В Петербурге реализуются проекты, связанные с расширением площади для жилой застройки. Недостаток территорий для возведения деловых и жилых комплексов в черте города пытаются решить способом намыва новых земель.
Проекты
Пока примеров намывных территорий в городе немного, но Санкт-Петербург обладает высоким потенциалом, поскольку находится на берегу Финского залива. Сегодня формируются две намывные территории: на Васильевском острове и в Сестрорецке. Оба места весьма популярны, из-за чего испытывают дефицит предложения. В Сестрорецке пока только осуществляется намыв, непосредственно строительство еще не ведется.
На территории Невской Губы намыв начался в 2006 году. Сейчас создано более 170 га земли. Сначала в северной части этого участка должен был появиться остров с небоскребами высотностью до 140 м, где предполагалась деловая зона. Теперь концепция поменялась. Вместо деловых центров соорудят жилье. Здесь разместятся видовые квартиры, высота застройки будет порядка 70 метров, плотность ее также снизится. Дома построят высотой 7-9 этажей – около залива, а дальше выше, 16-18 этажей. Предполагается, что жителей будет 20 тысяч человек.
«Проблемы с коммуникациями, о которых было известно всем, не позволяли застройщикам на намыве развернуться. Недавно стало известно, что наконец-то власти выдали разрешения на строительство домов на намыве – ранее, из-за того, что здесь отсутствуют коммуникации, еще летом Госстройнадзор отказывал в выдаче этих документов».
Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»
Учитывая современные технологии, при соблюдении всех норм, строительство объектов на намывных территориях является совершенно безопасным.
На намыве Васильевского острова реализуются проекты комфорт-класса. Например, ЖК «Светлый мир «Я – Романтик» от компании «Seven Sun Development». Общая площадь жилья составляет 270 тыс. кв. м. Будет реализовано 6,8 тыс. квартир.
ЖК «Капитан Немо» от застройщика «Лидер Групп». Площадь земельного участка, на котором помимо ЖК «Капитан Немо» планируется возвести ещё 4 жилых объекта, равна 8,6 га. Общая площадь 656 квартир в жилом комплексе составит 52 тыс. кв. м.
Также уже заявлено несколько крупных проектов во всех сегментах рынка от Renaissance Construction, «Лемминкяйнен Рус».
В конце Ленинского проспекта на большой намывной территории компания «БФА Девелопмент» реализует крупный жилой проект «Огни Залива». Намыв территории в Красносельском районе был осуществлен в 1970-е годы, этот участок земли уже оснащен инженерными сетями. Поэтому строительство здесь идет активно, а проекты реализуются намного быстрее. В этом случае намывная территория не влияет ни на реализацию проекта, ни на стоимость жилья. Цены на квартиры будут зависеть от таких факторов, как классность дома, видовые характеристики, состояние инфраструктуры. При этом квартиры с красивыми видами из окон, конечно, будут стоить дороже, как и в любом жилом комплексе, расположенном рядом с водоемом.
«Отмечу, что отсутствие инженерных коммуникаций, на проведение которых правительство Санкт-Петербурга должно было выделить средства, серьёзно затормозило реализацию жилых объектов на намывных территориях Васильевского острова. В итоге сейчас девелоперы подводят сети за свой счёт. Дополнительные издержки могут привести к удорожанию стоимости квадратного метра в указанных проектах на 10-15%.»
Полина Яковлева, NAI Becar
Стоимость жилья
Стоимость квартир начинается от 1,6 млн. руб. Цена квадратного метра – около 72-73 тыс. руб. Стоимость очень низкая для престижного Василеостровского района. Она – на уровне жилья на пригородных территориях Ленобласти, да и то не везде, а, например, в Мурино. В Кудрово жилье стоит дороже. А Василеостровском районе средняя стоимость квадратного метра составляет более 117 тыс. руб.
Диапазон цен на жилые объекты намыва в настоящее время составляет от 70 до 100 тыс. руб. за квадратный метр.
Транспортная доступность
По словам Василия Вовка, генерального директора ООО «Дудергофский проект», пока не очень хорошо обстоят дела с транспортной доступностью на намывных территориях. Не хватает станций метро и автомагистралей, хотя в зависимости от района ситуация отличается. Если говорить о Васильевском острове, ситуация здесь сложная и изменится в лучшую сторону, когда откроют Западный скоростной диаметр.
Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, назвал необходимость решения транспортной доступности и транспортной загруженности одной из основных сложностей строительства на намывных территориях. В рамках петербургских намывных проектов эти проблемы пока решаются очень сложно, что тормозит первоначальную идею создания качественной среды и интересного девелоперского проекта.
Перспективы развития транспорта, инфраструктуры, строительства, благоустройства
Проекты намывных территорий в Сестрорецке и на Васильевском острове обсуждаются давно, но осуществляются медленно. Во-первых, это связано с тем, что территории намыва еще не оснащены инженерными сетями, а это долгий и дорогостоящий процесс. Во-вторых, с намывами связывают экологические (загрязнение воды) и транспортные проблемы. К тому же жильцы домов с видом на Финский залив не очень рады новым соседям.
По данным NAI Becar, в ближайшее время планируется развитие намывных территорий в районе набережной Большой Невки и Сестрорецка.
В перспективе для обеспечения Приморского района качественной транспортной инфраструктурой, в особенности того участка, где планируют развитие намыва, построят две станции метро, а также пешеходный мост, который свяжет берег Большой Невки и Крестовский остров. В плане коммерческой и социальной инфраструктуры Приморский район достаточно развит. Что касается намывных территорий, то в ближайшей перспективе они будут развиваться застройщиками. Участок намыва представляет интерес для девелоперов. Здесь предстоит возвести торговые объекты, офисные площади, социальную инфраструктуру, а также обустроить скверы и зелёные насаждения. Благоустройство прилегающих территорий и создание детских садов и школ заложено в проектах новостроек и является прямой обязанностью застройщиков.
Саша Лукич отметил, что расширение Петербурга за счет намывных территорий имеет как свои преимущества, так и недостатки. Плюсы – это отличные видовые характеристики. Естественных локаций с таким потенциалом в городе практически не осталось, а также возможность с нуля развивать качественную среду, создавая новый комфортный микрорайон.
В целом после решения проблем с инженерией, территория намыва интересная для покупателей и перспективная – для девелоперов. Объектов в Василеостровском районе не так много, а спрос на него традиционно есть. В первую очередь на интересные видовые объекты у Финского залива.
Дата публикации 18 сентября 2014
