Редевелопмент не только долгий, но и дорогой процесс

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1##

В Петербурге почти не осталось свободных земельных участков под застройку, поэтому девелоперы вынуждены или осваивать новые территории в области, или строить на землях бывших промзон. О том, что такое редевелопмент и часто ли прибегают к этой технологии сегодня, Novostroy-SPb беседовал с Надеждой Калашниковой, директором по развитию компании Л1.

Промзоны сегодня активно выводятся из мегаполисов. Насколько актуален редевелопмент для Петербурга сейчас?

В центральных районах города практически не осталось участков под строительство, застройщики скупают бывшие промышленные и сельскохозяйственные земли на окраинах с целью начать там проекты комплексного освоения. По этой причине цены на квартиры регулярно повышаются, скоро будет сложно купить новую квартиру в центре города.

Поскольку жилье в центре будет котироваться всегда, то один из выходов в данной ситуации – переориентация под жилье бывших промышленных зон. Это нужное и хорошее дело с общечеловеческой точки зрения. Необходимо вывести из города промышленные предприятия – никому не нужны фабричные трубы в виде пейзажа за окном. Не говоря уже об экологии.

Старые заводы занимают огромные площади, производят много шума и загрязняют окружающую среду. При условии получения всех необходимых согласований, такие проекты ждет успех. Тем более что осваиваемые площадки обычно расположены у метро или в престижных местах, с хорошими инфраструктурой, видами и озеленением.

Из чего состоит редевелопмент? Какие основные стадии он включает?

Процесс редевелопмента сложен и растянут во времени. В первую очередь перед принятием решения по реализации инвестиционного проекта нужно выяснить, что можно построить на месте промышленной территории (общая площадь застройки, разрешенная высотность т.д.).

Затем с помощью соответствующих специалистов производится предварительный расчет затратной части проекта с учетом основных технико-экономических показателей объекта, включающей стоимость сноса существующих строений и зданий, во сколько обойдутся работы по реконструкции или перекладке инженерных сетей, необходимых для присоединения построенного объекта к городским коммуникациям.

В некоторых случаях проводится восстановление экологической безопасности. По результатам предварительных расчетов определяется экономическая целесообразность реализации данного проекта.

Как долго может занять подготовка участка для нового строительства?

В зависимости от объема сносимых зданий подготовка может занять от одного года. Кроме того, процесс затягивается из-за больших сложностей с получением документации и вписывании во всевозможные нормы и ограничения. Так что это дорого, долго и сложно. Высоких темпов  в этой сфере как бы это ни было важно, ожидать не приходится.

С экономической точки зрения, насколько дороже редевелопмент по сравнению со строительством на свободных землях?

Редевелопмент не только долгий, но и дорогой процесс. Снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15-20 млн рублей за 1 га. Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации.

Любое ли жилье можно построить на месте бывшей фабрики или завода?

Из-за сложности и дороговизны работ по редевелопменту промышленных территорий, целесообразнее стоить на этом месте жилые комплексы комфорт- и бизнес-класса. Иначе, это просто невыгодно.

Расскажите, пожалуйста, о жилых комплексах, которые компания Л1 сегодня строят на бывших промышленных территориях.

Компания Л1 на сегодняшний день реализует четыре проекта жилого строительства на месте промышленных территорий. Это жилые комплексы «Классика», «Премьер Палас», «Граф Орлов» и «Империал». Все они относятся к сегменту бизнес-класса.

Жилой комплекс «Классика» (первая очередь сдана в феврале этого года) реализуется на месте «Механического завода». Жилой комплекс возводится на Петроградской стороне, напротив набережной Малой Невки и парков Крестовского острова. Комплекс органично вписывается в архитектуру исторической части Санкт-Петербурга. В составе жилого комплекса построено шесть таунхаусов. Этот уникальный вид недвижимости сочетает в себе все плюсы городской и загородной жизни. Фактически покупатель получает редкую возможность приобрести дом с отдельным входом в центре Петербурга. Общая площадь таунхауса – 250-270 кв. м. Общая площадь объекта 75 тысяч кв.м.

Жилой комплекс «Премьер Палас» строится на месте завода «Вулкан». Комплекс расположен на берегу Невы в исторической части Петроградской стороны напротив зелени и скверов Крестовского острова. Архитектура разработана специалистами архитектурной студии М4. Проект представляет собой композицию из жилых корпусов с дворовыми пространствами, открытыми в сторону набережной р. Малая Невка. Одним из главных достоинств комплекса является большое количество видовых квартир. Из их окон открываются восхитительные виды на Финский залив, Неву и центр города. Это уникальное торговое преимущество комплекса, так как после введения закона о высотных доминантах, видовых квартир в центре города больше строиться не будет. Общая площадь объекта 132 тыс. кв.м.

Жилой комплекс «Граф Орлов» возводится на месте завода «Пигмент» на Московском проспекте у станции метро «Московская». Он создавался по авторскому проекту, органично вливаясь в окружающую архитектуру классического «сталинского ампира». Этажность комплекса ступенчатая: вдоль Московского проспекта расположены 8-этажные секции, за ними — 14-17-этажные здания. Доминантой комплекса станут четыре 23-этажные башни, с прекрасными видами на Санкт-Петербург и окрестности. В комплексе представлены квартиры площадью от 23.5  до 169.22 кв. м, а также видовые квартиры с панорамным остеклением на последних этажах. Общая площадь объекта 261 тыс. кв.м.

Жилой комплекс «Империал» строится на пересечении Московского пр. и Киевской ул. Проектом предусмотрено строительство жилого комплекса, состоящего из восьми 19-этажных башен, соединенных между собой 5-этажными корпусами. Кроме жилья в состав комплекса войдут spa-cалон, фитнес-центр, клуб для детей, закрытый охраняемый паркинг на 236 машин и гостевая стоянка на 27 машин. Общая площадь объекта: 110 874, 11 кв.м.

С какими основными трудностями столкнулась Ваша компания при редевелопменте?

Мало компаний решают браться за такие проекты. У нас их сейчас, к примеру, четыре, они возводятся на месте бывших промышленных предприятий. Мы вложили очень много средств в рекультивацию данных территорий, а согласования всей документации потребовали от компании очень больших ресурсов, ведь градостроительное законодательство только за последние три года менялось раз пять.