В ближайшее десятилетие на юге Санкт-Петербурга начнут строить город-спутник Южный. Об амбициозном проекте впервые заговорили в 2009 году. Если совместным планам генерального девелопера и городской администрации суждено сбыться, в Петербурге – едва ли не впервые в отечественной практике – будет реализован полицентрический принцип градостроения.

Полицентричность как принцип развития

Любой крупный мегаполис испытывает массу проблем из-за разрыва между центром и спальными районами: это и ежедневная миграция горожан из дома на работу, и разное качество жизни (как правило, по причине скудной инфраструктуры окраин), и многочасовые дорожные заторы. В последние годы особенно актуальной стала идея полицентрического города, в котором не будет престижного центра и периферии. В идеале мегаполис должен включать в себя несколько кластеров, в каждом из которых есть и инфраструктура, и рабочие места, и достаточное количество жилой недвижимости. С тех пор как выяснилось, что в Петербурге свободной земли под застройку, по сути, нет, идею полицентричности стали активно продвигать в жизнь.

«Территориальная структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости полностью зависит от потенциала земельного рынка. В обжитых спальных районах Петербурга «пятен под застройку» практически не осталось. Девелоперы осваивают новые земли – занимаются редевелопментом, реновацией или реализуют проекты КОТ на областных территориях»

Светлана Попова, «БФА-Девелопмент»

Доступные земли в пригородах Петербурга – это прежде всего приграничные территории: окраина Красносельского района, Кудрово, Ново-Девяткино, Мурино, Шушары, Горелово. Представляют интерес и территории в районе Пулково, где и планируется строительство города-спутника.

Планы

Под создание нового города отведено около 2000 гектаров земли. На этой территории компания «Старт Девелопмент» при участии партнеров (а партнером может стать любой девелопер, который посчитает для себя строительство здесь правильным и перспективным) построит около 4,3 млн кв. метров жилья для 134 тысяч человек. Параллельно с возведением коттеджей, малоэтажных и среднеэтажных домов в Южном будет создаваться мощная инфраструктура.

Уникальность проекта, как говорят специалисты, заключается в инновационном подходе: в него изначально заложены новые региональные нормативы градостроения. В результате плотность застройки будет в два с половиной раза ниже, чем в уже существующих спальных районах. При этом четверть территории города отведут под зеленые насаждения. Все нюансы – на слуху: инвестор изначально сделал схему прозрачной, заявив о том, что при реализации будут учтены современные каноны урбанистики и демографические тенденции. Проект открыто обсуждается, инвестор готов идти навстречу общественности в решении любых задач.

«Проект привлекательный во всех отношениях. С одной стороны, он тяготеет к некоторой центральности, ядру, вокруг которого уже сейчас много что происходит – строится «Экспоцентр», развивается зона Пулково, возникают локальные индустриальные зоны. Рядом находятся сразу несколько культурно-исторических и рекреационных пространств: Пушкин, Павловск, Гатчина. Для того чтобы все это объединилось и зажило, не хватает некоего ядра, связующего звена. Скорее всего, им и станет Южный»

Евгения Стрельцова, «Старт Девелопмент»

Хронология событий

2009 год: компания «Старт Девелопмент» приобрела земельный участок под строительство.

7 апреля 2011 года «Южный» получил статус стратегического проекта Санкт-Петербурга.

7 февраля 2012 года «Южный» включили в перечень приоритетных инвестпроектов, утвержденных правительством РФ.

25 июля 2012 года «Старт Девелопмент» и администрация Петербурга подписали соглашение о реализации стратегического инвестпроекта.

18 октября 2012 года одобрены корректировки в Генеральный план развития Петербурга, связанные с реализацией проекта города-спутника Южный.

28 марта – 2 апреля 2013 года состоялись общественные слушания по внесению изменений в Генплан.

26 июня 2013 года депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга приняли законопроект в первом чтении.

Июль 2013 года: создана рабочая группа при Правительстве Санкт-Петербурга по привлечению промышленных предприятий для размещения на территории города-спутника Южный.

Цели и задачи

Предполагается, что строительство Южного даст возможность довести нормативы по обеспечению жилплощадью до 35 кв. метров на одного петербуржца. Кроме того, реализация проекта позволит разгрузить транспортные магистрали в районе Пушкина, Колпино и Шушар. При этом в компании «Старт Девелопмент» особый акцент делают на том, что у города-спутника не будет ничего общего с типовым спальным районом.

«Южный – не спальный район, это очевидно из поправок к генплану Петербурга, которые были утверждены губернатором. Примерно 46% от всей застройки – это общественно-деловые и промышленные зоны. То есть создание рабочих мест ставится в этом проекте во главу угла. В этом основное отличие от того, что принято называть в российской практике КОТом»

Евгения Стрельцова

Инвестиционным соглашением предусмотрено, что из федерального бюджета на строительство Южного выделят порядка 26,5 млрд рублей, из городского – около 6,5 млрд рублей. Девелопер обязуется инвестировать в территорию города-спутника более 140 млрд рублей, при этом на инвестора лягут все затраты по созданию инженерной инфраструктуры. Прозвучали заявления администрации о возможном выкупе городом до трети квартир под нужды очередников.

О ценах и перспективе

«Проект масштабный. Предполагается (этого не скрывает инициатор проекта), что он будет реализован не силами одного застройщика, а целым пулом девелоперов. Соответственно, ценообразование и многое другое будет зависеть от позиции конкретного застройщика. Думаю, что для раскрутки территории первоначально в проекте будут достаточно низкие стартовые цены, возможно, ниже рыночных», – считает Ольга Трошева из компании «Петербургская недвижимость».

По мнению большинства участников рынка и экспертов, альтернативы городам-спутникам у Петербурга нет. Исторический центр уже сегодня включает в себя административную, деловую, туристическую и жилую составляющие. Если развитие Петербурга продолжится за счет уплотнения застройки или возведения новых спальных районов, город «задохнется», аналогично Москве. Только полицентричная модель может стать частью решения насущных проблем.

Строительство города-спутника начнется в 2015 году. Срок реализации проекта – 19 лет. Пока специалисты затрудняются делать прогнозы о том, сколько здесь будут стоить квартиры.

«В городе-спутнике Южный за счет масштаба и комплексного решения всех задач стоимость квадратного метра будет стремиться к расценкам экономического или комфорт-класса. У застройщиков появятся новые возможности реализации проектов массового спроса»

Евгения Стрельцова

Сегодня на пригородных территориях Петербурга квартиру-студию можно купить за 1,2-1,3 млн рублей. С большой вероятностью в Южном цены будут сопоставимы. Позже, с развитием инфраструктуры, появлением новых рабочих мест (а в Южном хотят построить «наноград» РОСНАНО и филиал Сколково) стоимость жилья может вырасти. В целом же проект, развиваясь по намеченному сценарию, станет драйвером развития для южных районов Ленинградской области.