По количеству строящегося жилья окрестности станции метро «Девяткино» остаются уверенным лидером. На сегодняшний день тут возводится около четырех десятков разных новостроек. Стабильный спрос им обеспечивают, в первую очередь, невысокие цены и близость станции метро. Редакция Novostroy-SPb.ru попросила меня сравнить два проекта в этой локации: ЖК «Краски лета» от «Полис Групп» и ЖК «Светлановский» от ФСК «Лидер».
Что строят?
Обе новостройки появятся на землях МО Бугры, друг напротив друга, с западной стороны от метро и железной дороги, на углу Воронцовского и Петровского бульваров, на одном расстоянии от станции метро «Девяткино» - чуть менее 2 километров.
ЖК «Светлановский» (проверен Тайным покупателем) - это пять 12-этажных монолитных домов на 3033 квартиры с предчистовой отделкой, восьмиэтажный паркинг и детский сад. Проект отличают навесные вентилируемые фасады и охраняемая огороженная территория. Сейчас в продаже только один (пятый) корпус, его собираются сдать в декабре 2016 года, а к середине 2017 года выдать ключи дольщикам. Весь проект целиком обещают достроить к 2019 году.
ЖК «Краски лета» (читайте статью Тайного покупателя) больше по размерам, он будет состоять из 5 кварталов кирпично-монолитных домов высотой в 19 этажей. Первый квартал (корпуса 1-5 на 2445 квартир) будет сдан к концу 2016 года, следующий (корпус 6 на 2042 квартиры) обещают ввести в эксплуатацию до конца 2017 года (плюс полгода на передачу квартир).
Это примерно 2/5 от всей застройки, весь проект целиком планируют закончить к 2020 году. Точное количество домов, по словам менеджера, будет 19, хотя мне удалось насчитать на схеме только 15. Квартиры новоселы получат без отделки.
На первых этажах предусмотрены колясочные. В жилых домах будет два встроенных садика, фитнес-центр и школа танцев, также девелопер обещает построить школу, а вот паркинг проектом не предусмотрен.
Кто строит?
О репутации обоих девелоперов можно подробно прочитать в предыдущих выпусках. Если вкратце, оба застройщика - это крупные компании, строят много (ФСК «Лидер» больше в Москве, а «Полис групп» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области), обе считаются надежными, но не обходится и без недочетов.
«Полис групп» чаще всего сдает жилье с небольшой задержкой по срокам (она составляет около квартала), ФСК «Лидер» сдает жилье в срок (хотя, был случай полугодовой задержки). Претензии к качеству строительства случаются у обеих компаний. В основном дольщики жалуются на удешевление проектов по сравнению с рекламными обещаниями.
Разведка в Интернете
У ЖК «Светлановский» есть именной сайт, он яркий и красочный, но, к сожалению, там не найдешь цены на квартиры (есть только ориентир «от») - придется обращаться к менеджерам. Поэтажные планы очень мелкие, сложно детально рассмотреть квартирографию новостройки. Однако на сайте есть генплан, разрешительная документация, web-камеры.
Информацию о ЖК «Краски лета» можно найти на сайте застройщика, который имеет довольно запутанную структуру, так что с первого раза найти разрешительные документы, web-камеры и прочую информацию не так-то просто. Зато подбор квартир довольно удобный, и указаны не только все цены на квартиры, но и их количество в продаже.
Основными площадками общения дольщиков являются группы «Вконтакте». Там идет обсуждение хода строительства, представители застройщиков отвечают на вопросы.
Сервис
Расположение офиса гораздо удобнее организовано у компании ФСК «Лидер» - прямо на объекте. На крыше офиса сделана удобная смотровая площадка, с которой прекрасно виден ход строительства. Прямой асфальтовой дороги пока нет - бульвар Менделеева временно перекрыт строительным забором компании «Арсенал-Недвижимость», а Петровский бульвар еще не заасфальтиирован.
Но клиенты компании ФСК «Лидер» лишены этих временных неудобств, поскольку застройщик организует трансфер до объекта и обратно от станции метро «Девяткино» - нужно лишь предупредить менеджера за полчаса до визита, и вас встретят.
