Февраль 2014 года ознаменовался для участников строительного рынка принятием новых норм градостроения. Теперь застройщикам в Санкт-Петербурге нужно будет закладывать в проект больше мест в детсадах и школах, и оставлять треть территории в жилых кварталах под озеленение.

Новые нормативы в цифрах

Закон «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга» вступил в силу 14 февраля. Документ регулирует число мест в дошкольных и школьных учреждениях и обязывает застройщиков учитывать эти нормы при проектировании жилых комплексов. На каждую тысячу жителей города теперь должно приходиться 120 мест в школе, 55 мест в детском саду и не меньше 1200 кв. м спортивных площадок. Кроме того, как минимум 30% территории застройки должны занимать рекреационные зоны. В Законе оговаривается, что к 2015 году на каждую тысячу жителей Санкт-Петербурга будет приходиться 350 автомобилей, и это застройщикам также необходимо учитывать при строительстве дорог, планировании автостоянок и обустройстве межквартальных проездов.

Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», рассказал о существующем общем Своде правил по градостроительству, утвержденном в 2010 году.

«Согласно этому документу, число мест в детских садах должно составлять на территории жилой застройки не более 100, а число школьных мест - не менее 180 на 1000 человек. По регионам цифры варьируются»

Тимофей Титаренко, ЗАО «Балтийская жемчужина»

Петербург долго оставался лояльным для застройщиков

Учитывая, что каждый регион корректировал нормативы самостоятельно, эксперты говорят, что в Петербурге до недавнего времени они были одними из самых лояльных для застройщиков. Например, действующий в Москве норматив местами даже превышает новый петербургский. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов говорит, что в зависимости от района, количество мест в детских садах на тысячу жителей в столице варьируется от 52 до 70 (минимум – в ЦАО, максимум – в районах новой массовой застройки, например, в Новой Москве), а в школах – 120 мест.

Более жесткие, в сравнении с прежними петербургскими, нормативы установлены и для Ленинградской области: 60 мест в детсадах в городских поселениях и 40 – в сельской местности. Правда, «школьный» норматив пока остается более низким – 91 и 61 место, соответственно. В Московской области, напротив, количество школьников на тысячу жителей предполагается значительно бόльшим (135), а детей в дошкольных образовательных учреждениях – чуть меньшим (40). В целом, все давно шло к тому, что нормативы для Санкт-Петербурга должны быть пересмотрены.

Число мест в детсадах и школах на 1000 жителей*

*новые нормы для СПб и ЛО действуют с 2014 г.

Норматив для Санкт-Петербурга увеличили на 60% по детским садам и на 5% - по школам. Важно также, по мнению Григория Алтухова, что новый градостроительный регламент предполагает очень высокую удельную площадь зеленых насаждений – 16 кв. м на человека. Для сравнения: в Ленинградской области эта величина составляет 5 кв. м, в Москве – 6,5 кв. м.

Что может смутить застройщиков

Самое серьезное в плане последствий нововведение – повышение озелененности кварталов. Новый регламент приведет к тому, что плотность застройки снизится, а такой сценарий выгоды застройщикам не принесет. Кроме того, в новых нормативах не учитывается процент плотности населения в разных районах города, а такой подход был бы совершенно не лишним.

«Идеальной была бы дифференциация: для районов, осваиваемых с нуля, норматив должен быть повышен из-за высокой доли молодых покупателей новостроек, имеющих детей школьного и дошкольного возраста. В обжитых районах – скорректирован в сторону уменьшения, с учетом текущей загруженности образовательных учреждений»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

В Москве и Подмосковье уже давно действует регламент по социальной нагрузке на застройщика. Параллельно с жилыми домами строительные компании возводят детские сады и школы, часть которых потом в соответствии с инвестконтрактом передается на баланс города. В Петербурге вопрос долго оставался нерешенным, и сценарий мог варьироваться, от освобождения застройщиков от «социального бремени» до строительства и полной безвозмездной передачи соцобъектов городу. С принятием новых нормативов проблема передачи соцобъектов в собственность, к сожалению, так и осталась нерешенной.

«Новые нормативы градостроительного проектирования не регламентируют вопросы собственности будущих социальных объектов, и вопрос об их принадлежности остается нерешенным»

Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»

Эксперты отмечают: если в Петербурге пойдут по пути перевода объектов социальной инфраструктуры на баланс города, это может повлечь за собой повышение цен на новостройки. Не исключено, что власти возьмут на вооружение опыт Ленинградской области, где запущен проект по упрощению налоговой нагрузки, благодаря чему застройщики частично компенсируют затраты на инфраструктуру. Пока же можно надеяться, что покупатели в итоге получат качественную и комфортную среду проживания, а с застройщиков все же снимут проблемы по управлению непрофильным бизнесом частных образовательных учреждений.