UP-квартал «Комендантский»: доступное жилье с качественной отделкой недалеко от промзоны

В Приморском районе Петербурга продолжают появляться новые жилые комплексы, особенно активно развивается микрорайон Каменка. Осенью прошлого года были открыты продажи в UP-квартале «Комендантский» от ФСК «Лидер». Редакция Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя наведаться в эту новостройку, чтобы узнать о ней все подробности.

Что строят?

Финансово-строительная корпорация «Лидер» выкупила у компании «Ойкумена» участок для возведения последней, третьей очереди ЖК «Граффити» и немного пересмотрела проект, в результате чего на рынке новостроек Петербурга появился UP-квартал «Комендантский».

Он расположится на участке 2,86 га между улицами Парашютная, Шаврова и проспектом Королева. С севера новостройка граничит с ЖК «Граффити» (проверен Тайным покупателем), с юга почти подходит к Мартыновскому скверу, с востока от Парашютной улицы жилой комплекс отделяют гаражи.

В рамках проекта будут возведены три одинаковых Г-образных 24-этажных дома на 1449 квартир (от студий до трехкомнатных) и детский сад, который построят с завершением всего комплекса. В корпусе 3.2 запланирован подземный паркинг на 102 машино-места. Кроме того, построят еще 7-этажный отдельно стоящий паркинг на 300 парковочных мест. На первом этаже в нем откроется помещение почты и магазин. На первых этажах жилых домов также разместятся коммерческие помещения.

В первую очередь строится корпус 3.1, рассчитанный на 483 квартиры. Его планируют сдать в IV квартале 2017 года, передача ключей дольщикам состоится до 30 июня 2018 года. Согласно проектной декларации, полностью строительство всех трех домов завершат годом позже, в IV квартале 2018-го.

Однако в офисе меня сориентировали на 2021 год. Сейчас в продаже только дом 3.1, два других – 3.2 и 3.3 - будут выпускать позднее. Менеджер честно предупредила, что по квартирографии, скорее всего, они будут такие же, как и первый, но нельзя быть уверенными на 100%. Возможно, проект пересмотрят. Таким образом, проектные декларации могут измениться, в том числе и по срокам.

Кто строит?

В Санкт-Петербурге финансово-строительная корпорация «Лидер» впервые стала известна благодаря ЖК «Светлановский» в Девяткино (читайте расследование Тайного покупателя), первая очередь которого сейчас проходит Госкомиссию. Поскольку передачи ключей дольщикам еще не было, то и отзывов о качестве строительства пока нет. Но в отношении сроков уже ясно, что свои обязательства компания выполнит. Еще один проект девелопера в Санкт-Петербурге – UP-квартал «Московский».

В Москве объем работ у компании гораздо больше. С 2005 года ФСК «Лидер» полностью завершила пять жилых комплексов в Москве и Московской области, в работе сейчас находится еще семь. Причем сроки, как правило, выдерживались довольно точно. Исключение – UP-квартал «Сколковский»: первую очередь проекта должны были сдать в IV квартале 2015 года, но сроки были перенесены на I квартал 2016-го. Вместе с тем нельзя не отметить, что ФСК «Лидер» достраивает проблемные объекты за обанкротившимися застройщиками. Это такие объекты, как ЖК «Солнцеград» (3 и 4 корп.), ЖК «20-я Парковая» (1 и 3 корп.), три корпуса ЖК «Южная звезда» и др.

По качеству строительства вопросов к застройщику гораздо больше. Дольщики на форуме ЖК «Новое Измайлово» обсуждают свои квартиры в длинных ветках обсуждений. Причем упоминаются не косметические недостатки, а конструктивные изъяны, касающиеся стен, перекрытий, труб, утепления, есть жалобы на протечки.

Судя по сообщениям на форумах, на устранение недостатков компания идет довольно неохотно. Распространенной практикой является увеличение фактической площади квартиры относительно проектной, дольщикам часто приходится доплачивать немалые суммы за лишние метры. Сообщений о случаях, когда площадь квартиры уменьшилась после результатов обмеров, на форумах я не нашла.

Надежность девелопера – 7 из 10 баллов

Помимо вышеперечисленных недостатков дольщиков беспокоят также большие суммы коммунальных платежей и дополнительные сборы на капремонт, за вывоз мусора и т.д. Словом, хотя в надежности застройщика сомневаться не приходится, но определенные недостатки все же имеют место. Сохраняю оценку из расследования о ЖК «Светлановский».

Разведка в Интернете

Информацию о новостройке можно найти на сайте, созданном под три проекта ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге, и на страничке объекта на сайте девелопера. Причем последняя по удобству навигации мне понравилась даже больше сайта, созданного по типу лендинга, поскольку благодаря наличию меню информация представлена более наглядно.

 

Описание проекта сделано кратко, но по существу, есть подбор квартир по параметрам с ценами, общий вид жилого комплекса, выложены разрешение на строительство и проектная декларация, которую на именном сайте я нашла лишь с помощью онлайн-консультанта. Разрешительная документация оказалась в самом низу как раз под формой связи, поэтому и не бросалась в глаза. На странице ЖК на сайте девелопера не хватает лишь планировок, информации о ходе строительства, более четкого генплана (на существующем не подписаны улицы и назначение нежилых зданий).

