Принимаем квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Заселение в новый дом многие представляют так: привез вещи, расставил мебель и живи! Но на деле этот процесс очень важный, долгий и ответственный. Novostroy-SPb.ru разобрался, на что нужно обратить внимание при приемке новостройки и что делать, если квартира не отвечает вашим ожиданиям.

Осматриваем, подписываем, платим

В соответствии с 214-ФЗ исполнение обязательств по ДДУ закрывается итоговым документом – актом приема-передачи квартиры. До его подписания закон предусматривает получение дольщиком уведомления о готовности квартиры и ее осмотр, который фиксируется соответствующим актом, рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». У некоторых покупателей сложилось мнение, что уведомление должно производиться в форме почтового отправления. Но почта не всегда гарантирует 100% доставку. Личное же оповещение дольщика законом не запрещено. Большинство застройщиков предлагает дольщикам явиться в назначенное время через публикацию графиков передачи квартир в открытых источниках, на своих официальных сайтах. Дополнительно менеджеры звонят дольщикам, чтобы пригласить их на осмотр, после чего на месте подписывается уведомление, отмечает эксперт. Почтовые отправления используются только в том случае, когда дольщики уклоняются от приемки квартиры либо по каким-либо причинам оказываются вне доступа современных коммуникаций, и уведомить их путем телефонного звонка не удается.

Обычно осмотр происходит так: публикуется график передачи ключей, в компании выходит внутренний документ – приказ о заселении, он означает, что все строители мобилизованы и готовы встречать дольщиков. Будущие собственники приезжают на объект, им вручается уведомление, акт осмотра, потом вместе с прорабом они идут в квартиры и производят осмотр. При приемке квартиры должен присутствовать сам дольщик или дольщики, если недвижимость приобреталась на двух и более лиц. Их интересы может представлять человек с нотариальной доверенностью. Никакие другие виды представительства невозможны.

В законе 214-ФЗ довольно подробно описана общая процедура приемки-передачи квартиры, комментирует Алексей Елизаров, начальник отдела клиентского сервиса компании «Петрополь». Однако в деталях схемы могут отличаться в зависимости от застройщика и условий договора. После завершения строительства застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем информирует дольщиков о готовности объекта, после чего составляется график передачи квартир согласно срокам, указанным в договоре. После подписания договора о приобретении жилья и до получения ключей необходимости в составлении дополнительных документах нет.

После ввода здания в эксплуатацию, застройщик имеет шесть месяцев для подготовки ЖК ко встрече новоселов, комментирует директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. Например, реализуя все квартиры с полной чистовой отделкой, сантехникой, мебелью и бытовой техникой, компания использует этот период для завершения всех ремонтных работ и приведения помещений в состояние, позволяющее собственникам сразу въехать в свой новый дом. Параллельно в этот же срок завершается формирование ландшафтного дизайна квартала с установкой малых архитектурных форм и предусмотренных проектом беседок, пергол и других объектов.

В этот же период производится пуско-наладка инженерных и технических систем здания, и его передача управляющей компании, отмечает эксперт. Представители УК, принимая на баланс новые корпуса вместе с инженерными системами и местами общего пользования, также проверяют наличие возможных недочетов и требуют их устранения перед подписанием финального акта приемки-передачи.

После получения уведомления от Застройщика о готовности квартиры к осмотру, дольщикам необходимо связаться со специалистами по сопровождению клиентов для подтверждения даты и времени визита на объект комментирует Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк». До получения ключей дольщики должны выполнить в полном объеме свои обязательства по договору, а именно произвести оплату цены договора в полном объеме.

В ходе предъявления квартиры покупателям предстоит оценить выполненные застройщиком работы, проверить стены, качество дверей и окон, вентиляции, инженерных коммуникаций. Если в помещении предполагалась чистовая отделка, то необходимо проверить и ее уровень.

