Банки начинают более лояльно относиться к объектам, строящимся по ЖСК

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп»##

Согласно российскому законодательству, потенциальный покупатель жилья в новостройке может приобрести его, став или дольщиков, или пайщиком. Что такое договор долевого участия и чем от отличается от договора ЖСК, какие нюансы таят в себе обе эти формы договоров Novostroy-SPb беседовал с Виталием Виноградовым, директором по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп».

Сегодня жилье в новостройках покупают или по договору ДДУ или ЖСК. Давайте начнем с определений: что такое ДДУ и ЖСК.

ДДУ – это договор участия в долевом строительстве, который регламентируется 214 ФЗ РФ. Данный договор подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, что, прежде всего, направлено на исключение двойной продажи. В договоре приписан четкий срок передачи квартиры дольщику, а также предусмотрена ответственность застройщика за нарушение своих обязательств по договору.

ЖСК – форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Данный договор не подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС. Тем не менее, обе этих формы договора попадают под действие 214 ФЗ РФ.

Как бы Вы охарактеризовали основные различия между этими двумя договорами?

Первое и самое существенное различие состоит в том, что ДДУ подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС, а ЖСК не подлежит. По договору ДДУ застройщик имеет возможность предоставить покупателю рассрочку платежа только до сдачи дома. В варианте работы по схеме ЖСК - таких ограничений нет, поэтому у застройщика появляется больше вариантов по предоставлению рассрочки.

Какой вид договора сегодня наиболее популярный у потенциальных покупателей жилья в новостройках Петербурга?

На сегодняшний день принципиальной разницы для потенциальных покупателей нет. Все основные крупные застройщики Санкт-Петербурга заключают договоры приблизительно в равных пропорциях: как ЖСК, так и ДДУ.

Почему Ваша компания работает преимущественно по договорам ЖСК?

Как отмечалось раньше, договор ЖСК не ограничивает застройщика в предоставлении покупателю рассрочки. При этом работа по схеме ЖСК позволяет пользоваться разными ее вариантами: не только до сдачи дома, но и после, что очень интересно для покупателей, потому что является хорошей альтернативой ипотеке. Кроме того, выбор нашей компании в пользу ЖСК связан с возникающими сложностями, связанными с регистрацией ДДУ в ФРС. Единственное, в чем ДДУ выигрывает, так это в более простой процедуре прохождения аккредитации в банках.

Все ли девелоперы могут продавать жилье по договорам ДДУ и\или ЖСК? Чем объясняется выбор компании в пользу одного или другого договора?

Выбор компании в пользу одного или другого договора скорее объясняется сугубо личными критериями. Одной компании удобно так работать, а другой нет. Других ограничений я не вижу.

Изначально ФЗ-214 был создан для защиты покупателей жилья в новостройке. Как Вы считаете, насколько эффективно работает закон? Исчезли ли обманутые дольщики в Петербурге?

Как ни парадоксально, последние проблемные дома с обманутыми дольщиками строились в соответствии с 214 ФЗ РФ. По сути, при банкротстве компании-застройщика, ДДУ не подразумевает компенсации, например, со стороны государства, а риски, связанные с незавершенным строительством дома, остаются.

В ФЗ-214 я бы выделил только три явных преимущества для покупателей: во-первых, прописан четкий срок передачи квартиры дольщику. Во-вторых, на любом этапе дольщик может, написав заявление, забрать все внесенные им денежные средства в полном объеме, без удержания штрафных санкций. В-третьих, по причине регистрации договора в ФРС, дольщику не надо беспокоиться о двойной продаже.

Я знаю, что по договору ЖСК нужно платить вступительный взнос в кооператив, а выход из него зачастую грозит большими штрафами. Так ли это?

Да, вступительный взнос в кооператив есть и он равняется 5000 рублей. При расторжении договора паевого взноса наличие и размер штрафа зависит от конкретного договора. Как правило, он составляет 10% от суммы внесенных денежных средств. При этом, ЖСК оставляет за собой право не применять штрафных санкций при расторжении договора.

Что будет, если покупатель по договору ДДУ обнаружит, что больше не может выплачивать рассрочку или ипотечный кредит?

Если у него рассрочка, то он может расторгнуть этот договор и застройщик вернет все его деньги. Если же это ипотечный кредит, то он понесет некоторые убытки с банковскими %.

Что бы Вы посоветовали покупателю, колеблющемуся между тем, купить ли квартиру по ДДУ или по договору ЖСК? На что обратить внимание в первую очередь?

В первую очередь, надо обратить внимание на застройщика и на объект недвижимости, в котором вы хотите купить квартиру. Потому как форма договора не есть панацея от всех бед. При правильном выборе компании-застройщика риск сводится к нулю. И при договоре ДДУ дом может быть не построен, и по ЖСК, в теории, могут быть такие проблемы. Хотя на практике таких случаев еще не было.

Каким Вам видится развитие этих двух форм покупки жилья в новостройках? Вытеснит ли ДДУ со временем ЖСК или нет?

Сейчас наблюдается тенденция того, что банки начинают более лояльно относиться к объектам, строящимся по ЖСК. И если такая тенденция продолжится, то преимуществ ДДУ перед ЖСК, по крайней мере, с точки зрения застройщика, не останется. И в таком случае, не исключена обратная ситуация, когда ЖСК вытеснит ДДУ. При условии, что в ДДУ не будут внесены очередные поправки, учитывающие интересы не только покупателя, но и застройщика.