ЖК «Две столицы»: недорогое жилье, но инфраструктура запаздывает

На территории бывшего мясокомбината «Самсон» компания «ИнтерГрупп» возводит жилой комплекс «Две столицы». Он отличается очень привлекательными ценами по сравнению с другими новостройками района. По заданию Редакции Novostroy-SPb.ru Тайный покупатель проверил жилой комплекс и узнал все подробности проекта.

Что строят

Новый ЖК комфорт-класса «Две столицы» возводится в Московском районе Санкт-Петербурга. Новостройка будет состоять из четырех 17-этажных домов с подземными уровнями. На первых этажах запланированы нежилые коммерческие помещения, квартиры запроектированы начиная со второго этажа.

На момент расследования велось строительство только первого корпуса (участок № 311), а проектные декларации были опубликованы для первого и второго корпусов. Заявленный срок окончания строительства первого корпуса – IV квартал 2018 года, второго – III квартал 2020 года. В офисе продаж мне сказали, что пока стоит ориентироваться только на первый корпус, в котором открыты продажи и ведется активное строительство. Старт продаж следующего корпуса запланирован ориентировочно на середину осени 2017 года, тогда же станет ясно, какой из остальных трех корпусов будет возводиться следующим (точной информации по очередности возведения корпусов у менеджера пока нет).

Первый корпус будет состоять из 10 секций (10 парадных) и иметь Z-образную форму сложной конфигурации. В корпусе запланировано 1086 квартир, на подземном этаже расположится паркинг на 300 машино-мест. Квартиры – от студий до трёхкомнатных (от 22,93 до 122,04 кв. м), предлагаются различные варианты планировок (около 20), как «евро», так и классических.

ЖК «Две столицы» в цифрах

Количество домов 4
Количество квартир (1 корпус) 1086
Технология строительства монолитно-каркасный
Высотность 17 этажей
Срок реализации (1 корпус) IV кв. 2018 г

Застройщик обещает благоустроить закрытую дворовую территорию, которая будет включать: детские игровые зоны; площадки для отдыха и спорта для взрослых; площадку для сбора мусора; парковочные места для жителей ЖК (примерно 98 машино-мест); обустройство проездов, проходов, тротуаров; организацию освещения прилегающей территории. Также проведут озеленение территории, которое будет заключаться в устройстве цветников и газонов, высадке кустарников, деревьев.

 

В официальной группе объекта в социальной сети «ВКонтакте» сообщается, что на территории комплекса планируется строительство объектов инфраструктуры: трех детских садов на 220 мест каждый, двух школ на 825 мест каждая, поликлиники, торгово-выставочного комплекса, гостиницы, бизнес-центра. Сейчас данная информация носит скорее рекламный характер, потому что никаких документов и иных подтверждений этому я не нашла. В офисе продаж мне сказали, что застройщик действительно планирует возведение упомянутых социальных объектов после 2020 года, но пока никакой конкретики по этому вопросу нет.

Кто строит

Застройщиком жилого комплекса «Две столицы» является ООО «ИнтерГрупп», существующее только с 2015 года. И по словам менеджера продаж, и по информации, найденной в интернете в различных источниках, это юридическое лицо создано под проект «Две столицы». Изначально квартиры в жилом комплексе продавались под брендом крупной московской компании «Мортон», но осенью 2016 года «Мортон» был поглощен ГК «ПИК» – крупнейшим девелопером жилой недвижимости в Москве и Московской области. ООО «ИнтерГрупп» и проект «Две столицы» в эту сделку не вошли.

На официальном сайте объекта в разделе «Застройщик» дана информация о нескольких юридических лицах: ООО «ИнтерГрупп», ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» (генподрядчик), ГК «Основа» (стратегический партнер объекта), ПАО «Московский индустриальный банк» (генеральный финансовый партнер). В проектной декларации первого корпуса (участок № 311) владельцем земельного участка значится Московский индустриальный банк, застройщик арендует его в течение 5 лет.

В первоначальном варианте проектной декларации генеральным подрядчиком являлось ООО «УК ГенСтрой», согласно изменениям к проектной декларации от 23.11.2016 генеральный подрядчик был заменен на дочернее предприятие ООО «УК ГенСтрой» – ОАО «ПСК «Строитель Астрахани». По информации с официального сайта «УК ГенСтрой» его главным партнером является Московский индустриальный банк, благодаря которому ООО «УК ГенСтрой» растет и развивается.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что за проектом ЖК «Две столицы» в первую очередь стоит Московский индустриальный банк. Это очень крупная финансовая организация, находящаяся на 32 месте среди всех банков России по размерам активов. Этот факт придает уверенности в финансовой стабильности застройщика, а также укрепляет позицию «ИнтерГрупп» за счёт авторитета крупного и надёжного партнера.

Давать оценку предыдущим объектам строительства в данном случае сложно. ООО «ИнтерГрупп» по сути – дочернее предприятие «Мортона», у которого в Санкт-Петербурге до «Двух столиц» проектов не было. «Мортон» – девелопер с большой историей (существовал с 1994 года), за это время им было реализовано более 1,5 млн кв. м жилья в Москве и Московской области. Отзывы о деятельности «Мортона» в Сети разные – кто-то жалуется на низкое качество строительных и отделочных материалов, трещины в стяжке, дешевые лифты, плесень в сданных домах, кто-то на активное навязывание дополнительных платных услуг и чуть ли не на «шантаж» со стороны менеджеров. В наследство от «Мортона» поглотившая его ГК «ПИК» получила и долгострои, например, ЖК «Овражный» в Москве – задержка на целых 3 года! Но «ПИК» не забросил строящиеся объекты «Мортона», а, наоборот, продолжил их реализацию.

Что касается генерального подрядчика объекта ОАО «ПСК Строитель Астрахани», то, по данным интернет-источников, основным владельцем компании является один из акционеров ПАО «Московский индустриальный банк» – Николай Харитонов. ОАО «ПСК Строитель Астрахани» – крупнейший астраханский застройщик, существующий уже полвека. При его участии было реализовано более 900 жилых домов в Астрахани.

О фигурирующей в качестве стратегического партнера объекта группе компаний «Основа» известно, в общем, немного – это финансово-производственный холдинг, созданный в 2016 году бывшими акционерами «Мортона» (который рухнул из-за огромной долговой нагрузки). Поэтому хотя у нас и есть крупный банк – финансовый партнер, но остальные участники - бывшие банкроты, бизнес которых потерпел крах. Ситуация в связи с этим достаточно неопределенная.

Надежность застройщика – 5 из 10 баллов

Застройщик ООО «ИнтерГрупп» пока не имеет собственной репутации – ни плохой, ни хорошей, ему только предстоит проявить себя. «Две столицы» – это пилотный проект компании на строительном рынке Санкт-Петербурга. Однако участие в нем Московского индустриального банка все же дает надежду на стабильное финансирование и поддержку новостройки.

Разведка в Интернете

У жилого комплекса «Две столицы» есть именной сайт. На мой взгляд, он довольно малоинформативный. На главной странице фоном стоит рендер, на котором изображена часть дворовой территории и жилых корпусов. Более наглядный рендер с общим видом ЖК находится на страничке «Выбор квартиры» (если кликнуть на одноимённую кнопку), изображения дворов и домов - в разделе «Галерея/Территория ЖК».

На сайте два меню – нижнее и верхнее. С помощью нижнего меню можно пролистать страницы сайта, посвященные концепции объекта, окружающей инфраструктуре, а также попасть на страницу с опцией «подобрать квартиру» (кнопка «Стоимость»). На страничках из нижнего меню информации крайне мало, в основном она расположена в круглых модулях и носит тезисный рекламный характер, например: «комфортная среда проживания», «собственная инфраструктура», «креативный ландшафтный дизайн» и т.п. Эти модули не кликабельные, поэтому перейти по ним на страничку с расширенной информацией по заявленному утверждению не получится.

Верхнее меню более функциональное и содержит следующие разделы:

Застройщик. Даны краткие справки об ООО «ИнтерГрупп», ОАО «ПСК «Строитель Астрахани» (генподрядчик), ГК «Основа» (стратегический партнер объекта), ПАО «Московский индустриальный банк» (генеральный финансовый партнёр). Ссылок на официальные сайты этих организаций раздел не содержит, их придется искать самостоятельно. Однако в «подвале» сайта размещены кликабельные логотипы партнеров: Московского индустриального банка (ссылка ведет на вкладку «Ипотека») и ГК «Основа» (ссылка ведет на официальный сайт организации).

Новости. Стандартный раздел с новостями: о скидках, плановом повышении цен, проводимых конкурсах, об участии проекта в «Ярмарке недвижимости» и т.п.

Ход строительства. Концепция аналогична предыдущему разделу, здесь выкладываются актуальные фотографии со стройки, разделенные по месяцам.

Расположение. Фрагмент карты города с указанием месторасположения ЖК, офиса продаж в Санкт-Петербурге и нескольких социальных объектов (станции метро, поликлиники, торговые центры). Здесь же даны контактные данные офисов продаж в Санкт-Петербурге и Москве.

Ипотека. Представлена краткая информация о банках, предоставляющих ипотеку на данный объект: начальная процентная ставка, специальные предложения. Ниже есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно самостоятельно сделать примерный расчет ипотеки. Отмечу, что в браузере Mozilla при наведении на конкретный банк информация показывается некорректно – текст неполный и отзеркаленный.

Военная ипотека. Здесь можно найти краткую информацию об условиях и алгоритме получения ипотеки для военнослужащих. У раздела есть тот же недостаток, что и в «Ипотеке» – некорректное воспроизведение информации в браузере Mozilla.

Галерея/Отделка квартир. На страничке можно увидеть изображения, дающие представление о предлагаемой чистовой отделке, а также скачать перечень отделочных работ. В чём будет заключаться пред-чистовая отделка, с которой сдадут большинство квартир в первом корпусе, не написано. Всю информацию по этому вопросу я получила только в офисе продаж.

