Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ Санкт-Петербург», рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, почему компания, реализующая крупные проекты в Петербурге, дистанцируется от понятия КОТ и каковы перспективы таких жилых комплексов в условиях кризиса.
Екатерина, в сложившихся экономических условиях каково положение на рынке проектов КОТ?
Изменение экономических условий затронуло проекты КОТ в такой же мере, как и любые другие. Но, разумеется, проект КОТ более сложен с точки зрения финансовой модели. Требуются очень большие вложения, причем уже на начальном этапе, – приобретение земли, подготовка территории, серьезная нагрузка по соцкультбыту, дорогам, инженерным сетям и т.д. Подобные проекты могут осуществлять только достаточно крупные компании, располагающие адекватными финансовыми ресурсами. И сейчас вопросы финансирования строительства и, в целом, надежности компании могут оказываться особенно актуальными для многих застройщиков.
Что же касается общих тенденций рынка, то и в дальнейшем жилые проекты будут укрупняться. Девелоперы вынуждены выходить на новые территории. В кварталах со сложившейся застройкой уже практически не осталось пространства для реализации даже не очень масштабных проектов, а предлагающиеся участки, в том числе в спальных районах, стоят дорого.
Одно из главных преимущество проектов КОТ – там создается комфортная жилая среда, однако на деле насколько это реально? Ведь зачастую объекты инфраструктуры появляются значительно позднее, чем жилье?
В принципе, формат КОТ позволяет продумано создавать полноценные кварталы – с хорошим качеством жизни и инфраструктуры. Девелопер, реализующий крупный проект на не застраивавшейся территории, имеет больше возможностей, чтобы комплексно сформировать комфортную и современную жилую среду. Мы можем четко говорить об этом, имея опыт достаточно масштабных проектов комфорт-класса – «Новоорловский» на севере города и INKERI в городе Пушкин.
Девелопер, не ограничиваясь исполнением лишь обязательных нормативов, вполне может заблаговременно понять, что действительно нужно жителям, и предусмотреть эти элементы. При этом многое зависит от стратегии девелопера и его подходов к осуществлению проектов. Застройщик может загубить такой проект, не создав всей необходимой жителям инфраструктуры, а сделав ставку на строительство просто огромного количества дешевых квартир, в том числе «инвестиционных», для сдачи в аренду. Естественно, что это станет генерировать и весьма неблагоприятную социальную среду.
Наша компания, напротив, стремится задействовать все возможные инструменты для обеспечения будущих жителей социальной, коммерческой, транспортной инфраструктурой. В частности, жители уже первых домов комплекса «Новоорловский», сдающихся в 2016 и 2017 годах, смогут пользоваться всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой, а территория их кварталов будет полностью благоустроена.
Мы заключили соглашение с городом об обеспечении объектами социальной инфраструктуры будущих жителей комплекса «Новоорловский». И сейчас уже строится первый детский садик на 140 мест – он будет сдан к концу 2016 года, то есть еще до заселения жильцов первых домов. «ЮИТ» спроектирует и построит к 2018 году общеобразовательную школу на 825 учащихся, которую затем передаст городу. А всего будет 5 детских садов, 2 школы, спортивно-досуговый центр, супермаркет, магазины и другие объекты соцкультбыта.
Сегодня практически все новостройки включают в себя школы и детские сады. Как в данном случае разграничивать проекты КОТ и не КОТ?
Проект КОТ – это, во многом, надуманное, административно-чиновничье название, которое пускается в ход в отношении всех крупных проектов. Вокруг проектов в таком формате сформировался уже достаточно негативный флер, поэтому мы стремимся дистанцироваться от понятия КОТ, чтобы наши проекты с ним и не ассоциировались!
Мы ставим во главу угла комплексность подхода к застройке территории, стремясь сформировать действительно качественную и комфортную европейскую жилую среду. Соответственно, работая над концепцией комплекса «Новоорловский», создающегося по проекту знаменитого архитектора Рикардо Бофилла в Приморском районе, мы сразу поставили задачу проектировщикам – не «выжимать» максимальное количество квадратных метров, допустимое по нормативам. Главное – запроектировать застройку с относительно невысокой и комфортной для жителей плотностью (в основном, 7-этажные дома), и полноценно наполнить пространство всеми элементами качественной европейской среды.
Для покупателя вообще должно играть какую-то роль, комплексное это освоение территории или просто строительство жилого комплекса с объектами инфраструктуры?
Покупателям вообще должно быть безразлично, как обозначается формат проекта – большая часть клиентов и не представляет, как расшифровывается аббревиатура КОТ. Людям важно, прежде всего, качество проекта, комфортность создаваемой жилой среды, наличие всей необходимой инфраструктуры. И, конечно, уверенность в надежности застройщика – в том, что он не только достроит объект, но и что клиент получит после заселения в квартиру именно то, что ему продавали, а не что-то непохожее на красивые картинки в буклетах. Особо подчеркну, что сейчас покупатели все больше внимания уделяют именно комфортности среды проживания, а не только удобству и комфорту квартиры и дома.
Проекты КОТ сегодня возможны только в Ленобласти или в Петербурге еще есть неосвоенные территории?
Масштабные, не застраивавшиеся ранее территории, есть не только в области, но и в административных границах Санкт-Петербурга. Наша компания именно на таких территориях, с прекрасными экологическими условиями для жителей, осуществляет проекты комплексной застройки комфорт-класса.
Проекты КОТ относятся к массовому сегменту, где очень высокая доля ипотечных сделок, по крайней мере так было раньше. Как сегодня обстоят дела с ипотекой на данных объектах?
Сразу подчеркну, что не следует причислять проекты КОТ непременно к массовому сегменту. Формат КОТ не должен восприниматься как критерий для отнесения проекта к какому-либо классу – он может быть любым! В центре Петербурга имеются и реализованные уже элитные проекты, обладающие всеми характеристиками КОТ. Оба наших крупных проекта – «Новоорловский» и INKERI – относятся к сегменту комфорт-класса. Правильнее говорить, что формат КОТ – это показатель размера проектов, и, применительно к качеству, он может ярко характеризовать подход застройщика.
Доля ипотеки в наших проектах комфорт-класса весьма стабильна, и в первом полугодии 2015 года, несмотря на все изменения на рынке, сохранялась на обычном для «ЮИТ» в Санкт-Петербурге уровне – 30-40%.
Комплексное освоение территории может быть гарантией для покупателя, что застройщиком является надежная компания, которая в случае кризиса не обанкротится?
Причисление проекта к КОТ не является гарантией чего-либо – это не более, чем формат объекта. В условиях нестабильной экономической ситуации необходимо, в первую очередь, внимательно рассматривать саму компанию, а затем уже смотреть на проекты. Главное, с точки зрения рисков получить недостроенный объект и банкротство застройщика, – финансовый профиль компании. При этом, несомненно, сейчас единственный способ быть абсолютно уверенным в финансовом состоянии застройщика, – это ориентироваться на публичные, биржевые компании, находящиеся в открытом листинге, которых в нашем городе очень немного.
Проекты КОТ появились сравнительно недавно, а сроки их реализации всегда очень большие. Когда в городе или области появятся первые такие новостройки?
Подобные новостройки уже появились – и в городе, и области. И в связи с далеко не всегда успешными результатами осуществления таких проектов мы и дистанцируемся от формата КОТ. Известны проекты (например, в Шушарах), в которых социальная инфраструктура вообще не строилась или в реальности не функционировала, и в новых микрорайонах складывалась очень неблагоприятная, даже криминогенная среда.
В некоторых странах инвесторы вкладывают деньги в создание дорожной инфраструктуры, в то время как в России зачастую это в ведении государства. На ваш взгляд, должны ли девелоперы взяться за дороги тоже, особенно если речь идет о проектах КОТ, ведь они очень сильно увеличат траффик?
У нашей компании есть такой опыт – «ЮИТ» еще несколько лет назад заказал за свой счет разработку проектной документации для строительства Суздальского шоссе (участок протяженностью 3,5 км), проходящего рядом с территорией комплекса «Новоорловский». Проект мы передали в дар городу, и это ускорило принятие решения о начале строительства городом новой магистрали.
В целом, на сегодня вопрос инвестиций девелоперов в создание улично-дорожной сети довольно сложен. В том числе из-за отсутствия четкого разделения вопросов инженерии и дорожной инфраструктуры. Частному инвестору проблематично утрясти все эти составляющие, не говоря уже о возможности полностью профинансировать строительство подобных объектов. Скорее, застройщик имеет реальную возможность повлиять на ситуацию с развитием дорожной инфраструктуры, заказывая проектную документацию для строительства дорог, а в некоторых случаях – прорабатывая вопросы дорог при подготовке ППТ.
Читайте также:
Будущее проектов КОТ в условиях экономической нестабильности
Дата публикации 25 августа 2015
