ЖК «Европейский» и ЖК «Вернисаж»: сравниваем новостройки в Кудрово

По оценкам аналитиков в будущем году количество жителей деревни Кудрово Всеволожского района Ленинградской области перешагнет отметку в 30 тысяч человек. В настоящее время 8 девелоперов строят здесь 11 жилых комплексов, а около миллиона квадратных метров жилой недвижимости уже сданы в эксплуатацию. Редакция портала Novostroy-SPb.ru попросила Тайного покупателя сравнить между собой две популярные новостройки Кудрово: ЖК «Вернисаж» от компании «Полис групп» и ЖК «Европейский» от «Инвестторга».

Что строят?

Новостройки возводят в центральной части Кудрово, южнее парка Новый Оккервиль рядом друг с другом, на углу Европейского проспекта и Немецкой улицы.

ЖК «Европейский» (подробное расследование Тайного покупателя) - это 3 монолитных корпуса переменной этажности от 12 до 20 этажей, включающие в себя 1570 квартир от студий до трехкомнатных. Комплекс будет сдан в две очереди - в I и III кварталах 2016 года.

ЖК «Вернисаж» (статья Тайного покупателя) - это 8 кирпично-монолитных корпусов на 6322 квартиры высотой от 6 до 20 этажей. В рамках проекта также появится инфраструктура: школа и три детских сада. Новостройка будет сдана в несколько очередей. Три корпуса сейчас проходят госкомиссию, остальные 5 сдаются по очереди с интервалом примерно в полгода до 2018 года.

Плюсы ЖК «Вернисаж» - это панорамные окна и французские балконы в некоторых квартирах, а также прозрачные входные двери и картины импрессионистов в холлах. Каждый корпус оформляется с использованием работ какого-то одного художника, в своем цвете. 

В ЖК «Европейский» корпуса отличаются по уровню комфорта. Большими удобствами смогут воспользоваться будущие жители корпуса 6.5 (сдается в I квартале 2016 года). Там будет немного квартир (всего 272), а также подземный паркинг на 74 машиноместа, в который можно будет спускаться на лифте, охрана, видеонаблюдение и консьерж. Фасады этого корпуса отделают керамогранитом. Остальные корпуса всех этих опций не предусматривают (хотя, по ценам за квадратный метр преимуществ почему-то не имеют).

Кто строит?

Компания «Инвестторг» своего рода темная лошадка на рынке новостроек, хотя существует уже 20 лет, но возводит жилье небольшими объемами и мало рекламируется. За все время работы структуры заселено всего около 2 тысяч квартир, ЖК «Европейский» - единственный объект, который компания строит в настоящее время.

Задержки сроков случались весьма существенные: на год и даже на три года, но все они приходились на околокризисное время. Последний и наиболее крупный объект ЖК «Невский дуэт» был построен четко в срок, претензий к качеству строительства в обсуждениях на форуме дольщиков мне не встречалось. 

Компания «Полис Групп» работает на рынке строящегося жилья всего 5 лет, но стартовала она очень динамично и возводит жилье большими объемами, около 4 тысяч дольщиков уже живут в построенных этой компанией квартирах. В данный момент «Полис Групп» возводит 4 крупных жилых комплекса в Кудрово и в локации метро «Девяткино». Задержки сроков сдачи случаются, но небольшие - порядка 3 месяцев. Хотя именно в этом расследовании я обнаружила, что срок сдачи дома 1 в ЖК «Вернисаж» был перенесен с IV квартала 2015 года на II квартал 2017 года - то есть больше, чем на год.  

Качество строительства нестабильно. Больше всего претензий у дольщиков ЖК «Березовая роща». В своей группе они выкладывали фотографии со стройки, на которых можно увидеть огромные щели, криво установленные окна и кладку из битых пеноблоков. По остальным объектам претензии касаются, главным образом, некачественных услуг ЖКХ в первые месяцы после заселения, а также замены более дорогих материалов на более дешевые в процессе строительства. Например, в ЖК «Вернисаж», по информации в группе дольщиков, лифты Otis заменены на более бюджетные «Алекс лифт», керамогранит в холлах на обычную плитку, некоторых дольщиков разочаровало оформление окон и французских балконов, которое отличается от картинок на рендерах.

Как строят?

ЖК «Вернисаж» возводится по монолитно- кирпичной технологии, ЖК «Европейский» по монолитной. Несущие стены толще у ЖК «Европейский» (200 мм против 160 мм в ЖК «Вернисаж») а наружные - наоборот.

Внешние стены в ЖК «Вернисаж» включают кирпичную кладку 250 мм, утеплитель из минераловатных плит 150 мм и штукатурку. В ЖК «Европейский» наружные стены выложат из пеноблоков 200 мм и также утеплят минеральной ватой 120 мм. Фасады в тоже оштукатурят (кроме корпуса 6.5, где фасады будут навесные вентилируемые из керамогранита). Внутренние перегородки в ЖК «Вернисаж» будут из пазогребневых блоков, в ЖК «Европейский» из СКЦ. 

Квартиры в ЖК «Вернисаж» сдаются с подготовкой под чистовую отделку (т.е. с оштукатуренными стенами), но за дополнительные 7 тысяч рублей за квадратный метр можно заказать чистовую отделку для любой квартиры (кроме корпусов, которые сейчас проходят госприемку). Причем, оплачивать отделку нужно не сразу, а за 4 месяца до сдачи дома в эксплуатацию.

В ЖК «Европейский» две секции в корпусе 2.1 будут с отделкой, все остальные квартиры без отделки (с неоштукатуренными стенами), дополнительно заказать отделку тут нельзя. По качеству отделка в обоих жилых корпусах, предположительно, будет одинаковая, менеджеры предлагают ориентироваться на стандарты Setl City, поскольку работы выполнять будет тот же подрядчик. В ремонт входит ламинат, обои под покраску (разная фактура на кухне, в коридоре и комнатах), в санузле на полу и стенах будет плитка Kerama Marazzi, акриловая ванна с экраном, раковина с тумбой.

Оформление придомовой территории у обоих жилых комплексов довольно стандартное: озеленение, детские и спортивные площадки. В ЖК «Европейский» появится бесплатный wi-fi во дворе, а в ЖК «Вернисаж» обустроят велодорожки, велопарковки, площадки для выгула собак, детские и спортивные площадки предусмотрены у каждого дома. На первых этажах в ЖК «Вернисаж» будут колясочные, в ЖК «Европейский» - кладовки (их можно купить в рассрочку до марта 2016 года по цене 35 тысяч рублей за квадрат, метраж помещений от 3 до 20 квадратных метров). 

В ЖК «Вернисаж» появится возможность установки видеонаблюдения, также и в ЖК «Европейский» видеонаблюдение, консьерж и охрана точно будут в корпусе 6.5, в остальных корпусах все эти опции возможны по решению дольщиков на общем собрании.

Разведка в Интернете

Именных сайтов у новостроек нет, информацию можно получить на сайтах брокеров и страничках объектов на сайтах застройщиков, где квартиру в обеих новостройках очень удобно выбирать из списка (указаны все цены и жилье в наличии), а в ЖК «Европейский» доступен также выбор по этажам на 3d-плане.

Можно ознакомиться со всей разрешительной документацией, правда, на сайте «Полис Групп» она располагается и на страничке ЖК «Вернисаж» (но для этого надо кликать на каждый дом), и в разделе «Клиентам» на главной странице, где тоже надо будет выбрать и жилой комплекс, и корпус. В общем, найти все можно, но функционал затейливый.

Кстати, именно там я обнаружила проектную декларацию по дому 1 со сроком сдачи IV квартал 2015 года. Удивившись, я пересмотрела все изменения к проектной декларации, в одном из которых (от 17.02.2015 года) обнаружила, что срок сдачи перенесли больше, чем на год - на II квартал 2017 года.

Удивившись еще больше, я решила уточнить онлайн у менеджера, не путаю ли я ничего. Александр проверил мои ссылки и подтвердил, что срок сдачи был перенесен, уточнив, что в ДДУ будет стоять срок сдачи II квартал 2017 года, а ключи покупатель получит не позднее 30 июня 2017 года. На сайте помимо всех версий проектной декларации есть и два разрешения на строительство, срок второго истекает 31 декабря 2016 года.

Раздел с веб-камерами на странице ЖК «Вернисаж» я тоже не сразу нашла - надо зайти в характеристики конкретного дома и справа в цветном меню появится ссылка «Камеры на стройплощадке». Правда, посмотреть на стройку мне не удалось - камеры не работали, из группы дольщиков я узнала, что они вообще работают с постоянными перебоями из-за особенностей питания энергией. Однако с ЖК «Европейский» ситуация и того хуже - камеры не установлены вовсе и к тому же фотоотчет обновляют не каждый месяц. 

Площадками для общения дольщиков служат группы «Вконтакте». У ЖК «Вернисаж» она модерируется представителями застройщика, правда, ответы на вопросы дольщиков даются бессодержательные и поступают неоперативно - советую по всем вопросам лучше сразу звонить менеджерам в отдел продаж. Группа ЖК «Европейский» тоже содержит не так много полезной информации, поскольку участников в ней не много, а обсуждений мало.

Сервис

Получить консультацию можно прямо рядом со стройплощадкой в Кудрово - оба застройщика открыли пункты продаж на объектах. Офис «Полис Групп» - двухэтажное желтое здание, там работают не только сотрудники застройщика, но также менеджеры «Петербургской Недвижимости» (входит в Setl Group).

Это удобно, поскольку те покупатели, которые еще окончательно не определились с выбором жилого комплекса, могут получить консультацию и по другим объектам (вот только ЖК «Европейский» не входит в список, поскольку «Петербургская Недвижимость» не сотрудничает с «Инвестторгом»).

В небольшом вагончике «Инвестторга» работает только один консультант. Если честно, сервис мне больше понравился у «Полис Групп» - более доброжелательные и знающие менеджеры, более удобное помещение для приема клиентов, рядом с офисом организована асфальтированная парковка, в то время как рядом с ЖК «Европейский» разлилась большая грязная лужа, пробираясь через которую, я сильно перепачкалась.

Как купить?

Продажи в обеих новостройках ведутся по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия. Оплату требуется перечислить на аккредитив, доступ к которому застройщик получит только после регистрации договора в УФРС - это наиболее надежная для дольщика схема.

Более удобные условия покупки у «Полис Групп». Стандартно заложить средства на аккредитив просят в течение 5 дней после подписания ДДУ (у «Инвесторга» 3 дня), но можно согласовать персональную отсрочку вплоть до 3 месяцев (без повышения цены).

Ипотечные специалисты работают в обеих компаниях - это удобно, но ЖК «Вернисаж» аккредитован большим количеством банков, а значит и выбор у дольщиков больше.

В ЖК «Европейский»: рассрочка до конца строительства под 15% годовых на остаток (1.25% в месяц).

В ЖК «Вернисаж» расклад такой. При покупке квартиры в полностью (100% оплата) или в ипотеку: скидка 20% на всю квартиру; рассрочка предоставляется до конца строительства: скидка 20% на первый взнос; рассрочка на 36 месяцев (скидка на первый взнос 15%); рассрочка на 48 месяцев (без скидки). Минимальный первый взнос 30%.

Далее, сравниваем условия в ЖК «Европейский» и в «Вернисаже». Что дешевле: 15% годовых на остаток или скидка 20% на первый взнос? Считаем и видим, что при первом взносе от 30 до 39% чуть-чуть дешевле рассрочка у ЖК «Европейский», при взносе 40% и более - дешевле в «Вернисаже». Причем, чем больше первый взнос, тем более выгодно покупать в ЖК «Вернисаж».

«Полис Групп» предлагает также более длительные рассрочки - до 36 месяцев и до 48 месяцев, а «Инвестторг» такую возможность не предоставляет.

Планировки

ЖК «Вернисаж» гораздо богаче планировочными решениями, чем ЖК «Европейский», не подберет подходящий вариант из этого изобилия, наверное, лишь тот, кто ищет очень просторные квартиры. ЖК «Вернисаж» в целом ориентирован на малогабаритное жилье, площадь самых больших двухкомнатных квартир там менее 60 квадратных метров, а трехкомнатных очень мало. Зато подобрать большую квартиру в ЖК «Европейский» будет совсем несложно, выбор жилья до 100 кв. метров хороший, и, напротив, вот маленьких квартир почти нет.

Площадь квартир (кв. м):

В ЖК «Европейский» во всех студиях в санузлах предусмотрено место для ванны, в ЖК «Вернисаж» некоторые санузлы также выглядят достаточно просторными (в некоторых случаях даже чересчур), чтобы там можно было уместить ванну, если немного иначе поставить унитаз, но проектировщики решили не отступать от традиции и во всех студиях и даже некоторых однокомнатных разместили душевые кабины. 

В ЖК «Вернисаж» совмещенные санузлы во всех студиях, однокомнатных и в части двухкомнатных квартир. В ЖК «Европейский» - только в студиях и однокомнатных. 

Балконы и лоджии в ЖК «Вернисаж» больше по площади и шире, чем в ЖК «Европейский». В большинстве вариантов очень удачно обыграны повороты, которые делает дом: излом приходится либо на кухню-гостиную, создавая выигрышное зонирование помещения, либо лишь немного смещает геометрию прихожей и санузла, комнаты и кухня остаются прямоугольными.

В ЖК «Европейский» «удар» принимают на себя, в большинстве случаев, трехкомнатные квартиры, почти у всех одна из комнат пятиугольной формы. Площади кухонь в ЖК «Европейский» небольшие - от 8 до 11.5 кв. метров, евро-планировок практически не предусмотрено (за исключением одной-единственной квартиры), в то время как в ЖК «Вернисаж» выбор велик: метраж кухонь от 10 и до 20 кв. метров.

Высота потолков в ЖК «Европейский» 2.8 метра, в ЖК «Вернисаж» разнится от корпуса к корпусу от 2.74 до 2.79 метра. На мой взгляд, квартирография более комфортная в ЖК «Европейский» - там много двухкомнтаных квартир (примерно столько же, сколько однокомнатных, студий меньшее количество, довольно немало трехкомнатных). В ЖК «Вернисаж» с большим отрывом преобладают студии и однокомнатные квартиры, а трехкомнатных совсем мало.

В первых корпусах ЖК «Вернисаж» было от 4 квартир на этаже, но они уже давно распроданы, сейчас в продаже более густонаселенные секции - количество квартир доходит до 20, стоит обратить внимание на этот параметр при выборе. В ЖК «Европейский», чаще всего располагается по 5-6 квартир на этаже, и это касается не только наиболее комфортного корпуса 6.5, а и всех остальных. Однако в некоторых секциях количество квартир на этаже доходит до 12.

Что почем?

Несмотря на то, что корпус 6.5 ЖК «Европейский» более комфортный, стоимость квадратного метра там не выше, чем в корпусе 6.4. Правда, двух- и трехкомнатные квартиры в нем представлены только больших метражей. Отделка, которая, напомню, предусмотрена в двух секциях корпуса 2.2, прибавляет примерно 8-10 тысяч рублей к цене квадратного метра.

Цены при 100% оплате в ЖК «Европейский»:

Корп. 6.4, 6.5 - 1 квартал 2016, заселение 2 квартал 2016 (без отделки)

Корп. 2.1, 2.2 - 3 квартал 2016, заселение 4 квартал 2016 (без отделки)

Корп. 2.2 - 3 квартал 2016, заселение 4 квартал 2016 (с отделкой)

Цены при 100% оплате в ЖК «Вернисаж» (подготовка под отделку)

Корпус 1, заселение июнь 2017 года

Корпус 5, заселение сентябрь 2017 года

Корпус 7, заселение июнь 2018 года

В корпусах 2, 3, 4, 6 ЖК «Вернисаж» уже практически все квартиры распроданы, в корпусе 1 предложение тоже уже не так велико. Основной выбор жилья сейчас в корпусах 5 и 7 с заселением в сентябре 2017 года и июне 2018 года соответственно. По этой причине, а также еще потому, что в ЖК «Вернисаж» есть очень маленькие квартиры, минимальная цена по каждому типу квартир в этом жилом комплексе ниже, но если оценить стоимость квадратного метра, то она получается дороже (и это несмотря на более поздний срок сдачи).

В ЖК «Вернисаж» квадратный метр жилья с подготовкой под отделку стоит примерно столько же, сколько в ЖК «Европейский» квадратный метр в квартире с ремонтом и заселением на 3 квартала раньше или без ремонта, но с заселением раньше на 5 кварталов.

Соцкультбыт

В обоих жилых комплексах на первых этажах разместятся коммерческие помещения, это касается также и других новостроек поблизости. В соседнем ЖК «Березовая роща» построят ТРК с фитнес-клубом и финским гипермаркетом, так что с инфраструктурой проблем быть не должно.

Что касается социальной инфраструктурой, она также появится со временем. В ЖК «Вернисаж» до конца 2018 года должны будут построить школу и три детских сада, рядом с ЖК «Европейский» один садик планирует строить администрация (по крайней мере, так говорят менеджеры по продажам).

Детские сады и школы запланированы в соседних жилых комплексах. Правда, это не гарантирует, что мест будет хватать на всех. По крайней мере, в первые годы после заселения, а скорее всего и впоследствии, дефицит мест в детских учреждениях будет такой же, как это всегда бывает в новых районах.

По другую сторону улицы Ленинградская, за парком Новый Оккервиль, уже работает государственный центр общей врачебной практики для детей и взрослых, там есть стоматологический кабинет, станция скорой помощи, можно сдать анализы. А вот к специалистам придется ехать во Всеволожскую ЦРБ.

Тема парковок для Кудрово стоит очень остро. На этапе стройки спрос на подземные паркинги невелик - мало кто, покупая квартиру, готов приобрести также место для машины, которое стоит почти как четверть цены квартиры. А застройщикам невыгодно содержать подземные стоянки за свой счет после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому и строят они их в соответствии со спросом - то есть очень в небольших количествах.

В ЖК «Европейский» паркинг будет только в корпусе 6.5., и то всего на 74 машиноместа, стоимость одного места 600 тысяч рублей, продается в рассрочку до марта 2016 года (без удорожания). 169 открытых парковочных мест разместится рядом с домами. И все это на 1570 квартир.

ЖК «Вернисаж» ситуация и того хуже. Подземный паркинг предусмотрен только в корпусе №1 и уже распродан (95 машиномест), рядом с каждым домом разместят еще около 40 открытых парковок - получается 415 мест на 6322 квартиры. За проспектом Строителей собираются создать охраняемую стоянку под открытым небом на 1.5 тысячи машин, где можно будет арендовать машиноместо примерно по цене 3.5 тысячи рублей в месяц.

Пути-дороги

В этой локации Кудрово сейчас не очень-то приятно гулять пешком, поскольку еще не приведены в порядок дороги - в сухое время года они покрыты пылью, в межсезонье порядочным слоем грязи. Менеджеры клятвенно обещают, что к заселению жилых комплексов дороги приведут в порядок, но стоит иметь в виду, что после окончания строительства ЖК «Европейский» последние корпуса ЖК «Вернисаж» еще года два будут достраивать. Однако большая часть строящихся поблизости новостроек будет уже готова.

Наибольшее беспокойство вызывают отнюдь не межквартальные проезды - их-то точно приведут в порядок застройщики, а дороги, связывающие Кудрово с Невским районом, а также выездом на КАД. В данный момент всю нагрузку принимает на себя однополосная Центральная улица, в 2016 году ее собираются расширить до четырех полос. 

На КАД выехать будет проще, но от пробок на въезде в Невский район это не спасет - там заторы провоцирует очень узкий участок дороги на железнодорожном переезде в месте соединения Ленинградской улицы и улицы Дыбенко.

Менеджер «Петербургской Недвижимости» рассказал мне, что в перспективе собираются еще продлить в сторону Кудрово улицу Крыленко и Товарищеский проспект, но предупредил, что эти планы пока находятся на этапе разговоров, и когда дойдет до дела, никому не известно. Аналогичная ситуация со станцией метро «Кудрово», которую начали строить еще в 1980-х годах, но потом заморозили.

С тех пор разговоры о ее строительстве время от времени возобновляются, но сроки каждый раз переносят. На данный момент ясно лишь, что в план развития метрополитена до 2020 года станция в Кудрово точно не входит. В любом случае, располагаться вестибюль новой станции будет не ближе, чем уже имеющаяся станция «Улица Дыбенко».

Выводы

И ЖК «Вернисаж», и ЖК «Европейский» имеют свои минусы и плюсы. Имя «Полис Групп» как застройщика больше на слуху, но это, тем не менее, не гарантирует ни высокого качества строительства, ни точного исполнения сроков.

Компания «Инвестторг» имеет похожие проблемы, хоть и не так сильно раскручена, к тому же последний дом сдала в срок. Плюс ко всему, корпуса «Европейского» находятся уже в высокой степени готовности. Даже с учетом возможной задержки цена квадратного метра все равно в этом жилом комплексе останется более привлекательной - это очень весомый аргумент.

В ЖК «Вернисаж» квартиры в корпусах с ближайшим сроком сдачи уже почти все распроданы, остается выбор в домах с более отдаленными перспективами заселения. Зато можно выбрать квартиру меньшего метража и, как следствие, уложиться в меньшую итоговую сумму.

Те, кто предпочитают приобрести жилье с ремонтом, в ЖК «Европейский» будут вынуждены выбирать из ограниченного списка квартир, причем, только в доме со стандартным уровнем комфорта. У покупателей жилья в ЖК «Вернисаж» больше возможностей: квартиру можно выбрать любую на свой вкус, а отделку заказать как дополнительную опцию и к тому же оплатить уже ближе к окончанию строительства дома.

Условия покупки также более гибкие и удобные в ЖК «Вернисаж»: больше банков дают ипотеку, дольше рассрочка, гибче графики платежей. Также в этом жилом комплексе мне больше понравился сервис и планировки.

Дария Лапатухина