Как грамотно заключить договор долевого участия: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в строящемся доме предполагает заключение договора долевого участия между застройщиком и клиентом. Как правильно его оформить, на какие нюансы обратить внимание, выяснял Новострой-СПб.

Подготовительный этап: собираем данные и внимательно изучаем документы

К приобретению жилья в строящемся доме следует отнестись внимательно и ответственно. Лучше всего заранее изучить информацию о застройщике, возводимом здании, конкретной квартире, а также об особенностях подписания всех необходимых документов. Ввиду того, что объекта купли-продажи в данном случае пока еще не существует (до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию), то подписать стандартный договор купли-продажи нельзя. Заинтересованные стороны могут оформить лишь ДДУ. При этом, несмотря на защищающий права граждан Федеральный закон № 214, принятый 30.12.2004 г, существует риск пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого избежать, следует внимательно изучить предлагаемый договор.

Если вы хотите купить жилье в строящемся доме, то первое, что нужно сделать – определиться с выбором квартиры, считает руководитель отдела продаж «Полис Групп» Ирина Орлянкина. На этом этапе потенциальному дольщику помогает менеджер: он подыскивает подходящий вариант из имеющегося ассортимента, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» . Далее, если клиента устраивает выбранный объект, то квартира бронируется, и в течение оговоренного срока собираются все необходимые документы для составления ДДУ.

Основное, на что нужно обратить внимание перед подписанием каких бы то ни было бумаг – это тип договора. Следует удостовериться, что на подпись вам дают именно ДДУ, а не какие-либо другие документы: например, договор ЖСК или предварительной купли-продажи, комментирует Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб». Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге, рекомендует покупателям внимательно проверить не только свои данные, но и параметры приобретаемого объекта, а также условия оплаты: содержащиеся в ДДУ ошибки способны привести к приостановке регистрации.

«ДДУ вступает в силу только с момента его государственной регистрации в Росреестре. Стороны подписывают несколько экземпляров договора: для покупателя, застройщика и Росреестра», сообщают в компании «Петербургская Недвижимость».

Пошаговая инструкция по оформлению договора долевого участия

По мнению экспертов, для покупки жилья в строящемся доме и правильного заключения ДДУ необходимо:

1. Подготовить все необходимые документы.

А) Личный паспорт, если вы холосты/не замужем и будете единственным собственником квартиры.

Б) Если вы состоите в официальном браке, но планируете оформлять жилье лишь на себя возможны два варианта развития событий:

  • наличие брачного договора, где оговорена возможность приобретения объектов недвижимости без согласия второй половины, позволяет вам обойтись лишь двумя паспортами (личным и супруга).
  • при отсутствии договора понадобится не только ваш паспорт, но и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья (его можно оформить, предъявив паспорт и свидетельство о заключении брака). Следует указать подробную информацию: название компании-застройщика, строительный адрес объекта, номер квартиры. Супругу, который планирует покупать жилье, присутствовать здесь нет необходимости.

В) Находясь в официальном браке и приобретая квартиру совместно, предоставьте для оформления ДДУ свидетельство о заключении брака и паспорта оба паспорта. Если один из супругов по какой-либо причине не имеет возможности находиться на подписании договора, то необходимо предоставить от него доверенность, заверенную нотариусом.

Г) Самый большой пакет документов понадобится, если вы собираетесь приобрести квартиру в ипотеку. Список обязательных бумаг составляет банк, в него входят:

  • анкета-заявление на кредит;
  • копия паспортов;
  • свидетельство о браке (копию);
  • свидетельства о рождении детей (копии);
  • копия трудовой книжки, заверенной работодателем;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

Иногда требуется предоставить справку о доходах по форме банка.

2. Подписать ДДУ в двустороннем порядке.

3. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

По данным компании «Петербургская Недвижимость», регистрирует договор в Росреестре строительная компания или ее официальный представитель. Для этого дольщику необходимо выдать доверенность на представителя застройщика, оплатить государственную пошлину и предоставить документы, необходимые для регистрации договора (нотариально заверенное согласие супруга на приобретение квартиры либо заявление об отсутствии брака и т.д.).

4. Оплатить квартиру.

Общая практика работы компаний-застройщиков в нашем регионе показывает, что после заключения ДДУ покупатель открывает в банке аккредитив на сумму долевого взноса (или его части), которая прописана в договоре. Когда ДДУ проходит регистрацию в Росреестре, банк раскрывает аккредитив, перечисляя деньги застройщику.

5. Получить ключи от квартиры, подписав перед этим акт приема-передачи.

6. Зарегистрировать право собственности на квартиру.

«Главная ошибка дольщиков – невнимательное отношение к тексту договора, к его основным параграфам: порядок оплаты квартиры, сроки ее передачи, цена покупки, характеристики жилых площадей. Большая часть спорных ситуаций могла бы и не возникнуть вовсе, если бы все интересующие вопросыобсуждались до подписания договора»

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб»

Основные пункты, которые должны быть прописаны в ДДУ

Ирина Орлянкина приводит список основных положений, отсутствие которых в ДДУ должно всерьез насторожить покупателя:

1. Информация о Застройщике (данные юр.лица - ИНН, ОГРН, местонахождение, сведения о регистрации, постановка на налоговый учет).

