ЖК «Новый Оккервиль» в Кудрово: интересный проект, но цены «кусаются»

ЖК «Новый Оккервиль» - первый жилой комплекс, который начали строить в деревне Кудрово Всеволожского района. Компания «Отделстрой» задумала воплотить в жизнь идею создания с нуля комфортной среды обитания со всей необходимой инфраструктурой. Строительство началось в 2008 году, с тех пор удалось реализовать многое: силами застройщика разбит парк на 10 гектаров, построен спортивный комплекс, школа, детский сад, оборудован медицинский кабинет. По заданию редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель снова отправился «купить» квартиру в этом проекте.   

 

Что строят?

ЖК «Новый Оккервиль» - огромный проект комплексного освоения территории, который строится давно и уже наполовину реализован. Жилье в нем сдают с 2010 года, заселено несколько очередей – «Дом у Березовой аллеи», два пуска «Дома у Липовой аллеи» и 3 пуска «Дома у Каштановой аллеи».

В общей сложности это 4414 квартир (я просуммировала цифры в проектных декларациях). Совместно с компанией «Строительный трест», которая возводит ЖК «Капитал», (читайте расследование Тайного покупателя) рядом с проектом «Отделстроя» уже построены детский сад, школа и спортивный комплекс.

В продаже на данный момент в «Новом Оккервиле» жилье с разным сроком завершения строительства:

Номер очереди Срок сдачи Количество квартир Высота корпусов
3 очередь, 4 пуск «Дома у Каштановой аллеи» IV квартал 2016 года 1120 квартир от 10 до 25 этажей
4 очередь «Дом у Сиреневой аллеи» анонсируется в IV квартале 2017 года, но по проектной декларации 9.11.2018 года 1592 квартиры 25 этажей
5 очередь «Дом у Рябиновой аллеи» IV квартал 2018 года 962 квартиры от 17 до 20 этажей

 

Итого получатся 8088 квартир, не считая тех корпусов, что еще не выпущены в продажу. Масштабно, что и говорить.

Кто строит?

Компания «Отделстрой» на рынке с 1994 года, в первое время занималась подрядными работами. В 2003 году был сдан первый самостоятельный объект в Пушкине. С тех пор «Отделстрой» одновременно выполняет функции застройщика, инвестора и генподрядчика на своих объектах. В течение всего этого времени жилья построено много - в общей сложности более 1 миллиона квадратных метров, сдано несколько десятков домов.

Надежность застройщика – 9 из 10 баллов

Сроки сдачи корпусов за более чем 20-летний стаж работы не нарушались, иногда даже сдавали жилье досрочно. Что касается качества строительства, то отзывы на форумах разные, но больше все-таки негативных откликов вызывает навязывание застройщиком своей управляющей компании и уровень ее работы, а не конкретно качество строительства домов. 

Разведка в Интернете

Поскольку «Отделстрой» на протяжении последних 10 лет занимается только одним жилым комплексом - «Новый Оккервиль», то, естественно, что сайт застройщика и сайт проекта размещаются на одном ресурсе.

Сайт приятен глазу и удобен в навигации, а информация о проекте представлена достаточно полно. Присутствует почти все, чем может заинтересоваться потенциальный покупатель, за исключением цен на квартиры и веб-камер.

 

Проект в реализации 8 лет, и обсуждений на всевозможных форумах и в социальных сетях накопилось уже немало. Основная площадка, на которой общаются жители - группа «Вконтакте», на стене которой ежедневно появляется много интересных подробностей о жизни в «Новом Оккервиле». Например, я узнала, что ближайшее отделение полиции находится в Янино, а скорая помощь порой не доезжает из-за пробок.

Информационная доступность – 8 из 10 баллов

Информации много, и в ней не так-то просто сориентироваться, на изучение всех накопившихся данных может уйти много времени, также расстраивает отсутствие на сайте главного ориентира - цен на квартиры.

Визит в офис

На сайте «Отделстроя» постоянно выскакивает окно с предложением «мы вам перезвоним», и я решила воспользоваться им для первого контакта с отделом продаж. Перезвонили, действительно, быстро, но разговаривать со мной принялся... автоответчик. Единственное желание было при этом - положить трубку, но я все же дождалась ответа менеджера. 

Я узнала, что главный офис компании работает только по будням с 9 до 18 часов - сложно придумать менее удобные для покупателей часы работы. Офис тоже расположен весьма неудобно - на Светлановском проспекте в 25 минутах ходьбы от станции метро «Гражданский проспект», иначе говоря, на окраине города и далеко от метро. Выяснилось, что перед визитом нужно записываться.

Однако не могу сказать, что мой приезд в намеченный час кого-то сильно обрадовал. Девушка, которая оказалась моим менеджером, то и дело отвлекалась на телефонные разговоры, информацией о новостройке делилась довольно скупо.

Сервис – 5 из 10 баллов

Ни расположение офиса, ни часы его работы, ни отношение к клиенту не могу назвать приятными. Я сейчас в декрете, но если бы была офисным сотрудником, мне определенно пришлось бы отпрашиваться с работы, чтобы успеть пообщаться с менеджером. Очень жаль, что в выходные офис не работает даже полдня.

Как строят?

В домах предусмотрена горизонтальная разводка отопления (трубы скрыты в стяжке пола), лифты Mitsubishi, консьерж в каждом подъезде, закрытые дворы.

Первая очередь ЖК «Новый Оккервиль», которую сдали в 2010 году, строилась еще по совмещенной монолитно-панельной технологии с оштукатуренными фасадами, все последующие очереди строятся  по кирпично-монолитной технологии с кирпичными фасадами.

На сайте застройщика есть несколько статей, разъясняющих отличие этой технологии от других вариантов комбинаций кирпича и бетона, а также от полностью кирпичной технологии строительства. С учетом того, что основным конкурентом ЖК «Новый Оккервиль» является строящийся рядом ЖК «Капитал», это, действительно, интересно.

Основной минус кирпичного строительства, если верить статье - длительная усадка дома из-за того, что полностью кирпичная стена без использования утеплителя получается очень толстой и тяжелой. «Строительный трест» возводит свои дома долго, примерно год внешне совсем готовый дом еще стоит, в это время в нем ведутся внутренние работы. Тем не менее, из группы ЖК «Капитал» я узнала, что кое-кто из жильцов все же сталкивался с трещинами в стенах, а кому-то даже удавалось добиться их устранения за счет застройщика.

В качестве альтернативы в ЖК «Новый Оккервиль» стены выполнены из комбинации газобетона (350 мм) и кирпича (250 мм), они получаются более легкие и, по уверениям застройщика, практически не дают усадки. Так ли это, я решила также узнать от дольщиков.

Выяснилось, что и здесь не обходится без нареканий, но масштаб бедствий, если судить по откликам в социальных сетях, гораздо меньше, чем в ЖК «Капитал».

Отделка

Встречаются и претензии к отделке. Зато покупателям предоставляют множество вариантов комплектации квартир на любой вкус, что, конечно, очень удобно:

1.  Без отделки (стяжка, стены из пеноблоков, розетки, выключатели, радиаторы, счетчики, полотенцесушитель, стояки с заглушками, остекление)

2.  Предчистовая отделка (добавляется штукатурка стен и откосов, установка подоконников) - 2500 рублей за кв. метр.

3.  Базовая (добавляется отделка санузла «под ключ» - на полу и стенах плитка, подвесные потолки, стальная ванна с экраном из плитки, раковина с тумбой, унитаз, встроенные потолочные светильники) - 5000 рублей за кв. метр.

4.  Полная (добавляется ламинат в кухне, комнатах и коридоре, обои на стенах, межкомнатные двери) - 10000 рублей кв. метр.

5.  С меблировкой от компании «Планиум» - интерьер можно обустроить по каталогу компании или воспользоваться готовыми интерьерными решениями для квартир в «Новом Оккервиле». 

Как купить?

Квартиру можно купить со 100% оплатой, в рассрочку или ипотеку. Продажи ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Бронь ставится на 2 недели под залог 50 тысяч рублей, который вернут после подписания ДДУ. Оплата первого взноса производится в день подписания ДДУ на аккредитив, он открывается для застройщика после регистрации договора в ФРС. Схема надежная для клиента, вот только было бы гораздо удобнее, если бы на оплату первого взноса давали хотя бы несколько дней.

При первом взносе от 50% рассрочка предоставляется беспроцентная, т.е. цена квартиры останется как при 100% оплате. Рассрочка предоставляется до конца строительства, а при покупке квартиры в пятой очереди можно продлить рассрочку еще на год (итого получается продолжительность рассрочки в 3 года), однако, заехать в квартиру можно будет только после полного погашения долга. Если первый взнос менее 50% (но от 30% и более) - за рассрочку придется заплатить, цена будет выше на 9%.

В ипотеку можно купить квартиру в любой очереди, но список банков будет разный. Наиболее многочисленное предложение для 4 пуска 3 очереди «Дома у Каштановой аллеи».

Наименьший процент предлагает «Ханты-Мансийский банк» и банк «Открытие» - от 11.05 до 11.4%. Под 11.3% кредитует Россельхозбанк, 11.4% ставка у Сбербанка, 11.5% предлагают Абсолютбанк и Газпромбанк (11.5-12%), ставка Связьбанка составляет 11.9-12%, ставку 12% предлагают банки ВТБ24, «Банк Москвы», банк «Санкт-Петербург», Транскапитал, Райффайзенбанк. Наименее выгодные условия у банка БФА - 15% годовых. С субсидиями и материнским капиталом работает банк «Уралсиб».

По военной ипотеке купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно в банках «Открытие» (10.5%), Связьбанк (11.3%) и Сбербанк (12.5%).

 

4 очередь («Дом у Сиреневой аллеи») кредитуют Россельхозбанк (11.3%), банк «Открытие» (11.05-11.4%), Сбербанк (11.4%), Абсолютбанк (11.5%), «Глобэкс» (11.8%) и «Дельтакредит» (11.99%).  4 очередь («Дом у Рябиновой аллеи») кредитуют только  «Открытие» (11.05-11.4%) и Сбербанк (11.4%). Под требования военной ипотеки 4 и 5 очередь не проходят.

Схема покупки – 10 из 10 баллов

Условия покупки приятные: много банков предлагают ипотеку, доступны все варианты оплаты, включая субсидии, военную ипотеку и материнский капитал, работает программа жилья в зачет. Недорогая или вовсе бесплатная рассрочка, при этом длительность рассрочки очень неплохая - до 3 лет. Продажи по 214-ФЗ с оплатой через аккредитив в банке обеспечивают максимальную защиту покупателя.  

Что почем?

В таблице я привожу минимальные цены на квартиры в ЖК «Новый Оккервиль»:

3 очередь «Дом у Каштановой аллеи», 4 пуск - 4 квартал 2016 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
студия 27.8 – 31.74 2 650 95
1-комн. 33.4 – 40.7 3 100 93
2-комн. 48.81 – 68.3 4 500 92
3-комн. 71.3 – 73.6 5 700 80

 

4 очередь «Дом у Сиреневой аллеи» - 4 квартал 2017 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
студия 26.5 2 122 80
1-комн. 31.4 – 41.20 2 610 83
2-комн. 46.6 – 62.4 3 605 77
3-комн. 76 – 100.9 5 692 75

 

5 очередь  «Дом у Рябиновой аллеи» - 4 квартал 2018 года

Тип Метраж (кв. м) Цена от, тыс. руб. Цена за кв. метр, тыс руб.
1-комн. 31.7 – 38.4 2 560 81
2-комн. 52 – 62.9 3 978 76.5
3-комн. 76.1 – 82.1 5 822 76.5

 

Видно, что в 5 очереди цены такие же, как в 4-й, хотя она будет сдана на год позже. Менеджеры объясняют это тем, что этот дом позиционируется как «комфорт+», там нет студий, а сам дом располагается в центре квартала рядом со школой и детским садом.

Квартиры с окнами на запад имеют лучшие видовые характеристики за счет большого свободного пространства, где находятся школа и садик. Впрочем, не в худшем положении отказываются и восточные секции 3 очереди, поэтому, на мой взгляд, цены на квартиры в «Доме у Рябиновой аллеи» завышены, ведь конструктив домов и вся внутренняя начинка совершенно одинаковы, нет даже преимущества по количеству квартир на этаже.

Единственный прямой конкурент ЖК «Новый Оккервиль» - это ЖК «Капитал», который возводит «Строительный трест» в том же микрорайоне. Цены на квартиры там предлагаются ниже: в корпусе со сроком сдачи в конце 2016 года квадратный метр однокомнатных квартир стоит, в среднем, 84 тысячи рублей, двухкомнатных - 81 тысяч, трехкомнатных - 80 тысяч рублей.

Однако в ЖК «Новый Оккервиль» есть в продаже квартиры меньшего метража, в том числе студии, так что, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра в некоторых случаях можно уложиться в меньшую итоговую сумму.

Цены – 6 из 10 баллов

Сравнивая цены, нужно также иметь в виду, что в ЖК «Новый Оккервиль» приводятся цены без учета отделки, а в ЖК «Капитал» в цену входит предчистовая отделка помещений, за которую «Отделстрой» берет дополнительно 2500 рублей с каждого квадратного метра.

Геометрия жилья

К планировкам придраться сложно - они все удачные, по крайней мере, мне не удалось обнаружить каких-то очевидных изъянов. Прихожие и санузлы тщательно продуманы, в части квартир предусмотрены кладовки.

Интересные решения сделаны даже в тех местах, где дом делает поворот, и где обычно проектировщики делают треугольные комнаты. Вместо этого немного срезан один угол кухни и сделаны пятиугольные санузлы, они вполне удобные на вид, разве что немного великоваты.

 

В 4 очереди я не заметила вариантов евро, комнаты там более прямоугольной формы, а вот в 3 очереди евро-планировок предостаточно, и комнаты, чаще всего, приближены к квадрату. Потолки высокие - 2.75 метра. 

Квартирография жилого комплекса вполне гармонична - на студии и трехкомнатные приходится примерно по одной десятой части квартир, 45% однокомнатных, 35% двухкомнатных.

Планировки – 10 из 10 баллов

Количество квартир на этаже невелико по современным меркам - от 4 до 8 квартир. Кстати, межкомнатные ненесущие стены в ЖК «Новый Оккервиль» делают из газобетона, что оставляет большой простор для перепланировок.

Соцкультбыт

Всю инфраструктуру в квартале «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой» и «Строительный трест» возводили совместными усилиями. Уже работает спортивный центр с ледовой ареной и бассейном, частный детский сад «Лимпик» с интерактивным музеем и бассейном.

С сентября 2016 года откроет двери школа. Она - предмет особой гордости девелоперов, поскольку построена по последнему слову техники и вмещает бассейн, два спортивных зала, большой актовый зал, 64 учебных класса, два стадиона. Школа будет готова принять 1600 учеников, в ее здании разместится также муниципальный детский сад на 165 воспитанников. 

На первых этажах ЖК «Новый Оккервиль» работает множество предприятий торговли и услуг: супермаркеты, аптеки, детский магазин, Сбербанк, пекарня, ресторан, магазин совхоза «Ручьи», автошкола, медицинские центры и многое другое.

На первом этаже одного из домов есть амбулатория, где, помимо педиатра и терапевта, ведут прием некоторые врачи-специалисты. К остальным врачам-специалистам придется ездить во Всеволожскую ЦРБ. С февраля собираются открыть отделение связи (в данный момент ближайшая почта располагается в Янино). В скором времени ожидается открытие гипермаркета «Лента» (он уже построен). Через дорогу располагается парк «Новый Оккервиль» с собственным пляжем и велодорожками, там уже подросли деревья, поставили детский городок. 

Из минусов инфраструктуры: в Кудрово нет отделения полиции, скорая помощь, как писали на форумах, не всегда приезжает из-за пробок. Также сильно затруднен подъезд к парадным, из-за узких проездов, заставленных припаркованными машинами, во двор практически не попасть. Уже не раз были случаи, когда по этой причине не доезжала скорая помощь, а более габаритная пожарная техника просто не имеет никаких шансов. 

При этом надо отметить, что платная охраняемая стоянка, которая работает на территории «Нового Оккервиля» не заполнена и на половину (хотя цена аренды - 4 тысячи рублей в месяц). Подземные паркинги далеко не так доступны и стоят почти как полквартиры.

Инфраструктура – 9 из 10 баллов

Все это, конечно, немало смущает. Тем не менее, в сравнении с другими спальными районами на окраинах города, ситуацию с инфраструктурой в этой части Кудрово можно оценить как достаточно благоприятную.

Пути-дороги

О транспортной ситуации в этой части Кудрово я подробно писала в статье о ЖК «Капитал». Все сказанное там в полной мере актуально и для ЖК «Новый Оккервиль».

Если вкратце, проблемы с пробками, безусловно, имеют место, но положение спасает наличие дополнительного выезда на КАД через Заневку.

Метро расположено хоть и не в непосредственной близости, но все же в пешей доступности - минут за 25 можно дойти быстрым шагом. А вот доехать до метро на общественном транспорте оказывается не так просто: маршрутки редко останавливаются у «Нового Оккервиля». До трамвайной остановки придется идти почти половину расстояния до метро, а потом ждать трамвая.

Транспортная доступность – 8 из 10 баллов

В целом, хоть метро и находится далековато, дойти до него все же можно. КАД рядом, что тоже немаловажно. В целом, и для пешеходов, и для автомобилистов ситуацию можно охарактеризовать как чуть выше среднего.     

Выводы

Безусловной сильной стороной ЖК «Новый Оккервиль» является подход к обеспечению жилья инфраструктурой. К настоящему моменту внутри квартала создано практически все необходимое для комфортной жизни, через дорогу разбит прекрасный парк. Отменные планировки, привлекательные условия покупки, выбор параметров отделки - также плюсы этого проекта.

Несколько смущают имеющиеся вопросы к качеству строительства, также нельзя не отметить транспортные проблемы в этой локации и кое-какие неудобства, связанные с областной пропиской. Но все-таки до метро можно дойти пешком, а Невский район Санкт-Петербурга буквально в двух шагах. По сумме факторов ЖК «Новый Оккервиль» получает «8» баллов.

Дария Лапатухина

Дата публикации 04 апреля 2016
Подробнее об оценке
Инфраструктура
9
Надежность застройщика
9
Информационная доступность
8
Транспортная доступность
8
Сервис
5
Планировки
10
Цены
6
Схемы покупки
10
Общий балл
8 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб
Пользователь
10 ноября
Спасибо, хороший обзор, как раз рассматривал этот вариант.
Ответить
Полезный отзыв?
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
10 165 338
3-комн. от 78.50 м2
983 квартиры
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 108 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков