ЖК «Палацио» на Васильевском острове: продуманные планировки и дворы-колодцы

Из-за дефицита свободных пятен масштабные проекты жилой застройки редко появляются в исторической части Васильевского острова. В основном здесь возводят небольшие жилые комплексы, поэтому новый крупный проект «Палацио» от известного застройщика Setl City сразу же привлек внимание редакции Novostroy-SPb.ru, а Тайный покупатель получил задание узнать все подробности о новинке на рынке новостроек Петербурга.

Что строят?

ЖК «Палацио» появится на месте бывшего сталепрокатного завода на участке 5.6 га, ограниченным улицами Косая линия, 26-27 линия и 24-25 линия. Будет построено 4 многосекционных дома сложной формы высотой 10 этажей.

Застройка пройдет в два этапа. Первый этап будет состоять из двух домов, в составе которых возведут 21 жилую секцию на 1299 квартир. Дома достроят к концу 2018 года, а ключи дольщикам по договору должны передать годом позже - до конца 2019.

Второй этап будет включать еще два дома из 25 секций на 1480 квартир, они появятся ориентировочно в 2022-2023 году. Продажи откроются после полной распродажи первой очереди. 

В домах предусмотрены подземные паркинги на 1100 мест, откуда можно будет подняться на лестничные площадки на лифте. Территорию комплекса закроют от посторонних, через нее пройдет пешеходный бульвар, который на сайте брокера называют «двор-патио со скульптурной галереей, местами для отдыха и ландшафтным озеленением».

Инфраструктура в этом жилом комплексе предусмотрена только в виде коммерческих помещений на первых этажах, но также планируют отреставрировать 2 здания исторического значения на территории застройки.

Одно из них находится на углу 24-25 и Косой линий, там будет размещаться бизнес-центр, второе красно-кирпичное здание фабрики по производству художественной бронзы Феликса Шопена проходит вдоль 25 линии и относится ко второй очереди, там появится музей Шопена. 

Кто строит?

Застройщиком жилого комплекса выступает  ООО «Остров Сити» - специально созданное под проект, входит в ООО «Сэтл», зарегистрированное в 2006 году. Владельцами ООО «Сэтл» являются ООО «Сэтл групп» (99,84%) и ООО «Холдинг-центр» (0,16%).

Проще говоря, застройщик принадлежит девелоперу Setl City, а он в свою очередь входит в холдинг Setl Group. Важно здесь, то что хоть застройщик и создан под проект, его юридическое «родство» с девелопером легко проследить по документам. 

Недавно я обновляла информацию о Setl City в расследовании о ЖК «Чистое небо», поэтому там можно ознакомиться с более подробной характеристикой. Если вкратце, то девелопер весьма надежный, входит, как упоминалось,  в холдинг Setl Group, который объединяет целый ряд предприятий, специализирующихся на строительстве, продаже стройматериалов, консалтинге, информационных технологиях, брокерских операциях на рынке недвижимости.

С 1994 года компания Setl City построила более 100 домов, полностью завершила строительство 17 жилых комплексов, еще 20 проектов находятся в работе, среди них есть как жилье массового спроса, так и бизнес- и элит-класса.

Как строят?

Жилой комплекс имеет свою историю. Участок изначально полностью состоял из  дореволюционных домов, снос которых запрещен законом. Несмотря на это, собственник участка, Сталепрокатный завод, в 2011 году полностью расчистил территорию (за это позднее был назначен штраф).

Земля была продана финской компании «Лемминкяйнен», которая в 2015 году получила разрешение на строительство здесь ЖК «Илматар». Вскоре после этого было решено отказаться от проекта, и участок был продан компании Setl City, она дала жилому комплексу рабочее название «Фортеция», но на рынок выпустила под другим именем – «Палацио».

Обращенные на улицу фасады выполнят в стиле «фрагментизм», визуально разделяя слишком длинные стены на несколько, проект разработан архитектурной мастерской «Рейнберга и Шарова».