Офис «Полис Групп» в Девяткино учитывает лишь удобство покупателей ЖК «Мой город», но для тех, кто рассматривает ЖК «Краски лета», офис расположен очень неудобно - совсем в другой стороне от новостройки и далеко от метро. Кто захочет совместить визит в офис и осмотр места стройки, вынуждены будут сделать изрядный крюк.
Но есть хорошая новость: с «Полис Групп» работают менеджеры «Петербургской Недвижимости», поэтому можно никуда не ехать специально, а зайти в офис этого агентства недвижимости, он находится прямо напротив выхода из метро.
Кстати, там можно проконсультироваться и насчет ЖК «Светлановский». Подход, правда, будет уже не такой внимательный и индивидуальный, как со стороны менеджеров ФСК «Лидер», но зато с вами пообщается специалист более широкого профиля, владеющий информацией о куда большем количестве новостроек и не мотивированный продать вам что-то конкретное.
Как строят?
Технологию строительства девелоперы выбрали разную. Для ЖК «Краски лета» это кирпич-монолит, ЖК «Светлановский» строится по монолитной технологии.
Стены толще в ЖК «Краски лета»: 200 мм несущие, 250 мм внешние кирпичные. В ЖК «Светлановский» несущие и внешние стены из монолитного железобетона толщиной 160 мм. Сверху оба застройщика монтируют слой утеплителя.
Фасады в ЖК «Краски лета» штукатурят и красят в светлые летние тона. В ЖК «Светлановский» фасады будут вентилируемые из керамогранита, со специально предусмотренными местами для монтажа кондиционеров. Застройщику такой вариант отделки фасада обходится дороже, но зато в последующей эксплуатации он дешевле и выглядит респектабельнее.
Внутри квартир по проекту, больше плюсов у ЖК «Светлановский»: квартиры передаются с оштукатуренными стенами, трубы отопления спрятаны в стяжку пола. В ЖК «Краски лета» предусмотрена двухтрубная система отопления с вертикальными стояками, стены квартир оставят без отделки.
Ход строительства
Несмотря на то, что срок сдачи первых очередей обоих жилых комплексов одинаковый, степень готовности выше у ЖК «Краски лета». Там коробка уже почти готова, в то время как в ЖК «Светлановский» отличают первые этажи.
Однако темпы строительства ЖК «Светалновский» очень высокие - в середине июля прошлого года только начинали заливать фундамент, в середине января начали лить этажи и идут примерно со скоростью один этаж в месяц - работа на стройке кипит.
Так что пока рано делать прогнозы, кто первым закончит стройку. Дольщиков ЖК «Светлановский», правда, время от времени заставляют волноваться перебои с работой web-камер.
Как купить?
В обеих новостройках квартиры продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ, но тексты договоров отличаются довольно сильно. У «Полис групп» он по содержанию практически дублирует федеральный закон, у ФСК «Лидер» содержит множество разных лазеек, удобных для застройщика - подробно об этом можно прочитать в расследовании Тайного покупателя.
В обоих случаях оплату требуется перечислить на аккредитив в банке, который откроется только после регистрации договора в Росреестре. Обе новостройки кредитует большое количество банков, можно взять ипотеку (в том числе льготную).
Также есть возможность воспользоваться рассрочкой до конца строительства, но цена будет выше: для ЖК «Светлановский» без 15% скидки, для ЖК «Краски лета» вместо 20% скидки на всю стоимость квартиры скидку сделают только на первый взнос.
Что же выгоднее? При минимальном первом взносе в 30% - практически одинаково, но чем выше первый взнос, тем выгоднее рассрочка в ЖК «Краски лета» по сравнению с ЖК «Светлановский».
«Полис групп» также предлагает своим покупателям возможность воспользоваться более длительной рассрочкой: до 36 месяцев (скидка на первый взнос 15%) или до 48 месяцев (без скидки). ФСК «Лидер» таких длинных рассрочек не дает.
