Недавно власти Северной столицы определили примерный маршрут прохождения кольцевой линии метро – «большого кольца» протяженностью 40 километров, куда войдут 20 станций. Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как строительство линии скажется на рынке новостроек.
Итак, в скором времени город охватит кольцо метрополитена, на 14 из 20 станций предусмотрена пересадка на другие линии метро. Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко поддержал один из вариантов трассировки кольцевой линии метрополитена, сейчас уже открыты станции «Василеостровская», «Елизаровская», «Лесная», «Ладожская» «Международная», «Нарвская», «Парк Победы», «Петроградская» и «Спортивная», запланированы пересадки со строящимися и проектируемыми станциями метро.
К строительству «большого кольца» власти планируют приступить в 2021-2022 годах, но ввести в эксплуатацию первый участок линии получится не ранее 2025 года. Основная проблема города – найти средства на строительство кольцевой линии: в адресной инвестиционной программе по 2019 год заложены деньги на строительство второй очереди Фрунзенского радиуса от станции «Международная» до станции «Южная», Красносельско-Калининской линии от «Казаковской» до «Обводного канала» (станции сдадут не ранее 2022 года), Невско-Василеостровской линии от станции «Приморская» до «Улицы Савушкина» (включая «Новокрестовскую») и Лахтинско-Правобережной линии от «Спасской» до «Большого Проспекта». Возможно, что при формировании городского бюджета на 2018-2020 годы власти все же выделят на строительство метро дополнительные средства.
«Кольцевая линия – мечта каждого петербуржца, дорогое, но вместе с тем необходимое удовольствие для мегаполиса. Наше метро – предмет гордости Петербурга, мы – настоящие рекордсмены в мире по средней глубине залегания линий метрополитена, по длине эскалаторов, по количеству глубоких станций».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Кольцевая линия позволит оптимизировать пассажиропотоки и разгрузит отдельные станции подземки. Безусловно, это шаг к развитию транспортной инфраструктуры города, который сделает метро удобнее и сократит время в пути. Некоторых это мотивирует реже пользоваться автомобилем, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Но практика такова, что в Петербурге до сих пор существуют густонаселенные районы (например, Красносельский), в которых нет ни одной станции метро, комментирует Светлана Денисова. Конечно, очень бы хотелось, чтобы строительство метрополитена велось в интересах всех горожан, которые платят местные налоги и вправе рассчитывать на то, что город будет относиться с одинаковым вниманием к проблемам жителей всех районов. Станции разгружать надо, но нужно предоставить возможность петербуржцам пользоваться этим благом цивилизации в равной мере.
Кольцевая линия – это 20 станций, расположенных в разных районах города. Санкт-Петербург сегодня застраивается довольно активно, и количество новых проектов возле будущих станций метро насчитывает несколько десятков жилых комплексов. Учитывая сроки реализации городской транспортной программы, эта цифра еще может измениться.
В непосредственной близости с будущей кольцевой линией метрополитена в настоящее время возводится более 1,2 млн кв. м жилья, что составляет порядка 16% от общего объема рынка по Санкт-Петербургу, комментирует Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость». Основной объем строительства приходится на Калининский и Невский районы (совокупно около 70%).
Конечно, строительство станций метро самым предсказуемым образом сказывается на стоимости прилегаемой недвижимости: она повышается в цене, считает Светлана Денисова. Последний пример – открытие станции метро во Фрунзенском районе. Новостройки, расположенные рядом с будущей кольцевой линией, мгновенно попадут по меньшей мере в комфорт-класс. Несмотря на тотальную автомобилизацию, близость к метро очевидный и несомненный плюс.
«Что касается строительства новых объектов, то тут наши желания слишком часто входят в непреодолимые противоречия с возможностями. Желающих построить в этих локациях предостаточно, а какие компании получат возможность – это мы увидим».
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»
Любые позитивные изменения, связанные с развитием городской инфраструктуры, особенно транспортной, повышают инвестиционную привлекательность локации, считает Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development. Следовательно, стоимость жилья в таких районах растет. Но надо понимать, что такой масштабный проект, как строительство кольцевой линии метро, анонсируется заранее и реализуется несколько лет, а значит, девелоперы, как правило, уже закладывают повышение, связанное с развитием транспорта, в цену квадратного метра. Так что не стоит ждать резкого скачка стоимости близлежащих новостроек в тот момент, когда новая ветка будет запущена.
Само объединение существующих станций в кольцо без возведения новых вряд ли окажет прямое влияние на цену недвижимости, считает Алексей Бушуев. Ведь стоимость квадрата зависит прежде всего от близости транспортных узлов к дому. Ключевое значение будет иметь появление новых станций метрополитена, которое обязательно вызовет рост цен на жилье в прилегающих к ним локациях.
Сейчас наибольшее количество новостроек, расположенных около будущей кольцевой линии метро, относятся к классу «масс-маркет». Согласно данным АН «Петербургская Недвижимость», на 1 сентября 2017 года средняя цена квадратного метра в классе «масс-маркет» в Калининском районе зафиксирована на уровне 100 600 рублей (на 5,5% ниже уровня средней цены в целом по Петербургу), в Невском районе - 93 900 рублей (на 12,1% ниже уровня средней цены в целом по городу). Как считает Евгения Литвинова, в будущем, по мере ввода новых станций метро в эксплуатацию, стоимость жилья в рассмотренных локациях будет сопоставима со средним показателем стоимости квартир в целом по Петербургу (на текущий момент средняя стоимость квадратного метра в городе – 106 500 рублей).
Что планируется построить
Наиболее крупные жилые комплексы, которые в настоящее время возводятся рядом с будущей кольцевой линией метро: «Полюстрово парк» от компании Setl City и «Калейдоскоп» от «ЛСР. Недвижимость – СЗ» в Калининском районе, ЖК «Цивилизация» («ЛСР. Недвижимость – СЗ») в Невском районе. ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» на Васильевском острове расположен относительно недалеко от станции метро «Василеостровская».
В перспективе потенциал жилищного строительства вблизи кольцевой линии будет реализован в том числе за счет редевелопмента промышленных предприятий (например, территорий бывшего абразивного завода «Ильич», завода им. Климова и завода «Пигмент» и др.), комментирует Евгения Литвинова.
И, несомненно, перспектива появления новых станций метрополитена в отдельных районах Санкт-Петербурга подстегнет интерес девелоперов к реализации новых проектов на прилегающих к ним участках.
«Развитие транспортной системы – это один из ключевых факторов, влияющих на решение покупателя приобрести жилье в том или ином районе. Строительство кольцевой линии метро в ближайшие годы окажет существенное влияние как на поведение покупателя, так и на выбор новых площадок девелоперами».
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development
Дата публикации 07 сентября 2017