Планировка квартала выполнена, что называется, в петербургском стиле - с обилием дворов-колодцев. Меня заинтересовал размер этих дворов: будет ли туда попадать солнце? Менеджер, по моей просьбе, уточнила информацию.

Оказалось, что ширина дворов составит примерно 50 метров, а ширина пешеходного бульвара около 35 метров. Застройка в 10 этажей, притом, что высота этажа в чистоте 2.7 метра. Очевидно, что солнце во дворы будет заглядывать ненадолго и находиться в таком дворе вряд ли будет комфортно.

Технологически ЖК «Палацио» не отличается от остальных домов, которые строит Setl City. Строительство будет вестись по кирпично-монолитной технологии: монолитный каркас, наружные стены из кирпича, на который укладывается слой утеплителя из минеральной ваты, фасады оштукатурят, первые этажи отделают керамогранитом. На тех участках наружных стен, которые выходят на балконы и лоджии, кирпич заменяется газбетоном. Межкомнатные перегородки будут из силикатных блоков толщиной 80 мм.

Балконы, обращенные в сторону улицы или к центральному бульвару, остеклят с использованием безрамного способа. Со стороны дворов остекление балконов предусмотрено по стоечно-ригельной системе. Внутри квартир предусмотрена коллекторная система отопления в стяжке пола (трубы не будут проходить через жилые комнаты).

Часть квартир будут переданы покупателям без отделки, часть со стандартной отделкой Setl City: темной на четных этажах, светлой на нечетных. В отделку входит ламинат 32 класса, обои под покраску на стенах с разной фактурой на кухне, в коридоре и комнатах, потолки окрашены водоэмульсионкой, в санузле плитка Kerama Marazzi на всю высоту стен, чешская сантехника, стоки зашиваются пластиковыми панелями, межкомнатные двери из эко-шпона. Посмотреть на изображения отделки можно в предыдущих отчетах Тайного покупателя или на сайте девелопера.

В той части квартир, которые будут переданы без отделки, предусмотрены: стяжка пола, стены и потолок с затиркой, входная металлическая дверь, электрический полотенцесушитель, счетчики, розетки, выключатели, окна с клапанами air-box.

В квартирах устанавливается пожарная сигнализация с датчиками дыма в каждом помещении, домофоны с возможностью подключения функции видео, на территории будет организовано видеонаблюдение.

Разведка в Интернете

Меня удивила почти полная тишина на форумах и в социальных сетях - не нашлось ни одной более или менее живой площадки общения дольщиков, хотя более половины квартир первой очереди уже проданы (продажи открылись в июне 2016 года). В группе новостройки «Вконтакте» общение идет очень вяло. В основном дольщики интересуются, когда на объекте появятся web-камеры, сколько времени заняла регистрация договора, обсуждаются стандарты отделки.

Именного сайта ЖК «Палацио» я не нашла, что меня и не удивило, ведь Setl City делает сайты только для самых крупных своих объектов. Остаются странички объекта на сайтах девелопера и «Петербургской Недвижимости» (официального брокера Setl City, также входит в Setl Group).

На сайте девелопера особенно разгуляться негде, информации совсем немного: описание проекта, выполненное с ошибками (например, сказано, что запланирован детский сад на 170 детей, но на самом деле это будет студия раннего развития для дошкольников в одном из коммерческих помещений), проектная декларация, фотографии хода строительства (обновляются раз в месяц), панорама аэрофотосъемки и три рендера, на которых можно увидеть фасады домов со стороны улицы и общий план жилого комплекса, показанный под углом, так что дворов почти не видно.

А тот двор, который попадает в обзор, категорически не внушает оптимизма, поскольку представляет собой одно деревце, окруженное автомобильным проездом - и на этом все. Странное решение при условии концепции «двор без машин». Насчет «красивых и просторных входных групп» приходится верить сайту, поскольку изображений холлов не прилагается.

Зато можно посмотреть на стандарты отделки, для этого нужно навести мышкой на блок «Информация». Кнопка «Подбор квартиры» ведет на сайт «Петербургской Недвижимости». Там добавляется выбор планировок, минимальные цены на каждый тип квартиры, условия ипотеки, ипотечный калькулятор и карта с окружающей инфраструктурой.

Кнопка «Панорама» на сайте продавца не работает, а в описании меньше неверной информации, чем на сайте девелопера, но она тоже есть. Например, говорится, что все квартиры будут с отделкой, в то время как, на самом деле, часть жилья продается без отделки.  

Визит в офис

Как я уже говорила, реализацией квартир занимается собственный брокер Setl Group – «Петербургская Недвижимость». Это один из признанных лидеров на рынке риэлторских услуг с высокими стандартами работы, поэтому сервис, за редкими исключениями, оказывается на высоте.

Консультационные пункты Setl City устраивает, как правило, только на крупных объектах, поэтому в ЖК «Палацио» его нет. Выбор адресов офисов широк, но Василеостровский район остался не охвачен. Я выбрала офис поближе к дому - на Коломяжском проспекте. Обычно в «Петербургскую Недвижимость» можно приезжать без записи, поскольку менеджеров в каждом офисе работает много, но мне на этот раз посоветовали записаться, что я и сделала за 15 минут до предполагаемого визита.

Офис на Коломяжском не относится к числу основных (центральный офис, где подписывают все договоры, располагается на Московской), но, тем не менее, о комфорте посетителей позаботились: есть кулер с водой, диван в зоне ресепшн, вешалки для одежды, детский уголок с фирменными раскрасками и игрушками, представлены образцы отделочных материалов. Менеджеры выходят к посетителям и консультируют за общими рабочими местами, оборудованными компьютерами.

Менеджер, которая мне досталась, никуда не торопилась, на все вопросы отвечала подробно и обстоятельно, с готовностью распечатала для меня все материалы, поэтому впечатление от общения у меня осталось самое положительное. И лишь намного позже я обнаружила множество неточностей в предоставленной мне информации.

Например, Анна сообщила мне, что высота жилого комплекса будет составлять 8-9 этажей, в то время как в описании на сайте «Петербургской Недвижимости» указано 10, а в распечатке с технической информацией, которую сделала менеджер, и в проектной декларации также говорится о 12 этажах, из которых 2 подземных.

Я позвонила еще раз, чтобы уточнить информацию, и менеджер сказала мне, что 10 этаж будет техническим, а не жилым. Но это опять-таки не стыкуется со всеми описаниями, где говорится о 10 жилых этажах, а в одной из групп «Вконтакте» по продаже квартир я нашла информацию, что на 10 этаже будут большие дорогие квартиры с террасами.

Кроме того, по словам менеджера, жилой комплекс состоит из двух домов, в то время как в проектной декларации говорится о четырех. Правда, разделение условное, поскольку дома примыкают друг к другу вплотную. Менеджер также неверно сориентировала меня в отношении срока открытия станции метро «Горный институт» (подробнее ниже).

Как купить?

Квартиры в ЖК «Палацио» продаются по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Схема покупки надежная для покупателя, защищает от двойных продаж и полностью находится в правовом поле. Последовательность действий при покупке следующая:

1.  В случае ипотеки квартира бронируется под залог в 30 тысяч рублей сроком на 3 недели. В случае рассрочки бронь ставится на одну неделю, а размер залога зависит от размера квартиры (5 тысяч рублей за 1-комнатную, 20 тысяч рублей за 2-комнатную, 30 тысяч рублей за 3-комнатную). Залог возвращается в случае отказа или одобрения банка, не возвращается только в случае отказа покупателя от сделки. Оплата брони осуществляется через Сбербанк.

2.  Подача документов на ипотеку происходит через ипотечного менеджера «Петербургской Недвижимости».

3.  После получения одобрения банка (в случае ипотеки), менеджер записывает покупателя на подписание ДДУ. В один и тот же день подписывается ДДУ (в офисе на Московском проспекте) и кредитный договор в банке.

4.  Необходимо предоставить застройщику пакет документов для подачи договора на регистрацию (квитанция об оплате госпошлины, нотариально заверенные доверенность на сотрудника застройщика, согласие супруга, либо справка о том, что в браке не состоит).

5.  Первый взнос перечисляется на расчетный счет застройщика в банке БФА в течение 3-х дней с момента подписания ДДУ. Деньги будут доступны застройщику после регистрации договора.

6.  Через 1-1,5 месяца когда договор вернется с регистрации, нужно забрать свой экземпляр у менеджера.

При 100% оплате или ипотеке предоставляется 15% скидка. Вариантов рассрочки два:

1.  Стандартная рассрочка на 3 года, в зависимости от размера первого взноса варьируется процент скидки: при минимальном первом взносе 30% - без скидки, при взносе 40% и выше - 10% скидка с первого взноса.

2.  Схема 50х50: 50% вносится сразу, 50% во II квартале 2019 года, на второй взнос действует скидка 15%.

Второй вариант намного более выгодный, но требует наличия на руках большого первого взноса. Если первый взнос меньше и требуется больше времени, чтобы выплатить всю сумму, можно воспользоваться субсидируемой ипотекой. Первый взнос в таком случае возможен от 20%, выбор банков хороший, действуют льготные ставки: Абсолют-банк – 7,7%, Газпромбанк - 11%, Сбербанк и ВТБ24 - 11,4%, Райфайзенбанк 11.5%, «Глобэкс», Ханты-Мансийский банк и банк «Открытие» - 11.7%, «Сургутнефтегазбанк» - 11,8%, банк «Санкт-Петербург» 12%.

Договор долевого участия не вызывает никаких вопросов, впрочем, как и обычно у Setl City, полностью повторяя 214-ФЗ. Страхование гражданской ответственности застройщика осуществляют две компании: «Респект» и «Региональная страховая компания», обе входят в список аккредитованных страховщиков ЦБ.

Для покупки квартиры в ЖК «Палацио» можно воспользоваться материнским капиталом, а вот субсидиями не получится - к моменту достижения требуемой степени готовности (70%), скорее всего, квартиры будут уже распроданы, поскольку уже сейчас на нулевом этапе их осталось менее половины в первой очереди. Военной ипотеки тоже нет.

Цены

При 100% оплате цены выглядят следующим образом:

Часть квартир, напомню, сдается с отделкой, часть без. При этом стоимость отделки выделить сложно, поскольку цена за кв. метр сильно меняется в зависимости от планировки. Например, стоимость квадратного метра 2-комнатных квартир без отделки составляет 102-106 тысяч рублей, среди квартир с отделкой цена за «квадрат» колеблется в диапазоне от 100 до 117 тысяч рублей.

Найти конкурентов ЖК «Палацио» на Васильевском острове достаточно сложно. В соседних жилых комплексах цены выше. Например, в ЖК Residence от Setl City через 1-2 месяца уже будут выдавать ключи. Двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м стоит там 8,9 млн рублей.

В ЖК «Фьорд» от «ЮИТ-Дом» со сроком сдачи в конце 2017 года квартира метражом 53 кв. м обойдется в 7,1 млн рублей.

Дешевле жилье только в ЖК «Светлый мир. Я-Романтик» от Seven Suns Devlopment, который строится на намывных территориях в районе Невской Губы. Цены там совершенно несопоставимые для Васильевского острова. Например, во второй очереди со сроком сдачи 3-4 квартал 2017 года квартира площадью 32.6 кв. метра стоит 2,7 млн рублей, а метражом 39 кв. метров - 3 млн рублей; 47 кв. м – 3,6 млн рублей; 50 кв. м – 3,7 млн рублей.

Если говорить о вторичном рынке, то он вряд ли может составить новостройкам существенную конкуренцию. Малогабаритных квартир на Васильевском острове почти нет, в основном вторичный рынок представлен бывшими коммунальными квартирами, стоимость квадратного метра в которых колеблется в районе 100-120 тысяч рублей, но жилье,  как правило, нуждается в очень серьезном ремонте и замене устаревших коммуникаций.