Что почем
ЖК «Светлановский», 4 кв 2016. Цены при 100% оплате или ипотеке:
Тип | Метраж, кв.м. | Цена, руб | Цена за кв.м. |
---|---|---|---|
студии | 23 | 1 520 480 | 66 108 |
24 | 1 690 000 | 70 417 | |
1-комн. | 36 | 2 390 000 | 66 389 |
39 | 2 610 000 | 66 923 | |
2-комн. | 51.42 | 3 339 214 | 64 940 |
53.66 | 3 484 680 | 64 940 | |
3-комн. | 58.83 | 3 920 431 | 66 640 |
63.28 | 4 147 054 | 65 535 |
ЖК «Краски лета», 1-5 корпус, 4 кв 2016 года. Цены при 100% оплате или ипотеке:
Тип | Метра (кв. м) | Цена квартиры, руб. | Цена «квадрата», руб |
---|---|---|---|
студии | 20 | 1 544 320 | 77 216 |
24.38 | 1 810 000 | 74 241 | |
1-комн. | 29.91 | 2 229 000 | 74 524 |
31 | 2 320 000 | 74 839 | |
2-комн. | 43 | 3 106 800 | 72 251 |
46 | 3 323 000 | 72 239 | |
3-комн. | 54.48 | 3 748 000 | 68 796 |
54.59 | 3 734 000 | 68 401 |
ЖК «Краски лета», 6 корпус - 4 кв 2017 года. Цены при 100% оплате или ипотеке:
Тип | Метраж (кв. м) | Цена квартиры, руб. | Цена «квадрата», руб |
---|---|---|---|
студии | 23 | 1 461 000 | 63 522 |
28 | 1 890 000 | 67 500 | |
1-комн. | 29 | 2 007 000 | 69 207 |
35 | 2 289 000 | 65 400 | |
2-комн. | 41 | 2 725 000 | 66 463 |
53 | 3 155 000 | 59 528 | |
3-комн. | нет |
Цены очевидно ниже в ЖК «Светлановский». Разница за квадратный метр составляет от 2 до 11 тысяч рублей в зависимости от квартиры, если брать тот же срок сдачи. В целом же, цены в 5 корпусе ЖК «Светлановский» более сопоставимы с 6 корпусом ЖК «Краски лета», который сдается годом позже. И это при том, что в ЖК «Краски лета» новоселы получат квартиры без отделки, а в ЖК «Светлановский» подготовленными для ремонта.
Планировки
Квартиры в ЖК «Светлановский» очень маленькие, но в ЖК «Краски лета» метраж и того меньше. Впрочем, это как раз то, что пользуется наибольшим спросом у покупателей - малогабаритное жилье в этой локации, как правило, разбирают в первую очередь.
Площадь студий в ЖК «Светлановский» начинается от 23 кв. м и не имеет выделенного места для шкафа в прихожей, в ЖК «Краски лета» даже в 20-метровых студиях предусмотрена небольшая ниша, а в студиях побольше уже добавляется второе окно.
Правда, по факту строительства выяснилось, что в половине случаев второе окно будет глухим, с неоткрывающейся створкой. Также в санузлах ЖК «Краски лета» проще разместить стиральную машину, а в некоторых случаях в ванной комнате даже предусмотрено окно.
Однокомнатные квартиры в ЖК «Светлановский» все довольно однотипные: с метражом кухонь от 9.5 до 10.5 кв. метра и комнатой 15-17 кв. метров. Место под шкаф в прихожей в ряде случаев выгорожено за счет комнаты, что, конечно не очень удобно.
В ЖК «Краски лета» нет таких проблем. Кроме того, выбор планировок более широк: площадь варьируется от 30 до 36 кв. метров в стандартном варианте и «евро-двушки» метражом 41 кв. м с большой 17-метровой кухней-гостиной и 15-метровой комнатой (их застройщик, правда, почему-то причисляет уже к двухкомнатным квартирам).
«Двушки» в ЖК «Краски лета» тоже имеют ряд преимуществ: квадратные комнаты и практически такая же форма коридора, много квартир с ориентацией на две стороны света, всегда есть куда поставить стиральную машину и шкаф. В обоих ЖК во многих квартирах по две лоджии или балкона.
Трехкомнатные квартиры в ЖК «Краски лета» симпатичнее за счет более короткого коридора, но их так мало спроектировано, что часто не бывает в продаже.
Основное преимущество планировок ЖК «Светлановский» - более высокие потолки: на сайте «Петербургской Недвижимости» указана высота 2.7 метра, менеджеры называют цифру 2.75 метра. И то и другое выше, чем 2.65 метра в ЖК «Краски лета».
Во всем остальном планировки ЖК «Краски лета» более удачные. Очень неприятный момент, связанный с планировками в ЖК «Светлановский» - это то, что они могут меняться уже после покупки (по свидетельствам дольщиков в группе).