Итак, в первую очередь проверяем:

- системы отопления, водоснабжения и вентиляции, сантехнику и стояки;

- наличие и работу счетчиков;

- электропроводку. Ее можно проверить с помощью обычной лампочки. В идеале – во время осмотра квартиры со стороны застройщика должен присутствовать электрик.

Затем оцениваем непосредственно отделку квартиры, а именно: наличие и качество окон, двери (сравниваем, какая дверь указана в договоре и какая установлена по факту), стяжку и стены. Осматриваем межпанельные швы (из-за плохой герметизации в будущем могут возникнуть протечки или сквозняки). Проверяем, ровные ли стены, помочь с этим может прораб, либо специальное приложение в современных гаджетах. Смотрим стеклопакеты, балконные двери и остекление. Если стыки между оконными профилями и стенами плохо загерметизированы, то может дуть. Обратите внимане на подводку батарей: они должны быть хорошо закреплены, не шататься, из батарей ничего не капает, и уж тем более не течет. 

Застройщик при получении положительного заключения строительной экспертизы приглашает дольщиков на приемку квартир, рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». Затем дольщики, согласно графику заселения, являются в назначенное время для осмотра своих квартир. По результатам они заполняют положенные документы, записывают выявленные замечания. Если серьезных замечаний нет – можно подписывать акты приема-передачи. Небольшие недоделки устранят оперативно в установленные сроки. После этого дольщики осматривают квартиру повторно, подписывают необходимые документы. После подписания акта приема-передачи квартиры выдаются ключи от квартиры. До получения ключей необходимо внести оплату за квартиру, а также произвести взаиморасчеты с застройщиком в случае отклонения фактической площади от указанной в договоре.

Считаем квадратные метры

Случается, что при приемке квартиры обнаружилось, что площадь квартиры увеличилась или наоборот – стала меньше. Что делать с «лишними» квадратными метрами?

Согласно договору, который оформляется в соответствии с ФЗ-214, фактическая площадь квартиры производится на основании обмера квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, рассказывает Алексей Елизаров. В результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет увеличения или уменьшения других помещений квартиры. Такие отклонения считаются допустимыми при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах 5%. В случае увеличения допустимых пределов производится перерасчет долевого взноса.

Если в результате обмеров БТИ площадь квартиры изменилась по сравнению с проектными данными, то между застройщиком и дольщиком подписывается дополнительное соглашение, где указываются фактические размеры квартиры, уточняет Арсений Васильев. За дополнительную площадь квартиры дольщик вносит доплату исходя из стоимости квадратного метра, указанной в договоре. Если площадь квартиры стала меньше, то застройщик возвращает часть денежных средств клиенту.

Часто в договорах, которые застройщик заключает с дольщиками, предусмотрены взаиморасчеты только в случае расхождения фактической площади квартиры с проектной более чем на 1 кв. м.

Порядок взаиморасчетов всегда детально прописывается в договоре на приобретение квартиры, комментирует Алексей Бушуев.

Если после технической инвентаризации выявлены квартиры с превышением или уменьшением площади, то застройщик обязан уведомить дольщиков таких квартир путем направления им официального письма, комментирует Юлия Жалеева. В таком уведомлении указываются характеристики квартиры (метраж), размер превышения (уменьшения) площади квартиры, а также приводится расчет доплаты или выплаты. До подписания акта приема-передачи квартиры взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком должны быть полностью произведены.

Исправляем недочеты

Обычно, если нет серьезных недостатков, то чтобы осмотреть даже трехкомнатную квартиру, потребуется 30-40 минут, уточняет Светлана Денисова.

Но что делать в обратных случаях? Все недочеты, являющиеся на взгляд дольщика существенными, он записывает в акте осмотра для их дальнейшего устранения, рассказывает Арсений Васильев. Некоторые незначительные дефекты могут быть устранены рабочими в ходе самого процесса приемки. При этом нет никакой разницы, сдается квартира с отделкой или без нее.

