи и ведут прием различные специалисты: терапевт, педиатр, кардиолог, эндокринолог, стоматолог, гинеколог. Есть возможность сделать рентген и прививки. В Кудрово также работают детские и взрослые частные медицинские центры, лабораторные службы, стоматологические клиники.

В настоящее время в Кудрово действует опорный пункт 128 отдела полиции УМВД России по Всеволожскому району, который расположен на Центральной улице. Силами жителей организована общественная организация по обеспечению порядка «Народная дружина», которая регулярно патрулирует улицы и парки Кудрово и активно отчитывается в специальной группе «ВКонтакте» о результатах своей работы.

В Кудрово уже действуют два фитнес-клуба и ледовая арена. В июне 2017 года в эксплуатацию должен быть сдан еще один большой фитнес-клуб с бассейном, который будет располагаться прямо напротив ЖК «КудроВО!».

В пешей доступности от жилого комплекса находится парк «Оккервиль» и одноименная речка. Парк – излюбленное место отдыха для «кудровчан». В нем по асфальтированным дорожкам можно покататься на роликах или велосипеде, погулять с коляской. Летом в парке жители часто жарят шашлыки, а зимой катаются на лыжах. Также здесь возводится Храм иконы Божией Матери Отрада или Утешение.

Основу района составляют относительно невысокие дома в 12-16 этажей, поэтому по сравнению с некоторыми другими динамично развивающимися районами Санкт-Петербурга Кудрово кажется мне более уютным и меньше напоминает «муравейник». Также отмечу, что в Кудрово нет социальных домов.

Существенным минусом для жителей ЖК «КудроВО!» может стать нехватка парковочных мест. Застройщиком пока не спроектирован отдельно стоящий паркинг (хотя менеджер сказала, что такие планы есть). Конкретную информацию о количестве бесплатных машино-мест в придомовой территории ЖК «КудроВО!» мне найти не удалось, но менеджер в офисе продаж сориентировала примерно на 200 мест (из расчета более чем на 1100 квартир – если суммировать квартиры в обеих очередях). Очевидно, что проблема с парковкой жителей ЖК «КудроВО!» не обойдет стороной.

Инфраструктура - 7 из 10 баллов

Максимальный балл я не смогла поставить из-за вероятных трудностей с парковкой и потенциальной проблемы с детскими садами и школами. Основу населения Кудрово составляют семьи с детьми или же планирующие стать родителями, поэтому нагрузка на дошкольные и школьные образовательные учреждения уже сейчас достаточно сильная и в будущем будет только расти. В целом Кудрово сейчас хорошо развитый, дружелюбно настроенный район, где найдется место для комфортного досуга и быта взрослых и детей.

Выводы

Несмотря на то, что застройщик ООО «Патриот Северо-Запад» не сильно «раскручен» и в своем портфолио не имеет супермасштабных проектов, у него отсутствуют долгострои, нет критичных проблем с последующей эксплуатацией.

Менеджеры ООО «Патриот-Нева», с которыми мне удалось пообщаться, оказались вежливыми, компетентными и ненавязчивыми. На официальном сайте информация об объекте изложена в достаточном объеме, выложена документация, фотографии хода строительства. Удобно выбирать квартиру – и планировку, и расположение внутри дома.

В наличии широкий выбор квартир, удачные варианты планировок. Есть и студии, и трехкомнатные квартиры, но упор застройщик делает на европланировки, что в наше время востребовано покупателями. Сильный минус - один лифт на подъезд.

Ближайшая станция метро - «Улица Дыбенко» находится примерно в 2 км, то есть до нее можно дойти пешком минут за 25. Активно ходят маршрутки, для автомобилистов есть несколько путей въезда в Кудрово, но на узких дорогах, не адаптированных под такое большое количество машин, постоянно скапливаются заторы. Однако есть и перспективы развития.

Кудрово – уютный, развивающийся район с хорошей экологической обстановкой (рядом нет и не было производственных объектов). Активно строятся и вводятся в эксплуатацию детские сады и школы, но одновременно с этим дома заселяются в основном семьями с детьми или потенциальными родителями – вполне возможна проблема с устройством в детский сад и школу. Тем более застройщик свои социальные объекты не запланировал.

Тем, кто собирается прописаться в Кудрово, надо понимать, что прописка будет областная и все государственные учреждения, к которым вы будете «прикреплены», будут находиться в г. Всеволожск. Есть много рассуждений о минусах и плюсах областной прописки. Советую обратить на это внимание и изучить данный вопрос, если это для вас актуально.

Цены на квартиры, возможность выбора варианта отделки, схема покупки, заявленный срок сдачи объекта в целом показались мне привлекательными. После проверки ЖК «КудроВО!» положительные впечатления преобладают, хотя сомнения и опасения остаются. Общий балл 8 из 10.

Марина Иванова

Дата публикации 08 июня
Подробнее об оценке
Инфраструктура
7
Надежность застройщика
7
Информационная доступность
9
Транспортная доступность
8
Сервис
9
Планировки
8
Цены
7
Схемы покупки
7
Общий балл
8 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
guest
11 июня
Исправьте, если не сложно: На этаже будут располагаться в среднем по шесть квартир, в некоторых случаях три квартиры. На этаже максимум 5 квартир, т.е. в среднем 6 уже не может быть. В среднем 4 квартиры от 3 до 5-х, всего на этаже 48 квартиры в 12 секциях
Отправить комментарий

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.3
Посмотреть ещё
от 2 128 750 за однушку 34,90 м2
1283 квартиры
Рыбацкое в 30 мин. на транспорте
Строится
4
Посмотреть ещё
от 4 515 000 за студию 32,51 м2
409 квартир
Старая деревня в 10 мин. на транспорте
Строится, есть сданные
4.5
Посмотреть ещё
от 1 542 588 за студию 23,00 м2
2450 квартир
Рыбацкое в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.7
Посмотреть ещё
от 1 741 835 за студию 25,10 м2
145 квартир
Девяткино в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные

Скидки и спецпредложения от застройщиков