Зато квартирография более выигрышная в ЖК «Светлановский». Соотношение студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир там более сбалансированное:
Тип | ЖК «Светлановский» | ЖК «Краски лета» |
---|---|---|
студии | 32% | более 50% |
однокомнатные | 39% | более 30% |
двухкомнатные | 24% | менее 10% |
трехкомнатные | 4.6% | менее 10% |
Количество квартир на этаже в выпущенных в продажу корпусах ЖК «Светлановский» от 8 до 16, в ЖК «Краски лета» от 14 до 16.
Соцкультбыт
Поскольку новостройки строятся рядом, ситуацию с инфраструктурой можно условно считать одинаковой. В рамках ЖК «Светлановский» предусмотрен детский сад на 120 мест и около 30 коммерческих помещений разместятся на первых этажах (со слов менеджера, помимо магазинов там обязательно будет фитнес-клуб, банк, салон красоты и аптека).
В ЖК «Краски лета», согласно рекламному буклету, запланировано два встроенных садика, школа и фитнес-центр. Я попыталась прояснить этот момент у менеджеров и, к моему удивлению, они дали противоречивую информацию. Один сообщил, что во 2 корпусе будет один встроенный детский сад на 125 мест, другой сказал, что садик будет отдельностоящий - и снова только один.
Со школой танцев, которую менеджер «Петербургской Недвижимости» полгода назад преподносил мне как изюминку этого жилого комплекса - тоже все туманно. Помещение под нее предусмотрено в 5 корпусе, но теперь выяснилось, что продавать его будут без целевого назначения. В проектной декларации написано, что в 6 корпусе появится «амбулаторно-поликлиническое учреждение на 100 посещений», но и о нем тоже менеджеры говорят как-то неуверенно. Словом, вопросов пока больше, чем ответов.
Социальной инфраструктуры в этой локации будет строится много, но, как обычно, начнет работать она позже, чем заселят новостройки. В 3 квартале 2017 года Setl City собирается достроить школу в соседнем квартале «GreenЛандия», еще раньше школа появится в ЖК «Мой город». Садики предусмотрены во многих окружающих жилых комплексах (например, в ЖК «GreenЛандия» их будет шесть).
Два торговых центра построят рядом с метро в рамках ЖК «Виктория», также компания «Адамант» планирует возвести поблизости крупный ТРК.
Пути-дороги
О дорогах я подробно писала в расследовании о ЖК «Светлановский». Если кратко, то на огромный массив новостроек в Мурино есть только одна узкая дорога вдоль КАД, которая так и называется - дорога в Мурино. На сегодняшний день в этой локации приблизительно проживают около 12 тысяч человек, но по прогнозам с ростом числа новых домов население района вырастет до 50 человек.
Если к тому времени не появятся новые дороги, то Мурино грозит транспортный коллапс. Периодически власти делают заявления о дорожной ситуации в локации, но все планы о строительстве нового дорожного полотна пока на уровне разговоров. Для пешеходов ситуация выглядит не так серьезно, как для автовладельцев. Вероятно, многим придется пересесть на метро.
Выводы
ЖК «Светлановский» отличается, в первую очередь, более доступными ценами. Но и кроме цен имеет ряд преимуществ: подготовка под отделку, более высокие потолки, вертикальная разводка отопления, более низкая этажность, огороженная закрытая территория, фасады из керамогранита, паркинг и места для парковки рядом с домами, а также более сбалансированная квартирография и возможность выбора секции с меньшим количеством квартир на этаже.
ЖК «Краски лета» также отличается своими достоинствами: более удобные планировки, более интересные условия рассрочки, более прозрачный договор. Также на данный момент ЖК «Краски лета» имеет более высокую степень готовности.
Менеджеры рассказывают, что в ЖК «Светлановский» появится качественное благоустройство придомовой территории, но в проектной декларации говорится лишь о газонах и кустарниках, в то время как в документах ЖК «Краски лета» прописана посадка деревьев.
Хочется отметить, что поскольку в своих предыдущих проектах оба застройщика уже допускали отклонения от первоначальных обещаний, только время покажет, оправдают ли новостройки ожидания дольщиков или, наоборот, разочаруют.
Дария Лапатухина