Замечания необходимо указать в акте осмотра для дальнейшего устранения застройщиком, отмечает эксперт. Если замечания дольщика обоснованы, то застройщик устраняет их в срок, указанный в договоре. Кроме того, застройщик дает гарантию на проделанные работы сроком на пять лет.

Строительные бригады устраняют недочеты, если они имеются: где-то дверь не открывается, нет заглушек и т.д, рассказывает Светлана Денисова. Мелочи всегда возможны, поскольку речь идет о массовом строительстве. Но они устраняются в присутствии дольщика. Если квартира сделана с недостатками, есть проблемы – например, оконный блок с дефектом, назначается время для устранения этого недостатка, поскольку своими силами на месте его нельзя устранить. Будет привлечен соответствующий субподрядчик, который произведет работы. В акте осмотра дольщик фиксирует свои замечания, назначается время повторного приема, в согласованное время квартира должна быть представлена с уже устраненными недостатками.

Если принимаемая квартира ненадлежащего качества, то все недочеты необходимо отражать в акте приема-передачи и акте осмотра, указывать на них застройщику.

Возможные замечания необходимо отразить в дефектной ведомости, согласно которой недостатки будут устранены в разумный срок – в зависимости от сложности и состава работ, считает Алексей Бушуев. Исправления будут представлены покупателю в ходе повторных осмотров. При отсутствии замечаний подписывается акт технического осмотра и акт приема-передачи квартиры. Следующим шагом является выдача ключей.

Вне зависимости от наличия в квартире отделки, при выявлении недочетов дольщик вносит их в акт осмотра, в котором подробно их описывает, комментирует Юлия Жалеева. Акт подписывается обеими сторонами. После устранения недочетов квартира предъявляется дольщику повторно.

Самое главное при приемке квартиры, будь она с отделкой или нет, – это внимательность и отсутствие спешки, считает Алексей Елизаров. Особенно тщательно следует проверить качество снабжения системами коммуникации и отделку помещения (если она предусмотрена), поскольку большинство претензий могут быть связаны именно с этим. Стоит произвести внимательный осмотр стяжек, балкона, всех окон и дверей. При приемке квартиры с отделкой, необходимо просмотреть на предмет качества стены, наличие трещин и прочих изъянов поверхностей. Важно проверить рабочее состояние систем отопления, водоснабжения, вентиляции и канализации.

Затем составляется акт осмотра, в котором фиксируются выявленные недоделки и дефекты с указанием разумных сроков их устранения. Все замечания должны быть обоснованы и соответствовать общепринятым нормативам. В противном случае, ваше поведение расценят как уклонение от приемки, что подтверждается соответствующим официальным письмом.

Самый эффективный и взаимовыгодный вариант разрешения любых споров при приемке квартиры – это конструктивный диалог представителя застройщика и дольщика, комментирует Алексей Елизаров. В практике компании «Петрополь» нередки случаи, когда в силу различных обстоятельств акт приема-передачи квартиры по договоренности сторон подписывался даже при имеющихся несущественных замечаниях, которые мы устраняли в кратчайшие сроки. Это вопрос доверия покупателя к строительной компании и честности самого застройщика перед своими клиентами.

Но, по мнению экспертов, у каждой медали две стороны. И проблемы могут возникать не только в отношении застройщика: дольщики могут безнаказанно уклоняться от приемки квартиры. Например, акт осмотра подписан в июне, в декабре истекает срок передачи квартиры, но до самого декабря тянется история с приемкой, отмечает Светлана Денисова. Закон должен возложить обязанность на дольщика по приемке квартиры, коль скоро застройщику дается право досрочного исполнения своих обязательств. Основа для любого договора – это взаимное уважение сторон. Неправомерные претензии, оскорбления, «трамвайное» хамство – это недопустимо. Компромисс, худой мир, конечно, лучше, чем добрая ссора.