Новостройки Всеволожского района Ленобласти: ЖК Черничная поляна, ЖК Близкое и ЖК Mistola Hills

Все больше людей сейчас предпочитают жить за городом, вдали от суеты, выхлопных газов и пыли большого города. Позволить себе частный дом может далеко не каждый, но это и не обязательно. Для желающих сочетать все бонусы загородной жизни с комфортом городской квартиры и не сильно тратиться на содержание своего жилища застройщики предлагают множество малоэтажных многоквартирных новостроек в Ленинградской области. На этот раз редакция Novostroy-SPb попросила меня сравнить как раз три такие проекта во Всеволожском районе. Речь пойдет о ЖК «Черничная поляна», ЖК «Mistola Hills» и ЖК «Близкое». Последние два комплекса строятся вблизи поселка Мистолово, а первый - на окраине поселка Юкки.

Что строят?

Компания IMD Group в 2 очереди строит 13 трехэтажных домов в «Черничной поляне». Первая очередь включает 8 корпусов на 357 квартир. Их уже возвели, срок ввода в эксплуатацию - IV квартал 2013 года. Вторая очередь - это еще 5 корпусов на 300 квартир, три корпуса должны сдать к концу 2014 года, а два в III квартале 2014 года. Также в «Черничной поляне» должны были появиться таунхаусы и «дуплексы» (коттеджи на 2 семьи), но теперь стало известно, что они будут построены в рамках другого проекта.

Компания «Петростиль» собирается к концу 2014 года ввести в эксплуатацию в ЖК «Близкое» шесть 3-этажных домов на 116 квартир. Однако основную застройку занимают не многоквартирные дома, а коттеджи. Первая очередь строительства включает 43 коттеджа, площадь которых варьируется от 120 до 150 кв. м, а стоимость от 9 до 13,5 млн рублей, также в проекте появятся 18 таунхаусов (по цене от 7 до 7,6 млн рублей). Вторая очередь - это 23 коттеджа метражом от 120 до 250 кв. м (стоимостью до 23 млн рублей). Третья очередь, которой пока нет в продаже, состоит только из таунхаусов и коттеджей.

  

Компания «Северный город» планирует к сдаче в III квартале 2014 года первую очередь ЖК«Mistola Hills», она будет включать 53 дома переменной этажности (от 3 до 4 этажей) на 542 квартиры.

Кто строит?

«Петростиль» и «Северный город» – застройщики, присутствующие на рынке недвижимости около 20 лет. За это время «Петростиль» успел возвести несколько коттеджных поселков в Ленобласти, а «Северный город» построить большое количество жилья в Санкт-Петербурге.

Компания IMD Group не может похвастаться столь же долгим опытом, но, начав свою деятельность со строительства ЖК «Черничная поляна», не планирует останавливаться на достигнутом. Уже открыты продажи в еще одном проекте – ЖК «Альпийская деревня» (расположенном также в районе Мистолово).

Выбор еще большой

В ЖК «Близкое» дома №1, 2, 3 и 4 будут стоять на рельефе, в виде ступеней. На третьем этаже запланированы квартиры с открытой террасой, она будет сделана на эксплуатируемой кровле второго этажа (стоимость террасы рассчитывается по коэффициенту 0,3, как и балконы). Первый дом появится на наиболее крутом склоне, в связи с чем, менеджер не рекомендовала мне его рассматривать, пока есть выбор в других домах.

По ее словам, вид из окон на крутой склон будет не самый лучший. Большинство окон выходят на лес и ориентированы на юго-запад и северо-восток, а в доме №4 – на восток и запад. Планировки в ЖК «Близкое» довольно разнообразны: есть 2-уровневые квартиры, «евро»-жилье (например, в доме №7, с кухней-столовой площадью 22,43 кв. м и гардеробной 4,9 кв. м), есть 1-комнатные, в которых окна выходят на две стороны света (их, правда, осталось всего две). В целом, выбор пока большой, квартир куплено, по словам менеджера, всего 12.