Геометрия жилья

76% всех квартир в ЖК «Палацио» приходятся на двух- и трехкомнатные. Студии и однокомнатные составляют всего 20%, остальное жилье – это квартиры из 4 и 5 комнат. На этаже располагается до 9 квартир, но чаще всего от 5 до 7. Это неплохое количество, с учетом, что в жилых комплексах более массового проживания у Setl City количество квартир доходит до 14. А вот высота потолков не радует - всего 2.7 метра. Для сравнения, в ЖК «Чистое небо» предусмотрена высота 2.75 метра.

Студии есть разной планировки. Те, что поменьше (до 25 кв. метров) вытянутой формы, с прихожей без мест для хранения вещей и душевой кабиной в санузле. Студии площадью побольше (27 кв. метров) по форме приближаются к квадрату, с глубокой нишей в прихожей, ванной в санузле. Правда, стиральную машину придется ставить на кухне.

Строго 1-комнатных квартир немного, все они компактны и эргономичны: квадратные метры не тратятся впустую. Можно подобрать вариант как с совмещенным, так и раздельным санузлом.

Начиная от 2-комнатных квартир и «евро-двушек» планировки становятся особенно разнообразны, а в некоторых вариантах добавляются дополнительные опции, такие как террасы или мастер-спальни с собственным санузлом, большое количество окон.

Часто можно встретить кухни-гостиные неправильной формы, с несколькими окнами или вовсе полностью остекленными двумя стенами. Есть квартиры, в которых кухня и спальня имеют по 2 окна и выходят на общую террасу. В большинстве квартир этого размера большие просторные прихожие, напоминающие еще одну полноценную комнату.

Пути-дороги

Ближайшая на данный момент станция метро «Василеостровская» (о входе в которую в часы пик народ слагает анекдоты) располагается в 2 километрах от новостройки, от нее можно добраться на автобусах или маршрутках, которые ходят по Большому проспекту Васильевского острова.

В непосредственной близости от  ЖК «Палацио» строится станция «Горный институт», которая будет продолжать Правобережную ветку от станции метро «Спасская». Со слов менеджера, она должна открыться к концу 2017 года, но на информационном щите указан другой срок окончания работ - ноябрь 2019 года.

Перенос сроков подтверждается также информацией из СМИ. Но с учетом того, что выдача ключей дольщикам первой очереди, по договору должна завершиться в декабре 2019 года, есть все основания рассчитывать, что новой станцией можно будет пользоваться сразу после переезда.

Для автомобилистов ситуация не так благоприятна, как для пешеходов. Поскольку с городом район связывают только мосты, в часы пик они обрастают пробками, а по ночам в летнее время на несколько часов разводятся. Очень плотное движение транспорта всегда на основных магистралях Васильевского острова: Большом, Малом и Среднем проспектах, набережной Невы. Дороги на Васильевском острове узкие, в основном с односторонним движением, и часто ремонтируются, из-за чего нередко происходят транспортные коллапсы.

До КАД очень далеко, но через остров проходит центральный участок платной магистрали ЗСД, движение по которому откроют уже в этом году. В результате на север и юг города добираться станет проще, в какой-то мере решится проблема мостов, а вот связь с центром, по прогнозам специалистов, наоборот, ухудшится. Общественный транспорт по ЗСД ходить не будет.

На стройплощадке

Жилой комплекс «Палацио» строится на обширном участке, он окружен сплошным строительным забором, заглянуть за который не представляется возможным, но на сайте «Петербургской Недвижимости» можно ознакомиться с фотографиями и отчетом о ходе работ. И хоть уже конец сентября, на сайте написано, что по состоянию на август 2016 года ход строительства таков:

• Ведутся подготовительные работы по организации строительной площадки, выполнено 80%. 
• Производятся работы по устройству временных дорого и площадок под складирование материалов, выполнено 40%. 
• Выполняются работы по испытанию грунтов сваями: 

- сваями вдавливания – 100%; 

- буронабивными сваями – 90%.

Экология

ЖК «Палацио» строится в северной части обширной промзоны, где располагаются такие предприятия как «Балтийский завод», кожевенное производство, ТЭЦ, завод «Севкабель», «Электроаппарат» и другие не очень крупные производства. Они вырабатывают ощутимое количество вредных выбросов в атмосферу: 12% от общего выброса ксилола по Санкт-Петербургу, концентрация азотной кислоты превышает норму в 2-3 раза.

Со временем промзона будет подвергнута редевеломпенту. По словам менеджера, это вопрос 5-7 лет, хотя лично мне такие сроки кажутся излишне оптимистичными. Пока известно лишь, что переговоры о покупке еще одного участка ведет Setl City, по поводу другого участка пытается договориться компания RBI.

Свой вклад в загрязнение воздуха вносят и пробки на дорогах. По загрязненности почв Василеостройвский район также нельзя отнести к числу благополучных. Нередки здесь и наводнения.

Соцкультбыт

ЖК «Палацио» находится в стороне от жилых кварталов, но и не в центре промзоны. С севера жилой комплекс граничит с торговым комплексом «Балтийский», где располагается фитнес-центр, гипермаркет «Призма» и аптека. В том же квартале находится кинотеатр и ресторан.

Менее чем в сотне метров от новостройки располагается сад Василеостровец. Его площадь 6 га, что по меркам Васильевского острова, совсем немало, поскольку единственная обширная зеленая зона в районе относится к Смоленскому кладбищу, а в остальном жителям приходится, как правило, довольствоваться зеленью во дворах. За садом располагается дом культуры, музей современного искусства, рядом две больницы.

В самом жилом комплексе на первых этажах, обращенных на улицу, появятся коммерческие помещения. В первой очереди откроют аптеку, кафе, пекарню, салон красоты, отделение банка, а также детский развивающий центр для дошкольников. Во второй очереди заработает небольшой тренажерный зал, еще одно кафе и салон красоты. Вероятно, появятся также и магазины.

До ближайшего детского сада около 500 метров, но большинство садиков располагаются примерно в километре от ЖК. Что касается школ, то ближайшая школа №4 с углубленным изучением французского языка всего в 500 метрах, в 700 метрах есть еще одна школа, а в 2 километрах располагается чуть ли не лучшая школа города: физико-математический лицей №30. В любом случае, чтобы добраться до детских учреждений придется переходить Большой проспект ВО.

Под каждым из домов располагается два этажа подземного паркинга, соединенного с жилой частью общим лифтом. Всего в ЖК «Палацио» предусмотрено 1100 парковочных мест в подземном паркинге на 2779 квартир - очень неплохое количество, с учетом высокой стоимости машино-мест, хватит, наверное, на всех желающих. Места в паркинге пока не продаются, но менеджер посоветовала ориентироваться примерно на планку в 600 тысяч рублей.

Выводы

Плюсы ЖК «Палацио» очевидны: надежный застройщик, удобная схема покупки, недорогая рассрочка, ипотека от 7 банков, прекрасные планировки, расположение рядом с метро, торговым комплексом и садом Василеостровец.

Среди преимуществ проекта также относительно невысокая этажность (хотя, для Васильевского острова она совсем не кажется маленькой), подземный паркинг, выбор жилья с отделкой или без, закрытая охраняемая территория свободная от машин, инфраструктура на первых этажах.

К минусам можно отнести расположение в промзоне на месте бывшего сталепрокатного завода, не лучшую экологическую обстановку в этой части района, планировку квартала с дворами-колодцами и узким бульваром, отсутствие детского сада в проекте и удаленность ближайших кварталов с детской инфраструктурой.

Цены представляются вполне соответствующими проекту и месту, а альтернатив в этом ценовом сегменте на Васильевском острове пока не так уж и много, так что ЖК «Палацио» получает по сумме факторов «8» баллов. 

Дария Лапатухина