Именной сайт более интерактивный и красочный, там много рендеров (в том числе можно посмотреть на отделку холлов и квартир), есть свежие фотографии хода строительства, ведется трансляция с двух web-камер, установленных на стройплощадке, но отсутствуют описание проекта и цены (их заменяет кнопка «оставить заявку»).

Описание благоустройства красиво представлено в виде схемы на буквах «UP», но текст очень мелкий. Лишь при повторном посещении сайта я случайно догадалась навести мышку на текст, и он немного увеличился. Есть также 3D-планировки, но они совершенно неинформативны. На картинках, конечно, все выглядит красиво, но не указаны метражи, поэтому непонятно, получится ли, например, поставить в санузел стиральную машину или ее лучше подключить на кухне.

В подразделе «Ипотека» перечислены банки-партнеры, предоставляющие ипотеку на квартиры в UP-кварталах от ФСК «Лидер». Правда, ставки неактуальные. Так, на сайте написано, что у Промсвязьбанка ставка 12%, а по телефону ипотечный менеджер застройщика сказала, что 10,9%.

Информационная доступность - 6 из 10 баллов

Проект представлен в интернете отнюдь не исчерпывающе. Дольщики общаются в группе «Вконтакте». Обсуждают нюансы договора, окружение и экологию района, ипотеку. Еще есть официальная группа ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге, где созданы ветки по каждому из объектов, и представитель застройщика отвечает на вопросы достаточно оперативно, а на стене публикуются отчеты о ходе строительства.

Как строят?

Технология строительства UP-квартала «Комендантский» выбрана монолитная. Фундаменты свайные, несущие стены и пилоны из монолитного железобетона. Несущие наружные стены зданий из монолитного железобетона 160-300 мм, не несущие выполняются из газобетона марки D500 (в проектной декларации указана толщина 250 мм, в ДДУ – 200 мм). Внутренние несущие стены из монолитного железобетона 160-200 мм. Фасады вентилируемые из керамогранита. Перегородки из стенового камня «Полигран» 160 мм. Плиты-перекрытия между этажами из монолита толщиной 180 мм.

Поскольку ФСК «Лидер» получила этот проект «в наследство» от «Ойкумены», было принято решение оставить все преимущества ЖК «Граффити» (читайте расследование Тайного покупателя), дополнив их некоторыми улучшениями. Поэтому, как и в ЖК «Граффити», на первых этажах UP-квартала «Комендантский» предусмотрены помещения для мытья обуви, колес велосипедов, колясок и лап домашних питомцев, выделены места для хранения колясок и велосипедов. Правда, на сайте и в буклете об этом не говорится ни слова, зато упоминается в проектной декларации, подтвердила информацию и менеджер. В парадных предусмотрен консьерж и дизайнерская отделка холлов, лифты установят, скорее всего, Mitsubishi либо Schindler.

Территория будет огорожена (причем будет иметь отдельное от ЖК «Граффити» ограждение) с доступом по смарт-картам. Предусмотрено круглосуточное видеонаблюдение, благоустройство территории с использованием ландшафтного дизайна, детские и спортивные площадки обещают оформить в соответствии с самыми высокими европейскими стандартами. «Ойкумена» установила в этом вопросе высокую планку, рендер детских площадок ЖК «Граффити» вызывает в группах дольщиков настоящий восторг.

Улучшение проекта по сравнению с ЖК «Граффити», по словам менеджера, коснулось в первую очередь тепло- и шумоизоляции. В UP-квартале «Комендантский» будет навесной вентилируемый фасад из керамогранита, в отличие от оштукатуренного фасада ЖК «Граффити». Плюсы навесного фасада, опять же со слов менеджера, заключаются в том, что его можно мыть, а главное, что зимой в таких домах тепло, летом же прохладно благодаря воздушной прослойке. Однако такие слова я регулярно слышу от менеджеров обо всех без исключения технологиях строительства - от кирпича до панели.

Было отмечено, что марка газобетона и стенового камня выбрана с учетом улучшенных шумоизоляционных свойств, что должно уменьшить слышимость между соседними квартирами. Это, на мой взгляд, тоже звучит как-то неубедительно, особенно с учетом того, что не используются дополнительные шумоизоляционные материалы.

Все квартиры передаются дольщикам с полной чистовой отделкой евро-стандарта (менеджер обещала, что будут качественные материалы и сантехника). Цветовые решения представлены в двух вариантах: светлый (ваниль) и темный (капучино), которые четко привязаны к стоякам. То есть, выбирая планировку, покупатель одновременно соглашается с цветом отделки.

Отделка в квартирах будет включать:

  • Ламинат светлых тонов с пластиковыми плинтусами;
  • Обои под покраску, окрашенные в один слой светлых тонов;
  • Потолок окрашен водоэмульсионной краской;
  • Стены и пол санузлов облицованы плиткой двух цветов (светлый верх, темный низ);
  • Сантехника: умывальник с тумбой, унитаз, ванна с фронтальной панелью (в студиях душевые кабины), М-образный полотенцесушитель;
  • На балконе на полу керамогранит;
  • Металлическую входную дверь (по словам менеджера, там, где квартира идет с отделкой, дверь устанавливается качественная, не под замену, как в ЖК «Светлановский»);
  • Межкомнатные шпонированные двери (в санузлах глухие, в комнаты и кухни с остеклением);
  • Двухкамерные стеклопакеты, балконы с холодным остеклением;
  • Горизонтальную разводку отопления.

Визит в офис

Единственный офис ФСК «Лидер» располагается на Петроградской стороне недалеко от метро «Чкаловская» и работает без выходных по очень удобному расписанию – с 9 до 21 часов. Обстановка в офисе вполне располагающая: средних размеров комната со стойкой ресепшена, макетами всех жилых комплексов, столиками для консультирования клиентов, скромным детским уголком с раскрасками и доской для рисования. На стойке у входа в свободном доступе стояли буклеты по всем жилым комплексам.

Записываться на консультацию не обязательно, свободные менеджеры всегда есть, разве что стоит подстраховаться, если планируете визит в вечерние часы. Я приехала в середине буднего дня, двое менеджеров были заняты с клиентами, но ко мне вскоре позвали еще одного.

Сервис – 10 из 10 баллов

Качеством консультации я осталась в высшей степени довольна. Менеджер, с одной стороны, проявляла инициативу и рассказывала о новостройке, с другой – гибко реагировала на мои вопросы и легко меняла направление беседы. Уровень владения материалом также оказался выше всяких похвал. Она называла точные цифры там, где менеджеры обычно всегда затруднялись с ответом (например, назвала точное количество гостевых парковок), подробно рассказала об ипотеке (хотя обычно это прерогатива ипотечного менеджера).

Как купить?

Квартиры в UP-квартале «Комендантский» продаются по 214-ФЗ через заключение ДДУ.

Порядок покупки следующий:

1. Бесплатная бронь ставится на три дня, затем необходимо ее подтвердить, уплатив залог 30 тысяч рублей. Залог впоследствии засчитывается в стоимость квартиры, либо возвращается в случае отказа банка, но не возвращается, если покупатель передумал. Оплатить эту сумму можно прямо в офисе через терминал по карте без комиссии. 

2. В случае покупки через агентство «Петербургская Недвижимость» залог за бронь составляет 50 тысяч рублей, которые не засчитываются в стоимость квартиры, но возвращаются покупателю после заключения ДДУ.

3. Бронь действует 15 рабочих дней (в случае ипотеки), за это время можно получить одобрение банка. Далее назначается день для подписания ДДУ и кредитного договора в банке.

4. В тот же день или заранее необходимо внести первый взнос на аккредитив в банке, который предоставляет ипотеку.

5. После открытия аккредитива необходимо предоставить в офис документы для регистрации ДДУ (доверенность на сотрудника застройщика, документ о семейном положении, квитанцию об уплате госпошлины). Этот пункт отражен в договоре (п. 3.2.7).

6. Регистрация ДДУ в Росреестре осуществляется сотрудниками застройщика, для дольщика эта услуга бесплатна.

7. Зарегистрированный договор необходимо забрать в офисе застройщика и вносить платежи согласно выбранной схеме оплаты.

Интересно, что при проверке другого объекта ФСК «Лидер» в октябре 2015 года открытие аккредитива предполагалось после возвращения зарегистрированного ДДУ. Схема поменялась на более распространенную, она надежная, в настоящий момент так работают практически все застройщики. Отметим, что доступ к деньгам до регистрации ДДУ не предусмотрен в обоих вариантах. Аккредитив открывается застройщику только после регистрации ДДУ, когда бы он ни был открыт покупателем.

Надо сказать, большинство застройщиков требуют открытие аккредитива до регистрации ДДУ, но редко кто требует открыть его в день подписания ДДУ – обычно дольщику отводят на эту процедуру до 5 дней. Кстати, в ДДУ действительно отводится 5 рабочих дней на открытие аккредитива (п. 4.5.1), после чего, если аккредитив дольщик так и не откроет, договор считается расторгнутым.

Я задала вопрос о дополнительных платежах. Менеджер объяснила, что помимо доплаты за увеличение метража по результатам обмеров ПИБ необходимо будет внести взнос за подключение к сетям, который рассчитывается позднее, но будет составлять не более 826 рублей за квадратный метр. Таким образом, для самой большой трехкомнатной квартиры он может составить до 60 тысяч рублей, а для самой маленькой студии – до 19 тысяч рублей.

Покупателям доступны три варианта оплаты:

1. 100%-ная оплата (действует скидка 15%).

2. Рассрочка до конца строительства, то есть до декабря 2017 года, скидка не предоставляется. Менеджер сразу же охарактеризовала этот вариант как крайне невыгодный и предложила лучше рассмотреть ипотеку.

3. Ипотека предоставляется от большого количества банков-партнеров (в том числе от флагманских). При ипотеке также действует скидка 15%. Самая низкая ставка у Россельхозбанка - 10,25%. У Сбербанка 10,4% при электронной регистрации ДДУ. По словам менеджера, у ВТБ24 есть программа со ставкой 10,85%, но менеджер отметила, что одобрения по ней проходят очень долго и часто приходят отказы.

По легенде я покупала 2-комнатуную квартиру, цена которой в ипотеку с дисконтом будет 4,793 млн рублей. По ставке Россельхозбанка - 10,25%, если брать кредит на 10 лет, ипотечные платежи составят 17 267 рублей в месяц; у Сбербанка ставка 10,4%, ипотечные платежи на 10 лет будут 17 375 рублей в месяц; у Промсвязьбанка ставка 10,9% - в месяц при кредите на 10 лет придется отавать 17 738 рублей, а если оформить ипотеку на 5 лет, то 28 049 рублей. Во всех банках можно дострочно погасить кредит без санкций. Правда, по моей легенде у меня был большой первоначальный взнос (почти 55%) и справка с работы, подверждающая доход в 70 тысяч рублей.

Квартиру можно купить с использованием материнского капитала, а вот субсидии и военная ипотека не предоставляются (не позволяет степень готовности объекта).

Гражданскую ответственность застройщика, согласно проектной декларации, страхуют сразу три компании: «Респект», «Региональная страховая компания» и некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». В договоре долевого участия прописано, правда, что страхование осуществляет компания «Респект», либо «Региональная страховая компания» - по выбору застройщика. Впрочем, обе они входят в список ЦБ.

Текст ДДУ заслуживает отдельного внимания. В него исправно внесли дополнения в соответствии с новыми требованиями 214-ФЗ: указали положение квартиры на этаже, проектные характеристики дома, внесли ограничение на изменение площади квартиры в 5%, пункт о том, что аккредитив дольщик может открыть в любом банке по своему выбору.

В то же время некоторые пункты по-прежнему вызывают вопросы. Так, п. 2.4, с одной стороны, четко оговаривает срок ввода в эксплуатацию (до 20 декабря 2017 года) и передачи ключей (до 30 июня 2018 года), но есть оговорка. Стороны соглашаются, что в случае если передача квартиры не может быть осуществлена в срок, застройщик направляет дольщику дополнительное соглашение к договору с новыми сроками. И все бы ничего, но дальше следует: в случае неподписания дольщиком этого соглашения в течение 30 к.д. изменение срока передачи объекта считается согласованным обеими сторонами.

П. 2.8 гласит, что в проект дома могут быть внесены любые изменения, в результате которых может преобразоваться конфигурация и площадь квартиры при условии сохранения количества комнат. А это означает, что планировка квартиры может измениться любым образом, то же касается технологии строительства и всех прочих характеристик. Хорошо хоть, что п. 2.3 теперь ограничивает допустимое изменение площади пятью процентами.

Вызывает вопросы и п. 3.2.4.1, согласно которому дольщик обязан заключить договор с указанной застройщиком управляющей компанией одновременно с подписанием акта приема-передачи и перечисляет на ее счет аванс в размере не менее чем двухмесячной оплаты за обслуживание дома и коммунальных услуг. На практике договор с навязываемой застройщиком УК зачастую оказывается невыгодным дольщикам и многие предпочитают его не подписывать.

П. 4.6 регулирует порядок расчетов за изменение площади по результатам обмеров ПИБ. В случае увеличения площади квартиры дольщик обязан произвести доплату в течение 15 рабочих дней, в то время как застройщик отводит себе 45 рабочих дней на возврат денежных средств в случае уменьшения площади квартиры. Причем если дольщик просрочит оплату дополнительных метров, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно п. 6.1.2 переуступка прав требования на квартиру может осуществляться только с согласия застройщика и он может брать за это дополнительную плату. По факту назначается цена в 50 тысяч рублей. Дольщики в группе обсуждают, как можно обойти это требование и избежать выплаты.

П. 8.4 оговаривает недостатки, из-за которых дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры вплоть до их устранения. Таковыми признаются существенные нарушения требований к объекту, когда невозможность его использования очевидна, может быть установлена без применения специальных познаний и средств, либо использование объекта неизбежно повлечет возникновение угрозы жизни и здоровью. Сроки устранения недостатков оговариваются отдельно, но не могут составлять менее (!) 30 календарных дней.

П. 9.2 говорит о том, что все споры решаются в Петроградском районном суде по месту регистрации застройщика, хотя по закону дольщик вправе обратиться в любой другой суд по месту своего проживания.

Схема покупки – 6 из 10 баллов

Таким образом, схема покупки довольно стандартна, но договор дает много пищи для размышлений. Рассрочка короткая и дорогая - существенный минус. Ипотека, как выяснилось, от большого числа банков-парнеров, но ставки разнятся: надо внимательно считать ежемесячные отчисления, к тому же маркетинговой ипотеки, которая удешевляет кредит первые пару-тройку лет, нет.