Выгодно отличается

Со времени проверки Тайным покупателем ЖК «Черничная поляна» там раскупили почти все квартиры в первой очереди (свободных осталось только 11). Да и во второй очереди жилья сейчас не слишком много. Однако меня порадовало то, что цены сохранили свой демократичный характер. Двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м по-прежнему можно купить за 3 млн рублей.

Несмотря на то, что выбор жилья поубавился, в наличии еще есть квартиры с традиционными планировками и планировками типа «евро», с комнатами классической прямоугольной формы и более экстравагантных решений. Конечно, 2-уровневых квартир не было изначально (более того, в первой очереди не было даже балконов) – по сегменту комплекс ближе к эконом-классу, о чем говорит помимо цен и квартирография: представлено жилье от студий до 2-комнатных квартир. Зато ЖК «Черничная поляна» выгодно отличается от конкурентов высотой потолков - 2,85 м, тогда как в ЖК «Близкое» - 2,7 м, в ЖК «Mistola Hills» - в домах комфорт-класса 2,6 м.

ЖК «Mistola Hills» предлагает на выбор покупателям два варианта жилья: комфорт-класс – это большинство домов и бизнес-класс – это всего 5 домиков на Малиновом переулке. В «малиновых» домах есть 2-уровневые квартиры, просторные 4-комнатные и даже жилье с отдельным входом. Здесь самые дорогие квартиры.

  

Вообще, цены на квартиры в ЖК «Mistola Hills» варьируются не только исходя из количества квадратных метров, а также исходя из видовых характеристик: на холме дороже, в низине дешевле. Рост цен на квартиры в ЖК «Mistola Hills» в противоположность «Черничной поляне», довольно существенный: на 13% за 5 месяцев со времени проверки Тайным покупателем.

Что почем

Цены ЖК «Черничная поляна» (2 очередь):

Корпус 13 и 10 - IV кв. 2014 - осталось 29 свободных квартир

  Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена кв. метра
студии 31.39-33.55 1 716 900 1 843 000 54.4-58.8
1-комнатные 37.1-41.7 2 085 500 2 473 500 54.7-59.3
2-комнатные 51-60.91 2 667 500 3 055 500 51-55

 

Корпус 12 - III кв. 2014 - осталось 25 свободных квартир

  Площадь Цена при 100% оплате от Цена при 100% оплате до Цена кв. метра
студии 30.4 1 687 800 1 852 700 58.7-61
1-комнатные 44.6-45.2 2 337 700 2 570 500 52.4-56.8
2-комнатные 68.5-73.6 3 501 700 3 812 100 49.6-53.5
3-комнатные 73.6 3 656 900   51.8

 

Цены в ЖК «Mistola Hills»

Количество комнат Метраж, кв. м. Цена 100% оплата от Цена 100% оплата до Цена за кв. метр, рубли
1-комнатные 33,9-42,9 2 770 000 4 330 000 82-100 тысяч
2-комнатные 50-60,9 3 840 000 5 150 000 76.8-85 тысяч
3-комнатные 87,6-99,2 7 700 000 8 120 000 82-88 тысяч
4-комнатные 116,3 10 500 000 10 500 000 90.3 тысячи

 

  

Цены в ЖК «Близкое»

Количество комнат Метраж, кв. м. Цена 100% оплата от Цена 100% оплата до Цена за кв. метр
1-комнатные 36.16-52.45 2 700 000 3 970 000 около 75000 рублей
2-комнатные 55.14-58.22 4 150 000 4 380 000 около 75000 рублей
3-комнатные 70.11-76.36 5 260 000 5 730 000 около 75000 рублей

 

Для сравнения выношу стоимость квадратного метра в отдельную таблицу:

  ЖК «Черничная поляна»     ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills»
сдача в эксплуатацию IV квартал 2014 III квартал 2014 1 очередь IV квартал 2013 года IV квартал 2014 года III квартал 2014 года
студии 54.4-58.8 тысячи 58.7-61 тысяча 75-109 тысяч нет нет
1-комнатные 54.7-59.3 тысячи 52.4-56.8 тысячи 62-66 тысяч 75 тысяч 82-100 тысяч
2-комнатные 51-55 тысяч 49.6-53.5 тысячи 66-78.7 тысячи 75 тысяч 76.8-85 тысяч
3-комнатные нет 51.8 тысячи нет 75 тысяч 82-88 тысяч
4-комнатные нет нет нет нет 90.3 тысячи
отделка без отделки без отделки без отделки без отделки предчистовая

 

Location

Сразу бросается в глаза, насколько ниже цены в ЖК «Черничная поляна». Даже квартиры 1 очереди  со сроком сдачи на год раньше стоят меньше, чем в ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills». На что же следует обратить внимание, сравнивая цены?

Во-первых, на местоположение. ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills» находятся практически одинаково: обособленно, неподалеку от поселка Мистолово (который представляет собой застройку коттеджей). До Петербурга всего 7 км, причем без пробок. До КАД и крупного ТЦ «Мега» итого меньше - 5 км. Холмистая местность, чудесный смешанный лес.

  

ЖК «Черничная поляна» возводится на окраине поселка Юкки. Недавно здесь появилась дорога из бетонных плит, которая связывает жилой комплекс с Приозерским шоссе, поэтому будущим новоселам больше нет нужды пробираться через поселок Юкки, состоящий из коттеджей вперемешку с деревянными избушками. С точки зрения связи с Петербургом, на мой взгляд, ситуация почти равная: и из Мистолово, и из Юкки можно быстро выехать на кольцевую, сделать покупки в «Меге», за 20 минут добраться до ближайшей станции метро «Парнас».

Однако с точки зрения однородности социального слоя Мистолово в приоритете: там не встретишь старых деревянных домов, только новая коттеджная застройка, и обе новостройки расположены изолированно, рядом никаких соседей, лишь сосны, ели и березы. Кроме того, холмистая местность Мистолово выглядит очень живописно.

С ремонтом или без?

Сравнивая цены, следует также учесть, в каком состоянии сдается жилье. Цены в ЖК «Mistola Hills» уже включают предчистовую отделку: стяжку пола, медную разводку электричества, радиаторы отопления, гидроизоляцию в санузлах. Дополнительно можно заказать штукатурные работы: откосы, подоконники, разводку электричества, усиленную входную дверь. Это добавит к цене квадратного метра 5 тысяч рублей. За 10 тысяч рублей за «квадрат» можно заказать у застройщика чистовую отделку «под ключ» с возможностью выбора цветового решения из трех вариантов.

В ЖК «Близкое» в стоимость не входят никакие работы по инженерии и отделке, поэтому смело добавляйте 5,5-5,6 тысячи рублей к цене «квадрата», сравнивая цены с ЖК «Mistola Hills» - именно столько стоит так называемый «инженерный пакет» отделки в ЖК «Близкое». Хочется получить оштукатуренную квартиру с предчистовой отделкой? Плюс 5 тысяч рублей к ценам ЖК «Mistola Hills» и плюс 12 тысяч рублей за «квадрат» к ценам в ЖК «Близкое». Ну, а чистовая отделка «под ключ» стоит в ЖК «Близкое», на мой взгляд, очень дорого – 24 тысячи рублей за квадратный метр.

Итого, с учетом отделки цены в ЖК «Mistola Hills» и ЖК «Близкое» - примерно идентичны.

Цены на отделку в ЖК «Близкое»:

  Инженерный пакет Инженерный + штукатурный пакет Под ключ
Что входит Разводка труб, счетчики, радиаторы, разводка электричества без розеток, интернет, TV-антенна, телефония Штукатурка стен, потолков, гидроизоляция и стяжка полов, стояки с трубами зашиты в гипсокартонные короба Окраска потолков, в санузлах реечный, обои под окраску, плитка в с/у, ламинат в комнатах, подоконники, межкомнатные двери и розетки
«Однушка» 35.7 кв. м 197 тысяч 428 тысяч 872 200 рублей
«Двушка» 55.47 кв. м 311 тысяч 655 тысяч 1 310 000 рублей

 

Жилье в ЖК «Черничная поляна» новоселы тоже получат без отделки. В первой очереди даже не предусмотрены межкомнатные перегородки. Во второй очереди квартиры сдаются с перегородками, но никакой разводки коммуникаций не будет, стяжка пола будет только в квартирах на первом этаже.

Как купить?

Ключевое различие в условиях покупки заключается в том, что ЖК «Черничная поляна» продается через вступление в ЖСК, в отличие от двух других новостроек, которые продают по договору долевого участия (214-ФЗ). Как следствие, в «Черничной поляне» нет ипотеки, поэтому большинство покупателей квартир здесь берут потребительские кредиты.

  

При покупке квартиры в ЖК «Близкое» тем, кто не может заплатить всю сумму сразу, выгоднее будет взять ипотеку, т.к. условия рассрочки откровенно невыгодные: плюс 10% к цене (минус скидка на первый взнос) и еще 15% на остаток. В ЖК «Mistola Hills» условия рассрочки лучше: нет процентов на остаток.

Подробнее условия покупки привожу в таблице:

  ЖК «Черничная поляна» ЖК «Близкое» ЖК «Mistola Hills»
Способ покупки ЖСК ДДУ (оплата через аккредитив или по предварительному договору – на выбор покупателя) ДДУ
Условия рассрочки, первоначальный взнос При взносе 50% - беспроцентная до окончания строительства, 20% - беспроцентная на 6 месяцев или под 12% годовых до сентября 2014 года (корпуса 9,11,12), до ноября 2014 (корпуса 10,13) Рассрочка до сентября 2015 года +15% на остаток. Скидка на первый взнос (акция действует до конца 2013 года): 30%-3%, 40%-4%, 50%-5%, 60%-6%, 70%-7%, 80%-8%, 90%-9% При взносе 30% - до января 2015 года, 60% - до июля 2015 года (плюс скидка 2,5%), 80% - скидка 5%.
Скидка при 100% оплате 3% 10% 10%
Ипотека нет «Банк Санкт-Петербург» «Газпромбанк», «Сбербанк», «МТС Банк», «Банк Санкт-Петербург», «Ханты-Мансийский банк»
Дополнительные платежи/скидки (рубли) Вступительный взнос в члены ЖСК: студия - 20 тысяч, 1-комнатные - 30 тысяч, 2-конмнатные - 40 тысяч, 3-комнатные - 50 тысяч. С сайта можно распечатать купон на скидку 30 тысяч рублей на последний взнос  

 

Как строят?

Технология строительства во всех жилых комплексах используется разная. Общим является только монолитный каркас. Внешние стены в ЖК «Близкое» будут из газобетона, их покроют штукатуркой Ceresit (Германия). Утепления стен не будет. Как мне сказала менеджер, 20-летний опыт компании «Петростиль» на строительном рынке позволяет быть уверенными в том, что газобетон не нуждается в утеплении. Напротив, по ее словам, что утепление этого материала крайне нежелательно, т.к. создается эффект термоса, стены начинают мокнуть, появляется плесень.

В ЖК «Mistola Hills» внешние стены будут выложены из строительного кирпича толщиной 250 мм, утеплены и покрыты окрашенной силиконовой тонкослойной штукатуркой финского производства.