2. Паспортные данные клиента.

3. Информация об объекте строительства (его адрес, кадастровый номер земельного участка, общая площадь и этажность).

4. Характеристики квартиры – ее общая площадь, площадь каждого помещения по отдельности (санузел, коридор, кухня,), оси, этаж, секция (подъезд).

5. Перечень правоустанавливающих документов:

  • разрешение на ведение строительства;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи или аренды земельного участка;
  • адрес официального сайта, где в открытом доступе находится проектная декларация.

6. Стоимость жилого помещения, стоимость одного квадратного метра.

7. Порядок расчета между застройщиком и дольщиком.

Одним из важнейших моментов в договоре является срок передачи собственнику ключей от построенной квартиры, комментирует Юлия Ружицкая. Желательно, чтобы в соглашении было указано конкретное число (например, не «IV квартал 2018 г», а «до 07.12.2018). Согласно 214-ФЗ, пени выплачиваются за каждый день просрочки.

Помимо перечисленных выше пунктов, в ДДУ должен быть указан гарантийный срок на приобретаемое жилье (не менее 5 лет со дня передачи помещения в собственность), а также на находящееся в нем инженерное и технологическое оборудование. На него гарантия должны быть не менее 3 лет со дня передачи первого помещения в объекте. Не менее важно, чтобы в ДДУ указывались способы обеспечения исполнения застройщиком его обязательств (например, страхование ответственности), сообщает «Петербургская Недвижимость».

В договоре могут содержаться также условия финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры (к примеру, школы или детского сада), если такой объект передается дольщикам или в муниципальную/государственную собственность.

По словам Марианны Устиновой, ДДУ оформляется в том случае, если деятельность компании-застройщика соответствует ФЗ-214: это дает покупателю ряд гарантий. К ним относятся неизменность цены ДДУ (за исключение предусмотренных и указанных в нем случаев) и гарантия отсутствия «двойных продаж» (когда недобросовестный застройщик продает одну квартиру сразу нескольким клиентам).

По единому мнению экспертов, время на знакомство с ДДУ не ограничено, и при желании, потенциальный покупатель может взять его домой и ознакомиться с документом в спокойной обстановке, показать его юристу либо другому специалисту. При возникновении сомнений в добросовестности продавца, лучше не рисковать, а довериться профессиональным брокерам недвижимости, которые могут оценить надежность компании по многим параметрам.

Что делать, если за время строительства площадь квартиры изменилась

Вопрос об изменении площади квартиры возникает довольно часто. Конечно, сложно построить дом с точностью до миллиметра, а доплачивать за дополнительную площадь не всегда есть возможность. С января 2017 года в ДДУ может быть установлено изменение площади жилого помещения не более 5% от указанной площади, комментирует Марианна Устинова.

Обычно в договоре прописываются условия, при которых стороны могут претендовать на произведение перерасчета, сообщает Арсений Васильев. Основанием для этого является изменение площади квартиры более чем на 1 кв. м. Такие условия позволяют застраховать обе стороны от существенных изменений размера жилья, которое может произойти при строительстве многоквартирного дома.

Перерасчет помещения проводится органами технической инвентаризации, рассказывает Петербургская Недвижимость. Сумма доплаты или возврата назначаются исходя из цены 1 кв. м, указанной в ДДУ.

Возможно ли внесение изменений в ДДУ

«Каждому из нас хочется, чтобы ДДУ отражал все наши пожелания. Если есть принципиально важные для клиента моменты, можно попытаться вести диалог с застройщиком об их изменении (если они не касаются существенных условий ДДУ), но это, скорее всего, исключение из правил»

Марианна Устинова, руководитель отдела продаж СИХ «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге

По мнению спикеров, согласно сложившейся практике все договоры участия в долевом строительстве заключаются по установленной застройщиками типовой форме, которая передается с первым пакетом документов по объекту в Росреестр. Они неоднократно проходили проверку на предмет соответствия законодательству.

Отклонения от типовой формы договора возможны при заключении договора с использованием бюджетных денежных средств (субсидии, материнский капитал) либо кредитных средств, поскольку в таких случаях органом, выдающим средства, могут выдвигаться дополнительные условия, подлежащие включению в договор, считает Петербургская Недвижимость.

Сегодня, когда в 214-ФЗ ежегодно вносятся правки, ужесточающие взаимодействие на строительном рынке, законопослушным компаниям приходится нелегко, говорит Арсений Васильев. Юристы компаний-застройщиков разрабатывают договоры, потенциально позволяющие избежать потребительского экстремизма. Это явление приобрело массовый характер. Дольщики готовы судиться по самым незначительным поводам, за малейшие недочеты требовать огромные суммы компенсации, а юридические компании только подогревают интерес людей, стремясь на этом заработать.

Дата публикации 21 декабря 2017
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия
пользовательского соглашения
Мы в Яндекс.Дзен
Подпишитесь на наш канал: самые актуальные новости о недвижимости
Подписаться на канал
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-СПб на самых популярных площадках итернета
Канал на Youtube Наш Telegram

Спецпредложения от застройщиков в октябре

Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков