Апартаменты все еще остаются сравнительно новым форматом для петербургского рынка новостроек. Предложения в апарт-комплексах часто отличаются привлекательной ценой и хорошей локацией, но принято считать, что за всем этим скрываются высокие налоги и не совсем понятный юридический статус. Портал Novostroy-SPb.ru выяснил, какие апартаменты предлагают застройщики Петербурга.

Традиционно понятие апартаментов подразумевает особый формат гостиничных номеров для краткосрочной аренды. Как рассказала начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, на современном жилищном рынке России этот термин призван обозначать тип доходного жилья. «В Петербурге есть опыт реализации элитных проектов, которые не могли быть построены в качестве жилого дома, было построено жилье, которое предлагалось в качестве апартаментов и с помощью этой уловки продавалось на рынке», – пояснила Светлана.

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», рынок апарт-отелей получил импульс к развитию с началом масштабной рекламной кампании апартаментов YE'S от ГК «Пионер».

Апарт-комплекс YE'S

Вице-президент NAI Becar Илья Андреев отметил, что сейчас в российском законодательстве существует достаточно расплывчатое понятие формата апарт-отеля. В России данный сегмент только начал развиваться, и основная масса апарт-отелей, существующих на сегодняшний день, – это жилье. Перспективы их развития в нашей стране колоссальны, поскольку рынок аренды всех крупных городов велик и нуждается в приходе качественных операторов.  

Поскольку апартаменты изначально предназначены для сдачи в наем, то большинство покупок должны иметь инвестиционные цели. Однако в реальности это не так. По словам Яны Долотовой, директора направления «Новое строительство» АН «Итака», инвестиционные покупки апартаментов в Санкт-Петербурге пока не слишком популярны – не всегда удачное расположение недорогих апарт-отелей заставляет сомневаться в их рентабельности, а объекты, расположенные в привлекательных локациях, стоят значительно дороже. «Петербуржцы консервативны и привыкли рассматривать как способ для финансовых вложений традиционную жилую недвижимость – квартиры. Тем не менее, рынок апарт-отелей развивается, и спрос на апартаменты достаточно стабилен», – говорит Яна.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на конец второго квартала 2015 года в Петербурге представлено 17 комплексов апартаментов (без учета очередей), в том числе 3 проекта на территории административно-подчиненных районов Санкт-Петербурга.

Объем сегмента апарт-отелей на первичном рынке составляет 162,9 тыс. кв. м (2,4% от всего рынка строящейся недвижимости), из них в предложении – 92,6 тыс. кв. м, что составляет 3,2% от объема предложения на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге.

Объем рынка и объем предложения по классам распределились следующим образом:

- масс-маркет: 7 апарт-отелей площадью 86,2 тыс. кв. м;
- бизнес-класс: 3 апарт-отеля 23,3 тыс. кв. м;
- элит-класс: 7 апарт-отелей площадью 53,3 тыс. кв. м.

По итогам 2 квартала 2015 г. в сегменте апарт-комплексов было реализовано 8 тыс. кв. м жилья, что составило 1,7% от общего объема спроса в Санкт-Петербурге, что сопоставимо с уровнем спроса в первом квартале 2015 г.

По данным NAI Becar, сегодня в продаже апартаменты комфорт-класса в комплексах Salut и «Виват», в бизнес-классе можно купить апартаменты в комплексах Avenue Apart, Docklands, Lotos Tower, Vertical, «Нарвский Посад», «Небо Москвы», «Голландия», в элит-классе – «Монферран», «Крестовский 12», «Невский 68», Del’Arte.

Покупателями апартаментов часто становятся состоятельные люди, заинтересованные в удачной локации и качественном сервисе. Зачастую, дорогие апартаменты приобретаются как второе или третье жилье. Апартаменты также покупают крупные компании для размещения командированных из других городов сотрудников. Недорогие апартаменты чаще всего приобретают для собственного проживания молодые люди.

А вот для семей с детьми апартаменты – не самое подходящее жилье. Из-за того, что апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, в них нельзя получить прописку. Кроме того, такие проекты не включают в себя собственную соцальную инфраструктуру – детсады, школы. Государственная программа субсидирования ипотечной ставки по ипотеке на приобретение апартаментов не распространяется, получить традиционную ипотеку также непросто. Банки после кризиса 2008 года неохотно кредитуют покупку нежилой недвижимости. Для торговой и офисной недвижимости существуют специальные программы кредитования, но в случае с апартаментами ситуация осложняется их неясным юридическим статусом, что не позволяет в полной мере относить их к коммерческим помещениям. Обычно покупатели апартаментов могут рассчитывать только на рассрочку от застройщика.

В КЦ «Петербургская Недвижимость» подсчитали, что средняя цена за квадратный метр апартаментов класса «масс-маркет» 112,8 тыс. рублей, что выше средних цен за квартиры, поскольку апартаменты преимущественно относятся к комфорт-классу и расположены в популярных локациях.

В бизнес-классе средняя цена за квадратный метр – 142,7 тыс. рублей, это на 15,5% ниже средней цены на квартиры в данном сегменте, так как предложение апартаментов ограничено небольшим количеством объектов.

В элит-классе средняя стоимость квадратного метра апартаментов – 446,4 тыс. рублей, что на 46,9% выше средней цены на квартиры. Большинство проектов апартаментов в этом сегменте имеют эксклюзивные характеристики, позволяющие относить такие объекты к наиболее дорогим.

Покупка апартаментов подразумевает дополнительные расходы на их содержание из-за высоких налогов и коммунальных платежей. «Налог на собственность на нежилые помещения в двадцать раз выше, чем налог на жилье, к сожалению, эту информацию предпочитают не доводить до сведения дольщиков, которые приобретаю апартаменты еще на стадии строительства», – говорит Светлана Денисова.

Поскольку апартаменты – это объекты коммерческой недвижимости, размер налога превышает налог на жилую недвижимость и составляет около 2% от кадастровой стоимости объекта.

Статус нежилого помещения – причина более высоких коммунальных платежей по сравнению с платежами за аналогичную по площади квартиру. Кроме того, «коммуналка» может быть еще выше, если в апартаментах предоставляются дополнительные сервисные услуги.

В условиях кризиса апартаменты продолжают пользоваться спросом. По данным NAI Becar, во 2 квартале спрос на такую недвижимость вырос на 28% (в среднем за квартал было продано 122 лота). «Повышенный спрос мы связываем с выходом крупных объектов, предлагающих комфортабельные апартаменты по более низким ценам, чем в жилых домах более низкого уровня», – сказал Илья Андреев.