Председатель Совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, член экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете Госдумы по транспорту и строительству Михаил Викторов выступил на Всероссийском жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге. Эксперт прокомментировал вступившие в силу поправки в 214-ФЗ, и дал прогноз относительно возможных последствий строительной реформы. Новострой-СПб приводит самые яркие моменты из выступления спикера.

Рынок жилищного строительства сейчас штормит ввиду достаточно серьезной неопределенности и непросчитанности принятых поправок. Никто не спорит, что проблемы долевого строительства связаны с заметным количеством обманутых дольщиков. Но есть одно «но». Еще в 98-ом году я участвовал в разборе масштабного банкротства в Санкт-Петербурге, там было порядка 12 домов — я работал с дольщиками, и на страдания людей я насмотрелся.

Об обманутых дольщиках

Потом я был в Ассоциации застройщиков Санкт-Петербурга и представлял интересы застройщиков. Это был 2005 год, когда появился 214-ФЗ, первая версия. Она была такой петлей на шее, но ее удалось оптимизировать, — честь и хвала Матвиенко Валентине Ивановне, которая к проблемам застройщиков всегда относилась крайне внимательно и всегда погружалась в эту проблематику. Я принимал участие в оптимизации законодательства, и вторая версия 214-ФЗ работала десять лет. Почти 900 млн квадратных метров было построено по этой схеме.

Мы где-то год назад для Дом.рф собирали статистику за десять лет: каков процент обманутых дольщиков был и стал. Он в первые три года после принятия закона упал в три раза, где-то с 10-12% до уровня 3-5%. На данный момент есть новые цифры, которые докладывались помощнику президента России Борису Титову: по состоянию на 2017 год количество приостановленных, «законсервированных» квартир по договорам долевого участия не превышает 0,03%. Три сотых процента. Или 0,27% от всех сданных в эксплуатацию площадей. При этом если просуммировать все накопившиеся проблемы, то за десять лет количество пострадавших дольщиков — это примерно 4,3%.

Я имею опыт строительства как чиновник. Будучи министром строительства Калининградской области, я «получил в наследство» 1300 человек обманутых дольщиков. За полтора года удалось это количество снизить на 400 человек. При этом хочу сказать ответственно, как чиновник, который отчитывается перед администрацией президента, перед полпредством, перед губернатором, что из них всего, по-моему, 80 человек были по договорам долевого участия. Все остальные проблемы 2003, 2004, 2007, 2008 года вообще не подпадали под правовое поле. Какие претензии к 214-ФЗ?

Понимаете, обманывать русских людей можно по-всякому, в любой сфере: в банковской, в туристической. И, к сожалению, когда к тебе, к министру, приходит бабушка 80 лет, плачет, и ты стараешься ей просто по-человечески административно помочь — нет ни одной юридической зацепки. Да, можно написать в прокуратуру. Я писал письма в прокуратуру, в следственный комитет, в окружной суд по делу «СУ-155», просил возбудить доследственную проверку. Ноль внимания.

На достройку проблемных объектов требуется на данный момент 131 миллиард рублей, — это и история с Urban Group, и остатки проектов «СУ-155», и банкротятся, к сожалению, региональные застройщики, и их много, статистику пока никто не отменял. Но при этом только в 2017 году на спасение всего трех банков («Открытие», «Промсвязьбанк» и «Бинбанк») Центральный банк потратил 2,6 трлн рублей. Сравните 2,6 трлн рублей, которые были выделены по линии ЦБ из бюджета (а это, в том числе, наши деньги) и 131 млрд — строителям. Так где проблем больше?

Очень много предвзятого. Проблема раздута, внимание переключено с конструктива на какие-то быстрые схемы и решения. И могу сказать, весь этот набор документов под названием 214-ФЗ, 218-ФЗ, 175-ФЗ, построен на китайской модели. Вот слово «китайская» всегда было плохое, да? Те, кто были в Шанхае, теперь понимают, Китай — это другая страна. «Китайское» — это теперь хорошо. И у страны, которая строит миллиард квадратных метров в год, конечно, есть чему поучиться. Но там система распределения денег другая, там нет девелоперов. Там есть соответствующие заказчики от муниципалитетов, и в основном стройка фокусируется на генподрядчике. Да, генподрядчик снимает свою маржу, но деньги идут через государство. И проблемы «долевки» нет. Все строится, сдается прекрасно. Но перенести эту модель как идеалистическую в условия России невозможно. Невозможно. Более того, любые кардинальные меры требуют переходного периода.

В части компфонда я скажу так — я завидую мужеству нового министра, Владимира Якушева, потому что он принял такое наследство накопившихся проблем и юридических решений, которое сейчас придется ему разруливать, расхлебывать, хотя мы готовы написать тексты, концепции, соответствующие предложения. Первая его реакция была, конечно — ускорить переход на эскроу-счета. Буквально в августе было собрано большое совещание, приехало около 400 застройщиков со всей России, все высказывались. И он тогда сказал — все, хватит. Надоело. Денег в бюджетах нет, особенно в субъектовых, поднимаем взносы: с 1 октября — 3%, с 1 января — 6%. Для всех это было шоком. Но все-таки два месяца прошли не зря, были встречи с крупными компаниями, многие комитеты Госдумы собрали аналитику, высказали мнение. И могу сказать, что эта идея отложена. Потому что цифра в 1,2%, которая есть сейчас, имеет обоснование. Нельзя вменять налог 3-6% при средней норме рентабельности 1,8%, который однозначно будет переложен на себестоимость, чтобы мы все заплатили за проблемы десятилетней давности.

Я вспоминаю свою работу в Калининградской области, то, как разбирались все эти конфликты, и хочу спросить — почему не обсуждается ответственность местных властей? Если есть местный глава района, который выдал разрешение своему куму, свату, дал разрешение и способствовал аккредитации этого строительства в крупном банке. И есть 80 пострадавших человек и их заявления. Должна быть ответственность местных властей. Но ведь никто с них не спрашивает у главы района — ты почему это сделал?

О том, чем грозит строительная реформа

Теперь хотелось бы перейти к прогнозам. Текущая рентабельность в строительстве жилья — 1,8%. Если не будут устранены вот эти шероховатости, рентабельность в течение пяти лет в стройке упадет до -8%. Компании будут закрываться. Процесс уже идет. Рост цен на новостройки в таком сценарии составит 15-20%.

Количество обманутых дольщиков при этом, скорее всего, вырастет. На данный момент цифры варьируются от 130 до 150 тысяч. В эти цифры, как правило, включаются и те, у кого уже срок сдачи нарушен официально, и, как, допустим, в ситуации с Urban Group — когда понятно, что срок сдачи 2018, 2019, 2020 годы, но уже и так понятно, что люди обмануты. При полном переходе на те условия, которые есть (спецсчета, эскроу-счета, на которых замораживаются на два-три года деньги), количество подвергаемых риску людей вырастет до 4990 тысяч. Но только при перекладывании ответственности на банковский сектор это будут уже не обманутые дольщики, а обманутые вкладчики. И точно так же возникает вопрос защиты средств на этих эскроу-счетах.

Также возможно общее снижение ВВП, потому что строительная отрасль — локомотив. По цепочке от застройщика возникают семь-восемь рабочих мест: стройиндустрия, отделка, ремонтные бригады, все. И даже энергетика и все сопутствующее будет иметь эту фазу торможения.

О том, как провести реформу грамотно

Что мы предлагаем. Первое — обеспечение переходного периода. Необходимо что-то еще, кроме письма Минстроя России. Министр, действительно, вдумчиво подошел к проблеме, и дал многие разъяснения в части банковского сопровождения, в части возможностей финансирования социальных объектов в рамках комплексного развития территорий, утвержденных проектов планировки. Но поверьте, для соответствующего управления Сбербанка или ВТБ письмо министра — это ничего. У нас была встреча в управлении Центробанка по Москве, по Центральному Федеральному округу, и на их вопрос — что вы предлагаете, я ответил: вот письмо министра. Но банкам нужна либо рядом подпись Эльвиры Набиуллиной, либо циркуляр на бланке ЦБ, и там, опять-таки, будет стоять подпись Набиуллиной, которая будет значимой для всех банков России, включая первую большую десятку.

Принципиально важный момент — усовершенствование регулирования эскроу-счетов. Пункт о поэтапном раскрытии эскроу-счетов мы предлагаем уже полтора года. На словах говорят — да, вроде это будет. Если это прозвучит в рамках парламентских слушаний, это запишут в протокол и дадут поручение профильному Комитету подготовить поправки, я могу уже перевести это в рабочую фазу, дать текст. Более того, в качестве примера мы приводили опыт Германии, где очень подробно поэтапно все расписано, почти в 20 пунктов, в зависимости от этапов строительства — можно просто взять один-в-один и сделать так же.

Дальше. Необходимо уменьшение норм резервирования по кредиту на строительство. Банки особо не горят кредитовать стройку. У них есть достаточно серьезные нормы отчисления под выданные строителю кредиты, и должно быть пересмотрено льготное отношение к стройке, такое же, как к сельхозпроизводителям, которые получают кредиты под 5-6%. Необходимо снижение норм резервирования. Как вариант, мы будем предлагать задействовать механизм Дом.рф. Денег там уже достаточно. И помимо развития ипотечного кредитования, того, что для людей, пора уже подумать и о производителе квадратного метра. Вот этого фактора сейчас нет.

Читайте также

Через год-два поляна для новых застройщиков расчистится, появятся возможности для новых игроков

«Мы видим отрицательный эффект от тех поправок, которые были приняты в 214-ФЗ»

«Эпоха долевого строительства уходит»: блиц-опрос о будущем рынка новостроек