На уровне верхнего меню есть кнопка «Выбор квартиры». Здесь можно выбрать интересующий корпус и секцию в нём (пока доступен только первый корпус). Квартиру можно подобрать, задав параметры (количество комнат, метраж, этаж), либо выбрать понравившуюся квартиру на плане этажа (тут можно задать параметры: секция и этаж). Выбор квартиры вторым способом (на плане этажа) показался мне более удобным, так как можно сразу оценить планировку квартиры и её расположение на этаже, а также относительно частей света.

Но в этом разделе и на сайте в целом трудно оценить среднюю стоимость квартир. Цена зависит и от метража, и от того, на каком этаже она расположена. Приходится каждую интересующую квартиру «открывать» отдельно, чтобы узнать её конкретную стоимость. То есть нет возможности быстро и наглядно сравнить цены для одного типа квартир – от самых небольших и с минимальной ценой, до максимальных по площади и цене.

Спецпредложения. В этом разделе под заголовком «Квартира дня» представлены 20 вариантов квартир различного типа и метража (в основном студии) с указанием корпуса, секции, этажа, номера квартиры и цены. Никаких уточнений, в чем же заключается выгода спецпредложений, не дается. Менеджер по телефону дал мне следующую информацию: хотя спецпредложение звучит как квартира дня, перечень акционных квартир обновляется не чаще, чем раз в 2-4 недели. По какому принципу в него попадают квартиры, менеджер объяснить не смог, но уточнил, что это не «неудачные» квартиры (в плане планировки или расположения), которые плохо продаются, а наоборот - приятный бонус от компании и возможность потенциальных покупателей немного сэкономить. В перечне представлены квартиры, на которые в определенный период действует скидка, зависящая от метража. Например, разница в цене на представленные двухкомнатные квартиры составит около 300 000 рублей. Стоит отметить, что спецпредложения действуют при 100%-ной оплате или при покупке квартиры в ипотеку.

Чтобы найти на сайте документы по объекту, надо очень постараться. Активная ссылка на проектную документацию расположена в нижнем левом углу главной странички и набрана таким мелким шрифтом, что разглядеть ее получится не сразу. Этот раздел содержит проектные декларации, изменения к ним, проект ДДУ, разрешение на строительство и некоторые другие документы по объекту.

Сайт застройщика «ИнтерГрупп» одностраничный, это сайт-визитка. Информации на нём ещё меньше, чем на именном сайте объекта. Никаких конкретных сведений об истории компании, структуре, руководстве нет. Как мне объяснил менеджер по телефону, ООО «ИнтерГрупп» было создано под проект «Две столицы», существует с 2015 года, поэтому неудивительно, что писать на официальном сайте пока просто нечего. Но тут же можно найти название каких-то «объектов», жилых комплексов, которые якобы имеют отношение к «ИнтерГрупп». Причём вся информация ограничивается исключительно названиями. И если какое-то из них вдруг оказывается кликабельным, то никуда не ведёт, а возвращает все на ту же страничку «ИнтерГрупп». На мой взгляд, такой сайт только вводит в заблуждение и рождает сомнения у потенциальных покупателей.

В социальной сети «ВКонтакте» есть только одна действующая группа ЖК «Две столицы», модерируемая представителем застройщика. Здесь регулярно выкладываются актуальные новости - быстрее, чем на официальном сайте объекта, фотографии хода строительства, проводятся конкурсы с розыгрышами. Однако сообщения редко имеют документальные подтверждения: например, там была опубликована информация о возможности приобрести помещения под кладовую, но на официальном сайте, в документации, в буклете такой информации нет.

Обсуждения неактивные, люди задают вопросы, получают ответы от администратора группы, но самих сообщений крайне мало – либо потенциальных покупателей отпугивает небольшое количество информации о застройщике и самом объекте, и они «уходят» в другие ЖК, либо, наоборот, для тех, кто уже решился на покупку квартиры, информации достаточно. У жилого комплекса также есть странички и в других социальных сетях – Facebook и Instagram, но по принципу наполнения они похожи на то, что можно найти во «Вконтакте».

Информационная доступность – 5 из 10 баллов

На именном сайте объекта информации мало, на сайте застройщика её ещё меньше. В группе в социальной сети «ВКонтакте» новости выкладываются оперативно, но часто документально не подтверждены. Встречались комментарии потенциальных покупателей о том, что «там (на официальном сайте – прим.) больше вопросов, чем ответов». Таким образом, полную информацию об объекте, не приходя в офис и не делая телефонных звонков, получить невозможно. Из минусов также отмечу отсутствие web-трансляции хода строительства и ошибки в работе сайта - если у вас установлен браузер Mozilla, часть важной информации будет недоступна.

Как строят

ЖК «Две столицы» возводится по монолитно-каркасной технологии. Дома будут иметь монолитный каркас, фасадная стена – трёхслойная: газобетонный блок (450 мм), утеплитель (20 мм), облицовочный кирпич (250 мм). Фундаменты – монолитная железобетонная фундаментная плита толщиной 600 мм. Рулонная кровля с внутренним водостоком. В каждой секции будет установлено по два лифта грузоподъёмностью 450 и 1000 кг соответственно. В парадных будут просторные и светлые лифтовые холлы.

Паркинг будет располагаться в подземном пространстве не непосредственно под домом, а под дворовой междомовой территорией (согласно рендеру, это территория между корпусами, на которой будут установлены детские и спортивные площадки), и вместит в себя 300 машино-мест. В офисе продаж мне сказали, что при покупке машино-места в паркинге есть вероятность за отдельную плату дозаказать парковочную систему Klaus, которая позволит разместить на одной площади два автомобиля (один на подъемной платформе, другой – под ней).

 

Изначально предполагалось, что все квартиры в ЖК «Две столицы» будут сданы с предчистовой отделкой, но в мае на официальном сайте была опубликована информация, что можно выбрать квартиру в чистовом варианте. Квартиры с чистовой отделкой представлены только в третьей секции (в ней запланированы студии и двухкомнатные квартиры), для квартир в других секциях чистовую отделку пока выбрать нельзя.

Предчистовая отделка включает в себя следующие работы:

выровненные полы (стяжка);

выровненные, оштукатуренные стены;

электрическую разводку без розеток;

радиаторы с терморегуляторами (трубы будут спрятаны в пол);

установку всех счётчиков (вода, электричество);

входную дверь;

двухкамерные стеклопакеты;

панорамное, холодное остекление балконов/лоджий.

Перечень работ, выполняемых для квартир с чистовой отделкой, опубликован на официальном сайте жилого комплекса в разделе «Отделка квартир» и включает в себя следующее:

покрытие полов из ламината (32 класс) на звукоизоляционном основании, с установкой плинтусов ПВХ;

оклейка стен комнат и коридоров обоями под покраску с последующей окраской водоэмульсионной краской белого цвета, оклейка стен кухонь обоями под покраску с последующей окраской водоэмульсионной краской для влажных помещений;

окраска потолков комнат, холлов, коридоров водоэмульсионной краской белого цвета, окраска потолков кухонь водоэмульсионной краской для влажных помещений белого цвета;

облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой на всю высоту, окраска потолков водоэмульсионной краской для влажных помещений белого цвета, укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой;

установка вентиляционных решеток;

монтаж водопровода и канализации с установкой запорной арматуры в объеме проекта;

установка унитазов, умывальников, чугунных ванн, моек, полотенцесушителей из нержавеющей стали, смесителей;

установка внутриквартирных дверей, отделка дверных откосов доборными изделиями в пленке ПВХ или МДФ, наличники из МДФ, дверные коробки в пленке ПВХ, установка скобяных приборов (ручки, защелки, замки, шпингалеты), ограничители хода дверей;

установка подоконников и откосов ПВХ.

В перечне работ есть фраза, что он является ориентировочным и может быть изменен (дополнен) без предварительного согласования и уведомления сторон. Также говорится, что в отделочных работах будут использованы материалы российского и белорусского производства.

Визит в офис

Офис продаж ЖК «Две столицы» находится по адресу: Московское шоссе, дом 13ВИ. Часы работы офиса удобные – в будние дни с 9 до 21 часа, в выходные с 10 до 20. Офиса на объекте и шоу-рума у ЖК «Две столицы» нет.

День и время моей встречи с менеджером были заранее согласованы. Меня встретила девушка на ресепшене и сразу пригласила ожидающего меня менеджера. Приемная оборудована мягкими диванами и журнальным столиком, на котором разложены рекламные материалы о жилом комплексе. Наша встреча состоялась в общем кабинете на несколько рабочих столов, других посетителей я не увидела. Детского уголка в том помещении, где проходила моя встреча, не было.

Менеджер был хорошо подготовлен к встрече: на экран компьютера был выведен поэтажный план дома, рядом лежали вкладки с расчетом стоимости квартиры, ипотеки, картой местности. После разговора фирменного буклета жилого комплекса мне не предложили, но я взяла его сама со специальной журнальной стойки.

В целом наш диалог с менеджером был равнозначным – мы оба задавали друг другу вопросы (он уточнял потребности и пожелания). Ответы на мои вопросы менеджер давал развернутые, конкретные, оставлял мне время записать ответы в блокнот, не торопил. Если какая-то информация была ещё неуточнённой, примерной (как в случае с запланированной застройщиком инфраструктурой), так и говорил, что «на данный момент известно следующее, остальная информация появится позже».

До встречи с менеджером наше общение в основном проходило по электронной почте – ответы на мои письма всегда были оперативными, по запросу мне высылали необходимые материалы. Дозвониться до офиса продаж мне всегда удавалось с первого раза. Через несколько дней после моего визита в офис я получила обратную связь от своего менеджера – он поинтересовался, достаточно ли информации я получила по объекту и успела ли принять решение о покупке.

Сервис – 9 из 10 баллов

От общения с менеджером (и при личной встрече, и дистанционно) осталось положительное впечатление. Чувствовалась заинтересованность в моих потребностях, пожеланиям к будущей квартире. Ответы по электронной почте были оперативными и по делу. Балл снимаю за то, что во время визита не были предложены напитки, буклет жилого комплекса пришлось брать самостоятельно. Кабинет общий, и при наличии других покупателей общение проходило бы не так комфортно. Клиентам также надо учитывать, что детского уголка в офисе продаж нет.

Цена вопроса

На данный момент можно приобрести квартиры только в первом корпусе ЖК «Две столицы». В офисе продаж меня предупредили о регулярном плановом повышении цен, а также о том, что в следующих корпусах цены на квартиры уже на старте продаж будут выше, чем в первом корпусе. Это связано с тем, что к окончанию строительства других корпусов микрорайон жилого комплекса уже будет значительно развит.

Цены на квартиры в ЖК «Две столицы» зависят не только от метража, но и от расположения на этаже. Самый «дешевый» этаж – третий, на последнем 17 этаже цены несущественно, но тоже ниже, чем на остальных этажах. Далее приведены примерные цены на квартиры (отделка под чистовую, без учета скидок и акций):

ЖК «Две столицы», 1 корп., срок сдачи IV кв. 2018 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 22,93 – 33,38 86 – 83 1 967 394 2 763 864
1-комн. 33,23 – 54,15 93,5 – 74,5 3 107 005 4 230 175
2-комн. 55,14 – 82,9 86 – 79 4 628 582 6 350 970
3-комн. 88,47 – 122,04 79,5 – 84 6 700 000 10 226 952

Машино-место в подземном паркинге обойдется в 600 тыс. рублей.

Ближайшим соседом ЖК «Две столицы» является ЖК 4YOU. Это жилой комплекс комфорт-класса, состоящий из четырех корпусов. Первая очередь объекта имеет аналогичный «Двум столицам» срок сдачи – IV квартал 2018 года, но стройка идёт с уверенным опережением – оба корпуса первой очереди возведены практически под крышу, а первый корпус ЖК «Две столицы» пока находится на этапе строительства 7-8 этажа.

ЖК 4YOU, 1 оч., срок сдачи IV кв. 2018 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 24.6 – 28.91 102.0 – 113.9 2 626296 3 293 070
1-комн. 32.33 – 36.08 100,4 – 103.4 3 343 288 3 624 952
2-комн. (евро) 34.95 – 45.52 94.4 – 104.5 3 545 562 4 352 808
2-комн. 48.30 – 54.76 93.7 – 97.6 4 759 112 5 344 035
3-комн. (евро) 50.71 – 56.00 99.2 -102.8 5 032544 5 757309
3-комн. 76,64 94,6 7 248 910

Цены в ЖК 4YOU значительно выше. Это компенсируется темпами строительства, многолетней стабильно хорошей репутацией застройщика «Аквилон-Инвест», но в 4YOU не запланирована собственная инфраструктура, что создаст трудности для жильцов с устройством детей в дошкольные и школьные образовательные учреждения.

Напротив ЖК «Две столицы» располагается крупный жилой комплекс «Триумф Парк», многие корпуса которого уже заселены. На первых этажах уже сданных корпусов жилого комплекса открыты продуктовые магазины, салоны красоты, медицинский центр «Полис». Для сравнения приведу ориентировочные цены на один из корпусов со сроком сдачи IV квартал 2019 года:

ЖК «Триумф Парк», срок сдачи IV кв. 2019 г.

Тип Метраж (кв. м) Цена кв. м (тыс. руб.) Минимальная цена (руб.) Максимальная цена (руб.)
студии 24,31 – 27,31 102.5 – 113 2 492 000 2 925 010
1-комн. 34,51 – 47.20 110 – 96.9 3 344 000 4 707 988
2-комн. (евро) 36.8 – 47,2 104,5 - 106.3 3 913 000 4 975 502
2-комн. 59,1 – 117,14 104.5 – 94 6 178 000 11 052 041
3-комн. (евро) 60,11 – 82,49 113 – 99.1 5 958 000 7 292 033
4-комн. (евро) 102,8 – 102.84 113.0 11 626 000 11 626 000

Квартиры в «Триумф Парке» даже несмотря на то, что срок сдачи позже на целый год, дороже, чем в ЖК «Две столицы». Но и преимуществ достаточно: более удачное расположение относительно станции метро, крупных торговых объектов, парков, уже построенные собственный детский сад, развитая инфраструктура микрорайона.

Цены – 8 из 10 баллов

В сравнении с соседними жилыми комплексами цены на квартиры в ЖК «Две столицы» кажутся довольно привлекательными, учитывая заявленный комфорт-класс и обещанную собственную инфраструктуру. Однако в свете планового повышения цен и более высокой стоимости жилья на старте продаж других корпусов новостройка в скором времени может подорожать.

Геометрия жилья

В первом корпусе ЖК «Две столицы» запланировано 1086 квартир. Больше всего студий – 495 (22,93–33,38 кв. м), однокомнатные квартиры классической и европланировки представлены в количестве 257 единиц (33,23–54,15 кв. м), двухкомнатных квартир – 285 (55,14–82,9 кв. м), трёхкомнатных 49 лотов (88,47–122,04 кв. м).

 

Выбор планировок достаточно большой, около 20 вариантов. Есть и классические варианты и востребованные современным покупателем европланировки с большими кухнями-гостиными.

Санузлы преимущественно раздельные и имеют метраж, позволяющий разместить стиральную машину в ванной комнате. Балконы и лоджии в среднем площадью 3,5-6 кв. м, вход в них в основном из кухни, редко из комнаты. В некоторых комнатах есть альковы, с помощью которых будет удобно зонировать пространство. В отдельных квартирах предусмотрены ниши под шкафы и кладовые.

Планировки – 10 из 10 баллов

В целом все планировки в жилом комплексе показались мне удачными, толковыми. Нет проходных и откровенно маленьких комнат, просторные прихожие, санузлы. Есть интересные варианты квартир с «угловыми» комнатами, где за счёт большого количества окон будет много света и возможность для смелых интерьерных решений. В нескольких вариантах квартир – два балкона.

Как купить

Квартиры в ЖК «Две столицы» реализуются согласно 214-ФЗ. Эксклюзивным продавцом выступает ООО «Атлант Инвест», именно с этим юридическим лицом заключается договор бронирования квартиры и ему выплачивается вознаграждение за сделку. При заключении договора бронирования вносится сумма, равная 2,5% от стоимости выбранной квартиры (впоследствии вычитается из стоимости квартиры, указанной в ДДУ), а размер вознаграждения продавцу составляет 15 000 рублей. Договор долевого участия заключается с застройщиком ООО «ИнтерГрупп».

Банками-партнерами являются: Московский индустриальный банк, Сбербанк, ВТБ24, Банк «Возрождение», Райффайзенбанк, ИБ «Дельтакредит». По словам менеджера, Московский индустриальный банк сейчас предлагает самые выгодные условия по ипотеке для этого жилого комплекса – процентная ставка составляет всего 7,55%.

Купить квартиру в ЖК «Две столицы» можно за 100% оплату, в рассрочку, в ипотеку, также действует программа военной ипотеки. Возможно использование материнского капитала.

Схема покупки квартиры в ипотеку такова:

1.  Необходимо получить одобрение кредита в банке (в этом поможет ипотечный менеджер), оно обычно действительно 3 месяца. В случае, если уже будет подписан договор бронирования и внесена необходимая сумма – 2,5% от стоимости квартиры и отданы 15 000 за услуги продавца, но банки откажут в ипотеке или покупатель сам передумает, то все внесенные средства не возвращаются (для самой дешевой студии это почти 65 000 рублей – около 50 000 рублей за бронь плюс 15 000 вознаграждение)*.

2. Между покупателем и продавцом ООО «Атлант Инвест» заключается договор бронирования квартиры. При этом вносится 2,5% от стоимости выбранной квартиры (которые вычитаются из цены, прописанной в ДДУ) и 15 000 рублей за услуги ООО «Атлант Инвест» по сделке. В эти услуги входит: фиксация цены на выбранную квартиру на день покупки, регистрация ДДУ, оформление квартиры в собственность.

3. Подписание ДДУ между покупателем и застройщиком ООО «ИнтерГрупп», после чего покупатель вносит первый взнос на открытый в банке аккредитив. ДДУ отправляется на регистрацию в УФРС (этот процесс обычно занимает 2-3 недели). Стоит уточнить, что покупатель самостоятельно за собственные средства должен заранее оформить у нотариуса доверенность на ООО «Атлант Инвест», согласие супруга/супруги и оплатить госпошлину (это еще 2-3 тыс. рублей).

4. После окончания процедуры регистрации ДДУ покупатель получает на руки свой экземпляр договора, а застройщик получает доступ к аккредитиву.

*Редакция портала Новострой-СПб попросила прокомментировать невозврат денег по договору бронирования независимого юриста Юрия Крюкова.

- Застройщик отдает эксклюзивное право продажи квартир в доме одному агентству недвижимости. Больше никто квартиры не продает, напрямую застройщик с покупателем не связывается, а отсылает к тому самому агентству недвижимости. Вроде бы все в рамках закона: по договору агент якобы находит вам именно ту квартиру (которую вы сами выбрали) и берет за это свою комиссию. При этом если вам отказали в ипотеке, то это ваша проблема, агент свою работу сделал. Эту идею они упорно навязывают потенциальным покупателям, действуя за рамками закона. Ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей гласит: запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). То есть не оформите бронь у нас — не купите квартиру, не хотите платить нам за регистрацию ДДУ — не купите квартиру и т.д. Такие условия договора закон относит к недействительным. И все бы ничего, но свои права придется отстаивать в суде. Вам необходимо будет доказать, что агентство именно навязало вам услугу, вы не хотели ее получать, но были вынуждены это сделать.

Рассрочка предоставляется по двум сценариям:

1. Первоначальный взнос от 80% – беспроцентная рассрочка оставшийся суммы на 1 год равными частями каждый месяц.

2. Первоначальный взнос менее 80% – процентная рассрочка до конца строительства под 1% на оставшуюся стоимость ежемесячно.

Также заявлены особые условия для получения военной ипотеки (на официальном сайте, в фирменном буклете): рассмотрение заявки за один день, бесплатная регистрация ДДУ, оформление права собственности за счёт продавца, сумма кредита до 5 000 000 рублей. Есть акционные варианты квартир, на них можно сэкономить до 300 000 рублей.

Страхование гражданской ответственности застройщика обеспечивается путём его участия в некоммерческой организации «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (НО «ПОВС застройщиков) ИНН 7722401371. Эта организация входит в список страховщиков ЦБ.

UPD. Пока готовился материал, схема покупки изменилась – договоры бронирования и регистрации были отменены. Теперь заключается только один договор (ДДУ) между покупателем и застройщиком, никаких доплат не предусмотрено. Единственное, за что покупатель по-прежнему доплачивает – это нотариальные бумаги (2-3 тыс. рублей).

Схема покупки – 7 из 10

Вначале оценка за схему покупки составляла 5 баллов. Оценка была сильно снижена за невозврат денег при бронировании квартиры, если банк откажет в кредите. Но теперь застройщик «исправился», поэтому мы возвращаем ему два балла. В остальном схема покупки стандартная. Есть особые условия по военной ипотеке, интересные предложения по ипотеке от банков-партнеров. Однако беспроцентную рассрочку можно получить только при очень большом первоначальном взносе – от 80% от стоимости квартиры. 

Пути-дороги

Сейчас до строительной площадки ЖК «Две столицы» от ближайшей станции метро «Звёздная» можно добраться минут за 35-40 пешком. На автомобиле этот путь займёт 5-7 минут.

Дизельный проезд на данный момент представляет собой разбитую двухполосную дорогу без тротуаров, так что пешеходам придется идти по обочине. На Дизельном пока расположены только производственные, складские помещения – по сути это промзона. По дороге постоянно ездят грузовые машины, спецтехника (преимущественно на строительные площадки ЖК «Две столицы» и соседнего ЖК 4YOU). Пока идёт активная стройка, эту дорогу вряд ли возьмутся ремонтировать и облагораживать – она слишком быстро придет в негодность с таким типом эксплуатации. Но в офисе продаж менеджер заверил меня, что к окончанию строительства всех четырех корпусов (или хотя бы первых двух) дорогу будут приводить в порядок.

Более удачной альтернативой Дизельному проезду станет Среднерогатская улица. Пока она узкая и тупиковая (упирается в строительную площадку ЖК 4YOU), но когда стройка будет завершена, эту улицу планируют расширить и продлить. По ней будет удобно добираться до Дунайского проспекта (мимо ЖК 4YOU, ЖК «Сириус», ЖК «Триумф Парк»), и она позволит дойти пешком до ближайших торговых и социальных объектов. И до ближайшей станции метро «Звёздная» путь сократится с 40 до 30 минут пешком.

Транспортная доступность – 7 из 10

На данный момент до ближайшей станции метро «Звёздная» вместо обещанных 10 минут придётся идти все 35-40. Когда откроют пока тупиковую Среднерогатскую улицу, этот путь сократится до 30 минут. ЖК «Две столицы» в целом имеет удачное расположение – в 3,5 км выезд на КАД, недалеко аэропорт Пулково, выставочный комплекс «ЭкспоФорум», рядом Московское и Пулковское шоссе, до центра города на автомобиле можно добраться в среднем за 35 минут. До знаменитых парковых ансамблей Павловска и Пушкина – 20-30 минут на машине. Но улицы, на данный момент окружающие жилой комплекс, остро нуждаются в расширении, продлении и ремонте.

Соцкультбыт

ЖК «Две столицы» позиционируется как часть комплексной застройки территории бывшего мясокомбината «Самсон». Застройщик обещает обеспечить развитую социальную и торговую инфраструктуру вблизи жилого комплекса, но ожидать конкретных действий стоит не раньше, чем с 2020 года (по словам менеджера продаж).

И на официальном сайте объекта, и в фирменном буклете анонсируется строительство как минимум трех детских садов на 220 мест каждый, двух школ на 825 мест каждая, поликлиники. Если эти обещания будут исполнены, то это спасёт не только обладателей квартир в ЖК «Две столицы», но и жителей нескольких соседних ЖК (например, 4YOU, «Сириус»). Ведь пока в относительной пешей доступности у всех этих жилых комплексов всего два детских сада (один новый на территории ЖК «Триумф Парк», и один ещё советской постройки, куда ходят дети из соседних домов, не являющихся новостройками).

Школ и поликлиник в пешей доступности от ЖК «Две столицы» пока вообще нет. Ближайшие поликлиники (и взрослая, и детская) примерно в 4 км от ЖК, школа – в 2 км. На территории ЖК «Триумф Парк», находящегося в непосредственной близости от «Двух столиц», открыт бесплатный медицинский центр «Полис», в котором оказывается первичная медико-санитарная помощь по полисам ОМС взрослым и детям.

На Пулковском шоссе (35 минут пешком, 7 минут на машине) есть несколько крупных торгово-развлекательных точек. Это продовольственные, хозяйственные, строительные, спортивные гипермаркеты, кинотеатр, различные развлечения для детей и взрослых, множество разнообразных магазинов.

В 1,5 км от жилого комплекса располагается Пулковский парк, в сердце которого – Среднерогатский пруд и храмовый комплекс, состоящий из трёх церквей и часовни. Рядом с Пулковским парком находится культурно-оздоровительный комплекс (спортивные секции).

На официальном сайте ЖК «Две столицы» и в фирменном буклете можно найти информацию о том, что в жилом комплексе будет подземный паркинг на 500 машино-мест. Пока потенциальным покупателям стоит рассчитывать только на 300 машино-мест в первом корпусе. Сколько ещё парковочных мест обеспечат другие корпуса – неизвестно. В тех же источниках можно найти информацию о том, что на территории двора в свободном доступе будет около 100 парковочных мест (в офисе продаж мне сказали, что точное число пока неизвестно). Но только в первом корпусе ЖК – 1086 квартир, а в планах строительство ещё трёх корпусов. Сразу понятно, что жильцов «Двух столиц» ожидает проблема с парковочными местами. Рядом крупные жилые комплексы, которые тоже нуждаются в «уличных» парковочных местах, расширение и благоустройство Дизельного проезда и Среднерогатской улицы займет какое-то время – всё это создаст дополнительные трудности с поиском места для парковки новоселам ЖК «Две столицы».

Инфраструктура – 6 из 10 баллов

На данный момент ЖК «Две столицы» окружает промзона и другие строящиеся объекты. Но застройщик обещает собственную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники, торговые центры. Когда все эти обещания будут исполнены, ситуация кардинально изменится. Пока же (и то в случае открытия Среднерогатской улицы) в шаговой доступности окажутся только торговые и социальные объекты, располагающиеся в ЖК «Триумф Парк», выручат и коммерческие помещения в самом ЖК «Две столицы».

Выводы

Репутация ООО «ИнтерГрупп» пока под вопросом. ЖК «Две столицы» – первый проект застройщика и партнеров в Санкт-Петербурге. В случае, если территория бывшего мясокомбината «Самсон» и правда подвергнется серьёзному комплексному редевелопменту, то покупка квартиры в этом жилом комплексе станет удачным вложением средств. Тем более в «Двух столицах» пока самые низкие цены в сравнении с соседними строящимися жилыми комплексами. А вот насколько удобно будет обладателям квартир, хотя бы в первом корпусе, несколько лет жить в окружении строек (будут возводиться остальные три корпуса, социальные объекты, вестись дорожные работы) – непонятно.

Московский район Санкт-Петербурга считается одним из самых престижных. Близость выезда на КАД, крупные торгово-развлекательные центры, аэропорт, станция метро в пешей доступности – всё это неоспоримые плюсы. Но неразвитая инфраструктура микрорайона, сомнительная экологическая ситуация, часто замирающие в пробках ближайшие шоссе и проспекты сильно портят картину.

Когда большинство минусов со временем будут устранены (появится инфраструктура, зеленые зоны за счёт благоустройства придомовой территории, улучшится транспортная доступность благодаря ремонту и продлению близлежащих улиц, завершится строительства соседних ЖК), квартиры в этом микрорайоне, скорее всего, будут стоить в разы дороже, чем сейчас, пока есть определённые риски и сомнения.

В целом проект мне показался симпатичным – толковые планировки, подземный паркинг, благоустроенный закрытый двор, интересные цены, перспективная часть уже развитого Московского района. По сумме всех факторов ЖК «Две столицы» в Московском районе Санкт-Петербурга получает 7 баллов.

 

 

Дата публикации 16 августа
Подробнее об оценке
Инфраструктура
6
Надежность застройщика
5
Информационная доступность
9
Транспортная доступность
7
Цены
8
Схемы покупки
7
Общий балл
7 из 10
Бесплатная рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости
Подписаться
Популярно на Новострой-СПб
Будьте первым, кто отставит отзыв
Добавьте отзыв, заполнив личные данные, или сначала войдите на сайт, тогда информация будет автоматически взята из личного профиля.
Оценка ТП*

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Посмотреть все спецпредложения

Рекомендуемые новостройки

Посмотреть ещё
4.7
Проверено Новострой-СПб
Скидки студентам 50 000 рублей
ООО «Юнит»
Сдан
Санкт-Петербург, Адмиралтейский
Фрунзенская
2 мин.
4 120 190
Студия от 25.00 м2
5 603 544
1-комн. от 34.90 м2
7 672 527
2-комн. от 57.10 м2
9 802 669
3-комн. от 78.50 м2
986 квартир
Посмотреть ещё
4
Скидки до 12%
Glorax Development (Глоракс Девелопмент)
Строится
Санкт-Петербург, Василеостровский
Приморская
15 мин.
3 045 000
1-комн. от 30.00 м2
4 770 000
2-комн. от 47.00 м2
6 005 000
3-комн. от 66.30 м2
 
Посмотреть ещё
Скидка для иногородних в 50 000 руб. от стоимости квартиры
Абсолют Строй Сервис
Строится
Санкт-Петербург, Выборгский
Лесная
10 мин.
2 961 000
Студия от 31.85 м2
3 799 000
1-комн. от 39.59 м2
5 503 000
2-комн. от 58.25 м2
8 424 000
3-комн. от 85.11 м2
12 086 000
4-комн. от 111.93 м2
 
Посмотреть ещё
4.6
ООО «Петрострой»
Строится
Ленинградская область, Всеволожский район
Девяткино
19 мин.
1 174 667
Студия от 20.86 м2
1 843 238
1-комн. от 29.85 м2
3 028 252
2-комн. от 53.88 м2
1 128 квартир

Скидки и спецпредложения от застройщиков