Геометрия жилья

Планировки этажей и квартирография UP-квартала «Комендантский» продуманы, очень комфортны и отличаются от эконом-жилья. В каждом доме 552 студии, 345 однокомнатных, 414 двухкомнатных и 138 трехкомнатных квартир. Однокомнатных сейчас в продаже осталось совсем мало.

 

Дом состоит из трех секций: по 11, 6 и 4 квартиры на этаже. В самой густонаселенной секции сконцентрированы студии и однокомнатные квартиры, во второй - однокомнатные и «двушки», в последней секции две трехкомнатные квартиры, одна однокомнатная и одна двухкомнатная. Последние две квартиры  еще не выведены в продажу, их выпустят ближе к окончанию строительства как самое ликвидное жилье.

Планировки отличаются размером балкона в зависимости от этажа. Из восьми вариантов планировок студий четыре выглядят как вытянутые прямоугольники с окном в торце. В прихожей предусмотрено место под шкаф, три варианта с душевыми кабинами, один с ванной в санузле. Другие четыре студии имеют квадратную форму, с двумя окнами, в прихожих еще более глубокая ниша для шкафа. Здесь тоже есть варианты с ванной или с душевой кабиной.

Однокомнатные квартиры все с ванной и совмещенным санузлом. Во всех прихожих предусмотрено либо место под шкаф, либо гардеробная комната. Планировки довольно компактные. Кухня от 8 до 12,5 кв. м, но чаще всего кухни маленькие - 8-9 кв. м. С учетом того, что размер прихожих доходит до 7,5 кв. м, это мне видится существенным недостатком. Форма комнат во всех «однушках» прямоугольная, что тоже не очень удобно.

Двухкомнатные квартиры все с раздельными санузлами и очень большими прихожими - около 9,5-10 метров. Кухни тоже больше - от 11,5 кв. м, но чаще около 12.5-13,5 кв. м. Комнаты также, как и в «однушках», в основном узкие и вытянутые. Исключение - в последней секции, которая еще не в продаже: квартира с двумя окнами в кухне и одной из комнат, еще есть один вариант угловой квартиры, где в комнате два окна на разные стороны.

Трехкомнатных квартир всего два варианта. Кухни 9 и 11,5 кв. м, в одной из них прихожая вытянутая, в другой квадратная - 14 и 11 кв. м. Форма комнат более квадратная.

Планировки – 7 из 10 баллов

В целом планировки неплохие, но имеют недостатки: маленькие кухни по сравнению с величиной прихожих, много узких вытянутых комнат с одним окном, не очень широкий выбор вариантов, отсутствие евро-квартир (хотя между комнатами и кухнями в двух- и трехкомнатных квартирах, а также в одном варианте однокомнатной не несущие стены, так что возможны перепланировки). Из плюсов - высокие потолки 2,75 метра, вместительные (хотя порой и слишком большие) прихожие, удобные санузлы, наличие некоторых квартир с двумя окнами в комнате или кухне, хотя их и меньшинство.

Цена вопроса

Цена квартиры зависит от этажа и подъезда (количества квартир на этаже), но разница не очень большая: прибавляется по 20 тысяч за каждые 5 этажей (для двухкомнатной квартиры).

UP-квартал «Комендантский», 4 кв. 2017 г.

Тип Площадь (кв. м) Цена (рубли)
Студия 22,95 – 28,49 От 2,4 млн
1-к 38,30 – 45,16 От 3,7 млн
2-к 58,80 – 60,44 От 4,7 млн
3-к 66,37 – 72,52 От 5,6 млн

 

Самый ближайший конкурент UP-квартала «Комендантский», конечно, ЖК «Граффити» –  и по расположению, и по сроку сдачи, и по уровню комфорта новостройки очень похожи.

ЖК «Граффити», 4 кв. 2017 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
студии 26,2 2 751 000 105 000
  22,95 2 524 500 110 000
1-комн. 39,41 4 216 870 107 000
2-комн. 59,68 5 371 200 90 000
  63,45 5 710 500 90 000
  58,95 5 482 350 93 000
3-комн. 72,67 6 349 960 87 381
  73,97 6 509 360 88 000

Если сравнить цены, видно, что при том же сроке сдачи в UP-квартале «Комендантский» квартиры дешевле, чем в ЖК «Граффити». Двухкомнатные и студии – на целых 10 тысяч с квадратного метра, трехкомнатные – примерно на 3 тысячи, однокомнатных с таким сроком сдачи в ЖК «Граффити» почти не осталось.

Если говорить о других ЖК, строящихся неподалеку, здесь есть из чего выбрать - предложения самые разные, хотя надо отметить, что с точки зрения локации UP-квартал «Комендантский» и ЖК «Граффити» располагаются ближе всего к метро и заселенным кварталам.

1.  ЖК «Legenda на Комендантском» от Legenda Development и ЖК Ultra City от «Северного города» строятся рядом друг с другом недалеко от заселенных кварталов, восточнее Комендантского проспекта. Оба отличаются высоким уровнем комфорта по всем параметрам (закрытая территория, ландшафтный дизайн, консьерж и т.д.).

2.  По другую сторону Комендантского проспекта строится ЖК Yoga от «Лидер Групп». Это панельные дома эконом-класса с отделкой, основную массу квартир составляют малогабаритные однокомнатные и студии.

3.  ЖК «Чистое небо» от Setl City строится дальше всего от метро буквально в чистом поле. По квартирографии и густонаселенности подъездов новостройка относится к эконом-классу, основную массу квартир составляют студии. Жилье сдается с отделкой неплохого качества, но прочие опции комфорт-класса отсутствуют.

4.  ЖК «Шуваловский» от Группы ЛСР строится в стороне от остальных ЖК в неосвоенном районе, по другую сторону Парашютной улицы. Основную массу квартир составляют однокомнатные, студий нет. Жилье сдается с отделкой эконом-класса.

ЖК «Чистое небо» от Setl City, 1 кв. 2018 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
Студии 24,1 2 200 000 91 286
1-комн. 31,8 3 150 000 99 057
2-комн. 56,7 4 850 000 85 538

 

ЖК Yoga от «Лидер Групп», 2 кв. 2019 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
Студии 24,9 1 600 000 64 257
1-комн. 32,2 2 300 000 71 429
2-комн. 54,7 3 940 000 72 029

 

ЖК «Legenda на Комендантском», 2 кв. 2018 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
Студии 25,8 2 855 000 110 659
1-комн. 40,7 4 440 000 109 091
2-комн. 53 5 482 000 103 434
3-комн. 80,6 9 210 000 114 268

 

ЖК Ultra City от «Северного города», 3 кв. 2017 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
Студии 23,3 2 795 000 119 957
1-комн. 33,3 3 672 000 110 270
2-комн. 53,7 5 170 000 96 276
3-комн. 75.1 7 741 000 103 076

 

ЖК «Шуваловский» от Группы ЛСР, 4 кв. 2017 г.

Тип Метраж, кв. м Цена при 100% оплате, руб. Цена за кв. м
1-комн. 35,8 2 917 000 81 480
2-комн. 60,5 4 500 000 74 380
3-комн. 78,8 6 315 000 80 140

 

В то же время предложений на вторичном рынке в этом районе более чем достаточно и они заслуживают внимания: студию 26-29 кв. м можно купить за 2,9-3,2 млн рублей, однокомнатную 42-46 кв. м предлагают за 4,3-4,5 млн, за двухкомнатные 46 кв. м просят 4,6 млн, 58 кв. м - 5 млн рублей.

Цены – 8 из 10 баллов

Таким образом, UP-квартал «Комендантский» имеет оптимальные характеристики по цене, местоположению и уровню комфорта. Более бюджетное жилье в этом районе найти несложно, но либо это будет дом, основную массу квартир в котором составляют студии или однокомнатные, либо расположенный далеко от заселенных кварталов, либо и то и другое сразу. Новостройки, не уступающие UP-кварталу «Комендантский» по комфорту и локации, по уровню цен уже гораздо выше.

Визит на стройплощадку

Как я уже говорила, UP-квартал «Комендантский» - это бывшая третья очередь ЖК «Граффити» и строится рядом. Подобраться к новостройке оказалось не так-то просто. Со стороны Парашютной улицы сплошной стеной в два ряда обзор загораживают гаражи, относительно проспекта Королева UP-квартал «Комендантский» находится далеко, и оттуда видно только дома ЖК «Граффити».

Ближе всего можно подойти к стройплощадке со стороны Мартыновской улицы. Строительный забор оказался невысоким, и просматривалась площадка неплохо, но сами дома было почти не видно из-за большого расстояния до них и малой готовности, а вот стоящие за ними дома ЖК «Граффити» просматривались лучше. Строительство корпуса 3.1 UP-квартала «Комендантский» ведется сейчас на уровне первого этажа: в третьей секции отливают монолит, во второй секции идет армирование стен, в первой закончен цокольный этаж.

В официальной группе ФСК «Лидер» регулярно выкладывает фотоотчеты со стройки. Также в группе дольщиков есть свой фотокорреспондент-доброволец, который выкладывает снимки, снятые из окна стоящего по соседству дома, а иногда каким-то образом пробирается на стройплощадку. Вероятно, это можно сделать, если перелезть через гаражи.

Пути-дороги

Жилой комплекс рекламируют как расположенный ближе всех остальных к метро «Комендантский проспект». Оно, может, и так, но расстояние до метро составляет около двух с половиной километров. Пешком этот путь можно преодолеть только за полчаса, а по проспекту Королева до метро ходит единственная 179 маршрутка с интервалом в 15 минут, так что весь путь все равно займет около получаса (кстати, идти от стройки к остановке на проспекте Королева сейчас очень далеко и неудобно). Либо можно пройти еще квартал до Комендантского проспекта, по которому следует уже гораздо больше транспорта.

Еще один вариант - автобус, следующий по Парашютной улице с интервалом в 25 минут. Конечно, после заселения новостроек ситуация с маршрутками изменится, но пока непонятно, выиграют ли жители UP-квартала «Комендантский» от этого или наоборот. Поскольку основная масса жилья строится севернее, не исключено, что мимо UP-квартала «Комендантский» маршрутки в часы пик будут проходить полностью заполненные и без остановок.

 

Для автомобилистов ситуация намного лучше: рядом выезд на КАД и ЗСД, по которым можно быстро добраться практически в любой район города. С Выборгским районом обеспечивает связь недавно построенное Суздальское шоссе.

Транспортная доступность – 7 из 10 баллов

Таким образом, для тех, у кого есть машина, ситуация почти идеальная, а вот пешеходам повезло куда меньше – до метро добираться минимум полчаса, маршрутов общественного наземного транспорта очень мало.

Location

Экологическая ситуация в этом районе выглядит неоднозначно. Через дорогу от жилого комплекса находится промзона Коломяги, на которой располагается несколько вредных производств: завод «Химитек», фабрика мебели, асфальтовый завод, ТЭЦ «Коломяжская». По данным комитета по природопользованию, в сентябре 2014 года предельно допустимая концентрация фенола в воздухе была превышена в 8,4 раза, а в октябре было зафиксировано превышение в 3,5 раза. 

Периодически в районе возникает неприятный запах, но относительно его источника мнения расходятся. Большинство считают, что причина запаха - свалка в Новоселках, но вопросы вызывает также станция аэрации ГУП «Водоканал» и ТЭЦ «Коломяжская», которая в качестве резервного топлива иногда использует мазут (в такие дни запах приобретает и горячая вода). Надо отметить, что запах не присутствует постоянно, а появляется время от времени - несколько раз в год, но когда появляется, то чувствуется очень отчетливо, так что окна приходится держать закрытыми.

Активно работают инициативные группы по борьбе с запахом. Группа «Вконтакте» «Мы против вони в Приморском районе» насчитывает 1850 участников и регулярно публикует новости о ходе диалога с властями. Пока нет каких-то ясных результатов, но с принятием 373-ФЗ о комплексном развитии территорий, который вступил в силу с 1 января 2017 года, по крайней мере, можно надеяться, что ситуация с промзоной сдвинется с мертвой точки. Запланирована и ликвидация свалки в Новоселках, но пока нет решения о строительстве мусороперерабатывающего завода или не найдена новая площадка для складирования мусора в Ленобласти, судьба полигона остается туманной.

Однако если решатся экологические проблемы района, место будет выглядеть чрезвычайно привлекательно из-за обилия природных объектов в ближайшем окружении. В двух километрах располагается огромный лесной массив Юнтоловский заказник, в непосредственной близости - Мартыновский сквер, который переходит в парк у озера Долгое. В полутора километрах располагаются Шуваловский и Орловский карьеры, а в 15 минутах езды на машине - Суздальские озера и Новоорловский заказник.

Соцкультбыт

В квартале запланирован детский сад, но в проектную декларацию он не входит, а возводиться, по словам менеджера, будет уже после завершения строительства жилых домов. Она объяснила, что по нормам садик не может находиться рядом со строящимся домом, а поскольку точных сроков по корпусам 3.2 и 3.3 нет, то и ясности по детскому саду быть не может. А вот о том, что садик будет государственным, менеджер говорила уверенно.

Однако в официальной группе дольщиков ЖК «Граффити» есть комментарий от представителя компании «Ойкумена». В нем говорится, что строительство социальной инфраструктуры - совместные обязательства застройщиков «Ойкумена» и ФСК «Лидер» и сроки оговорены «Соглашением между Администрацией СПб и застройщиками». В проект развития территории входит три детских сада: коммерческие на 110 и 50 мест, муниципальный на 140 мест и школа.

Государственный детский сад должен быть построен не позднее III квартала 2019 года и передан в собственность города в соответствии с «Соглашением между Администрацией СПб и застройщиками». Другие два садика в данный момент строятся. Также упоминается, что «Ойкумена» ведет переговоры с администрацией по вопросу передачи на баланс детского сада на 110 мест.

(Здесь стоит напомнить ситуацию вокруг школы на 950 мест в поселке Бугры, где ФСК «Лидер» строит UP-квартал «Светлановский». На соседнем участке «Самолет ЛО» возводит ЖК «Мурино 2017» и школу. Финансировать строительство учебного заведения должны были обе компании – и «Самолет ЛО», и ФСК «Лидер», однако последний отказался выделять на него средства, так как это не было прописано в документации. В связи с этим власти Ленобласти угрожали отозвать разрешения на строительство двух ЖК).

Между тем вопрос с детской инфраструктурой в этой части Приморского района стоит довольно остро. Дольщики UP-квартала «Комендантский» собираются писать письмо депутату Марине Анатольевне Шишкиной с просьбой оказать содействие в данном вопросе. Дольщики ЖК «Граффити» также ведут подобную активность.

С юго-запада к жилому комплексу примыкает участок под строительство школы на 975 мест, но ясности по срокам ее строительства пока нет. Еще дальше к юго-западу, вдоль пересечения улицы Шаврова и проспекта Королева, располагается большая автостоянка под открытым небом. По словам менеджера, на ее месте построят что-то вроде торгово-развлекательного центра, хотя в радиусе километра есть уже несколько действующих ТРЦ.

Торговая инфраструктура будет создана и на месте гаражей, стоящих вдоль Парашютной улицы. Менеджер сказала, что их уберут уже в 2019 году, хотя в группе дольщиков много волнений на эту тему. Некоторые настроены пессимистично, поскольку официального решения о сносе нет. Кто-то писал, что в 2020 году истекает договор аренды. В случае, если гаражи останутся на своем месте, они создадут значительное неудобство, поскольку полностью перекрывают проход с Парашютной улицы. 

На 1449 квартир предусмотрено 150 гостевых парковок рядом с домами, 102 места в подземном и 300 мест в многоярусном паркинге - итого 552 машино-места, то есть 38% от количества квартир, что, в целом, очень неплохой коэффициент.

Подземный паркинг располагается под корпусами 3.2 и 3.3. Хотя он никак не связан с лифтом и вход в него идет через улицу, стоимость машино-места составит 720 тысяч рублей - на уровне паркингов, из которых можно подняться на лифте к своей квартире. Дешевле можно приобрести место в семиэтажном отдельно стоящем паркинге - от 350 до 450 тыс. рублей в зависимости от этажа, но оттуда придется намного дальше ходить до своего подъезда, особенно жителям дома 3.1.

Как я уже говорила, на первом этаже многоярусного паркинга будет отделение почты и продовольственный магазин, на первых этажах жилых домов тоже будет инфраструктура, но пока непонятно, что именно.

Что касается медицинских объектов – через дорогу от строящегося жилого комплекса работает городская поликлиника №114 с детским отделением.

Менее чем в километре на проспекте Королева есть гипермаркет «Лента» и многофункциональный центр. У озера Долгое на углу улиц Парашютной и Маршала Новикова построен новый крытый каток, рядом проектируется большой футбольный стадион, первый в Приморском районе соответствующий европейским стандартам (минимум 100 на 65 метров). Небольших фитнес-центров в округе работает великое множество, а на углу Нижне-Каменской улицы и Комендантского проспекта располагается спортивный центр Приморского района с бесплатными секциями.

Инфраструктура - 7 из 10 баллов

Таким образом, хотя с детской инфраструктурой в этой локации есть проблемы, спорт и торговля представлены очень хорошо.

Выводы

UP-квартал «Комендантский» привлекает, в первую очередь, сочетанием цены, удобства локации и уровня комфорта жилья. К преимуществам проекта относится технология строительства, сбалансированная квартирография, небольшое количество квартир на этаже и прочие характеристики комфорт-класса (закрытая охраняемая территория, дизайнерская отделка холлов, консьерж и т.д.). Также в пользу проекта говорит надежность застройщика и тот факт, что квартиры обещают сдать с чистовой отделкой высокого качества.

К минусам можно отнести неясные сроки развития окружающей территории. ЖК зажат между гаражами, стоящими вдоль Парашютной улицы, автостоянкой на углу улицы Шаврова и проспекта Королева и участком под строительство школы.

На месте гаражей и автостоянки со временем, по-видимому, будет строиться торговая инфраструктура, но непонятно, насколько это может затянуться. Со строительством школы пока тоже нет определенности. Все это неизбежно создаст неудобства в первые годы жизни в новом доме.

К минусам относится также напряженная ситуация с детскими садами, дорогая и непродолжительная рассрочка и некоторые нюансы в договоре долевого участия. По сумме всех факторов и с учетом серьезных экологических проблем района UP-квартал «Комендантский» получает 7 баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 07 апреля
Подробнее об оценке
Инфраструктура
7
Надежность застройщика
7
Информационная доступность
6
Транспортная доступность
7
Сервис
10
Планировки
7
Цены
8
Схемы покупки
6
Общий балл
7 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
К сожалению никто ещё не оставил своего мнения.
Будьте первым, кто оставит отзыв
Отправить комментарий

Спецпредложения от застройщиков в сентябре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

4.3
Посмотреть ещё
от 2 128 750 за однушку 34,90 м2
1459 квартир
Рыбацкое в 30 мин. на транспорте
Строится
4
Посмотреть ещё
от 4 515 000 за студию 32,51 м2
483 квартиры
Старая деревня в 10 мин. на транспорте
Строится, есть сданные
4.5
Посмотреть ещё
от 1 542 588 за студию 23,00 м2
2675 квартир
Рыбацкое в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные
4.7
Посмотреть ещё
от 1 697 304 за студию 25,10 м2
217 квартир
Девяткино в 20 мин. пешком
Строится, есть сданные

Скидки и спецпредложения от застройщиков