В ЖК «Черничная поляна» различается технология строительства первой и второй очередей. Основным материалом внешних стен в обоих случаях является газобетон, но в первой очереди фасады отделаны натуральным кирпичом и лиственной дранкой, что придает домам особенный шарм и оригинальность. Во второй очереди застройщик решил обойтись без изысков и ограничиться клинкерной термопанелью «под кирпич».

Степень готовности не позволяет оценить качество строительства многоквартирных домов в ЖК «Близкое» (пока только подготавливается площадка), а коттеджи в этом проекте возводятся по другой технологии. Качество строительства двух других жилых комплексов, которые я посмотрела, не вызывает никаких сомнений. Правда, в «Черничной поляне» я осматривала только дома первой очереди строительства, но то, что я видела, вызвало у меня лишь положительные впечатления. Ровные стены, качественные материалы, стеклопакеты от мирового лидера Rehau, а особенно мне приглянулась оригинальная отделка фасадов лиственной дранкой – жаль, что во второй очереди этот ход не будет использоваться. Качество строительства ЖК «Mistola Hills» также внушает большое доверие.

Инфраструктура и коммуникации

С точки зрения социальных благ новостройки находятся примерно в равных условиях: все застройщики обещают возвести на территории своих проектов административные здания, где будут расположены управляющая компания, аптека и продовольственный магазин. В ЖК «Черничная поляна» появится еще кафе и пункт первой помощи. В ЖК «Mistola Hills» также будет организован кабинет семейного врача и частный детский сад. В ЖК «Близкое» - частный детский сад и центр бытовых услуг населению. Оба застройщика из Мистолово планируют пустить шаттл до Кузьмоловской школы. Ближайшая школа к ЖК «Черничная поляна» расположена в поселке Осиновая Роща, организовать маршрутное такси до метро «Парнас» обещают все три застройщика.

  

Коммуникации в ЖК «Близкое» и ЖК «Mistola Hills» идентичны: вода - из Невского водовода и Ладожского озера, прошедшая через Кузьмоловские очистные. Газоснабжение магистральное (собственные газовые котельные, на кухнях газовые плиты), водоснабжение и канализация центральные. Коммунальные платежи в ЖК «Mistola Hills» составят 48 рублей/кв. метр, в ЖК «Близкое» 50 рублей/кв. метр - без учета счетчиков.

В ЖК «Черничная поляна» на кухнях планируются электрические плиты, собственная газовая котельная обеспечит отопление и подачу горячей воды. Электроснабжение магистральное, центральный водопровод (п. Лупполово, МП «Северное РЭП»), водоотведение на локальные очистные сооружения, аэрационную станцию производства «РОСЭКО» (точка сброса согласована с отделом водных ресурсов по Петербургу и Ленобласти). Стоимость коммунальных платежей будет примерно такая же: 20-21 рубль/кв. метр за управление плюс сколько выйдет по счетчикам на свет и воду. По словам менеджера, приблизительно за 2-комнатную квартиру в месяц «набежит» 4 тысячи рублей (плюс счетчики), а за «однушку» - около 2 тысяч рублей (плюс счетчики).

Резюме

Напоследок отмечу, что мне очень понравился сервис отдела продаж всех троих застройщиков. Это касается и квалификации менеджеров, и стиля общения в офисе, и по телефону. На все три объекта по предварительной договоренности возможны экскурсии от метро «Парнас».

Подводя итоги, легко выделить плюсы и минусы ЖК «Черничная поляна» в сравнении с двумя другими новостройками. Безусловный основной плюс – это, конечно, доступные цены. Кроме того, только в этом поселке можно купить квартиру-студию. Высокие потолки – еще одно преимущество «Черничной поляны». Минусы этого комплекса также немногочисленны и весомы, как и плюсы: в первую очередь – это договор ЖСК, «молодой» застройщик и, как следствие, отсутствие ипотеки.

Возможно, кого-то смутит близость к поселку Юкки с неоднородным социальным слоем населения, но, по последним новостям, IMD Group планирует сделать территорию ЖК «Черничная поляна» закрытой. Отсутствие детского садика и школьного автобуса – еще один пункт, в котором «Черничная поляна» уступает своим конкурентам в Мистолово.

Разграничить плюсы и минусы ЖК «Близкое» и «Mistola Hills» сложнее – так много общего у этих двух новостроек. Местоположение на холмах, инфраструктура, коммуникации, схема покупки, рабочий стаж застройщика – все одинаково. И даже цены, как мы выяснили, если брать их с учетом отделки, очень схожи. В чем же различия?

Во-первых, «Mistola Hills» будет более густонаселенным поселком, первая очередь включает 53 домика высотой в 3-4 этажа. ЖК «Близкое» - это, в основном, коттеджи и таунхаусы, многоквартирных домов всего шесть. Поэтому застройщик не планирует возводить паркинги – места для парковки хватит у домов. Жителям «Mistola Hills», скорее всего, придется покупать места в многоуровневых паркингах, которые застройщик собирается строить.

Принимая решение о покупке, обратите внимание на метраж квартир – в ЖК «Mistola Hills» в наличии имеются более просторные квартиры, свыше 100 кв. м, а есть 4-комнатные. В ЖК «Близкое» этот сегмент представлен коттеджами и таунхаусами. Большее количество банков выдают ипотеку на покупку жилья в ЖК «Mistola Hills», условия рассрочки более выгодные, срок сдачи на квартал раньше. Разнятся и технологии строительства.

Что касается планировок – в обеих новостройках можно найти интересные варианты. Конечно, при выборе жилья каждый руководствуется, в первую очередь, личным впечатлением и своими приоритетами, но, признаюсь честно, меня не оставила равнодушной ни одна из представленных в этом обзоре новостроек.

Дария Лапатухина

Полностью фотоотчет о ЖК  «Близкое» смотрите «ВКонтакте» в группе Тайного покупателя. 

Дата публикации 06 декабря 2013
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб
D
Dolchik
27 мая 2015
Купила себе квартиру в жк Новое Янино. У меня двухкомнатная квартира получилась за 3,8 млн. в рассрочку. Большая кухня и большая комната + маленькая, детская. В общей сложности 49 квадратов! У меня составил платеж в месяц всего 25 тыс. как если бы ипотеку брала, только без всякого ярмо на 20 лет.
Ответить
Полезный отзыв?
А
Александр
13 апреля 2015
а я купил в Весне через Бренд Новостройки и доволен. Хорошие менеджеры попались.
Ответить
Полезный отзыв?
G
guest
26 марта 2015
Недавно ездил к друзьям в Золотой век, который не так давно сдан, и мне очень понравился дом. Там очень аккуратная отделка, ровные стены, просторные подъезды, везде система видеонаблюдения, удобная планировка, всё еще новенькое, чистенькое, а вокруг рядом парки, дворцы… …Так что тоже решил присмотретьсяк ЦДС.
Ответить
Полезный отзыв?
G
guest
28 февраля 2015
Всем доброго времени суток! Мы приехали в Питер всей семьей их Хабаровска, нас четверо- я, сын и мои родители. Честно говоря цены здесь немного выше чем я ожидала. В рынке пока не очень ориентируюсь, может кто то рассказать про цдс и подсказать экономный вариант для семьи? Заранее спасибо
Ответить
Полезный отзыв?
G
guest
24 декабря 2014
Рассматривала разные варианты в Кудрово, но выбирала уже между Мависом и ЦДС. Мавис сдают в срок, но некоторые жильцы жалуются на водоснабжение, что трубы подтекают, а у ЦДС планировки лучше, но зато задерживают сроки. Пока думаю – пусть лучше чуть задержат- зато сделают все по совести.Остановились на ЖК Весна от ЦДС.
Ответить
Полезный отзыв?
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
9 802 669
3-комн. от 78.50 м2
986 квартир
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 128 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков